建设新九洲建材家居装饰广场可行性报告.docx

1、建设新九洲建材家居装饰广场可行性报告建设新九洲建材家居装饰广场可行性报告、总论举世瞩目的党的十八届三中全会，确立了新的时期经济发展的方向，其中， 将城镇建设作为今后几十年促进国民经济发展的重要的手段， 全会强调加快完善现代市场体系，健全城乡发展一体化体制机制，构建开放型经济新体制，必 须毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展，激发非公有制经济活力和创 造力。随着城乡一体化进程，越来越多的企业及创业者必将在市场大潮中搏击。 这就要求加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商 品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系，提高资源配置效率和公平性。 建设统一的专业清晰的市场，便于发

2、挥政府的管理服务职能，健全市场体制机 制，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机 制。根据测算，基本建设总投资中，用于建筑及装饰材料的投资，占到其中的 55%以上，而占到15-20%左右的人工费中，其中又有相当大的比例用于材料消 费，各种家居装饰材料的需求及相应市场的规范化发展，是个长盛不衰的永久 的主题。二、项目建设的必要性和可行性（一）、项目建设的必要性分析1、市场形成紧迫，发展前景广阔随着太原市城市建设 “西进南移”的步伐及晋源区和环晋阳湖区域的建设， 对新的市场的形成要求迫切，加之市区内原有的一些市场与新规划不符，经营 受限，大部分面临搬迁，该项目抢占先机，市

3、场发展前景广阔。根据初步调查，位于太原市中环交通范围以内的家居及建材装饰市场，待 搬迁或已经搬迁的超过十家，拥有经营各种家居商品及建材装饰材料的入驻商 家超过 3000 家。仅现代装饰大世界、小王村建材型材市场和美丽家园家居建 材市场拥有的入驻商家就达到 2500 家。这些商家急需找到一个新的、现代化 的、功能齐全的经营场所。根据对太原市已经建成或者正在建设的建材家居市场的调查分析，有的功 能单一，无法满足消费者对于“一站式”全方位的要求；有的功能齐全，但是 缺乏合理规划，各功能之间无法建立有机联系，给消费带来极大不便。所有已 经建设或者正在建设的市场，均未考虑现代电子商务对传统商业模式的挑战

4、及 要求，从某种意义上来说，限制了其发展及寿命。拟建项目选址晋源区，交通便捷，辐射功能显着。该项目填补了该区域建 材家居装饰行业的空白，和已经建成的新九洲家居广场遥相呼应，经营上互为 补充。2、企业经营规模扩大升级的要求 新九洲实业有限公司近年来不断发展壮大，原有的经营规模已经不适应市 场新的要求，新建成的新九洲家居广场由于受到场地的局限，全方位大规模经 营尤其是家居行业“一站式”综合经营无法得以进行，制约企业集团化、标准 化的发展，同时制约着企业在省内的扩张。为突出“一站式”综合服务的特点，针对电子商务在家居行业发展的“短 板”，建设综合物流及配套服务设施，解决物流配送、家具及家饰品安装维修

5、 服务等电子商务对家居行业的要求，使得整个新九洲家居装饰城既符合传统行 业的要求，又满足现代商业发展的需求，进而实现用电子商务手段改造传统家 居行业，用传统家居行业特性提供电子商务发展的平台，最大限度的满足不同 年龄段和不同素质的消费者的全方位诉求，给家居建材装饰市场创造前所未有 的发展空间。（二）、项目建设的可行性分析：1、招商引资政策山西新九洲实业有限公司是省内家具行业有影响力的民营企业，其发展一 直受到当地政府的重视及支持。旗下新九洲家居广场的建成及投入运营，凸显 晋源区区委区政府践行招商引资政策的坚决和政府各级部门服务企业的执行 力度，这是项目成功建设及正常运营的基本保障。在晋源区投资

6、建设新九洲建材家居装饰广场项目，是在成功完成新九洲家 居广场项目的基础上，企业做出的又一投资决策，符合政府政策导向及产业发 展布局。2、企业自身资本积累新九洲实业有限公司自创立以来，从开始的注册资本 100 万元人民币，以 经营家具为主业的小型民营公司， 历经发展，现已成为经营家居、 商品混凝土、 房地产开发等多行业的集团公司，拥有净资产超过 3 亿元人民币，公司从业人 员超过 2000人，年营业额超过 5 亿元。所经营的项目在所在行业中效益良好， 公司具备强大的融资能力及发展能力。3、企业管理团队项目运作及经营经验新九洲实业有限公司拥有核心管理团队成员 45 人，其中半数以上拥有大 学本科或

