土地收储开发策划方案.docx
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土地收储开发策划方案
土地收储开发
项目策划方案
土地收储及一级开发方案
一项目基本情况
项目概述
项目名称
区域位置
项目区域的自然特征
项目交通情况
项目土地利用现况
二编制依据
三项目市场分析
项目土地市场分析
项目所在地房地产市场分析
宏观政策导向
四项目实施进度
项目土地开发实施方式
项目土地开发范围
项目开发实施主要内容
土地收储及出让流程
土地征地拆除方案
项目开发涉及政府职能部门
项目土地供应方案
土地供应模式
土地供应计划
土地一级开发深度
五项目投资方案
项目投资开发成本范围
土地储备运营成本
土地回收出让成本
土地整理开发成本
其他相关成本
土地出让金估算
挂牌底价估算
底价确定程序
底价计算方法
土地销售收入估算
项目部分土地二级开发完成后可实现销售收入
项目部分土地进行二级开发成本及利润
熟地地价估算
项目融资方式分析
项目开发资金使用特点
融资模式的现状与问题
融资方式比较及联动融资模式
六项目方案总结
一.项目基本情况
项目概述
项目名称
项目名称：
土地收储及一级开发整体规划方案（湘阴县）
区域位置
湘阴县位于湖南省东北部，南滨洞庭湖，湘资两水尾闾，东经112°30′-113°02′，北纬28°30′-29°03′，现隶属湖南省岳阳市。
湘江自南向北贯穿全境，把全县分为东西两部，东部为丘陵岗地，西部为滨湖平原。
全县辖19个乡镇，418个行政村，总面积平方公里，人口73万人，目前城区规划控制面积达50平方公里，建成区面积16平方公里。
城区人口15万。
项目区域自然特征
湘阴位于季风湿润气候区。
四季分明，光照长，气温高，夏季长达4个月，同时降水集中在春夏暖热季节，高温期同多雨期一致。
年平均气温为17℃，日极端高气温为℃，极端低气温为℃。
全年无霜期为223-304天。
年日照小时。
年太阳辐射总量97千卡千卡/平方厘米。
年平均降雨量毫米，雨季（3-7月）降雨平均量可占年平均总量的%。
年平均相对湿度为%。
全年主导风向为北风、南风、西北风，年平均风速3米/秒。
湘阴县境内河渠纵横交错，湖沼塘堰星罗棋布。
湘资两水在县内流经长度达250余公里，内江流经长度70余公里，计有外湖81个，内湖78个，塘堰3372个，水坝2249座。
主要河流有湘江、资江和白水江，主要外湖有横岭湖、团林湖、淳湖和荷叶湖等，主要内湖有鹤龙湖、洋沙湖、范家坝、白洋湖和南湖垸哑河等。
水域面积万亩，占全县总面积的%，可利用率在55%以上，为养殖、捕捞、灌溉、航运、工业用水提供了十分充裕的水源。
全县土地资源构成可概括为“一山四水三分田二分道路和庄园”。
地貌类型以冲积平原和岗地为主。
成土母质以河流冲积物、湖积物、第四纪红土为主。
全县平原面积平方公里，低山平方公里，岗地平方公里，水域面积平方公里。
全县地势较平坦，土地适种性广。
土壤以水稻土、红壤、潮土为主。
西部堤垸平原和湖洲分布着水稻土和潮土；东部低山岗地分布着红壤和水稻土。
平原土壤耕层深厚，质地疏松，肥力较高，适宜水稻、油菜、绿肥等作物生长。
岗地红壤，质地较粘重，酸性强，缺乏养分，适种茶树。
低山红黄壤，质地较松，有机质丰富，有利于林木生长。
湖洲潮土土层深厚，土质肥沃，夏季淹水，冬季干涸，适种芦苇、意大利杨。
项目区域交通情况
湘阴紧临省会长沙，居长沙、岳阳、益阳三市五县中心，区域位置长沙市以北、在省会“长沙市半小时经济圈”内，属“武汉三小时都市圈”范围内，沿湘江水路“通江达海”自古为湖湘要地。
境内水陆交通十分便捷。
水路承湘资沅澧四水，接烟波浩淼洞庭，航通万里长江。
正在建设的三千吨级漕溪港深水码头南通长沙港，北接岳阳城陵矶港，是湖南省地理条件最优越的内河港口，长沙霞凝港和金霞保税物流园水上运输的重要支撑点，货轮可直接进湘江，出长江，直通远洋，同时又成为上游（长沙霞凝港）货轮和下游船只停泊转运的驿站。
