集宁新区商业项目调研报告.docx
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集宁新区商业项目调研报告
集宁新区商业项目市场调研报告
调查前言
很荣幸能接手此项目的调研工作，针对那个新区的商业项目，咱们对集宁各个售房部进行了实地走访，对各项目信息数据进行了搜集，并对本地居民进行了抽样了解和调查，结合目前集宁市各项目的施工现状、促销策略、销售去化率等各方面综合信息和本地消费能力情形，对新区商业项目情形总结如下，供投资商参考。
该商业项目位居集宁市新城区，顺应了整体计划的进展方向，目前市场周边配套尚不成熟，新城区的开发处于是方才起步时期，行政机关办公楼、文体、美食等项目多数已建成，新的行政文化中心已见雏形；商业项目建成的仅有一处，规模宏大，但缺乏商业气氛；新的住宅、商业项目陆续在建，配套设施在慢慢完善。
估量5年后市场前景较好。
咱们通过相关数据的整理，结合本案周边市场情形，初步估算出该项目总销售收入可达37950万元，项目总投资万元，可实现净利润万元，投资回报率达到36%。
因新城区刚起步，尚不被广大客户认可，加上市场购买力有限，销售去化周期会较长，在必然程度上严峻阻碍投资收益，使得资金不能在短时间内快速回笼，因此对此项目的进一步实施不甚看好。
一、集宁城市概况………………………………………………3
二、集宁楼市现状………………………………………………8
三、集宁各区域项目简析……………………………………11
四、新区商业项目可行性分析………………………………20
五、新区商业项目投资收益分析……………………………22
一、集宁城市概况
集宁是乌兰察布市市府所在地，位于内蒙古自治区中西部，阴山山脉灰腾梁南麓，距呼和浩特市130千米，距北京市300多千米。
全区总面积平方千米，市区人口35万人。
拥有各类商业网点4600多个，实现社会消费品零售额亿元。
建成有农机、家俱、集贸、钢材、建材、小商品批发等各类专业市场，从业人员近30000多人，招商引资到位额亿元，其中外资275万美元，出口创汇万美元。
1、地利优势：
位于环渤海经济圈和呼包鄂金三角的接合部，区域进展前景良好。
2、交通优势：
境内有京包、集二等五条铁路；110、208高速公路及呼海大通道等四条国省干道。
3、能源优势：
与大同、鄂尔多斯等煤炭基地为邻，现已形成具有必然规模的煤炭集散地。
同时又位于蒙西电网和华北电网连接处，是西电东送的首选之地，还有一批电力项目在陆续上马，能源优势在以后几年将会慢慢凸显。
4、行政区划：
乌兰察布市地处内蒙古自治区中部，是一个以蒙古族为主体、汉族占多数的少数民族聚居地域，是全区十二个盟市之一，2003年末撤盟设市。
全市辖1区、1市、4旗、5县共11个旗县市区，总人口270万，总面积万平方千米。
蒙古族万人，占总人口的%，要紧散布在察右后旗和四子王旗。
汉族万人，占总人口的%，回族、满族等其他少数民族6万多人，占总人口的%。
其中集宁城区人口35万人，占总人口的13%。
5、支柱产业：
电力、建材、化工和农畜产品加工为四大支柱产业，农业、畜牧业是乌兰察布市的传统产业。
电力工业是乌兰察布市的支柱产业。
乌兰察布市毗邻中国煤炭要紧产区大同、准格尔、东胜，水资源丰硕，输电经济便利，具有进展电力工业的条件。
另外建材业、旅行业、化工工业、肉食物加工、乳业等产业慢慢成为乌兰察布市的重要产业。
六、经济现状：
最近几年来，乌兰察布市国民经济持续快速增加，综合实力和人均占有水平跃上了新台阶。
2009年GPD总值上升至亿元，增加%。
随着经济进展的不断增强，将会再上一个新台阶。
产业结构取得优化，优势特色产业初步形成，初步实现了国民经济由农牧业主导型向工业主导型转变。
