威尼斯水城招商方案.docx

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威尼斯水城招商方案

威尼斯水城商业步行街招商方案-招商方案

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2008-10-6

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威尼斯水城商业街

招商策划方案

鑫业房地产顾问有限公司

河南•郑州•威尼斯水城商业街项目组

二00七年五月二十四日

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威尼斯水城商业街

招商策划方案

鑫业房地产顾问有限公司

河南•郑州•威尼斯水城商业街项目组

二00七年五月二十四日

目录

第一部分项目基本情况

一、本项目地段概述

地理位置：

商业氛围：

项目规模：

第二部分：

项目分析

一、威尼斯水城周边居住消费人口状况

二、威尼斯水城周边商业环境状况

三、威尼斯水城商业街项目SWOT分析

第三部分：

水城步行街商业定位

一、水城步行街经营定位：

第四部分：

水城商业步行街业态组合

第五部分招商策略

一、招商平面分割图（见附图）

二、威尼斯水城商业租金调查及水城步行街租金确定

威尼斯水城水城步行街租金调查：

威尼斯水城中心城部分商业街商铺租金调查

水城步行街租金及租赁期：

租金策略

租赁期内实际租金收益：

三、招商目标客户

第六部分招商整合推广策略

一、水城步行街推广主题

二、招商推广策略

三、招商推广时间进度安排

第七部分：

水城商业物业管理（略）

第一部分水城步行街基本情况

一、本项目地段概述

1、地理位置：

威尼斯水城步行街项目位于西临冉屯东路，东靠桐柏北路，北倚五龙口南路。

系河南省城开集团公司集多年开发经验倾力打造的大型住宅小区水景项目，占地700亩，建筑面积约100万平方米，2005年荣获“中国住交会中国名盘”殊荣，以其成熟的外部环境、完美的内部规划、出色的建筑设计、国际标准的物业管理……，成为引领中原时尚的样板社区。

2、商业氛围：

威尼斯水城,处于价值飙升中的西北板块，贯穿郑州东西的“经济新干线”农业路与横跨西区南北的“黄金大道”桐柏路共同构筑了完善的交通网络，坐拥都市繁华，项目3公里范围内临近郑州西区商业中心：

公交总站、商业大厦、家世界等主力商业近在咫尺；项目内部配套包括：

泛会所、高素质幼儿园、净菜超市……引领都市新贵品质生活。

步行街项目周边区域内交通道路状况良好，路面平整宽阔，周边商业上有天成批零商场、朱屯农贸批发市场、思达超市、双汇连锁店等，教育上有育才小学、秦岭路小学、郑州第八十中学等，交通方面已开通线路有216路、218路、68路、96路、55路、24路、71路、45路、76路。

3、水城步行街的商业规模：

商业建筑面积：

8995.34平方米；属住宅底层商业，其中：

外街为两层，一楼层高3.5米，2层为3.8米，开间3.8米；内街为一层，层高为4.1米，开间3.6米。

商铺未进行全面招商，目前商铺尚未进行出租。

商铺面积统计表：

楼栋

编号楼层建筑面积商铺间数出租情况销售情况

单层面积整栋面积

1#1F404.4㎡822.36㎡4

2F417.96㎡1

5#1F229.78㎡456.71㎡2

2F226.93㎡1

11#1F607.98㎡1212.61㎡12

2F604.63㎡2

14#1F1322.1㎡2658.07㎡13

2F1335.97㎡4

外街面积小计：

5149.39㎡39

12#1F1109.38㎡28

13#1F796.02㎡20

15#1F1102.67㎡22

16#1F837.88㎡8

内街面积小记：

3845.95㎡78

商铺面积总计：

8995.34㎡117

第二部分：

项目分析

1、中原区城市社会经济发展状况

中原区主要经济指标如下：

　　经济发展：

生产总值年均增长14.5%左右，到2010年地区生产总值达到43亿元。

地方财政收入达到9.2亿元，年均增长16.5%；规模以上工业企业增加值达到14亿元，年均增长22%；全社会固定资产投资5年累计完成125亿元，年均增长20%；社会消费品零售总额达到84.5亿元，年均增长14%；出口总额达到2.7亿美元，年均增长20%；5年累计实际利用外资1.7亿美元，年均增长21%。