公路网络四通八达，长湘高等级公路（拓建中的芙蓉北路）30分钟可达长沙城区，60分钟可达长沙黄花国际机场；建成的湘阴沿江大道与规划中长沙至湘阴的沿江风光带对接：
距京广铁路复线15公里，省道S308线横贯东西，向东接线京珠高速，即将动工新建的京珠高速复线，穿城而过，有2个出口。
向西横跨湘资连接益阳；向北环洞庭湖直达岳阳。
县内湘汨、湘营、湘杨、湘樟、临赛、新乔六大县级主干道连通各乡镇。
通畅顺捷的水陆交通格局基本形成。
项目土地利用现况（单位：
公顷）
湘阴县土地总面积：
农用地耕地：
园地：
林地：
其他农用地：
小计：
建设用地城乡建设用地：
交通水利用地：
其他建设用地：
小计：
未利用地水域：
滩涂沼泽：
自然保留地：
小计：
二编制依据
1.中华人民共和国土地管理法
2.城市房屋拆迁管理条例
3.湖南岳阳市土地利用总体规划（2006-2020）
4.湖南国有土地使用权招标拍卖挂牌办法
5.湖南城县建设征地补偿安置办法
6.湘阴县政府房屋拆迁安置赔偿办法
7.湘阴县一级开发实施方案编制和审核办法
8.湘阴县土地储备管理办法
9.湘阴县人民政府关于进一步规范土地市场管理秩序的意见
三项目市场分析
项目土地市场分析（岳阳数据）
土地成交有所增加，地价随量快速上扬
国土部门统计数据显示，1-6月招拍挂出让土地共29宗，土地面积万m2，土地实际成交15宗。
其中，住宅和商服用地成交12宗，土地面积万m2，成交金额亿元，综合地价水平值1366元/m2，同比分别增长140%、%、256%、%。
从岳阳历年土地市场成交情况来看，2009年土地成交万，远远低于2008年成交水平，回归2005年市场水平，一方面体现目前岳阳市场处于相对平稳的市场，开发商购地热情并未随着市场的回暖出现买地的热潮；另一方面也体现了目前岳阳二手土地市场交易的活跃。
项目区域房地产市场分析（岳阳市数据）
开发投资持续增长，建设规模继续扩大
据市统计局数据，上半年，全市完成房地产开发投资亿元，同比增长31%，其中商品住宅投资亿元，同比增长%。
房屋新开工面积万m2，施工面积万m2，竣工面积万m2，同比分别增长%、%、%。
住宅竣工面积万m2，同比增长%。
全市共有在建房地产开发项目193个，同比增长%。
截止6月底，全市共有房地产开发企业312家，其中外来企业82家，今年新增注册25家。
资金来源增幅较大，购房能力有所增强
上半年，全市房地产开发企业资金来源亿元，同比增长%。
其中企业自筹、银行贷款、预收款分别为亿元、亿元、亿元，同比分别增长%、123%、%。
市区共办理房地产抵押登记3329起，抵押面积万平方米，抵押金额亿元。
其中，办理个人预购商品房抵押1953起，抵押面积万m2，抵押金额亿元；共办理在建工程抵押50起，抵押面积万平方米，抵押金额亿元。
新增上市大幅增加，市场库存略有减少
1-6月，商品房上市面积万m2，同比增长%；其中商品住房上市面积万m2，上市套数4495套，同比分别增长%、%；商业营业用房上市面积为万m2，同比下降%。
截止6月底，市中心城区商品房累计可售面积为万m2，其中商品住宅累计可售套数为5300套，面积为万m2，市场供应比较充足。
商品房交易持续火热，住房消费需求旺盛
1-6月，商品房成交面积万m2，成交套数4029套，成交金额亿元，同比分别增长%、%、%；其中商品住房成交万m2，3758套，成交金额亿元，同比分别增长%、%、%；商业营业用房成交万m2，236套，成交金额亿元，同比分别增长%、%、%。
6月，商品房成交万m2，1186套，成交金额亿元，环比分别上涨%、%、65%。
其中商品住房成交面积为万m2，同比增长%，环比增长%；成交套数为1167套，同比增长%，环比增长%；成交金额亿元，同比增长%，环比增长%。
本月商品房放量成交，创历史新高。
商品住房均价涨幅较大，品质楼盘带动上涨
1-6月商品房成交均价2915元/m2，同比上涨%。
