调研报告 正式版.docx

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调研报告正式版

欣泰世纪城周边区域在售项目

调研报告

营销部

2015年5月

第一部分调研区域

一、本次调研范围

1、地理区域

本次调研区域，西起虞河路，东至潍县中路，南起北宫街，北至民主街，如下图：

2、区域划分

根据调研区域地理位置、行政划分、项目特征等因素，将该区域详细划分为奎文北、经济区、寒亭区、高新东四个小区域，如图：

第二部分调研区域背景及市场分析

一、奎文北

1、地理区域

奎文区是潍坊市前政治中心和经济中心、文教中心，依托白浪河和虞河两条河景资源优势，区域城市发展和建设都走在各区前列。

区域内各类优质资源聚集，环境良好，配套齐全，是潍坊市民认可度最高的地区。

2、市场整体特点

1）奎文北区的项目大多依托于虞河河景资源优势，由于位置偏北，在于价格和产品类型上明显区别于奎文中心的项目。

2）该区域内项目多以一期多层、后续高层产品的建筑形式出现，由于一期多层销售时间为2010-2011年，现在多层均为现房形态，且多为尾盘，在售房源多为高层。

3）除拆迁安置房源外，销售部分入住率20%左右。

3、区域内项目分析

1）体量及建筑形式：

✓该区域占地面积大小不一，根据位置越往北占地面积越大；

✓在建筑面积上该区域（在售）项目9万平起，30万平以上的项目占到50%；

✓具体详见下表：

项目名称

地址

建筑面积

建筑形式

德润天鹅湾

玉清街鸢飞路东

96164㎡，732户

8栋18层高层

东方太阳城

玉清街虞河路

30万㎡

14栋多层，12栋高层，6栋高层层

江山帝景

玉清街虞河路东

16.4万㎡，1060户

6栋11层，2栋18层，13栋6+1多层

丽水芳洲

卧龙街鸢飞路

31.5万㎡，1695户

西南北侧18层，一二层为底商；西南角21层商住楼，底三层为超市；沿虞河4层叠加多层

虞河生活城

北宫街鸢飞路

46.7万㎡，3044户

多为18、26层高层，少量17、23层。

嘉景虞河苑

北宫街虞河路

9.14万㎡，980户

4栋5层，2栋18层

2）区域内库存及工程进度：

2013年之前开盘项目：

✓目前均为现房、尾盘在售，所余房源不多，售楼处一般比较冷清，置业顾问人员较少、素质一般；

✓拿地较早、体量较大，一期之后仍有空地，后续产品多为以少量多层辅以高层，对外宣称今年下半年推出，但具体时间均为确定；

✓实地考察时工地并未有施工迹象，多数还是在消化原有尾盘的基础上保持观望态度。

2013年开盘项目：

✓目前为在售项目，宣传活跃度较高；

✓产品为高层，主打沿河景观住宅；

✓期房或者准现房形式，销售周期尚短，项目剩余房源在50%左右；

✓具体详见下表：

项目名称

销售进度

工程进度

德润天鹅湾

2013.10.28开盘，目前主推4栋高层，销售情况并不理想

4栋18层的高层已封顶、水电安装中；另有4栋高层15年12月交房。

东方太阳城

2011.11.5开盘，余30+套房源，6栋16层高层未开

一期现房，二期6栋高层未动工

江山帝景

2012.7.4一期开盘，一期现房尾盘房源无几，二期首推6栋多层

二期工地地面清理中

丽水芳洲

2011.7.23开盘，剩2套110㎡楼顶

一期现房，二期多层+高层，下半年动工

虞河生活城

2013.9.13开盘，8栋高层剩余房源90套左右，该部分房源消化的差不多后再加推17#21#。

12#13#14#16#17#19#21#封顶，其他部分楼座地上10层左右

嘉景虞河苑

售楼处已锁门，电话咨询回复已清盘。

项目实地考察，入住率不足20%

一二期现房，电话咨询有三期不告知位置，1年内无动工计划

3）区域内项目销售价格及卖点分析：

✓该区域项目，多层均价4800，高层均价4600；

✓在售多层均为现房尾盘，一般户型不佳、面积较大，即使价格不高依然难以去化；

✓顶层带同等面积阁楼或者一楼带院的多层价格最高，高出均价1000元/米左右；

✓在售高层主打沿河景观概念，在小区内都做了内水系景观，会所、景观方面都重力打造高端住宅理念，价格上普遍较高；项目占地面积有限，容积率较高，楼间距和户型设计并不理想，因此中高端客户并不多，反而由于内部配套和景观的完善吸引了大批青年置业者；