结构调整：

三次产业比重调整为2：

50.5：

47.5；非公有制经济增加值比重达到90%以上。

人民生活：

城镇居民人均可支配收入达到15294元，年均增长9%；农民人均纯收入达到7901元，年均增长8%；城镇登记失业率控制在4.5%以内。

　　城市发展：

全区总人口达到70万人，建成区面积达到68平方公里，建成区人口达到65万人。

2、项目周边居住人口、消费状况

本项是对周边居民的户数、人口总数，居民的消费能力、消费现状等进行综合比较分析。

基本范围划定（北达五龙口村，南到陇海铁路，西至环城西路，东连郑北机务段）

周边范围内人口及居民现状：

大的居住点有24处，总户数约23000户居民，常住人口约70000余人。

具体情况如下：

名称总户数人口数

威尼斯水城（含银榕、银田）3489户（水城968户、银榕867户、银田1645户）10500

冉屯村常住人口3001200

正功花园252750

风和日丽家园300010800

电厂家属院5281580

华瑞紫光苑168500

中机建设公司家属院126380

新世纪小区3001000

地质调查队家属院168500

郑州宇通重工家属院30009000

郑工家属院460014000

清城美苑9002700

鸿基西湖春天1700户5100

五龙口村13004000

西景佳苑280860

机械化公司社区3701100

司法局家属院200600

化肥厂家属院8002400

嵩岳小区17005200

中原区法院家属院260780

搪瓷厂家属院120368

煤仓北街5号院150450

嘉悦花园200600

合计

小结：

中原区城镇居民人均可支配收入达1.54万，较郑州市平均可支配收入1.88万低0.34万元，从该数据可以看出该区域在郑州市属中低收入人群，但人口总量较大，中原区人口总量约为65万，占郑州市常驻总人口216万的30.09%。

从上表调查情况可以看出，水城周边1.5公里商圈常住居民常住人口达70000人左右，随着该区域城市建设的发展，以及各个新建生活区入住人口的不断增加，在未来3—5年内水城周边楼盘将进一步增加密度，加之不断增强的居民人均收入，对住宅区域商业配套设施的消费需求将进一步增强，一个区域商圈也将逐步形成。