一、二、三产业别离形成了乳业、肉羊、马铃薯（蔬菜）、饲草饲料四大特色产业，电力、建材、化工和农畜产品加工四大支柱产业及交通运输、商贸餐饮、旅行服务和信息通信四大优势产业。
7、城市计划：
计划中心城区空间结构为“两轴、两带、四片多组团”。
一轴是指沿解放大街、工农北路和工农南路的南北向城市进展。
另一轴是指沿察哈尔西大街、察哈尔东大街一直向东，跨霸王河往东的东西向城市进展。
两带是指沿霸王河和泉玉林河的西北-东南向城市滨水景观风貌带。
四片区别离为集宁老城片区、集宁新城片区、河东片区和察哈尔工业片区。
其中计划中集宁新区，是集未来新的城市政务和商业核心区域。
二、集宁楼市现状
在市调进程中，咱们搜集了相关部门的统计数据，对集宁楼市现状的简单分析如下：
一、土地供给状况
2009年--2011年土地出让情形
单位：
平方米
年份/类别/数量
商品房
商业
工业
合计
2010
152942
1395925
2011
657253
249948
720644
1627845
合计
402890
2116569
结论：
从此表能够看出，2011年截止于5月份不到半年时刻，土地释放量已达到去年全年土地释放量的71%，按此推算，到今年年末，全年的释放量将比去年全年超出30%，土地供给迅猛增加，进而提升衡宇开发面积，侧面反映出居民对住宅的需求在慢慢上升，形势利于商品房的开发建设。
二、房地产市场进展状况
1）整体处于进展低级时期，进展前景良好。
2010年开发企业项目共48家。
总建筑面积：
万m2，总占地面积：
万m2，总投资：
亿元。
1-10月底总完成投资：
亿元，总套数：
17828套。
其中新建8家：
建筑面积：
万m2，占地面积：
万m2，总投资：
亿元，完成投资：
亿元。
续建22家：
建筑面积：
万m2，占地面积：
万m2，总投资：
亿元，完成投资：
亿元。
发放预售许可证的：
29家，建筑面积：
万m。
住宅套数：
9449套；商铺：
2415套；出售：
7500套；住宅空置率：
35%、商铺空置率：
5%、空置率比去年降低了9%。
截止10月底新区涨幅9%，均价：
2203元，旧区涨幅12%，均价：
2500元。
2）居民住房消费支付能力不断提高
通过对居民收入情形及住房消费的抽样调查，咱们了解到一般居民年均收入约18000元，公事员年均收入约40000元。
市民的住房消费能力从2009年的约20万元增加至目前约40万元，同时居民的提早消费意识已经形成，贷款购房已成为消费适应。
环境和配套也慢慢成为居民消费的追求和享受。
3）新增楼盘放量增多，部份产品市场需求多余，存量房制约市场
全市上半年放量楼盘大致10个，市场竞争加重。
在商业项目中，商场是居民消费最直接的配套设施，但目前市场尚有欠缺，老城区商场虽多，但整体档次不高，定位混乱，人气普遍不旺。
结论：
1）乌兰察布市正由农牧业主导型向工业主导型转变，优势特色产业初步形成，受渤海经济圈、呼包鄂金三角经济的带动，区域经济进展潜力庞大。
城市化进程步伐加速，人民生活水平慢慢提高，平房居民正在“楼房化”，用于改善住宅的支出正稳步增多，周边旗县的居民不断进入城区，购房需求正在进一步释放。
2）2010年商品房销售率达到79%，空置率较高，但整体房价上涨趋势明显，且涨幅较大，住宅市场前景广漠，有专门大的市场进展空间，估量后期房地产开发投资空间较大，投资额将进一步爬升。
商铺释放量达到商品房总量的20%，空置率5%，比去年有所降低，有必然的投资开发市场，但去化时刻较长。
三、集宁市各区域项目简析
通过对周边项目的挑选和分析，我公司重点实地市调的项目如下：
项目名称
瑞丰-悦园
项目位置