7、研究生学历，团队拥有丰富的项目筹建运营经验，成功的组织过数个 多专业项目的建设及运营，有充足的能力进行此类项目的运作。4、自然及施工条件的有利因素（1）交通条件 本项目选址晋源区，该区域拥有太原市并入国家高速公路的南环高速公路 和大运高速公路， 307 国道、滨河西路和正在建设的西山运输专线贯穿其中， 交通便利，在此建设新九洲家居建材装饰市场具备得天独厚的批发辐射功能。（2）、规划发展条件 该区域属于太原市“西进南移”的节点区域，加之晋源新城和环晋阳湖片 区的规划建设，给项目的发展提供了广阔空间，该项目满足城市发展需求，有 利于企业的长远规划发展。（3）、项目工程施工 拟建项目采用钢结构及相关

8、的结构和施工新技术，施工工艺简洁，无大型 重型机械作业，施工噪音小，基本无粉尘污染，对周边环境基本无影响。三、项目概况（一）、项目建设规划概况拟建项目名称为新九洲建材家居装饰广场（暂名） ，计划总用地面积 300 亩，20万平方米。 项目由山西新九洲实业有限公司承办，拟建地点为太原市晋 源区。拟建设的新九洲家居装饰城采用“一站式”构思，根据人们的购房消费习 惯及入驻商家的经营需求， 划分为展示销售、 物流配送、综合服务三大功能区。 所有功能区实现有线和无线互联网的覆盖。1、展示销售功能区按照消费习惯及商品属性， 根据不同结构的消费人群， 各区分为中低端商品展示区和高端商品展示区，在各展示区，引

9、入适应电子商 务对形象展示的元素。具体如下：（1）、瓷砖、涂料、板材、型材区 50000 平方米；（2）、木地板、门窗、卫浴、厨电、小五金区 50000 平方米；（3）、家具区 50000 平方米；（4）、灯具、窗帘、家饰品区 50000 平方米； 各区建设计划采用钢结构，六层，其中地下一层，单体建筑面积 50000 平方米，四个功能区共 20 万平方米。2、物流配送功能区划分为仓储区和分拣区，其中：仓储区建设 20000 平方米钢结构库房，分拣区配货场 5000 平方米；3、综合服务区划分为住宿、 餐饮、商务服务区和综合办公区， 其中住宿、 餐饮、商务服务等 10000 平方米，综合办公区

10、5000平方米。4、多层停车场 5000 平方米可分散，也可集中，为商家及顾客提供停车场 所。5、建设年限、容积率、绿地率：拟建项目建设年限为 18 个月，项目容积率 1:1.25，绿地率 25%。（二）、项目经营管理体系为方便经营管理，机构设置尽量“扁平化” ，减少中间环节。董事会、董事长监事会、监事长1 11总经理11副总经理1副总经理1 ”副总经理1（商场、招商）（物流、车辆）（物业、服务）财企招商装仓设保安餐客综务划商场卸储备洁防饮房合结营部管运管维部保部部部5算 部25销 部55理 部15输 车 队50理 部7护 部1530卫 部453020四、拟建项目投资估算及资金筹措；（一）投资

11、估算1、建设投资估算本项目计划总投资为3.8亿兀。总投资中，商场建筑投资 2.8亿兀，综合 服务楼及办公后勤服务楼投资2300万元，设备购置安装2000万元，物流中转 库房2000万元，详见下表。建设投资估算表 金额单位：万元序号工程名称建设规模总投资主要建设内容1商场200000m228000四栋七层商场基础、主体结构建设2综合服务楼10000m21500餐饮、客房、商务服务中心等建设3商场办公后勤5000m2800办公室、后勤维修、单身宿舍等4设备采购安装120台套2000电梯、装卸设备、运输车辆等5多层中转库房20000m22000二栋10000m2钢结构库房及货架6多层车库5000m2

12、10007地下管网10000m300给排水及供热管网8道路硬化绿化400循环道路及排水网络、绿化合计360002、流动资金估算本项目属于商业性质，租赁化经营，自有流动资金投入很小，全部工程完工投入运营，约需2000万元流动资金即可。3、总投资本项目投入运营，总投资为人民币 3.8亿元。（二）资金筹措该项目所需全部资金均为项目所属企业自筹资金五、拟建项目效益分析（一）经济效益1、销售收入估算（销售收入估算表）金额单位：万元序号收入项目日收入月收入年度收入1展位租赁收入451350162002库房租赁收入412014403物业费收入4.513516204客房收入0.7212525住宿餐饮收入0.9

