集宁新区商业项目调研报告.docx

1、集宁新区商业项目调研报告集宁新区商业项目市场调研报告调查前言很荣幸能接手此项目的调研工作，针对那个新区的商业项目，咱们对集宁各个售房部进行了实地走访，对各项目信息数据进行了搜集，并对本地居民进行了抽样了解和调查，结合目前集宁市各项目的施工现状、促销策略、销售去化率等各方面综合信息和本地消费能力情形，对新区商业项目情形总结如下，供投资商参考。该商业项目位居集宁市新城区，顺应了整体计划的进展方向，目前市场周边配套尚不成熟，新城区的开发处于是方才起步时期，行政机关办公楼、文体、美食等项目多数已建成，新的行政文化中心已见雏形；商业项目建成的仅有一处，规模宏大，但缺乏商业气氛；新的住宅、商业项目陆续在建

2、，配套设施在慢慢完善。估量5年后市场前景较好。咱们通过相关数据的整理，结合本案周边市场情形，初步估算出该项目总销售收入可达37950万元，项目总投资万元，可实现净利润万元，投资回报率达到36%。因新城区刚起步，尚不被广大客户认可，加上市场购买力有限，销售去化周期会较长，在必然程度上严峻阻碍投资收益，使得资金不能在短时间内快速回笼，因此对此项目的进一步实施不甚看好。一、集宁城市概况3二、集宁楼市现状8三、集宁各区域项目简析 11四、新区商业项目可行性分析 20五、新区商业项目投资收益分析 22一、集宁城市概况集宁是乌兰察布市市府所在地，位于内蒙古自治区中西部，阴山山脉灰腾梁南麓，距呼和浩特市13

3、0千米，距北京市300多千米。全区总面积平方千米，市区人口35万人。拥有各类商业网点4600多个，实现社会消费品零售额亿元。建成有农机、家俱、集贸、钢材、建材、小商品批发等各类专业市场，从业人员近30000多人，招商引资到位额亿元，其中外资275万美元，出口创汇万美元。1、地利优势：位于环渤海经济圈和呼包鄂金三角的接合部，区域进展前景良好。 2、交通优势：境内有京包、集二等五条铁路；110、208高速公路及呼海大通道等四条国省干道。 3、能源优势：与大同、鄂尔多斯等煤炭基地为邻，现已形成具有必然规模的煤炭集散地。同时又位于蒙西电网和华北电网连接处，是西电东送的首选之地，还有一批电力项目在陆续上

4、马，能源优势在以后几年将会慢慢凸显。 4、行政区划：乌兰察布市地处内蒙古自治区中部，是一个以蒙古族为主体、汉族占多数的少数民族聚居地域，是全区十二个盟市之一，2003年末撤盟设市。全市辖1区、1市、4旗、5县共11个旗县市区，总人口270万，总面积万平方千米。蒙古族万人，占总人口的%，要紧散布在察右后旗和四子王旗。汉族 万人，占总人口的%，回族、满族等其他少数民族6万多人，占总人口的%。其中集宁城区人口35万人，占总人口的13%。 5、支柱产业：电力、建材、化工和农畜产品加工为四大支柱产业，农业、畜牧业是乌兰察布市的传统产业。电力工业是乌兰察布市的支柱产业。乌兰察布市毗邻中国煤炭要紧产区大同、

5、准格尔、东胜，水资源丰硕，输电经济便利，具有进展电力工业的条件。另外建材业、旅行业、化工工业、肉食物加工、乳业等产业慢慢成为乌兰察布市的重要产业。 六、经济现状：最近几年来，乌兰察布市国民经济持续快速增加，综合实力和人均占有水平跃上了新台阶。2009年GPD总值上升至亿元，增加%。随着经济进展的不断增强，将会再上一个新台阶。产业结构取得优化，优势特色产业初步形成，初步实现了国民经济由农牧业主导型向工业主导型转变。一、二、三产业别离形成了乳业、肉羊、马铃薯（蔬菜）、饲草饲料四大特色产业，电力、建材、化工和农畜产品加工四大支柱产业及交通运输、商贸餐饮、旅行服务和信息通信四大优势产业。 7、城市计划

6、：计划中心城区空间结构为“两轴、两带、四片多组团”。一轴是指沿解放大街、工农北路和工农南路的南北向城市进展。另一轴是指沿察哈尔西大街、察哈尔东大街一直向东，跨霸王河往东的东西向城市进展。两带是指沿霸王河和泉玉林河的西北-东南向城市滨水景观风貌带。四片区别离为集宁老城片区、集宁新城片区、河东片区和察哈尔工业片区。其中计划中集宁新区，是集未来新的城市政务和商业核心区域。 二、集宁楼市现状在市调进程中，咱们搜集了相关部门的统计数据，对集宁楼市现状的简单分析如下：一、土地供给状况2009年-2011年土地出让情形单位：平方米年份/类别/数量商品房商业工业合计2010152942139592520116

