上半年湖南省房地产估价师经营与管理成本控制考试题.docx
《上半年湖南省房地产估价师经营与管理成本控制考试题.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上半年湖南省房地产估价师经营与管理成本控制考试题.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
上半年湖南省房地产估价师经营与管理成本控制考试题
2017年上半年湖南省房地产估价师《经营与管理》：
成本控制考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、建筑实物因素中的采光和__对住宅和办公楼来说，比较重要。
A．保温
B．通风
C．日照
D．隔热
2、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。
A：
超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担
B：
在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外
C：
如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限
D：
如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止
E：
工业用地的监测点评估价格
3、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。
A：
共有
B：
抵押
C：
出租
D：
代管
E：
房地产估价机构必须加盖公章
4、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值。
A：
下降
B：
上升
C：
不变
D：
不能确定
E：
借款合同
5、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是。
A：
住房和城乡建设部
B：
住房和城乡建设部住宅与房地产业司
C：
住房和城乡建设部信息中心
D：
中国房地产估价师与房地产经纪人学会
E：
执行层的组织协调
6、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是。
A：
领导定价法
B：
挑战定价法
C：
随行就市定价法
D：
价值定价法
E：
借款合同
7、按照目前我国土地登记制度的规定，使用集体土地的核发。
A：
《国有土地所有证》
B：
《国有土地使用证》
C：
《集体土地所有证》
D：
《集体土地使用证》
E：
房地产估价机构必须加盖公章
8、供给政策是指政府为了实现宏观经济政策目标而采取的影响的政策。
A：
总供给
B：
总需求
C：
总保障
D：
总内需
E：
执行层的组织协调
9、以下有关假设开发法的表述中，不正确的是。
A：
假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”
B：
假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用
C：
对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价
D：
假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一
E：
工业用地的监测点评估价格
10、某家庭申请了25万元10期住房抵押贷款，年利率为6%。
该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了__元。
A．994.37
B．1016.81
C．1255.16
D．1387.24
11、下列关于房地产金融的特点，表述不正确的是。
A：
房地产资金的投入、形态的转换以及补偿，都是在同一固定的位置上按顺序进行的
B：
房地产是大宗商品，不仅表现在它的面积和体积上，而且表现在它所包含的价值上
C：
房地产金融风险主要来自以下四个方面，即：
政策风险、决策风险、自然风险和财务风险
D：
相对于其他商品的生产周期来说，房地产开发所需时间较短
E：
执行层的组织协调
12、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。
A．土地费用
B．前期工程费
C．房屋开发费
D．管理费用
13、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
A．投资利润率
B．投资回报率
C．资本金利润率
D．资本金净利润率
14、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）。
A．0.5%
B．6%
C．6.16%
D．6.19%
15、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。
A．单因素敏感性分析方法
B．多因素敏感性分析方法
C．概率分析方法
D．盈亏平衡分析方法
16、根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线，属于的内容。
A：
城市总体规划
B：
分区规划
C：
控制性详细规划
D：
修建性详细规划
E：
执行层的组织协调
17、下列关于信用，说法正确的是。
A：
信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡
B：
在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据
C：
商业信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用
D：
商业信用和国家信用等形式的发展往往不需要银行信用的支持
E：
执行层的组织协调
18、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。
A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
19、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。
A：
合法原则
B：
最高最佳使用原则
C：
估价时点原则
D：
替代原则
E：
工业用地的监测点评估价格
20、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。
则该住宅的折旧总额为（）万元。
A.9
B.1
C.14
D.6
21、物业管理工作中的每一部分工作，都应以__为中心。
A．物业的保值增值
B．满足当前的租户和新租户
C．物业的安全
D．实现物业的管理目标
22、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。
某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。
假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为__。
A．5.00%
B．5.25%
C．5.42%
D．5.75%
23、房地产开发企业对其开发的房地产项目承担__。
A．质量责任
B．经营责任
C．经济责任
D．服务责任
24、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。
A：
成交价格
B：
理论价格
C：
评估价值
D：
市场价格
E：
工业用地的监测点评估价格
25、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是__元。
A．1843.86
B．1847.55
C．2279.87
D．2291.27
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、直接资本化法的优点是__。
A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
2、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括。