幸福路团结街交汇处北
项目规模
12栋，72000平方米
建筑形式
多层
产品信息
住宅、商铺
价格区间
住宅：
2500—3600元/平方米；商铺：
8000元/平方米
销售状况
一期住宅销售率95%，商铺销售率30%。
商铺为社区内铺，销售状况不是很好。
客户状况
周边居民及县乡居民
周边配套
学校、超市、金融、医疗
老城区住宅项目
（一）：
老城区住宅项目
（二）：
项目名称
半山一城
项目位置
怀远大街中段路东
项目规模
64栋，分三期开发
建筑形式
多层、小高层、高层、别墅、地下车库
产品信息
住宅、临街商铺
价格区间
住宅最高价3500元/平方米，二期预期3800元/平方米，商铺不卖。
销售状况
一期销售95%，二期排号30%
客户状况
周边居民及县乡居民
周边配套
会所、商场、幼儿园
新城区商住项目
（一）：
项目名称
景泰名座
项目位置
察哈尔西街工农南路交汇处西南角
项目规模
10万平方，商业13400平方
建筑形式
多层、小高层
产品信息
住宅、商场
价格区间
均价4000元/平方米，商场不卖
销售状况
一期多层已售完。
二期排号5%
客户状况
当地富余居民，投资客
周边配套
行政单位云集，数码大厦待建，商业氛围尚不明显。
新城区住宅项目
（二）：
项目名称
宏基名园
项目位置
杜尔伯特西大街与黄旗海路交汇处西南角
项目规模
多层2栋小高层4栋
建筑形式
多层小高层
产品信息
住宅、临街商铺、
价格区间
住宅3000-4200商业12000
销售状况
住宅70%商业80%
客户状况
周边行政单位人员，部分投资人员
周边配套
行政单位云集，市一中，银行，餐饮，商业氛围成型。
解析：
一、在售住宅项目多层均价约3100元/平方米，小高层均价约在3650元/平方米。
相对去年有了较大程度的上涨。
二、中心城区环境成熟，居民认可度高，但价钱渐高，销售节拍减缓；新区正在崛起，虽在价钱上略有转机，但因配套不同步，尚不能取得客户认可。
3、房价增加平稳，自去年有所加速。
住宅的市场较为乐观。
老城区商业项目
（一）：
项目名称
乌兰察布购物中心
项目位置
恩和路西段乌兰察布宾馆对面
项目规模
地上4层
项目定位
家电，低档服饰
经营模式
分层招租
业态范围
电器，服饰
租售状况
第4层空置
租售价格
1500元/月/平米
老城区商业项目
（二）：
项目名称
联营商场
项目位置
恩和路光明街交汇处50米
项目规模
地上4层
项目定位
中高档综合性购物中心
经营模式
70%统一招租30%自营
业态范围
饰品，鞋帽，服饰，家纺
租售状况
4层空置
租售价格
1800元/平方/月管理费：
营业额%水电：
据实
老城区商业项目（三）：
项目名称
奥威购物广场
项目位置
恩和路光明街交汇处西100米
项目规模
23000平米地上4层地下1层
项目定位
高档综合性购物商城
经营模式
统一招租
业态范围
饰品，鞋帽，服饰，大型综合超市，食品等
租售状况
招商完成，无空置。
筹备扩建1000平米营业面积
租售价格
2100元/月/平米管理费：
营业额1%水电：
据实
新城区商业项目
（一）：
项目名称
温州建材城
项目位置
乌兰察布东街集宁大街交汇处
项目规模
23栋楼。
9万多平方米
项目定位
大规模、专业型建材、五金、机电市场
经营模式
出售、出租
业态范围
建筑材料、装饰材料、五金机电等
租售状况
出售80%左右，开业经营50%左右
租售价格
售：
6000—8000元/㎡（现房），租：
元/㎡/年
通过以上项目，咱们总结如下：
一、多数临街商铺单层价钱约在9000元/平方米，二层价钱大致在6000元/平方米。