7、572532499487206441627845合计4028902116569结论：从此表能够看出，2011年截止于5月份不到半年时刻，土地释放量已达到去年全年土地释放量的71%，按此推算，到今年年末，全年的释放量将比去年全年超出30%，土地供给迅猛增加，进而提升衡宇开发面积，侧面反映出居民对住宅的需求在慢慢上升，形势利于商品房的开发建设。二、房地产市场进展状况1）整体处于进展低级时期，进展前景良好。2010年开发企业项目共48家。总建筑面积：万m2，总占地面积：万m2，总投资：亿元。1-10月底总完成投资：亿元，总套数：17828套。其中新建8家：建筑面积：万m2 ，占地面积：万m2，总投资

8、：亿元，完成投资：亿元。续建22家：建筑面积： 万m2，占地面积： 万m2，总投资：亿元，完成投资：亿元。发放预售许可证的：29家，建筑面积：万m。住宅套数：9449套；商铺：2415套；出售：7500套；住宅空置率：35%、商铺空置率：5%、空置率比去年降低了9%。截止10月底新区涨幅9%，均价：2203元，旧区涨幅12%，均价：2500元。2）居民住房消费支付能力不断提高通过对居民收入情形及住房消费的抽样调查，咱们了解到一般居民年均收入约18000元，公事员年均收入约40000元。市民的住房消费能力从2009年的约20万元增加至目前约40万元，同时居民的提早消费意识已经形成，贷款购房已成为

9、消费适应。环境和配套也慢慢成为居民消费的追求和享受。3）新增楼盘放量增多，部份产品市场需求多余，存量房制约市场全市上半年放量楼盘大致10个，市场竞争加重。在商业项目中，商场是居民消费最直接的配套设施，但目前市场尚有欠缺，老城区商场虽多，但整体档次不高，定位混乱，人气普遍不旺。结论：1）乌兰察布市正由农牧业主导型向工业主导型转变，优势特色产业初步形成，受渤海经济圈、呼包鄂金三角经济的带动，区域经济进展潜力庞大。城市化进程步伐加速，人民生活水平慢慢提高，平房居民正在“楼房化”，用于改善住宅的支出正稳步增多，周边旗县的居民不断进入城区，购房需求正在进一步释放。2）2010年商品房销售率达到79%，空

10、置率较高，但整体房价上涨趋势明显，且涨幅较大，住宅市场前景广漠，有专门大的市场进展空间，估量后期房地产开发投资空间较大，投资额将进一步爬升。商铺释放量达到商品房总量的20%，空置率5%，比去年有所降低，有必然的投资开发市场，但去化时刻较长。三、集宁市各区域项目简析通过对周边项目的挑选和分析，我公司重点实地市调的项目如下：项目名称瑞丰-悦园项目位置幸福路团结街交汇处北项目规模12栋，72000平方米建筑形式多层产品信息住宅、商铺价格区间住宅：25003600元/平方米；商铺：8000元/平方米销售状况一期住宅销售率95%，商铺销售率30%。商铺为社区内铺，销售状况不是很好。客户状况周边居民及县乡

11、居民周边配套学校、超市、金融、医疗老城区住宅项目（一）：老城区住宅项目（二）：项目名称半山一城项目位置怀远大街中段路东项目规模64栋，分三期开发建筑形式多层、小高层、高层、别墅、地下车库产品信息住宅、临街商铺价格区间住宅最高价3500元/平方米，二期预期3800元/平方米，商铺不卖。销售状况一期销售95%，二期排号30%客户状况周边居民及县乡居民周边配套会所、商场、幼儿园新城区商住项目（一）：项目名称景泰名座项目位置察哈尔西街工农南路交汇处西南角项目规模10万平方，商业13400平方建筑形式多层、小高层产品信息住宅、商场价格区间均价4000元/平方米，商场不卖销售状况一期多层已售完。二期排号5

12、%客户状况当地富余居民，投资客周边配套行政单位云集，数码大厦待建，商业氛围尚不明显。新城区住宅项目（二）：项目名称宏基名园项目位置杜尔伯特西大街与黄旗海路交汇处西南角项目规模多层2栋 小高层4栋建筑形式多层 小高层产品信息住宅、临街商铺、价格区间住宅3000-4200 商业12000销售状况住宅70% 商业80%客户状况周边行政单位人员，部分投资人员周边配套行政单位云集，市一中，银行，餐饮，商业氛围成型。解析：一、在售住宅项目多层均价约 3100 元/平方米，小高层均价约在3650元/平方米。相对去年有了较大程度的上涨。二、中心城区环境成熟，居民认可度高，但价钱渐高，销售节拍减缓；新区正在崛起

