物业管理图文电子版.docx

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物业管理图文电子版

物业管理政策

什么是物业管理？

为什么要制定《物业管理条例》？

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。

为了规物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，故制定《物业管理条例》。

建筑区划的道路、绿地、公共场所等，如何归属？

建筑区划的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

建筑区划的车位、车库如何归属？

建筑区划，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

但是，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。

业主在物业管理活动中享有哪些基本权利？

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业发行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中需要履行哪些基本义务？

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（2）遵守物业管理区域物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境；（3）卫生的维护等方面的规章制度；（4）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（5）按照国家有关规定交给专项维修资金；（6）按时交纳物业服务费用；（7）法律、法规规定的其他义务。

业主在小区道路上摔倒 状告物业公司

【案情介绍】:

　　小区一号楼405室的老太在雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，跌断右腿股骨头，安全员发现后立即将老太送进医院。

经诊断为：

右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头，手术后老太提出：

她是在小区跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。

几经交涉，物业公司未做承担，老太一纸诉状将物业公司推上法庭。

【审理】：

　　物业公司没有义务承担老太医疗费及精神损失费。

【点评】：

　　案例涉及小区发生个人原因引起的意外伤害问题。

　　1、《中华人民国价格管理条例》是物业公司收费的依据，其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费围。

2、《民法通则》，民法细则中明文规定：

凡因个人原因引起的意外伤害（除工作围）其责任自负。

　　3、老太虽在小区道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业公司的本职工作没有延误，"雪后路滑，请当心！

"的警示牌在小区步行街醒目处悬挂，老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业公司没有直接责任关系。

4、物业公司可以在多方面关心老太，但没有权力和义务为其支付医疗费和精神损失费。

5、尊重业主，从记住开始。

房子渗水物业公司成“夹缝”

【案情介绍】:

小姐住在某小区5楼，六楼的邻居王先生五一期间外出旅行。

5月3日小姐发现天花板开始滴水，而且墙壁也出现渗水，意识到六楼邻居可能漏水了。

她向管理该楼的物业管理公司反映情况。

但该物业管理公司却称：

六楼住户不在家，不能入室检修。

眼看情况越来越严重，非常着急，在万般无奈的情况下，小姐职能求助于派出所。

在派出所民警的监督下，物业公司强行进入六楼房间，解决了六楼漏水的问题。

  但是事情远远没有结束，五楼的小姐责怪物业管理公司处理不及时，造成她家受到财产损失，六楼的王先生则埋怨物业公司未经他的许可擅自进入他的房屋，物业公司夹在中间，显得左右为难。

【请问】

1、 在上述案例中，你认为物业公司的“夹缝”状况是如何造成的？

 答：

在一般情况下，物业公司确实无权强行进入业主房屋，但如发生危急情况，为维护更大的利益或防止损失扩大，物业公司可以实施紧急避险行为。

本案中，王先生家的漏水事实已经存在，也造成了小姐家的损失，为了避免小姐家损失的进一步扩大，物业公司可以采取撬门或其他方式进入王先生家，解决漏水问题，这是符合紧急避险的构成要件的。

同时，物业公司在有权利也有能力控制危险、减少损失的情况下，消极不作为是造成“夹缝”状况的主要原因。

 2、 由于强行进入王先生家，给其造成的损失谁承担？

答：

根据《民法通则》等的相关规定，如果六楼漏水是人为原因导致，则由责任人赔偿；如果是自然原因导致，则小姐作为紧急避险行为的受益人，应当对王先生的损失适当赔偿。

同样，王先生自家的损失因为撬门减少了，先生作为紧急避险行为的受益人亦自行承担撬门的损失。

3、 给出你对物业公司在善后处理方面的已结案。

在善后处理上物业公司应当注意的是：

一、应当尽可能及时地把实际情况通知王先生；二、最好在有证人在场情况下进入王先生家并通过图片资料加以记录；三、进入王先生家后要注意加强对其家庭财产的保管，避免财产损失。

物业小区业主委员会成立办法（试行）

第一条为规物业小区业主委员会的成立，根据国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，制定本办法。