其中商品住房成交均价2755元/m2，同比增长34%；多层成交均价2346元/m2，同比上涨%；高层成交均价2869元/m2，同比上涨%。
商业营业用房成交均价6044元/m2，同比上涨%。
6月，商品房成交均价2892元/m2，环比下降%，同比增长%；其中商品住房均价2834元/m2，环比下降%，同比增长%，住房均价比上月略有下降。
供销总量基本平衡，供销结构基本合理
（1）1-6月，商品房供销比（期间商品房上市面积:
期间商品房销售面积）为:
1，其中商品住房供销比为:
1，商业营业用房供销比为:
1。
上半年商品房供销基本平衡，住房市场供需两旺。
（2）商品住房供需以90m2-144m2为主。
数据显示，上市商品住房中，90m2以下的占1329套，90m2-144m2的占2897套，144m2以上的占179套，分别占比30%、66%和4%，普通住房供应占比达到了96%。
成交商品房中，90m2以下的占686套，90m2-144m2的占2574套，144m2以上的占498套，分别占比18%、69%和13%，普通商品住房成交占比达87%。
宏观政策导向
四月十五日国务院常务会议
（一）实行更为严格的差别化住房信贷政策。
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平
解读：
个人觉得，这个政策在一线城市或许影响并不大，但是在二三线城市的影响将是致命的！
（1）将会扼杀一批贷过款，但是想换房的改善型客户的购房欲望。
首付并不是最主要的难点，难点在于基准利率的1。
1倍，这将让客户承担更多的银行利息，这是这些改善型客户所不愿，也不能承受的。
（2）一线城市的收入明显高于二三线城市，而且工资的上涨幅度也要高于二三线城市，加上一线城市的土地越来越稀缺，高利率换来的是高回报的话，还是有很多投资客敢于出手的，但是在二三线城市则不然，最关键的问题是高利率换不来高回报，则投资客持观望态度，则会导致二三线城市房子有价无市，甚至会出现大量的烂尾楼。
已经涨上去的房价很难在回调，特别是二三线城市，会让客户对整个市场失去信心，最后的结果就是开发商不让价，客户不买账，继续和07-08年一样，市场冷淡，导致闲资流向其他的投资领域，例如股市，或存入银行，市场缺乏活力，资金市场缺乏热钱，导致很多的产业受到牵连，经济下滑等情况的出现。
个人认为，这个政策，是会遏制房价的上涨，但是绝对是治标不治本，投资性购房最大的动机就是因为有利可图，当市场上的房子达到一定的饱和程度了，不具备投资价值了，投资客也就减少了，所以国家应该加大的是保障性住房，廉租房，公益房的修建力度和面积，应该是加大国家自身对社会保障的投入，而不是通过调控政策来抑制房价。
让想买房的人有更多的购房渠道，而不是只有商品房一条路。
（二）4月17日，新国十条
从本次“国十条”标题“坚决遏制部分城市房价过快上涨”直观来看，针对的主要为一线城市，及部分房价上涨较快的2、3线城市。
但是政策并未表明如何界定哪些城市为“房价过快上涨城市”因此，本次“国十条”政策的影响将是全面的。
巨大的利空消息，将会对房地产业过快的发展起到切实的抑制作用，甚至引来房价大幅下跌；
从“国十条”具体条款来看主要运用2种手段，从3个层面来制约房价上涨。
本次新政运用“政策调控”+“金融调控”并举的手段，从土地供应结构，房地产开发，房地产需求这3个层面来执行，从政策的力度来看是空前的；
政策逐条解读：
第1、2、3条——制约房地产市场需求
（1）商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；
（2）对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
（3）地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
解读：
上述3条主要是针对需求层面的新政，如果政策执行严格，将会极大的抑制以投资及投机为目的购房。
