接管验收工作细则.docx

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接管验收工作细则

接管验收工作细则

提要：

在小区入住前三个月，（竣工验收工作在入住前一至三个月内进行），成立管理处，管理处经理、主任、物业管家和维修人员到位（其他管理人员分步到岗），落实管理用房和职工宿舍。

   1.0目的:

确保新接楼宇住用的主体结构安全和满足正常的使用功能。

   2.0范围:

对新接管楼宇的建筑、装修、设施设备等方面的验收。

   3.0职责:

相关部门人员组成的接管验收小组负责接管验收工作。

   4.0程序:

   4.1接管验收前的准备工作

   4.1.1接管验收定义                                                        

   根据发展商对物业公司的委托合同,在楼宇各项竣工验收全部合格的基础上,以物业主体结构安全和满足正常的使用功能为主要内容的再检验。

   4.1.2成立物业管理处

   在小区入住前三个月,（竣工验收工作在入住前一至三个月内进行）,成立管理处,管理处经理、主任、物业管家和维修人员到位（其他管理人员分步到岗）,落实管理用房和职工宿舍。

   4.1.3组织验收小组

   由管理处客户部牵头,组织工程部和管理处的有关人员组成验收小组;验收小组应在验收前完成以下工作:

   1） 提前派出部分维修技术人员进驻现场,与地盘的工作人员一起,参与楼宇竣工收尾的监理工作,主要是参与机电设备的安装调试,;;了解整个楼宇内所装配的设备设施,熟悉各类设备的构造、性能、产地;熟悉水、电、气管道道路的铺设位置及走向,为入住后的管理、维修养护打下基础。

   2） 主动与工程部和承建单位联系,协商楼宇交接问题,如:

商定交接注意事项和开始交接日期等。

   3） 与工程部、施工单位双方制定验收方案,统一验收标准。

   4） 准备竣工验收的表格资料:

   A、《房屋接管验收单》

   B、《房屋接管验收整改项目统计表》

   C、《公共设施接管验收单》

   D、《公共设施接管验收整改项目统计表》

   E、《公共设备接管验收单》

   F、《公共设备接管验收整改项目统计表》

   G、《接管验收资料交接表》

   H、《接管验收资料不合格整改单》

   I、《接管验收不合格整改通知单》

   4.2接管楼宇资料的验证及部份移交的资料

   4.2.1产权资料

   1.建筑用地规划许可证;

   2.建筑工程规划许可证;

   3.建筑工程施工许可证;

   4.建筑设计审批意见书;

   5.业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单、购房合同复印件。

   4.2.2政府验收合格资料:

   1.建筑工程竣工验收合格证书;

   2.公安消防局建筑消防验收意见书;

   3.建筑工程竣工档案验收证书;

   4.燃气工程监督质量等级证书;

   5.房屋建筑测绘报告;

   6.建筑工程环保验收合格证书;

   7.人防工程验收证书;

   8.用电许可证;

   9.供用电协议书;

   10.卫星地面接收设施许可证;

   11.电梯使用合格证;

   12.电子防盗监控系统验收合格证书。

   注:

煤气、电话有线电视由相关公司负责维修保养及验收。

   4.2.3工程技术资料

   1.竣工图-包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;

   2.地质勘察报告;

   3.工程合同及开、竣工报告;

   4.工程预决算分项清单;

   5.图纸会审记录;

   6.工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）;

   7.隐蔽工程验收签证;

   8.沉降观察记录;

   9.竣工验收证明书;

   10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书;

   11.新材料、构配件的鉴定合格证书;

   12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书;

   13.砂浆、混凝土试块试压报告;

   14.供水、供暖的试压报告。

   4.2.4资料的存放 

   上述资料必须存放在发展商或物业管理公司专职管理的档案室内,以便随时查阅。

   4.2.5必须移交物业管理公司的资料:

   4.2.5.1原件:

   1.电梯使用合格证;

2.供用电协议书;

   3.用电许可证;

   4.用水申请审批表及月供水计划执行表;

   5.卫星电视地面接收设施许可证;

   6.燃气管道使用许可证。

   4.2.6复印件及图纸:

   1.业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单;

   2.参与建设该小区的设计,工程监理及所有施工队伍（含分包队伍）等单位的名称,负责人,联系人,联系电话清单;

   3.建筑工程竣工验收备案表;

   4.公安消防局建筑消防验收意见书;

   5.建筑、电气、给排水、空调、煤气、气体灭火系统等施工图;

