建设新九洲建材家居装饰广场可行性报告.docx
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建设新九洲建材家居装饰广场可行性报告
建设新九洲建材家居装饰广场可行性报告
—、总论
举世瞩目的党的十八届三中全会，确立了新的时期经济发展的方向，其中，将城镇建设作为今后几十年促进国民经济发展的重要的手段，全会强调加快完
善现代市场体系，健全城乡发展一体化体制机制，构建开放型经济新体制，必须毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展，激发非公有制经济活力和创造力。
随着城乡一体化进程，越来越多的企业及创业者必将在市场大潮中搏击。
这就要求加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系，提高资源配置效率和公平性。
建设统一的专业清晰的市场，便于发挥政府的管理服务职能，健全市场体制机制，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。
根据测算，基本建设总投资中，用于建筑及装饰材料的投资，占到其中的55%以上，而占到15--20%左右的人工费中，其中又有相当大的比例用于材料消费，各种家居装饰材料的需求及相应市场的规范化发展，是个长盛不衰的永久的主题。
二、项目建设的必要性和可行性
（一）、项目建设的必要性分析
1、市场形成紧迫，发展前景广阔
随着太原市城市建设“西进南移”的步伐及晋源区和环晋阳湖区域的建设，对新的市场的形成要求迫切，加之市区内原有的一些市场与新规划不符，经营受限，大部分面临搬迁，该项目抢占先机，市场发展前景广阔。
根据初步调查，位于太原市中环交通范围以内的家居及建材装饰市场，待搬迁或已经搬迁的超过十家，拥有经营各种家居商品及建材装饰材料的入驻商家超过3000家。
仅现代装饰大世界、小王村建材型材市场和美丽家园家居建材市场拥有的入驻商家就达到2500家。
这些商家急需找到一个新的、现代化的、功能齐全的经营场所。
根据对太原市已经建成或者正在建设的建材家居市场的调查分析，有的功能单一，无法满足消费者对于“一站式”全方位的要求；有的功能齐全，但是缺乏合理规划，各功能之间无法建立有机联系，给消费带来极大不便。
所有已经建设或者正在建设的市场，均未考虑现代电子商务对传统商业模式的挑战及要求，从某种意义上来说，限制了其发展及寿命。
拟建项目选址晋源区，交通便捷，辐射功能显着。
该项目填补了该区域建材家居装饰行业的空白，和已经建成的新九洲家居广场遥相呼应，经营上互为补充。
2、企业经营规模扩大升级的要求新九洲实业有限公司近年来不断发展壮大，原有的经营规模已经不适应市场新的要求，新建成的新九洲家居广场由于受到场地的局限，全方位大规模经营尤其是家居行业“一站式”综合经营无法得以进行，制约企业集团化、标准化的发展，同时制约着企业在省内的扩张。
为突出“一站式”综合服务的特点，针对电子商务在家居行业发展的“短板”，建设综合物流及配套服务设施，解决物流配送、家具及家饰品安装维修服务等电子商务对家居行业的要求，使得整个新九洲家居装饰城既符合传统行业的要求，又满足现代商业发展的需求，进而实现用电子商务手段改造传统家居行业，用传统家居行业特性提供电子商务发展的平台，最大限度的满足不同年龄段和不同素质的消费者的全方位诉求，给家居建材装饰市场创造前所未有的发展空间。
（二）、项目建设的可行性分析：
1、招商引资政策
山西新九洲实业有限公司是省内家具行业有影响力的民营企业，其发展一直受到当地政府的重视及支持。
旗下新九洲家居广场的建成及投入运营，凸显晋源区区委区政府践行招商引资政策的坚决和政府各级部门服务企业的执行力度，这是项目成功建设及正常运营的基本保障。
在晋源区投资建设新九洲建材家居装饰广场项目，是在成功完成新九洲家居广场项目的基础上，企业做出的又一投资决策，符合政府政策导向及产业发展布局。
2、企业自身资本积累
新九洲实业有限公司自创立以来，从开始的注册资本100万元人民币，以经营家具为主业的小型民营公司，历经发展，现已成为经营家居、商品混凝土、房地产开发等多行业的集团公司，拥有净资产超过3亿元人民币，公司从业人员超过2000人，年营业额超过5亿元。
所经营的项目在所在行业中效益良好，公司具备强大的融资能力及发展能力。
3、企业管理团队项目运作及经营经验
新九洲实业有限公司拥有核心管理团队成员45人，其中半数以上拥有大学本科或研究生学历，团队拥有丰富的项目筹建运营经验，成功的组织过数个多专业项目的建设及运营，有充足的能力进行此类项目的运作。
4、自然及施工条件的有利因素