目前我国房地产市场中投资需求占房地产总需求的比例相当大，当这一部分需求者撤出房地产市场，必然会显著影响整个房地产市场的供求状况。
从现阶段的市场来看，如果剥离了投资或投机购房人群。
基本住房需求者，由于供需双方对房地产价格的预期相距甚远，供给和需求没有实现均衡，导致一方面房屋积压，另一方面又有很多居民持币观望，近期将持续一种博弈的状态，但从长期来看，由于开发商资金链压力，最终将导致房价大幅下跌，以适应刚性需求人群的支付能力。
第4、8、9、10条——加大房地产开发环节管理
（4）税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、价格涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
（8）房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。
（9）严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。
（10）对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
解读：
通过政策及金融手段的方式，对房地产开发层面加以控制，抑制房地产开发过热，政策也是针对拿地、开发、销售三个环节制订了明确的规定；
在开发商拿地环节的政策，主要是规定了参与“招、拍、挂”竟地开发商的资质问题，非主业的国有或国有控股房地产开发企业将不得参与商业性土地开发与经营；同时也规范了房地产企业拿地环节的融资问题；
在开发环节中，针对有土地闲置和炒地情况的开发企业在融资方面制定了严格的政策，禁止商业贷款同时暂停上市；
在销售环节中，制定了严格的税务清查工作，“枪打出头鸟”，对“定价过高、涨价过快”的房地产个案项目进行重点的清算和稽查；
第5、6、7条——调整土地供应结构
（5）房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。
调整住房供应结构。
（6）房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
（7）加快保障性安居工程建设。
地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。
住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底前向全社会公布。
解读：
2009年全国保障性住房土地供应仅完成计划一半，这也间接成为房价过快上涨的一个诱因，2010年“两会”期间，中央政府着重强调了保障性住房的执行力度，“二元化”的房地产格局已经确定，即政府提供保障性住房，来解决中低收入群体的居住问题。
改善性需求及投资需求市场化；
本次政策更加明确了地方（尤其是房价过高、上涨过快的地区），加大保障性住房的供应量及建设规划的执行力度，通过政策性住房来平抑房价，满足低收入人群的居住及购房需求，解决民生问题；
四项目实施进度
项目土地开发实施方式
政府联合及委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
项目土地开发范围
（1）依法无偿收回、补偿收回或置换的土地；
（2）以市场方式收购或政府依法行使优先购买权收购的土地；
（3）未确定土地使用权人的国有土地；
（4）实施旧城改造需要使用的国有土地；
（5）产业结构调整、国有企业改制等原因调整的国有划拨土地；
（6）原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的土地；
（7）为实施城乡规划而需要依法征收的所有建设项目的土地；
（8）其他依法可以纳入储备的土地。
项目开发实施主要内容
土地收储程序
（一）集体土地征收储备
（1）储备程序：