二、社区商业在市场上比较普遍，已经被多数居民认可，面积小投资总额不高的商铺比较热销，且容易在短时间内形成市场，投资群体相对宽泛，出售率较高。
3、专一型商场均集中在市中心位置，各家商场体量相当，档次不一。
这些商场多是自建自营，不予出售，而是统一招商出租，仅温州建材城对外出售。
自2009年开始出售至今，尚有20%存量商铺待售，50%商铺空置待租，可见去化周期长、市场认可度不高。
4、老城区配套成熟，人流量大，商业房大体无空置，营业状态良好。
新城区配套尚未成熟且现有常住人口近3万人左右，人流量小，空置率较高，营业状态不容乐观，5-10年后将有专门大的进展。
四、新区商业项目可行性分析
集宁计划城市进展方向为向东，向南。
空间进展策略为：
开辟东向适度扩展，向南优化提升，向西修养生态，向北更新整合。
分为集宁老城片区，集宁新城片区，河东片区和察哈尔工业片区进展。
集宁新城片区范围：
101国道以南，京藏高速以北，208国道以东，霸王河以西。
新区聚集了政治、文化、商业功能，将形成新城行政文化中心。
新区集合了集宁的党政办公区和市级公共设施，估量整个区域将在5年后慢慢成熟。
本案地块位于新区察哈尔西街与工农南路交汇处东北角，总占地面积约64亩。
周边配套：
行政单位云集，距离广场较近，美食、建材已趋向成熟，计划中休闲、娱乐、教育、金融一应俱全，以后配套较完善，但需要较长时刻。
自然环境：
自然人文景观较好，交通通达性良好。
计划条件：
总建筑面积万平方米，容积率，建筑层数四层，物业类型为商场。
优势：
※交通便利，四通八达，便于汇聚各方人流；
※土地拆迁已完成，开发便利；
※项目南侧为温州建材城，已投入经营，有必然的商业气氛，便于及早形成市场，有利于增进销售。
劣势：
※商业开发体量较大，市场需求有限，销售压力较大；
※新区配套尚不完善，不被广大客户认可，不便形成短时间销售轰动效应，无益于资金快速回笼。
机遇：
※位居新区进展的方向，以后前景良好。
要挟：
※集宁地域经济欠发达，购买力有限；
※中心城区商场云集，潜在供给量不容轻忽，分散有效购买群体；
※项目周边计划有新的同类项目（商贸购物中心、购物广场、数码大厦），产品同质化会形成区域内竞争压力；
※新城区土地价钱较低，低价钱项目将会分流部份客户。
五、新区商业项目投资收益分析
本项目的投资估算范围包括土地购买、建筑物土建本钱、建筑安装本钱、规费等。
具体参考以下表格：
综合本钱分析表
项目名称
面积（㎡）
单价（元∕㎡）
备注
土地成本
300
图纸设计费
16
地质勘探费
4
人防设计费
10
防护降水费
100
环境评估费用
3
避雷检测
3
监理费用
5
建筑成本
2100
水电暖配套费用
100
税金
660
管理及销售人员工资费用
130
开业庆典
10
广告宣传费用
70
其他费用
30
合计
3541
成本累计
69000
3541
万元
二期项目总投资
万元
销售收入估算表
项目名称
面积（㎡）
单价（元∕㎡）
金额（万元）
项目总建筑
69000
5500
37950
项目总投资
69000
3541
项目总收入
万元
结论：
通过实地考察和对市场的综合分析，该项目可实现净利润万元，看似投资收益可观，但依照目前市场情形来看，虽该地段顺应新城区计划进展方向，但需要较长周期各项配套才能慢慢完善，销售周期太长，投资收益就没有保障，因此此刻投资风险较大。
若该项目要进一步实施，建议初步定价5500元/平方米，是比较保守的销售价钱，有充沛的上升空间，而且，在一样的消费市场，更能够拉动消费，增进销售。
本次调研工作全数终止，提供建议仅供参考。
谢谢！
2011年5月26日
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