A：
弄清土地的位置
B：
弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等
C：
弄清城市规划设计条件
D：
弄清将拥有的土地权利
E：
测算开发项目的预期利润
3、从可将物品划分为有形财产和无形财产。
A：
可否移动的角度
B：
移动是否影响其价值功用的角度
C：
是否具备物质实体形态的角度
D：
可否流通及流通范围的广度
E：
执行层的组织协调
4、下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是__。
A．承租人将承租的房屋擅自转租的
B．签订无效合同的
C．无正当理由，拖欠房租6个月以上的
D．承租人故意损坏房屋的
5、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是。
A：
按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元
B：
按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元
C：
取得了该房地产项目的土地使用权证书
D：
实际投入房屋建设工程的资金额（含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25％以上
E：
实际投入房屋建设工程的资金额（不含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25％以上
6、缴存职工在时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。
A：
购买自住住房
B：
建造自住住房
C：
翻建自住住房
D：
大修自住住房
E：
购买商业门市
7、根据《房屋登记办法》，可以办理预告登记的有。
A：
预购商品房设定抵押
B：
在建工程设定抵押
C：
房屋所有权转让
D：
房屋所有权设定抵押
E：
购买预售商品房
8、对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，__应该按国家规定办理申请批准手续。
A．建造商
B．总监理师
C．开发商
D．监理工程师
9、房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交__等证件及资料。
A．商品房预售许可申请书
B．征地补偿的标准
C．开发企业的《营业执照》和资质证书
D．适用房的租用标准
E．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证
10、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。
A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值
B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值
C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
11、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。
已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于（）。
A．2427元/m2
B．2500元/m2
C．2575元/m2
D．2632元/m2
12、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是__。
A．交换价值
B．公开市场价值
C．投资价值
D．理论价格
E．标定地价
13、作为中央银行，一般都具有三大基本职能。
A：
发行的银行
B：
银行的银行
C：
国家的银行
D：
企业的银行
E：
社会的银行
14、按来划分，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。
A：
按投资主体
B：
按投资期限或投资回收期长短
C：
按经济活动类型
D：
按投资对象存在形式的不同
E：
借款合同
15、某写字楼2年前的市场价格为12000元/m2，目前该类写字楼的市场资金为每天2元/m2，写字楼的净收益为市场租金的80%。
预测3年后该写字楼的市场价格将达到12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。
如果投资者要求该类投资的报酬率为12%。
则该写字楼目前的市场价格为（）元/m2。
A．10300
B．9766
C．10256
D．9874
16、制作深度价格修正率的要领是__。
A．选取标准宗地
B．设定标准深度
C．将标准深度分为若干等份
D．制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率
E．按深度价格修正率求取路线价
17、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（）万元。
A．2360
B．2500
C．2722
D．2845
18、利率变化会给房地产投资信托的实际收益带来损失，当长期固定利率__时，会引起债权组合价值的相对下降。
A．上升
B．下降
C．不变
D．无法判断
19、下列费用中属于运营费用的有。
A：
房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额
B：
房地产税、人员工资、维修费、所得税
C：
保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税
D：
为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费
E：
所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额
20、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100％、未超过200％的部分，税率为。
A：
30％
B：
40％
C：
50％
D：
60％
E：
执行层的组织协调
21、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。
该宗房地产的收益价格为__万元。
A．650
B．687
C．585
D．630
22、下列关于强制拆迁，说法正确的是。
A：
《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁
B：
实施强制拆迁必须以裁决为前提
C：
对在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，可以依法强制拆迁
D：
实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行
E：
实施行政强制拆迁，也可由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行
23、目前我国的社会保险主要有等。
A：
政策性保险
B：
出口信用保险
C：
社会养老保险
D：
劳动工伤保险
E：
失业保险
24、行政裁决的主要制度有__。
A．行政调解制度
B．拆迁听证制度
C．集体决策制度
D．行政复议制度
E．行政公开制度
25、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。
A：
二者既有相同之处，又有质的区别
B：
股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资
C：
股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系
D：
在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则不承担公司经营风险责任
E：
股票投资风险是很大的。
相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资
升级会员 