✓由于客户群体投资实力的限制，高层项目100-110的三室销售速度非常快，但120平及以上的房源去化速度很慢，典型项目代表：

德润天鹅湾、虞河生活城；

✓该区域产品定位与去化速度比例见下表：

面积

80-90

两室

90-100

两室

100-110

三室

110-120

三室

120以上

140以上

户型

两室

双卧南

两室

单卧客厅南

两室

单卧客厅北

三室

三卧南

三室

双卧客厅南

三室

双卧北

价格

多层

4800内

多层

4800-5000

多层

5000以上

高层

4500以内

高层

4800及以内

高层

4800以上

总款

45万内

45万-55万

55万-60万

60万以上

快较快较慢难度大

4）区域内典型项目分析：

德润天鹅湾

✓2013年10月28日开盘；

✓纯高层，建筑面积96146平米，临虞河，主打水系景观住宅；

✓沿河楼座130-160平大面积为主，销售进度较慢，所余房源较多；

✓90-110小面积户型售价较高，4900-5300之间，对于青年置业者压力较大；

✓优惠幅度：

贷款99折，交一万抵两万。

✓微信营销活跃，多次举行积攒领礼品活动（电影票、本人照片马克杯）等，吸引大量年轻人，提高项目知名度；

✓开盘至今，销售情况并不理想，售楼处门口及内部装修比较大气唯美，但置业顾问接待比较冷淡。

虞河生活城

✓2013年9月19日首次开盘；

✓纯高层，建筑面积46.7万平米，容积率4.5，临虞河，主打水系景观住宅，于2012年通过建设部国家康居示范工程审核，潍坊首家；

✓在售面积90的二居，109-130的三室，146的四居；100-110平的三室开盘即售罄，去化速度最快；

✓楼层差价不大，主要是楼座位置价格差，最西边远离虞河3座楼座均价4200、4300、4500（越往南靠近内水系景观价格越高）；小区南部4座楼座附近有内水系景观，售价4500-4800；内水系周围楼座4900-5100，后期要推出的15.19.23#楼座东临虞河、西临内水楼座价格5300+。

✓开盘至今已推出8栋高层，剩余房源90余套，多为120平及以上、总房款55万以上的房源；

✓优惠幅度：

两居总款-1.7万，120㎡总款-1.9万。

交5000抵三万。

✓该项目目前采用进行1-2个楼座的短期蓄客立即开盘的销售策略，近期即将又有两栋推出，具体时间未定，主要是看前期房源去化和蓄客情况再定；

✓售楼处就在小区6000平米的会所内，大沙盘一座、小沙盘2座、一座二期项目的空白沙盘；售楼处地下三层就是小区游泳馆，该会所是小区的一大亮点，对于客户极具吸引力；置业顾问素质较高，客户一进入售楼处即先介绍小区的整体规划和荣誉称号，并着重介绍小区会所和景观绿化，在客户内心给予高端定位，再选取房源谈到价格的时候客户接受度自然较高。

