某市某区某村城中村改造初步方案.docx

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某市某区某村城中村改造初步方案

某市某城中村改造

初步方案

一、某行政村现状分析

（一）、某行政村整体概况

某行政村位于某XX大道以南，西环城路以东，上水河东西两侧。

当地居民生活条件比较落后，区政府决定把某城中村改造作为今年重点项目。

1、某行政村总占地约995亩（图1：

某行政村现状图）。

本次某城中村改造规划范围内的土地总面积995亩，其中规划区内村庄占地628亩（其中：

村庄占地483亩，市政规划道路、绿地占地145亩），耕地为367亩（其中：

可利用耕地277亩，市政规划道路、绿地占地90亩）。

2、某村庄改造规划范围内现有建筑面积约145800平方米，多为2层建筑。

3、某城中村改造范围内目前有居民472户，人口1699人。

其中：

村民365户、人口1314人；市民107户，人口385人。

图2：

本次某城中村改造范围图

（二）、某村庄目前存在的问题

据测量本次某改造区域内村民人均居住建筑面积约86平方米，虽然面积较大，但因为村庄建造年找较早，村庄比较杂乱，基础设施落后，居住环境较差，居民的生活质量低下，在晴雨无常的天气下，老百姓生活苦不堪言，由于缺乏整体规划，在现状条件之下居民生活水平难以得到提高。

村庄建设基本处于无序状态，建筑密度大，存在较大的安全隐患，村容村貌较差，严重影响城市整体形象，某作为历史名城，旅游景点较多，越来越多的外地游客甚至国外游客来到开封旅游，城市的整体容貌亟待提高，在农村城镇化建设的大背景和国家关于保障性住房建设的要求下，某城中村改造工作尤为紧迫。

二、某城中村改造意义

（一）、改善居民居住环境，提高生活质量

通过村庄改造对安置房用地，生活保障用地，经营用地进行开发建设，完善城市服务功能，经营城市社区，培养新的经济增长点，改善居民居住环境，提高生活质量。

（二）、完善东区城市功能

通过城中村改造，不仅解决村庄居民的安居乐业，构建和谐社会等重要问题，同时通过某村庄周边用地的整合，在城市功能上弥补了东区目前缺失的功能设施，同时可以土地集约化，高效利用有限的土地资源。

（三）、改善城市景观

某城中村改造用地北临西京大道，西临西环城路是某两条非常重要的城市主干道，通过城中村改造，可以改变原来农村的面貌，形成现代城市特色的标志性区域。

三、拆迁安置办法

（一）、本次城中村改造依据

1、某人民政府《关于加快城中村改造的实施意见》（汴政[2007]52号）

2、某人民政府对市土地房管局关于执行某国家建设征用土地地上附着物补偿标准请示的批复（XX[1996]27号文件）

3、某土地房屋管理局《关于批转执行<某国家建设征用土地地上附着物补偿标准>的请示》（XX地房字[95]第396号）。

4、某人民政府《关于调整我市国家建设征用土地地上附着物部分补偿标准的通知》（xx政[2002]第58号）

5、某区北郊乡某村委会与XX房地产开发有限公司签署的《某城中村改造框架合作协议书》（2010年1月1日）

6、某区北郊乡政府与上海XX房地产开发有限公司签署的《某城中村改造框架合作协议书》（2010年2月3日）

（二）、安置方案

实际实施过程中，原则上按照“先安置，后拆迁、就近安置”的方式安置村民，依据市政府城中村改造政策规定，按照人均一定的标准实施，实行实物和货币补偿相结合。

安置中原则按照接近套型安置，超出规定安置面积或不足规定安置面积部分，按安置房核准价相互结算差价款。

1、村民拆迁安置用房：

人均30平方米用于村民居住，产权归个人所有；

2、村民生活保障用房：

人均30平方米的住房用于村民个人租赁使用；

产权归个人所有；

3、村集体经营性用房：

人均20平方米用于村集体统一管理经营或对外出租，产权归村集体所有。

4、本次城中村改造范围内城市居民，一律实行货币拆迁补偿，不再考虑安置房。

（三）、拆迁补偿方案

1、村民拆迁补偿方案

按照第

（二）条安置方案的标准，村民人均安置房面积为8O平方米。

在实施拆迁过程中，据实测量村民房屋面积，未超过安置房面积的部分不予拆迁补偿，超出安置面积之外部分以货币形式进行补偿，补偿标准分别为：

砖混结构按照80O元／平方米（含规定时间内搬迂奖励100元／平方米）补偿、砖木结构按照60O元／平方米（含规定时间内搬迁奖励lOO元／平方米）补偿、其它简易房按照150元／平方米。

