商业地产专题讲座之第7期商业地产路在何方.docx

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商业地产专题讲座之第7期商业地产路在何方

第7期：

2009商业地产路在何方

　主持人：

大家下午好，欢迎来到新浪乐居，今天是我们商业地产专业讲台的第7期，很高兴邀请到华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司市场部助理董事钟慧珊女士，以及研策部助理董事王永利先生。

　　我们知道华夏柏欣作为一家专业的综合地产服务机构，业务遍布各大城市，相信商业地产业内人士并不会陌生，但是网友可能不是很了解。

包括顾问公司在一个商业地产项目与商家之间，具体担任怎么样的角色，有请钟小姐为我们做一下基本介绍。

　　钟慧珊：

华夏柏欣是一家专业的顾问公司，我们是成立于2005年，公司团队是一些资深的房地产行业20多年经验的专业人士组成的。

我们专注的也是商业地产这方面，所以客户主要是一些商业地产开发商以及国际的基金公司。

　　华夏柏欣是一个全方位的顾问公司，所以我们会分几个部分，包括有研策部，会从一个项目总体的规划，从定位，包括楼层等方面，给客户一个全面的建议，所以我们说策划奠定基础，一个很好的策划是项目成功的最重要的关键。

一个项目策划完之后，招商部会把研策部全盘的计划帮助发展商实施，最重要的是把商家怎么样引进到项目里面。

还有营运部，我们和其它代理不一样的地方就是，我们希望一个项目开了之后，会把后面的营运做得最专业。

同时也把很多国际化的新的管理的概念带进购物中心，因为我们相信，一个购物中心后面只要管理的很好，资产升级的潜能是比较可观的，所以我们公司的口号可以这样说，策划奠定基础，招商实现蓝图，经营创造价值，这是华夏柏欣一直相信的理念。