第二条物业管理区域，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50％，应当成立业主大会，并由业主大会依法选举产生业主委员会。

第三条业主委员会是在社区党组织领导下，服务全体业主的自治组织，是业主大会的执行机构，由5至11人单数组成，每届任期3年，可以连选连任，但是不能超过两届。

第四条业主委员会委员应当是物业管理区域的业主，并符合以下条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、业主管理规约，模履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第五条业主委员会按照以下程序组建：

员应通过程序担任业主委员会主任、副主任。

（一）前期筹备。

组建由街道（乡镇）党（工）委成员任组长，所在社区党组织书记任副组长，党员业主、优秀业主代表和小区住宅建设单位、物业服务企业负责人为成员的筹备组，负责业主委员会的筹备工作，制定业主委员会选举办法和业主委员会委员候选人产生办法，草拟《业主大会议事规程》、《业主管理规约》。

（二）推选候选人初步人选。

由社区党组织和居民委员会推荐、业主联名推荐和业主个人自荐，推选业主委员会候选人初步人选。

注重推选业主中的社区党组织和居民委员会成员、党小组长、楼栋长、党员和优秀志愿者作为业主委员会委员候选人初步人选。

（三）确定候选人预备人选。

街道（乡镇）党（工）委和筹备组对候选人初步人选进行资格审查和认真考察，广泛听取社区党组织和居民委员会成员、党员和居民的意见建议，并征求组织、纪检、公安、房管、信访等部门意见。

街道（乡镇）党（工）委和筹备组综合分析推荐、资格审查、谈话考察、走访调研等情况，研究提出候选人预备人选，在选举前15日予以公示。

（四）选举产生业主委员会。

召开业主大会会议，通过业主委员会选举办法，可采取现场投票的方式，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，选举产生业主委员会委员，对不能参加现场投票的，可以书面征求意见。

筹备组在召开业主大会前，公示业主大会议事规程、业主管理规约、业主委员会候选人和召开业主大会会议时间、地点等。

业主委员会应当自选举产生之日起7日召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

符合条件的社区党组织、居民委员会成员应通过程序担任业主委员会主任、副主任。

（五）公示业主委员会主任、副主任和委员。

（六）业主委员会应当自选举产生之日起30日，持业主大会成立和业主委员会选举情况报告、业主大会议事规程、业主管理规约等文件向物业所在地的县级房管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。

第六条业主委员会应认真履行《物业管理条例》规定的各项职责，在社区党组织领导下，加强对物业服务企业的监督，畅通业主与物业服务企业的沟通渠道，督促物业服务严格履行物业服务合同，开展多种形式的社区服务活动。

街道和社区党组织要经常组织业主委员会和物业服务企业深入居民，听取群众意见建议，共同研究协调解决社区建设、管理、服务中的重大事项，以及物业服务合同履行中涉及业主和居民切身利益的问题，及时、有效化解矛盾纠纷。

第七条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止，并由业主委员会在物业管理区域公告：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法规以及业主大会议事规则规定的其他情形。

第八条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20％以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第九条业主委员会任期，委员出现空缺时，应当及时补足。

业主委员会委员候补办法由业主大会或者在业主大会议事规则中规定。

业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第十条业主委员会的工作接受县（市、区）民政、房管部门和街道（乡镇）党（工）委、办事处（人民政府）、社区党组织、居民委员会的指导监督。

第十一条建立健全社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务企业三方联动机制。

社区党组织定期召集居民委员会、业主委员会和物业服务企业负责人联席会议，通报社区管理服务等情况，协商解决居民反映的突出问题。

建立服务承诺制度，业主委员会和物业服务企业要结合各自职能，每年度作出服务居民的公开承诺并认真履诺践诺。

成立业主委员会的重要性

【案情介绍】：

某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。

业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。

业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。

业主委员会以书面方式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。

甲物业管理公司收到业主委员会局面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物来服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。

2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。

乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。

之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。

【请问】

 问题1：

上述20户业主提出的修复请否合理?

是否应由