13、，虽在价钱上略有转机，但因配套不同步，尚不能取得客户认可。3、房价增加平稳，自去年有所加速。住宅的市场较为乐观。老城区商业项目（一）：项目名称乌兰察布购物中心项目位置恩和路西段乌兰察布宾馆对面项目规模地上4层项目定位家电，低档服饰经营模式分层招租业态范围电器，服饰租售状况第4层空置租售价格1500元/月/平米老城区商业项目（二）：项目名称联营商场项目位置恩和路光明街交汇处50米项目规模地上4层项目定位中高档综合性购物中心经营模式70%统一招租 30%自营业态范围饰品，鞋帽，服饰，家纺租售状况4层空置租售价格1800元/平方/月 管理费：营业额% 水电：据实老城区商业项目（三）：项目名称奥威购物

14、广场项目位置恩和路光明街交汇处西100米项目规模23000平米地上4层地下1层项目定位高档综合性购物商城经营模式统一招租业态范围饰品，鞋帽，服饰，大型综合超市，食品等租售状况招商完成，无空置。筹备扩建1000平米营业面积租售价格2100元/月/平米 管理费：营业额1% 水电：据实新城区商业项目（一）：项目名称温州建材城项目位置乌兰察布东街集宁大街交汇处项目规模23栋楼。9万多平方米项目定位大规模、专业型建材、五金、机电市场经营模式出售、出租业态范围建筑材料、装饰材料、五金机电等租售状况出售80%左右，开业经营50%左右租售价格售：60008000元/（现房），租：元/年 通过以上项目，咱们总结

15、如下：一、多数临街商铺单层价钱约在9000元/平方米，二层价钱大致在6000元/平方米。二、社区商业在市场上比较普遍，已经被多数居民认可，面积小投资总额不高的商铺比较热销，且容易在短时间内形成市场，投资群体相对宽泛，出售率较高。3、专一型商场均集中在市中心位置，各家商场体量相当，档次不一。这些商场多是自建自营，不予出售，而是统一招商出租，仅温州建材城对外出售。自2009年开始出售至今，尚有20%存量商铺待售，50%商铺空置待租，可见去化周期长、市场认可度不高。4、老城区配套成熟，人流量大，商业房大体无空置，营业状态良好。新城区配套尚未成熟且现有常住人口近3万人左右，人流量小，空置率较高，营业状

16、态不容乐观，5-10年后将有专门大的进展。四、新区商业项目可行性分析集宁计划城市进展方向为向东，向南。空间进展策略为：开辟东向适度扩展，向南优化提升，向西修养生态，向北更新整合。分为集宁老城片区，集宁新城片区，河东片区和察哈尔工业片区进展。集宁新城片区范围：101国道以南，京藏高速以北，208国道以东，霸王河以西。新区聚集了政治、文化、商业功能，将形成新城行政文化中心。新区集合了集宁的党政办公区和市级公共设施，估量整个区域将在5年后慢慢成熟。本案地块位于新区察哈尔西街与工农南路交汇处东北角，总占地面积约64亩。周边配套：行政单位云集，距离广场较近，美食、建材已趋向成熟，计划中休闲、娱乐、教育、

17、金融一应俱全，以后配套较完善，但需要较长时刻。自然环境：自然人文景观较好，交通通达性良好。计划条件：总建筑面积万平方米，容积率，建筑层数四层，物业类型为商场。优势： 交通便利，四通八达，便于汇聚各方人流； 土地拆迁已完成，开发便利； 项目南侧为温州建材城，已投入经营，有必然的商业气氛，便于及早形成市场，有利于增进销售。劣势： 商业开发体量较大，市场需求有限，销售压力较大； 新区配套尚不完善，不被广大客户认可，不便形成短时间销售轰动效应，无益于资金快速回笼。机遇： 位居新区进展的方向，以后前景良好。要挟： 集宁地域经济欠发达，购买力有限； 中心城区商场云集，潜在供给量不容轻忽，分散有效购买群体；

18、 项目周边计划有新的同类项目（商贸购物中心、购物广场、数码大厦），产品同质化会形成区域内竞争压力； 新城区土地价钱较低，低价钱项目将会分流部份客户。五、新区商业项目投资收益分析本项目的投资估算范围包括土地购买、建筑物土建本钱、建筑安装本钱、规费等。具体参考以下表格：综合本钱分析表项目名称面积（）单价（元）备注土地成本300图纸设计费16地质勘探费4人防设计费10防护降水费100环境评估费用3避雷检测3监理费用5建筑成本2100水电暖配套费用100税金660管理及销售人员工资费用130开业庆典10广告宣传费用70其他费用30合计3541成本累计690003541万元二期项目总投资万元销售收入估算表项目名称面积（）单价（元）金额（万元）项目总建筑69000550037950项目总投资690003541项目总收入万元结论：通过实地考察和对市场的综合分析，该项目可实现净利润万元，看似投资收益可观，但依照目前市场情形来看，虽该地段顺应新城区计划进展方向，但需要较长周期各项配套才能慢慢完善，销售周期太长，投资收益就没有保障，因此此刻投资风险较大。若该项目要进一步实施，建议初步定价5500元/平方米，是比较保守的销售价钱，有充沛的上升空间，而且，在一样的消费市场，更能够拉动消费，增进销售。本次调研工作全数终止，提供建议仅供参考。谢谢！ 2011年5月26日