13、628.8345.66员工餐饮收入1.2364327停车场收入0.154.5548装卸设备收入4.513516209运输设备收入7.5225270010商务服务收入0.154.554收入合计68.662059.824717.62、成本费用估算（总成本费用表和分项成本估算表）金额单位：万元序号成本费用项目日支出月支出年度支出1固定资产折旧5.36160.861930.30其中：房屋4.35130.551566.55设备1.0130.31363.752资产维修费2.3771.21854.50其中：房屋1.3540.38484.50设备0.8325.00300.00其他0.195.8370.003员

14、工工资3.2998.701184.40其中：高层管理0.206.0072.00中层管理0.3610.80129.60一般员工2.7381.90982.804员工福利1.0812.905员工保险18.06216.726办公通讯费5.0060.007差旅费5.0060.008广告营销费50.00600.009财产保险费5.0060.0010燃料动力费10.00120.0011餐饮业成本25.92311.0412客房成本2.1025.2013低值易耗品5.0060.0014其他费用6.0072.00成本费用合计463.925567.063、利润与税收计算金额单位：万元序号项 目月份年度1一、经营业务

15、总收入2059.824717.62减：营业成本28.02336.243经营管理费用435.905230.824财务费用300.003600.005营业税金及附加114.321371.836二、经营利润总额1181.5614178.717减：所得税295.393544.688三、经营净利润886.1710634.039四、应缴税费总额409.714916.5210五、利税总额1295.8815550.544、投资回收期(1)、达到计划收益的年度要求根据市场培育情况，开始经营的第一年，只能达到计划收益指标的 50%,第四年达到计划收益指标的100%建设期经营第一年经营第二年经营第三年经营第四年1.

16、5年1.5 元/m2.天2.0 元/m2.天2.5 元/m2.天3.0 元/m2.天07089.36 万元9452.48 万元11815.60 万元14178.71 万元(2)、按照静态法预计投资回收期经营前三年净收入合计为28357.44万元，经营第四年的第六个半月净收入 为7642.56万元，由此预计投资回收期为3.54年，加上建设期，拟建项目投资 回收期约为5年。项目第一年第二年第三年第四年第五年收入7089.369452.4811815.6014178.7114178.71成本费用折旧财务费用经营税费利润总额净利润额净收入累计收入5、投资利润率达到正常经营年度，投资利润率为 39.38

17、%。（二）社会效益1、 拟建项目投入正常经营，每年拉动当地 GDP增加7亿元，间接带动当 地其他产业增加营业额1亿元。2、 拟建项目可容纳1500个商家同时入驻，正常经营年度，可以提供就业 岗位3500个。3、 拟建项目绿地率相对较高，除可降低吸收自身碳排放外，还可为当地 市民提供假日休闲场地。六、拟建项目公用设施预计使用情况1、 公共用电情况本项目施工期，总用电负荷约为 600KVA项目建成，预计总用电负荷为6000KVA2、 公共用水情况本项目使用轻钢结构及预拌混凝土，施工用水量很小，日常用水基本为施 工人员生活用水。项目建成后，除消防系统按照消防部门要求接入相应水源外，日常用水为 员工正

18、常工作及生活用水。本项目按照满负荷使用计算，高峰期用水为每天350 吨。3、冬季采暖 本项目计划采用集中供热方式，辅助以部分空调解决冬季取暖问题。七、拟建项目“三废”产生及排放（一）废气 本项目属于商业项目，不产生工业废气。（二）废渣 本项目在前期建设过程中，产生的固体建筑垃圾，在周边场地硬化过程中 回收利用。日常经营过程中，所产生的均为一般生活垃圾，预计每日 4 吨，由市政环 卫部门集中回收分类处理即可。（三）污水本项目无生产性污水排放，只有生活污水，主要为日常清洁及卫生间冲洗 排放，预计每日排放约 50 吨左右。八、结论本项目是在新形势下，满足市场和传统产业升级换代需求而兴建。本项目 既符合政府产业导向，又占据天时地利优势；既可满足社会对就业及市场繁荣 的需求，又可以大幅度提升企业形象；既可以增加政府税收，也可以为企业增 加效益。综上所述，本项目的建设是可行的也是迫切的。 建设单位：山西新九洲实业有限公司2014年 3月 16日