二、高新区北部区域

1、地理区域

1）高新区是潍坊市重点发展的新城区与高新产业聚集区，同时也是潍坊新的政务中心。

经过多年的大力开发建设，目前区域西部发展已经较成熟，环境良好，交通发达，各类配套资源正在迅速完善，宜居性大幅提升，其区域认可度仅次于奎文。

2）目前南部区域吸引了包括中建、恒大等国内一线开发商进入，许多本地实力开发企业随风而往；东部区域，由于其丰富的土地资源储备，成为目前开发的热点。

而西北部鲜有可开发用地资源空缺，多为在售和在建中小项目居多。

2、市场特点：

1）高新区发展前景良好，吸引力强，区域认可度仅次于奎文。

2）高新区项目以中高档项目为主，项目众多，规模与品质均较高，是潍坊市目前房地产开发和销售的热点区域。

3）经多年开发建设，此区域发展已经较为成熟，配套较全，环境良好，同时企业分布较多，便于就业。

4）由于政治权利东移以及阳光大厦的单位入驻，高新区的项目主要是改善型住房偏多，市场接受户型偏大，大多项目都走单位团购模式。

5）目前高新区项目分布呈现出大型项目、大户型、高端项目往南排列，北部主要聚集小项目、中小户型、平民化价格的特点。

3、区域内项目分析

1）体量及建筑形式：

✓该区域占地面积一般较小，因此规划上缺乏多层，整个西北市场以高层为主；

✓在建筑面积上该区域60%（在售）项目为10万平方以下的，只有少数几个二三十万平米的大项目；

✓小区定位与客群成正比，客户扎堆现象明显；如高档小区吸引住房改善型客户群体，大面积去化快速，但以中小面积为主的低挡小区难以吸引高端客户入住，大面积去化困难。

✓详见下表：

项目名称

项目地址

建筑规模

建筑规划

东方天韵

卧龙街榕花路

2095户

68039㎡小高层，174687㎡多层，20700㎡公寓

顺海城市花园

北宫东街北海路

92623㎡，372户

2栋31层，1栋酒店

怡和·四季园筑

卧龙街榕花路

163277㎡，

住宅714户

一期330户，二期2栋32层384户，三期一栋写字楼

润地·凤凰城

卧龙街榕花路

30万㎡，1200户

8栋6层，13栋高层（16层、18层）

瑞珂·沁园

卧龙街东方路

4.8万㎡，480户

4栋高层

东方公寓

桐荫街东方路

36855㎡，323户

2栋17层高层，2栋22层高层

心悦蓝湾

桐荫街东方路南

36000㎡，246户

1栋18F二梯二户高层，1栋17F两梯五户高层

新富·金鼎家园

桐荫街北

23万㎡，1720户

2栋多层，12栋11F\18F\28F高层

新华苑

桐荫街南

20万㎡

12F小高层，少量多层

新富专家公寓

玉清街北海路

28万㎡，1153户

多层和高层

玉清嘉苑

玉清街金马路

6.5万㎡

6F多层，18F高层

润福家园

玉清街金马路

9万㎡，

548户

5栋17F高层，一栋17层写字楼

盛华名园

卧龙街银枫路

65993㎡，418户

7栋11F小高层

华安·东方明珠

卧龙街银枫路

21万㎡，1800户

38栋多层，1栋高层

五洲明珠

榕花路

32917㎡