第一步：
市土地储备中心联合区储备中心对拟征用储备地块进行调查摸底，并进行前期定界测量工作；
第二步：
根据拟征收储备地块的摸底材料情况，向所在区局办公室提交用地预审申请及相关文件资料，经批准后由相关科室承办初审，初审通过后，由区储备中心将相关资料提交市局土地规划处窗口进行预审。
第三步：
被征收土地所在区国土资源局根据拟征用储备地块的摸底材料，准备征地报批资料，并会同预审意见一同报市国土资源局耕保处；
第四步：
征地经政府批准后，市储备中心负责筹集资金，区国土资源局负责公告并实施征地协议的签订和补偿工作；
第五步：
市储备中心向市规划局申请定点和编制控制性规划；
第六步：
征地程序完成后，将征为国有的土地存入政府储备库，并按照规划实施前期开发和配套建设。
（2）提交资料
1.建设用地预审意见；
2.区、县国土资源部门请示文件；
3.建设用地审查登记表；
4.现场踏勘登记表；
5.建设用地项目呈报材料“一书三方案”；
6.土地权属证明；
7.权属汇总表；
8.听证材料；
9.征收（用）土地告知书；
10.征收（用）土地确认书；
11.征收（用）补偿费标准合法性、安置途径可行性说明；
12.拟占用土地1：
1万分幅土地利用现状图；
13.土地利用总体规划图（乡级）；
14.建设用地勘测定界技术报告；
15.可行性研究报告批复文件或立项批准文件；
16.城市建设规划部门的规定定点文件；
17.规划许可证；
18.社保方案意见。
（二）国有土地收购储备
（1）办理程序：
第一步：
土地储备中心对拟收购储备的地块进行调查摸底，查清地块的权属和土地利用现状；
第二步：
土地储备中心向市规划局申请确定地块红线范围和土地用途；
第三步：
土地储备中心与被收购单位达成初步收购意向，拟定收购储备方案，报局长办公会批准；
第四步：
经局长办公会批准后，储备中心与被收购单位签订收购合同，约定付款期限和土地移交时间；
第五步：
土地储备中心向市局申请办理国有土地使用权过户审批手续；
第六步：
将收购土地存入政府土地储备库。
（2）提交资料：
1.土地使用权收购申请书；
2.被收购土地单位营业执照复印件；
3.被收购土地单位法定代表人证明书（原件）及其身份证复印件；
4.被收购土地单位职工代表大会同意收购的决议；
5.国有土地使用权证书原件及复印件；
6.其他文件资料。
（三）储备地的出让方式及办理程序
（1）土地使用权招标程序
第一步：
对需要以招标方式供应的土地，由局主管处报经局长会议批准后，将有关资料移交局地产市场服务中心；
第二步：
服务中心对拟出让地块的资料进行审查，并进行现场踏勘，确定权确认权属和界址；
第三步：
向市规划局申请编制拟出让地块的控制性规划；
第四步：
服务中心在委托评估机构对拟出让地块进行评估的基础上，拟定土地招标出让方案，报局长办公会议会审；
第五步：
服务中心根据批准的招标出让方案，组成评标小组，编制招标文件，完成招标准备工作；
第六步：
利用社会媒体发布招标公告；
第七步：
召开招标推介会，向社会介绍拟出让地块的情况；
第八步：
受理投标申请，确认投标资格，接受投标报名申请；
第九步：
组织开标大会，由评标小组评标，招标人根据评标结果，确定中标人。
签订招标成交确认书；
第十步：
招标出让资料移交局土地利用处办理用地审批手续。
（2）土地使用权拍卖程序
第一步：
对需要以拍卖方式供应的土地，由局主管处报经局长办公会议批准后，将有关资料移交局地产市场服务中心；
第二步：
服务中心对拟拍卖地块进行现场踏勘，确认权属和界址；
第三步：
向市规划局申请编制拟拍卖地块的控制性规划；
第四步：
服务中心在委托评估机构对拟拍卖地块进行评估的基础上，拟定土地招标拍卖方案，报局长办公会议会审；
第五步：
拍卖方案经局长办公会议批准后，编制拍卖文件，做好拍卖出让准备工作；
第六步：
利用社会媒体发布拍卖公告；
第七步：
召开拍卖推介会，向社会介绍拟拍卖地块的情况；
第八步：