　　主持人：

感谢钟小姐的介绍。

我们今天的话题是“2009商业地产路在何方”。

在这之前，首先谈一下刚刚过去的2008年。

可以说这一年是喜忧参半，奥运盛事在很大程度上推动了中国尤其是北京的经济增长，但是到了年末，一场金融风暴令很多的行业陷入低迷。

受到这种经济大环境的影响，房地产行业再次被推上风口浪尖，那么商业地产领域在08年有哪些重大性的变化的？

请王先生简单分析一下商业地产目前存在的机遇与风险。

　　王永利：

正如主持人说的，房地产行业一直是不缺话题的行业，随着这两年我国经济的快速发展，以及国家房改政策的发展，房地产业在我国宏观经济和GDP当中成为重要的支柱作用。

商业地产在这个产业当中则好比皇冠上的明珠，处在整个房地产行业和终端消费最高的状态。

　　今年商业地产面临重大的变化，我们看到的是一个宏观经济层面的变化。

受到金融危机的影响，大家对商业地产的信心会有所降低，但是同时我们也看到很多逆势而上的例子。

这种变化的影响，我们觉得08年整个商业地产外在环境的变化，催生了内在增长的需求。

　　从经济的角度来说，现在不是金本位了，我们更多的研究消费信心，经济信心的指数，恰恰说明了经济结构能够支持房地产发展，很重要的因素就是，市场的潜量和市场信心的支持。

在这种情况下，商业地产需要发展，一个是投资方的信心，另外一个是市场的消费的信心。

宏观经济受到影响的时候，这两个方面的信心都会发生动摇，造成了几个问题。

　　第一个是对于整个项目资金链的压力。

　　商业地产是资金密集型的产业，房地产做的是资金，建不是自己建的，设计也不是自己设计的，全部是别人做的，它自己做的就是资金链的东西。

商业地产对项目整个资产管理的要求会更高，更多的是结合于市场的需求，把一种实体的产业变成一种资本的平台，经营的平台，获取一个长期的利益。

　　在资金链紧张压缩的情况下，很多发展商在开发的过程中会出现捉襟见肘的情况。

原先信贷比较容易获得，资金比较容易融通，大家开发商业地产的信心也会比较强，而资金链紧张的时候，很多发展商就会受到了影响，出现了项目停滞或者延期的情况。

在这个情况下，一些项目的兴起，恰恰体现了发展商对未来预期的预盼，好比08年开业的太古。

在整个的项目重新定位、包装、改造上都投入了巨资。

我们认为整体的宏观市场还是比较好的，这一点也得到了很多专业的商业地产的机构以及投资机构的认同。

　　第二个方面我们谈到的是一个消费需求的层面。

　　经济形势不好，对消费者的消费需求产生了影响，消费需求的紧缩又会对商业地产经营业绩预期造成影响。

所以很多商户在这种金融危机的状态下，出现了一个收缩或者调整的策略。

在这个过程当中，我们发现其实是有一定的结构性的，并不是一个总量。

实际的数据告诉我们，我们的社会消费数额仍然在快速的增长，而且增长的幅度还是随着整个经济的发展，保持了很高的步调。

我们看到比如说新世界，新世界集团，在现在的经济情况下，还声称要继续扩大店面，这是零售商不同的反映，但是我们也看到了一些奢侈品的公司，暂停了开店的计划。

　　我们注意到是一个结构的调整，高端的奢侈品首先受到影响，金融危机向实体危机过渡的过程中，首先影响的是信心。

缩减的效果是什么呢，就是高端向中档的转移。

很多的高端的人士以前可能不消费中档品牌或者产品，他们现在会有这方面消费了。

所以在这个调整当中，需要我们注意的是需求的结构在变化，在这种需求结构变化的过程当中，要有效的抓住潜在的机遇，注重自身项目的发展与市场之间的贴合度。

商业地产经过这几年的发展越来越成熟了，在成熟的过程当中，重要的标志就是大家做商业地产项目越来越理性了，而不是在这里拍脑袋就做了。

　　几年前商业地产市场比较稀缺，在还是属于卖方市场的时候，随便一个项目就可以生存，但是09年之后，随着租户受到经济危机的影响之后，对商业地产需要开发商提供更好的，符合市场需求的产品。

　　第三点是竞争格局的变化。

　　首先我想举一个例子，原先我们手头上有一些资料，很多项目期望进入到高端的市场。

随着经济危机，大家都在调节自己的预期，更加合理的规避市场风险，把握市场的机会了。

　　在局部的层面，这个市场的竞争会逐步的加重，特别是一些核心商圈，随着新项目的交付，竞争还会加剧。

与此同时，也能够催化一部分区域性商业地产的发展，大家会更看好区域性的商业需求，贴合市场的层面走。

这样我们可以看到，未来的一两年，我们认为区域性的商业地产会有更大的发展。

　　另外一个层面，整个商业地产在我国的供应结构的变化。

商业地产在我国供应结构是不平衡的，总体来说一线城市超量，二线城市机会很多，三线城市基本没有。

可见在很多的二三线城市其实是有很多的机会的，虽然大的经济层面可能会受到金融风暴的影响，蒙上阴影，但是实际上由于城市固有的潜在需求的存在，还是有很大的市场发展的量。

这需要发展商就每个区域进行重点的分析和了解，真正对市场了解之后，才会有更准确的发展的方向。

　　最后一个层面，关于商户扩张的问题。

实际上目前来看，我们了解的时候，还是会有很多的商户希望去扩张店面，包括像香港的大家乐，还有很多的品牌，还是希望扩张店面。

但是这里面有一个很重要的特点，大家不再盲目的追求高档了。

受这轮金融风暴的影响，我们发现能够具有积极扩张态度的，以及这个阶段市场低迷的情况下，保持很稳定的增长的，全部是跟生活需求贴近的业态。

也说明了未来商业发展的格局，贴近生活的东西，始终在整个经济发展的过程中保持着生命力。

中国第一次面临金融危机，以前我们更多的是从课本上听到这个东西，没有真正感受到。

以前中国经济体制很独立，现在跟国际接轨之后，开始感受这个风暴的时候，我们预见到未来的经济周期会有波动，那么这个贴近消费者生活的业态，和符合生活品质的商业会受到消费者的追捧。

　　从这个角度来说，宏观经济对商业地产的影响危和机都有，整个市场会产生一些变化，但是机遇就在这个变化当中，只要我们对市场把握的准确，对消费者的需求和变化把握准确，还会有很大的发展空间和潜力的。