   6.机电设备单台说明书、调试、订购合同。

   4.3楼宇接管验收程序

   4.3.1发展商通知物业管理公司接管验收。

   4.3.2物业管理公司按4.1及4.2进行核对。

具备条件的应在15日内发验收复函并约定验收时间。

   4.3.3物业管理公司会同工程部,建筑施工人员共同对房屋质量、使用功能及外观质量、公共配套设施设备等作初步检验。

   4.3.4对初步检验中发现的问题,由验收小组填写遗留问题统计表,约定期限由施工单位负责整改,并商定时间复核。

   4.3.5对无明显不合符检验标准要求的房屋,由管理处接收钥匙。

管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任,应避免人为损坏;对仍存在缺陷的房屋待整改验收合格后才接管钥匙。

   4.3.6业主（住户）入住时,由管理处物业管家陪同对室内进行全面细致的质量检查。

对发现的质量问题由管理处整理后报告开发商,由其限期施工队返修整改,经管理处或业主（住户）验收后消项。

   4.3.7在保修期内,在使用过程中业主（住户）或管理处人员发现的由于建筑施工或制造上的缺陷时,联络工程部查验证实后,由其责令施工队更换或返修。

   4.3.8在保修期过后,在取得物业管理公司认可后才向建筑商支付保证金或工程余款。

   4.4房屋接管验收标准及检验办法

   参照建设部ZBP30001-90标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到业主（住户）的合理要求。

   1标准及检验办法

   1.1 梁、柱、板主体:

   1.1.1按图纸设计逐间检查,无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝;

   1.1.2无钢筋外露;

   1.2 顶棚:

   1.2.1抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮;

   1.2.2无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍;

   1.3 墙面:

   1.3.1抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;

   1.3.2块料（如磁砖）面层:

   1.3.2.1粘贴牢固,无缺棱掉角;

   1.3.2.2面层无裂纹、损伤、色泽一致;

   1.3.2.3对缝砂浆饱满,线条顺直;

   1.3.3外墙面:

无裂纹、起砂、麻面等缺陷,无渗水现象;

   1.4 地（楼）面:

   1.4.1毛地面:

平整,无裂纹;

   1.4.2块料（如磁砖）面层:

   1.4.2.1粘贴牢固,无缺棱掉角;

   1.4.2.2面层无裂纹、损伤、色泽一致,对缝线条顺直;

   1.4.2.3对缝砂浆饱满,线条顺直;

   1.4.3水泥砂浆面层:

抹灰平整,压光均匀,无空鼓,无裂纹,无起泡等缺陷;

   1.4.4卫生间、厨房和前后阳台地面:

   1.4.4.1用小桶或塑料胶管向地面冲倒水,观察水流向准确到地漏,不应有积水,倒泛水;

   1.4.4.2第二天到楼下检查楼面无渗漏;

   1.5 门窗:

   1.5.1开启自如,手轻摇晃门窗与墙面接触牢固,无晃动和裂缝出现;目视零配件装配齐全,位置准确,无翘曲变形;

   1.5.2从室内轻摇晃门锁与门连接牢固,开启灵活;

   1.5.3木门油漆均匀,观察门缝线条均匀,不掉角,无变形;

   1.5.4单指轻击玻璃安装牢固,无轻徽晃动现象;玻璃胶缝密实,玻璃面层无裂缝,无损伤和无刮花痕迹;

   1.5.5可视对讲:

   1.5.5.1开启灵活,通话器完好无损,通话清楚;

   1.5.5.2不锈钢门无刮花痕迹;

   1.5.6防盗铁门无锈迹和刮花痕迹;

   1.5.7窗台泛水正常,无向室内倒流缺陷;可选择以下检查方法:

   1.5.7.1先关紧所有的窗户,从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋,  

   普遍为多屋住宅区）自上面下均匀浇水,停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入;

   1.5.7.2查询天气预报,在验收期间出现下雨的日期间,先将所有窗门关紧,雨后逐间检查墙面和窗台泛水;

   1.6 楼梯、扶手:

   1.6.1砼结构的楼梯:

无裂缝,面层无剥落,钢筋无外露;

   1.6.2钢木结构的楼梯:

   1.6.2.1用力轻摇无晃动,安装牢固;

   1.6.2.2钢筋无锈蚀,无弯曲;

   1.6.2.3木扶手表面无龟裂,油漆无脱落,色泽一致,表面平滑,不扎手;

   1.7 插座:

   1.7.1电器插座:

   单指轻击检查盖板安装牢固,无晃动并紧贴墙面;盖板无损坏,符合安全要求,满足"左零右火"规定,每个都检测,试电笔检查每个插座电源接通是否正常

   1.7.2公用电视天线插座:

   单指轻击盖板安装稳固,盖板无损坏,（收视效果由住户入住后检查）;

   1.7.3有线电视插座:

   由有线电视公司验收;

   1.7.4电话插座:

   只进行外观验收,单指轻击盖板安装牢固,盖板无损坏;

   1.8 接线盒:

   1.8.1单指轻击盖板安装牢固,目视盖板无损坏;

   1.8.2用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常,并用电胶布安全缠包线头;

1.9 开关:

   1.9.1安装牢固,目视盖板无损坏;

   1.9.2全检开关灵活,开启接触效果良好;

   1.10照明灯具:

   1.10.1用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃,与楼面紧贴,零配件齐全,灯罩完好无损;

   1.10.2打开所有灯具,检查电源接通是否正常,灯具发光正常;

   1.10.3产品合格,使用寿命达到要求,室内公共照明灯必要时全部接通连续工作3天,统计有多少自然损坏的。

   1.11供水系统:

   1.11.1安装牢固不能摇动;打开每栋的供水总阀门（注意关闭室内的水阀）管道完好无损,无渗漏水,无锈迹;

   1.11.2管道接头无渗水;

   1.11.3水龙头（花洒）和水阀;

   1.11.4打开水阀,流水畅通,接头无漏水;

   1.12排污管道（含塑料等）:

   1.12.1安装牢固,外观完好无损,配件齐全;

   1.12.2从楼上的各排水口注水,楼下目视管道接口密实无渗水;楼上排水畅通无堵塞;

   1.12.3铸铁管:

   灌水后无渗漏水,表面无锈迹,无裂纹,面层油漆均匀;

   1.13地漏:

   过滤铁篦安装稳固,管缝密实,无渗漏水,无堵塞,排水畅通;

   1.14卫生洁具:

   1.14.1安装牢固,配件齐全,完好无损,面层无污渍和刮花痕迹;

   1.14.2灌水后排水口接口密实,无渗水,接水软管无锈迹;

   1.14.3便器:

   水箱冲水正常,不堵塞,冲水畅通;

   1.15室内配电箱:

   1.15.1安装牢固,配件齐全,试操作一次空气开关等控制是否正常;

   1.15.2开关符合型号规定;

   1.15.3导线与设计相符,布线规范;

   1.15.4目视箱盖无损坏,操作一次开关灵活;

   1.16门铃:

   1.16.1室外按钮安装牢固,盖板完好,操作灵活,操作一次检查;

   1.16.2室内预留线盒参照4.1.8;

   1.17其它:

   1.17.1晾衣钩

   用软绳等套住挂钩用力拉时,安装牢固,无摇晃,目视钢筋挂钩表面无裂纹,弯处无断裂;

   1.17.2水表、电表和煤气表:

   安装牢固,无摇晃;打开室内水阀,看表内读数运转是否正常;目视外观完好无损,镜面玻璃无损伤。

   4.5公共设施接管验收标准及检验办法

   参照建设部ZBP30001-90标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。

   2.标准及检验办法

   2.1 基础设施:

   2.1.1房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等;

   2.1.2散水坡:

   2.1.2.1无下陷、断裂、与墙体分裂;

   2.1.2.2面层平整,无脱层;

   2.1.2.3无倒泛水现象;

   2.2 天台:

   2.2.1屋面隔热层、防水层:

   2.2.1.1板端缝、伸缩缝膏紧贴;

   2.2.1.2隔热板、防水层表面无裂缝;

   2.2.2天沟、落水口畅通,管道完好;

   2.2.3天面扶栏:

无破损、变形,无明显锈蚀;

   2.3 公用天线:

   配件齐全,安装到每家每户,收视效果良好;

   2.4 屋面避雷设施:

   各种避雷装置的所有连接点牢固可靠;

   2.5 消防设施（消防栓、消防箱）:

   2.5.1消防栓:

   2.5.1.1油漆均匀,无少刷、漏刷现象;

   2.5.1.2阀门完好,无渗漏水;

   2.5.2消防箱:

   2.5.1.1消防管、消防带等配套齐全;

   2.5.1.2箱门上标识清楚,箱门玻璃安装牢固,门锁开启自如;

   2.5.1.3消防管无渗漏水,阀门完好;

   2.6 小区路灯:

   2.6.1按设计要求安装;

   2.6.2灯具安装牢固,配件齐全,灯罩无损伤,灯泡照明正常;

   2.6.3灯柱安装牢固,柱面油漆均匀,无损伤和刮花;

   2.7 绿化:

   2.7.1按设计要求种植花草树木,对照绿化设计图纸,不缺株少苗,无改品种,成活率达98%以上,无病虫害发生,无绿化死角,无杂草纵生,绿地纯度98%;

   2.7.2绿化用水:

   2.7.3绿化水管布局合理,阀门开关距离四周不超过100米,阀门开关灵活,无漏水,安装稳固,无摇晃;

   2.8 小区道路:

   2.8.1道路面平整,无起砂,无空鼓,无损伤;

   2.8.2路沿叠筑整齐,灰缝饱满,无损伤;

   2.8.3块料面层:

拼叠整齐,平整稳固,块料面无裂纹、无缺棱掉角;

   2.8.4路牌清楚,地面线条顺直;

   2.9 垃圾池（箱）:

   2.9.1冲洗水管:

   2.9.1.1垃圾池通水率100%,水管安装牢固,接口处密实,无漏水;

   2.9.1.2水阀开关灵活无漏水;

   2.9.1.3水阀箱装锁,箱面无锈迹,油漆面均匀,锁头开启灵活;

   2.9.2砌筑类:

   2.9.2.1砌筑平直,底层无起砂,无裂纹,无空鼓;

   2.9.2.2装饰面层砖线缝顺直,砖面无损伤,无缺棱掉角;

   2.9.2.3出入口和铁门:

无锈迹,油漆完好均匀,安装牢固,开启灵活;

   2.9.3铁箱类:

   2.9.3.1油漆面层均匀,无损伤,无锈迹,安放地面平稳;

   2.9.4塑料类:

   2.9.4.1桶身完好无损,桶底无裂纹,不漏水,配有桶盖且完好无损;

   2.10垃圾中转站:

   参照相关《房屋接管验收标准和检验办法》的室内接管验收部分;

   2.11岗亭:

   2.11.1铝材和不锈钢类:

   安装牢固,配件齐全,型材面无损伤,玻璃无污渍;

   2.11.2参照相关室内验收标准;

   2.11.3电动道闸:

   安装牢固,配件齐全,开启自如,道闸栏无损伤;

   2.12车库:

   2.12.1露天（地下）停车场:

   路面平整,无起砂,无空鼓,无裂纹;

   2.12.2地下停车场:

   2.12.2.1参照《房屋接管验收标准和检验办法》的相关内容;

   2.12.2.2车道标识:

   入口、出口标识清楚,油漆均匀;

   2.12.3单车架:

   焊接牢固平直,油漆面均匀,无锈迹;

   2.12.4照明设施:

   配套齐全,（）灯具完好无损,开关灵活,照明正常;

   2.12.4.1排水系统:

   设有专门的排水沟,参照明暗沟验收标准,排水泵参照相关机电设备验收标准;

   2.12.5地下车库通风设施:

   参照《机电设备接管验收标准》;

   2.13沙井、检查井和化粪池:

   2.13.1池内无垃圾杂物,进排水畅通,池壁无裂痕;

   2.13.2检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM,井盖搁置稳妥并设置井圈;

   2.14明暗沟:

   2.14.1沟底无断裂,无积水,沟壁和底抹灰平整;

   2.14.2沟盖板安装平稳、牢固,排水畅通;

   2.15挡土墙、坡:

   2.15.1砌筑密实,消浆沟缝饱满;

   2.15.2按设计要求设有泄水孔;

   2.16踏步:

   2.16.1砼砌:

踏面、踢面无破损,阴阳角无缺口和断裂;

   2.17块料砌:

   参《房屋接管验收标准及检验办法》的相关内容;

   2.18台阶:

   参照相关的面层砌筑材料的验收标准;

   2.19水池、水箱:

   2.19.1按设计要求和有关卫生标准进行验收;

   2.19.2无渗漏水现象;

   2.19.3内外爬梯无锈蚀现象;

   2.20信箱:

   信箱门锁开启灵活,房号标志清楚,有序;

   2.21景观、雕塑和文化娱乐设施:

按设计标准和所要求达到的效果验收。

   5.0技持性文件

   5.1 KH-01-R01《接管验收资料交接表》                 

   5.2 KH-01-R02《接管验收资料不合格整改单》           

   5.3 KH-01-R03《房屋接管验收单》                     

   5.4 KH-01-R04《公共设备接管验收单》                 

   5.5 KH-01-R05《公共设施接管验收单》                 

   5.6 KH-01-R06《房屋接管验收整改项目统计表》         

   5.7 KH-01-R07《公共设备验收整改项目统计表》         

   5.8 KH-01-R08《公共设施验收整改项目统计表》         

   5.9 KH-01-R09《接管验收不合格整改通知单》