（1）交通条件本项目选址晋源区，该区域拥有太原市并入国家高速公路的南环高速公路和大运高速公路，307国道、滨河西路和正在建设的西山运输专线贯穿其中，交通便利，在此建设新九洲家居建材装饰市场具备得天独厚的批发辐射功能。
（2）、规划发展条件该区域属于太原市“西进南移”的节点区域，加之晋源新城和环晋阳湖片区的规划建设，给项目的发展提供了广阔空间，该项目满足城市发展需求，有利于企业的长远规划发展。
（3）、项目工程施工拟建项目采用钢结构及相关的结构和施工新技术，施工工艺简洁，无大型重型机械作业，施工噪音小，基本无粉尘污染，对周边环境基本无影响。
三、项目概况
（一）、项目建设规划概况
拟建项目名称为新九洲建材家居装饰广场（暂名），计划总用地面积300亩，20万平方米。
项目由山西新九洲实业有限公司承办，拟建地点为太原市晋源区。
拟建设的新九洲家居装饰城采用“一站式”构思，根据人们的购房消费习惯及入驻商家的经营需求，划分为展示销售、物流配送、综合服务三大功能区。
所有功能区实现有线和无线互联网的覆盖。
1、展示销售功能区按照消费习惯及商品属性，根据不同结构的消费人群，各区分为中低端商品展示区和高端商品展示区，在各展示区，引入适应电子商务对形象展示的元素。
具体如下：
（1）、瓷砖、涂料、板材、型材区50000平方米；
（2）、木地板、门窗、卫浴、厨电、小五金区50000平方米；
（3）、家具区50000平方米；
（4）、灯具、窗帘、家饰品区50000平方米；各区建设计划采用钢结构，六层，其中地下一层，单体建筑面积50000平
方米，四个功能区共20万平方米。
2、物流配送功能区划分为仓储区和分拣区，其中：
仓储区建设20000平
方米钢结构库房，分拣区配货场5000平方米；
3、综合服务区划分为住宿、餐饮、商务服务区和综合办公区，其中住宿、餐饮、商务服务等10000平方米，综合办公区5000平方米。
4、多层停车场5000平方米可分散，也可集中，为商家及顾客提供停车场所。
5、建设年限、容积率、绿地率：
拟建项目建设年限为18个月，项目容积率1:
1.25，绿地率25%。
（二）、项目经营管理体系
为方便经营管理，机构设置尽量“扁平化”，减少中间环节。
董事会、董事长
监事会、监事长11
1
总经理1
1
副总经理1
副总经理1”
副总经理1
（商场、招商）
（物流、车辆）
（物业、服务）
财
企
招
商
装
仓
设
保
安
餐
客〕
综
务
划
商
场
卸
储
备
洁
防
饮
房
合
结
营
部
管
运
管
维
部
保
部
部
部
5
算部
25
销部
5
5
理部
15
输车队
50
理部
7
护部
15
30
卫部
45
30
20
四、拟建项目投资估算及资金筹措；
（一）投资估算
1、建设投资估算
本项目计划总投资为3.8亿兀。
总投资中，商场建筑投资2.8亿兀，综合服务楼及办公后勤服务楼投资2300万元，设备购置安装2000万元，物流中转库房2000万元，详见下表。
建设投资估算表金额单位：
万元
序号
工程名称
建设规模
总投资
主要建设内容
1
商场
200000m2
28000
四栋七层商场基础、主体结构建设
2
综合服务楼
10000m2
1500
餐饮、客房、商务服务中心等建设
3
商场办公后勤
5000m2
800
办公室、后勤维修、单身宿舍等
4
设备采购安装
120台套
2000
电梯、装卸设备、运输车辆等
5
多层中转库房
20000m2
2000
二栋10000m2钢结构库房及货架
6
多层车库
5000m2
1000
7
地下管网
10000m
300
给排水及供热管网
8
道路硬化绿化
400
循环道路及排水网络、绿化
合计
36000
2、流动资金估算
本项目属于商业性质，租赁化经营，自有流动资金投入很小，全部工程完
工投入运营，约需2000万元流动资金即可。
3、总投资
本项目投入运营，总投资为人民币3.8亿元。
（二）资金筹措
该项目所需全部资金均为项目所属企业自筹资金
五、拟建项目效益分析
（一）经济效益
1、销售收入估算（销售收入估算表）
金额单位：
万元
序号
收入项目
日收入
月收入
年度收入
1
展位租赁收入
45
1350
16200
2
库房租赁收入
4
120
1440
3
物业费收入
4.5
135
1620
4
客房收入
0.7
21
252
5
住宿餐饮收入
0.96
28.8
345.6
6
员工餐饮收入
1.2
36
432
7
停车场收入
0.15
4.5
54
8
装卸设备收入
4.5
135
1620
9
运输设备收入
7.5
225
2700
10
商务服务收入
0.15
4.5
54
收入合计
68.66
2059.8
24717.6
2、成本费用估算（总成本费用表和分项成本估算表）
金额单位：
万元
序号
成本费用项目
日支出
月支出
年度支出
1