104户

17层高层

鲁鸿37°

玉清街新华路

37103㎡

320户

2栋18层

上品领域

榕花路卧龙街

31230㎡

228户

1栋17F，一栋29F

和扬晶立方

北海路北宫街

15万㎡

3栋34层+部分公寓

2）区域内库存及工程进度：

✓该区域开发时间较早，销售去化速度较快，因此一手房源库存量并不多；

✓但该区域项目早期销售价格并不高，后期高新区认可度较高，加上政府政策支持价格上涨迅速，目前二手市场的房源量较大，而且成交度较高；

✓由于政治中心的东移，目前该区域商务市场较活跃，多个写字楼项目在售，并有部分项目的后续开发意向写字楼和公寓市场；

✓受土地资源的限制，后期入市房源有限，高新区的开发热点开始向东转移。

✓详见下表：

销售进度

工程进度

东方天韵

2010.1入住，一期无房源，二期110㎡二居楼顶一套，三期年底预售

一二期现房，三期沿玉清街有11层小高层6月份动工

顺海城市花园

2013.2.14开盘，1#楼大部分房源建设银行团购。

内部装修中，10月交房

怡和·四季园筑

2012年开盘，余264套房源

一期现房，二期6月交房，三期暂无资料

润地·凤凰城

86-97㎡双卧朝阳客厅北向两室部分楼座售完，105-123㎡三室双卧客厅朝阳和三卧朝阳户型去化速度最快。

15年12月交房，多层主体在建地上五层

瑞珂·沁园

二手房接手

在做外墙保温，预计明年5月份能入住，售楼处对外称年底交房

东方公寓

2010.12开盘，所剩房源20余套

2011.12.30交房

心悦蓝湾

2012.10.28开盘，售楼处房源无几，二手市场房源100余套

2014.6.30交房

新富·金鼎家园

前期由潍坊银行团购，目前二手市场房源600余套

2012年1月入住

新华苑

国税、工商、电台、新华书店单位房，二手市场在售房源200余套

2010.1入住

新富专家公寓

一期售罄，二期（主要是120、140㎡大面积，剩余20余套）和三期没有预售证，靠低价拉动

一二期现房，三期地上7层，明年年底交房

玉清嘉苑

尾盘

2008年入住

润福家园

2012.8开盘，住宅房源20余套

高层现房，写字楼地上三层

盛华名园

2#、4#在售

6号楼已封顶，1#、7#未动工，推出时间未定

华安·东方明珠

2007年开始销售，目前尚余房源29套，70%为89㎡一楼带院房源。

多层2014.3月交房，高层未建

3）区域内项目销售价格及卖点分析

✓同等水平项目销售价格由南向北、由西向东进行递减；

✓由于高端项目的向南集中，加上北部项目以小规模、中低端的高层为主，难以吸引到新的高端客户群体，因此在售项目的大面积房源去化速度较慢，而且该区域内的高端项目销售也并不理想；详见下图

✓高新区东北部玉清街金马路区域内的高层由于户型面积较小、均价4200左右，因此吸引了附近厂区的不少置业者；

✓位于该区域的新富专家公寓，体量28万方，价格3200-3900，略低于市场水平，近期销售速度较快，且在北海路东临，与我公司项目相隔高架桥，对此进行了深度项目信息挖掘，详见