接受竞买人报名申请，确认竞买人资格，发放竞买标志牌，布置拍卖会场；
第九步：
按照公告的拍卖时间、地点，组织拍卖大会，确定竞买人；
第十步：
与竞买人签订国有土地使用权拍卖成交确认书；
第十一步：
服务中心将拍卖资料移交局土地利用处办理审批手续。
（3）联合拍卖房地产程序
第一步：
市地产市场服务中心根据联合拍卖申请和审批文件，完成拍卖资料的审核和房地产现场踏勘工作，与拍卖公司签订《联合拍卖协议》；
第二步：
服务中心在委托评估机构对拍卖房地产进行评估的基础上，拟定拍卖方案，报局长办公会议会审；
第三步：
拍卖方案经批准后，市地产市场服务中心与拍卖公司共同发布拍卖公告，组织拍卖会；
第四步：
拍卖成交后，共同与竞得人签订《成交确认书》；
第五步：
服务中心将拍卖资料移交局土地利用处办理审批手续。
（4）土地使用权挂牌程序
第一步：
对需要以挂牌方式供应的土地，由局主管处报经局长会议批准后，将有关资料移交局地产市场服务中心；
第二步：
服务中心对拟挂牌地块进行现场踏勘，确认权属、界址。
委托挂牌的，与申请单位商定土地补偿的取得方式、标准等挂牌条件；
第三步：
向市规划局申请编制拟挂牌地块的控制性规划；
第四步：
服务中心在委托评估机构对拟挂牌地块进行评估的基础上，拟定土地招标出让方案，报局长办公会议会审；
第五步：
实施方案经局长办公会议批准后，根据方案编制挂牌文件，在社会媒体上发布挂牌出让公告，按法定程序组织挂牌交易；挂牌结束后，签订成交确认书；
第六步：
服务中心将资料移交局土地利用处办理用地审批手续。
项目征地拆除方案
（一）征地补偿内容及标准依据《湘阴县城区集体土地上房屋拆迁安置暂行办法》
①征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。
涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
②征地补偿费实施市最低保护标准。
征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地地区居民的生活水平、工农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。
③征地补偿费用于人员安置后再扣除地上物补偿部分，其余部分作为土地补偿费支付给被征地的镇集体经济组织或者镇政府，用于居民生产生活。
（二）征地补偿方案本项目采用货币补偿方式与面积兑换及优购方式相结合
（1）对拆迁的农户住宅采取货币安置方式的，按如下规定进行补偿和补助：
1.房屋拆迁补偿费：
按照岳政发〔2009〕16号文件标准支付被拆迁房屋补偿费、房屋装饰装修及设施补偿费；
2.购房补助费：
根据被拆除房屋的合法建筑面积，按350元/平方米标准补偿；
（三）装饰装修补助费：
被拆迁对象每人按350元/平方米标准补助50平方米装饰装修费；
（四）失地安置补助费：
被征地拆迁户的农业人口按万元/人的标准进行补助，被征地拆迁户的农业人口中是独生子女的凭计生部门颁发的《独生子女证》增加1个人的安置补助费。
居民户、外迁户不享受此项补助。
（2）面积兑换安置标准
拆迁农户住宅，采取面积兑换还建方式安置的，以该户正屋合法建筑面积兑换等量安置房面积，根据所兑换面积，按350元/平方米标准补助装饰装修费，兑换还建户农业户口安置补助费仍按本办法第六条第二款第四项执行。
偏杂屋按岳政发〔2009〕16号规定标准实行货币收购，不再增加其它补偿和补助。
（3）优购标准
1.被拆迁对象每人可优购安置房50平方米，按“一户一套”在集中统一建设的居民区（点）进行安置。
安置房原则上规划为多层住宅。
安置房的基本户型为100平方米、125平方米、150平方米三种，供优购对象依照优购面积标准自主选择。
各类户型产权面积与设计面积原则上偏差不超过5平方米，具体户型面积
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