　主持人：

希望王先生这番话对商业地产开发商以及消费者信心的建立都会有一定的帮助。

正如您所说，市场会随着消费需求的变化而调整，那么品牌商家在开店方面的计划，也会随之调整。

这样的话，就有可能导致与商业项目之前的招商计划产生出入，比如说原有意向入驻的品牌取消了开店计划，使项目不得不调整开业期等等。

华夏柏欣接手的项目是否有类似情况？

这种情况如果多次发生，应该怎样客观评价它？

　　王永利：

对于商业项目来讲，大家都会注意到现在市场有这样的情况，有很多的商业项目都会说我什么时间开业，后来又发生变化了，延期了。

一般来说，提前的很少，基本都是延期，其实这里面有一个很综合的因素，并不一定是完全受市场的影响，市场是一个部分。

由于市场现在目前的需求，或者说整个市场情况的变化，可能会产生一定的影响，但是最主要的，还是在于项目的操作能力，以及发展商对项目的把控。

　　像我们华夏柏欣在操作的过程中经常会遇到这样的问题，也经常给发展商比较科学的建议。

作为商业项目开业的日期，在运营上面很有悬念，我们仔细观察每一个商业，在每一个区域都有一定的特征，在这个过程中，你愿意在低谷期开业，还是高潮的时候开业，这首先就是一个选择。

　　但是目前看来，很多项目设计开业时间的时候，前期并没有考虑这么深，这是从项目开发的角度逐步向营运的角度转变的过程。

在这个过程中，出现这种情况是很正常的，这种调整只要有利于项目的更完善，更好的完成他的项目的开业计划和质量，其实是有利的。

　　所以面对很多项目延期开业，我并不认为这是一个坏事，开出来保证高质量、符合消费者的需求、提供更好的购物和休闲的场所，好过匆忙的开业。

在我看来那是浪费资源了，那是一种发展商的资金资源，我们的一些人力资源以及社会公众的资源，其实是一种浪费。

　　主持人：

所以说专业的建议是非常重要的，随着商业地产整个行业日趋成熟、理性，商业模式越来越多样化，对专业的顾问公司提出了更多新的课题。

想请问两位从业人士，未来顾问公司的操作方式会有什么改变，工作重心会不会有所转移？

　　王永利：

钟小姐之前已经介绍过一些了，像华夏柏欣的工作重心，从公司成立开始，就没有说把公司当作一家顾问公司操作。

受到前期市场认知的层面，大家更愿意说顾问公司，但是我们一直放在资产管理上。

一个成功的项目策划是基础，招商实现一个蓝图，但是要做到真正成功还是靠经营，经营最终创造价值。

　　所以我们对市场的商业模式的判断，现在有几种。

一是发展商为主，顾问为辅，请一些顾问行做一些单点的支持；第二是邀请一家专业的顾问行做整个的方案，整个的服务，这个服务就是由前期的研策、预知到招商，这是一个方式，这就是顾问行，顾问公司介入到更深的层面；第三就是全委托的资产管理。

其实真正的商业地产来讲，需要资本运作的东西，投入经营成为未来可增值的资本，这样的情况下，资产是最贵的。

所以我们华夏柏欣一直注重于后期的营运管理，前面做的一切方案，相关的研究也好，招商的服务也好，最终配合的是项目未来的经营管理，以及项目经营管理过程产生真正的收益。

这是跟目前市场的认知的很多类似机构所不一样的。

　　一些发展商认为反正都要做商业地产，那就自己组一个公司，或者找几个人自己来做了，诚然，从单点的效益成本的角度来说，可能这是最高的运作方法，但是我想说的是潜在风险的问题。

人无完人，术有专攻，我们公司在各个专业的行业，都有20多年以上经验的人，但是仍然不敢说出来的方案和计划就是最完美的，需要不断的跟市场磨合、讨论，不断的提升。

更何况你让一个人管五六个模块，他强在哪就很难说了，会造成短板的问题。

可能前面招商很好，但是后期不会运营的，或者说运营不错，但是这个项目到底怎么做，定战略目标的时候不会定，会出现类似的问题。

所以我们看到很多项目出现操作的过程中不稳定的现象。

　　钟慧珊：

我想刚才王先生说了，商业地产营运是最重要的。

商业地产跟住宅最大的区别就在这里，住宅前期做好市场推广，然后把楼房卖出去交给买家，配一些比较好的物业管理就可以了。

但是商业地产招商完之后，很多的租户进来之后，最重要的是以后这个购物中心怎么管，是以后成功不成功的重要的因素。

我们公司做招商的时候，也会跟品牌方说到后期的运营也是华夏柏欣做的，这样的话，对品牌商来讲，对他们的信心也会更加的增强。

刚才王先生也说了，我们公司从前期的顾问的角色慢慢转移到一部分顾问，一部分资产管理的定位。

虽然有一些国内的开发商和国企是我们的客户，但是我们很大部分服务的是