3、项目周边商业配套设施情况

1、生活、教育、邮政、金融配套设施情况表

银行（共计6家）

名称路段商家户数

中国农业银行冉屯路冉屯东路交叉口1

中国工商银行桐柏路和冉屯路交叉口路东2

桐柏路农业西路交叉口向北200米

郑州市农村信用社冉屯路冉屯东路交叉口向南500米2

冉屯路与西站路交叉口向东200米

中国建设银行冉屯路秦岭路交叉口1

通讯、客票：

（共计5家）

名称路段

中国网通营业厅冉屯路和冉屯东路交叉口向西200米

铁通营业厅冉屯路和桐柏路交叉口向西200米路北

中国联通营业厅冉屯路和桐柏路交叉口

中国移动营业厅桐柏路西十里铺交叉口对面、煤仓北街

冉屯路与西站路交叉口向东200米

著名餐饮：

（共计6家）

名称路段面积

鑫狮麟酒店桐柏路西站路向西100米路东

黄山酒楼桐柏路农业路向南100米路东

大嘴美食城桐柏路农业路向南100米路东

小蒙羊火锅桐柏路农业路向北200米路东

农家菜饭馆冉屯路中段200㎡

天府小吃冉屯东路中段15㎡

超市：

（共计8家）

名称路段经营

情况面积

思达超市冉屯路朱屯集贸市场旁稳定98㎡

冉屯路秦岭路80㎡

双汇连锁店冉屯路桐柏路向西100米路北70㎡

丹尼斯便利店煤仓北街230㎡

精品烟酒冉屯路15㎡

中州烟酒店开元新城大门右侧60㎡

美嘉美百货冉屯东路与煤仓北街交叉口65㎡

名贵百货冉屯路65㎡

农贸市场（共计2家）

名称路段商家户数面积

朱屯农贸市场冉屯路北2000㎡

冉屯农贸市场冉屯路北1000㎡

药房（共计3家）

名称路段面积

张仲景大药房冉屯路中段130㎡

福寿禄大药房冉屯路中段260㎡

长生堂大药房冉屯路中段110㎡

其他（共计14家）

名称路段经营情况面积

先锋音像冉屯路北侧（新世纪小区楼下）良好50㎡

浪莎袜业冉屯路南侧（新世纪小区楼下）良好40㎡

双星专卖店冉屯路与冉屯东路交叉口良好50㎡

得时康干洗冉屯东路煤仓北街交叉口良好30㎡

小脚丫童装煤仓北街中段良好26㎡

美容美发飞剪演艺冉屯路南侧（新世纪小区楼下）良好35㎡

大发师美发冉屯路南侧（新世纪小区楼下）良好30㎡

发尚艺理开元新城右侧良好14㎡

金堤美容良好80㎡

小敏美发屋开元新城右侧良好200㎡

金麦面包房冉屯路良好70㎡

美的专卖冉屯路良好17㎡

惠诚五金建材冉屯路中段良好20㎡

大郑州摄影冉屯东路中段良好40㎡

4、周边社区商业项目情况

楼盘鸿基西湖春天风和日丽清城美苑新世纪小区

商业项目

建筑面积30万㎡经济适用房13000㎡约5000㎡

户型（50-380㎡）10000㎡

住宅户数1700户3000户900户300户

消费群小区居民小区居民社区居民周边居民

商业开街时间2004年5未开街2005年

商业分布食品/医药/干洗超市/音像/中介通讯暂无招商超市/汽修/食品/服饰/医药

售价/租金3000-4000元/㎡17-38月元/㎡6000-8600元/㎡元5000元/㎡

（已售完）

代表商家：

丹尼斯/好嘉利/双凤鞋业/中国移动左右间便利店

福禄寿医疗器械

双汇/思达超市

双星专卖

小结：

水城周边主要商业网点主要分布在冉屯路、冉屯东路、桐柏路、煤仓北街以及农业路附近，商店数量350多家。

大部分面积很小，缺少大型商业与餐饮。

　商铺平均在20-40平方米左右。

主要以烟酒百货、五金土杂、小吃店、小型服装鞋袜、干洗店、美容美发等业态为主。

较大型的超市、购物中心、餐饮、娱乐场所较少。

目前该区域较知名有左右间、思达、丹尼斯等三家便利型的超市。

4、水城商业街项目SWOT分析：

1）、优势S：

A、项目周边交通便利，配套齐全；区域内交通道路状况良好，路面平整宽阔，商业上有天成批零商场、朱屯农贸批发市场、思达超市、双汇连锁店等，教育上有育才小学、秦岭路小学、郑州第八十中学等，

B、已入住和即将入住住户人口数量庞大，市场前景广阔；仅城开小区包括威尼斯水城一、二期，银榕，银田住宅户数达3489户，入住人口约达1万余人，项目周边居住人口达7万余人；

C、本项目不仅覆盖本项目小区，并且辐射核心商圈范围约一公里内的周边地区；

2）、劣势W：

A、本项目商铺开发时缺乏商业规划，商业规划没有先于建筑规划进行设计施工，导致商业空间布局施和硬件设施不合理，不利商铺的经营，从而给商铺的下一步招商造成较大困难。

B、项目所处的冉屯东路