固定资产折旧
5.36
160.86
1930.30
其中：
房屋
4.35
130.55
1566.55
设备
1.01
30.31
363.75
2
资产维修费
2.37
71.21
854.50
其中：
房屋
1.35
40.38
484.50
设备
0.83
25.00
300.00
其他
0.19
5.83
70.00
3
员工工资
3.29
98.70
1184.40
其中：
高层管理
0.20
6.00
72.00
中层管理
0.36
10.80
129.60
一般员工
2.73
81.90
982.80
4
员工福利
1.08
12.90
5
员工保险
18.06
216.72
6
办公通讯费
5.00
60.00
7
差旅费
5.00
60.00
8
广告营销费
50.00
600.00
9
财产保险费
5.00
60.00
10
燃料动力费
10.00
120.00
11
餐饮业成本
25.92
311.04
12
客房成本
2.10
25.20
13
低值易耗品
5.00
60.00
14
其他费用
6.00
72.00
成本费用合计
463.92
5567.06
3、利润与税收计算
金额单位：
万元
序号
项目
月份
年度
1
一、经营业务总收入
2059.8
24717.6
2
减：
营业成本
28.02
336.24
3
经营管理费用
435.90
5230.82
4
财务费用
300.00
3600.00
5
营业税金及附加
114.32
1371.83
6
二、经营利润总额
1181.56
14178.71
7
减：
所得税
295.39
3544.68
8
三、经营净利润
886.17
10634.03
9
四、应缴税费总额
409.71
4916.52
10
五、利税总额
1295.88
15550.54
4、投资回收期
（1）、达到计划收益的年度要求
根据市场培育情况，开始经营的第一年，只能达到计划收益指标的50%,
第四年达到计划收益指标的100%’
建设期
经营第一年
经营第二年
经营第三年
经营第四年
1.5年
1.5元/m2.天
2.0元/m2.天
2.5元/m2.天
3.0元/m2.天
0
7089.36万元
9452.48万元
11815.60万元
14178.71万元
（2）、按照静态法预计投资回收期
经营前三年净收入合计为28357.44万元，经营第四年的第六个半月净收入为7642.56万元，由此预计投资回收期为3.54年，加上建设期，拟建项目投资回收期约为5年。
项目
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
收入
7089.36
9452.48
11815.60
14178.71
14178.71
成本费用
折旧
财务费用
经营税费
利润总额
净利润额
净收入
累计收入
5、投资利润率
达到正常经营年度，投资利润率为39.38%。
（二）社会效益
1、拟建项目投入正常经营，每年拉动当地GDP增加7亿元，间接带动当地其他产业增加营业额1亿元。
2、拟建项目可容纳1500个商家同时入驻，正常经营年度，可以提供就业岗位3500个。
3、拟建项目绿地率相对较高，除可降低吸收自身碳排放外，还可为当地市民提供假日休闲场地。
六、拟建项目公用设施预计使用情况
1、公共用电情况
本项目施工期，总用电负荷约为600KVA项目建成，预计总用电负荷为
6000KVA
2、公共用水情况
本项目使用轻钢结构及预拌混凝土，施工用水量很小，日常用水基本为施工人员生活用水。
项目建成后，除消防系统按照消防部门要求接入相应水源外，日常用水为员工正常工作及生活用水。
本项目按照满负荷使用计算，高峰期用水为每天350吨。
3、冬季采暖本项目计划采用集中供热方式，辅助以部分空调解决冬季取暖问题。
七、拟建项目“三废”产生及排放
（一）废气本项目属于商业项目，不产生工业废气。
（二）废渣本项目在前期建设过程中，产生的固体建筑垃圾，在周边场地硬化过程中回收利用。
日常经营过程中，所产生的均为一般生活垃圾，预计每日4吨，由市政环卫部门集中回收分类处理即可。
（三）污水
本项目无生产性污水排放，只有生活污水，主要为日常清洁及卫生间冲洗排放，预计每日排放约50吨左右。
八、结论
本项目是在新形势下，满足市场和传统产业升级换代需求而兴建。
本项目既符合政府产业导向，又占据天时地利优势；既可满足社会对就业及市场繁荣的需求，又可以大幅度提升企业形象；既可以增加政府税收，也可以为企业增加效益。
综上所述，本项目的建设是可行的也是迫切的。
建设单位：
山西新九洲实业有限公司
2014年3月16日
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