（二）3.4）竞品分析

✓该区域具体项目及价格详见下表：

项目名称

主力面积

价格

东方天韵

三期项目信息暂无

一二期均价4850，全款96折，按揭98折

顺海城市花园

剩余在售户型118两居，135-138三居

中间楼层最贵均价5100，上下楼层差价30元左右。

五一期间优惠100元/㎡，地下室6折

怡和·四季园筑

85-101两室，103-132三室

一期均价4600，带阁楼5300，二期均价4400，三期3800起。

润地·凤凰城

高层41-57㎡的一居，57-97㎡的二居，105-143㎡的三室；多层95的三室。

多层95二室，128-186的大三室。

高层7F，4300，楼层差价20-30元；带电梯多层顶楼带阁楼、一楼带院送半层下沉式多功能客厅最贵，均价8000；95㎡4F搞活动5900。

一次性96折，按揭98折，交2万抵3万

瑞珂·沁园

68-128㎡

均价4200，每套加收1.5万团购费用，11层4370元/㎡，楼层差10-30元，每平优惠500元，年前价格3180起

东方公寓

74-137㎡，目前在售95、96、110、128、132㎡，顶居多

均价4700

心悦蓝湾

47㎡一室精装，88二室，115.126.141㎡三室

一室精装一口价5100，其他4680-4880元

新富·金鼎家园

二手市场在售，价格4700-5000

新华苑

105㎡二室起，主要135-148大面积的

价格从3700-5100都有

新富专家公寓

90-157㎡

三期预售3280起，二期现房但受户型和楼层限制面市价4300左右，优惠500，实际成交价3800左右

玉清嘉苑

120-140㎡的大面积

价格4200-4300

润福家园

74-136㎡

113㎡的16F，4098；楼层差价10元；商铺6000起，写字楼认筹均价4500。

住宅交一万每平-150元

盛华名园

90两室，105-140三室

2号楼起价4180元/㎡，均价4400元/㎡，4号楼起价3780元/㎡。

华安·东方明珠

75-81㎡二室，89、103、130㎡三室

老客户优惠2万元基础上再享受每平米400元优惠；多层：

130平需一次性付款3700元/㎡，89三室楼顶均价5200，一楼送院均价6200。

高层均价4600

4）区域内典型项目分析

新富·专家公寓：

✓详见（三、欣泰世纪城竞品项目分析）

三、开发区

1、地理区域

经济开发区靠近工业聚集区，南面济青高速公路是一条重要的心理界限，不但将其与中心城区相隔，同时也隔离了中心城区的人口与重要的城市资源。

经济开发区面积广阔，但区域内大部分地块属于旧村、农地或空地，处于待开发状态，区域价值较低，辖区人口规模很小。

2、市场整体特点

1）多为中低端项目，各项目产品品质一般，但由于城市的发展以及中心的高房价，分流出部分刚性需求客户，市场认可度较低但逐渐提升。

2）现区域内房地产项目主要集中北海路、新华路和虞河沿线的优质景观资源。

3）由于前期市场接受度不佳，因此该区域内的项目销售周期较长，目前多为现房销售。

4）虽为现房销售，但销售价格与期房时相差不多，多个项目曾尝试调价，但均于两三个月后回落，自2012年下半年至今，房价未有明显的上浮。

5）济青高速和玄武街成为两条明显的隔离带，无论是心理上的还是地理上的；玄武街路南路北差价300，济青高速路南路边差价500-800。

3、区域内项目分析

1）体量及建筑形式：

✓该区域项目体量均在5万平以上，；

✓济青高速以南项目多为高层形式，济青高速以北项目以多层为主，辅以少量高层或小高层；

✓具体详见下表：

项目名称

项目位置

建筑面积

规划

中茂橄榄城

乐川街新华路

20617㎡，

200户

一栋25F高层

逸景和公馆

新华路与玄武街东100米路北

115278㎡，700户

叠加联体别墅2栋，多层花园住宅5栋，高层住宅2栋，公寓1栋，商务中心1栋

高速仁和盛庭

玄武街新元路西北

22万㎡

11F小高层、18F高层

缇香美地

永兴街新华路

57800㎡，

600户

10栋多层，2栋18F高层，2栋多层

德霖臻和园

玄武街新元路

8万㎡，

862户

10栋多层，1栋小高层，3栋高层，沿街商铺

紫金花园

玄武街鸢飞路

38万㎡，

2371户

多层6+1，高层18、30层，小高层11层

美丽华小区

玄武街虞河路东

14.8万㎡，1141户

27栋6层阁楼，5栋11层小高层，联排别墅

世兴华文苑

玄武街文化路

53300㎡，

318户

2栋16层小高层，2栋商务楼

祥瑞家园

玄武街文化路北300米

14万㎡，

1200户

28栋5F多层，5栋11F小高层

虞河小镇

鸢飞路与泰祥街交汇处东50米

30万平米

一期19栋多层，二期沿街11栋高层，三期6栋高层

帝景国际

月河路民主街

220万平，11068户

一期建设一栋18层、2栋25层、10栋33层住宅楼

香岸花园

鸢飞路与玄武街交叉口往北800米路东

20余万平方米，2414户

32栋6层

2）区域内库存及工程进度：

✓目前多为现房或者准现房在售，整体去化速度较慢，整个区域月销售不足百套；

✓五一假期调盘，售楼处都比较冷清，只有少量置业值班，到访客户基本没有；

✓目前库存量比较大的是高速仁和盛庭，1000余套；帝景国际1万套；

✓详见下表：

项目名称

销售进度

工程进度

中茂橄榄城

剩余20层以上房源以及少量顶账房

2014.7.30竣工，内部施工中

逸景和公馆

2011年8月开盘，多层剩余房源10+

多层现房，高层5月底6月初开始动工

高速仁和盛庭

余1000套房源，目前客户外拓和中介代理模式月销40套左右，11#双卧朝阳97三室开盘售罄，一楼带院基本售罄，一期6栋少量山顶房源，97㎡两室和118㎡一明两暗的三室户型所剩最多，户型原因销售难度较大

现房

缇香美地

2011.11.5开盘，一期仅余2套；二期（2栋多层）6月份开始认筹

二期挖槽中

德霖臻和园

2011.8开5栋多层，2011.11开2栋高层3栋多层，2013.3开2#高层，2013.8开1#高层；目前1#2#高层和新推的多层5#6#房源和户型充足，其他楼座已售罄

5#6#两栋多层封顶，其他均为现房

紫金花园

二期余高层13套，公寓40来套，多层楼顶4套，主力消化公寓房源，销售模式引入二手中介分销。

三期4栋多层、1栋18层高层、2栋30层高层，开盘时间未定

三期每栋楼都牵扯钉子户无法动工

美丽华小区

二期为高层和别墅，二手房在卖，由于牵扯一再延期交房，影响十分恶劣

高层地槽施工中（2015.

12.30交房），别墅封顶，部分正在做外立面

世兴华文苑

恒信全盘接手，交房一再延期

小高层已封顶，商务楼建至地上8层

祥瑞家园

2013.5交房，只余12套大面积的，一楼带院或者顶层阁楼

售价4200-4900

虞河小镇

一期多层房源17#、18#、19#、23#、31#楼在售，三居上106㎡的户型设计布局合理但是空间有所浪费，加上剩下多为135、137平大三室户型去化较慢

一期已全部封顶，部分开始内部施工，原定于2013.10交房，有所拖延，高层尚未动工

帝景国际

目前去化1000套左右；周边村庄去化不少房源，而且组织周边厂区进行团购活动，之前还有低首付和首付分期的活动。

户型不理想，多为客厅北向、双卧朝北、厨房南向户型

2#、3#楼已封顶，其余最快建至地面26层

香岸花园

目前推沿街26#楼，8月份加推一栋小高层，起价2800，目前以短期蓄客单栋加推现房的方式

部分现房，26#目前封顶，10月交房

3）区域内项目销售价格及卖点分析：

✓该区域的项目在规划上均考虑到经济开发区的市场定位，在产品外立面、建筑风格上都尽量突出高端感，面积划分和价格制定上都是贴近中低端置业和刚需置业客群，以此来吸引客户；

✓面积划分上，60平起的一室，七八十平的二室，90-110平的三室，是这个区域市场的主力面积，少数项目涵盖的125平以上的三室户型，去化速度相对较慢；

✓由于市场定位的类似性，项目之间的竞争便体现在户型设计和价格上；由于市场上在售项目开工时间较早，现在多为尾盘，经过市调发现，剩下的基本都是多层楼顶和一楼（价格高出其他楼层较多）、120平以上的户型、户型设计上卧室朝阳性差或空间利用率差的；

✓在产品价格上，济青高速南北差距比较明显，以下均为现房价格水平——

济青高速以南：

✧多以高层为主，配合少量多层；

✧高层均价3800、多层4500，这个价格范围客户接受度较好，去化速度较理想（二手市场面市价在此基础上还要低10%左右）；

✧目前在售项目价格高层均价4100，多层均价4800，去化速度非常慢，售楼处到访客户很少；

✧代表项目：

高速仁和盛庭，紫金花园（详见代表项目分析）

济青高速以北：

✧多层为主，二期以后的开发开始出现小高层产品；

✧多层均价3900，高层均价3400，二手市场面世价在此基础上还要低15%左右；

✧济青高速以北由于高速路的隔离，对市区客户吸引力较小，而且该区域项目对外推广力度也比较小，主要是靠吸引附近村庄住民和周边厂区工作人员；但该区域原本住民就少，加上政府整体规划周边厂区有望搬迁，此区域项目去化更是艰难。

✓详见下表：

项目名称

主力面积

价格（面世价）

中茂橄榄城

68-89的三室

售楼处均价4500，顶账房4000左右

逸景和公馆

二期公寓：

51-63㎡一居，78、79㎡