2、市民拆迁补偿方案

市民拆迁补偿标准分为：

双证齐全按照2200元／平方米（含过渡费、搬家费、奖金等各项费用）补偿；经有关部门认定土地手续齐全的按照1350元／平方米（含过渡费、搬家费、奖金等各项费用）补偿；以上两种情况都不具备的城市居民无证房产按照550元／平方米，其它简易房按照150元／平方米。

以上城市居民补偿一次性按货币方式予以补偿。

3、居民其它地上附属物（地平、压井、电表、树木等）以及家庭附着电器通信等设施，按照市有关规定进行拆迁补偿。

四、某城中村改造地块初步规划方案（图3：

某城中村改造地块初步规划方案）

本次某城中村改造土地面积995亩。

扣除规划道路用地、公共绿地235亩之外，规划可出让用地面积760亩（其中:

村庄占地483亩，耕地277亩）。

其中：

1、规划拆迁村民的安置用地、村委会办公占地以及集体经济组织的村民生活保障用地为95亩；

2、其余补偿村民安置的经营性用地为665亩。

为了给老百姓一个更加舒适的家，某新型社区的所有规划都优选考虑优越和人文关怀，其功能分区为三个部分：

A区为拆迁村民的安置用地；B区为村委会和集体经济组织的村民生活保障用地；C区补偿村民安置的经营性用地。

A区规划设计：

A区为某村民拆迁安置生活小区，根据村民生活习惯，该区采用普通多层建筑设计，用地面积约75亩，建筑面积约为8万平方米，容积率约为1．60，绿化率大于30％；

B区规划设计：

B区为某村委会和集体经济组织的村民生活保障区，为临规划劳动路的商业用房，采用两层框架结构，用地面积约为20亩，建筑面积约为2.6万平方米；

c区规划设计：

c区为补偿村民安置的经营性用地（可开发净地），采用多层与高层相结合，打造城市建设的亮点，营造现代城市生活的氛围.用地面积665亩，建筑面积约91.5万平方米。

五、城中村改造收入与成本对比分析

（一）分析原则

分析思路：

补偿村民安置的经营性用地（可开发净地）出让收入与城中村改造全部投资成本之间平衡。

分析方法：

经营性用地出让收入扣除土地整理过程中发生的土地征用成本、拆迁成本、管理费用、土地出让上交费用后的可开发净地出让净收益，再扣除廉租房保障资金后与项目建设估算成本之间比较，分析资金的平衡。

（二）、城中村改造各种成本及费用情况：

18313万元

1、集体土地转为国有土地费用11196万元

（1）、土地征用成本4082万元

①征地费用

277亩×9.4万元／亩=2604万元

②耕地占用税

277亩×1.6万元／亩=443万元

③耕地开垦费

277亩×O.9334万元／亩=259万元

④新增建设用地有偿使用使用费

277亩×2.8万元／亩=776万元

⑤以上①一④项土地征用成本合计：

4082万元。

（2）、拆迁及补偿费用6381万元

经现状调查居民房屋总建筑面积145800平方米。

其中：

村民建筑面积122442平方米（砖混结构110198平方米、砖木结构4898平方米、简易房7346平方米）。

市民建筑面积23358平方米（砖混结构21022平方米、砖木结构2336平方米）。

①、村民房屋拆迁补偿费：

安置部分：

1314人×（30+30+20）平方米／人=105120平方米不予补偿；

扣除提供安置房面积105120平方米之后，需要拆迁补偿建筑面积122442—105120=17322平方米（砖混结构15590平方米、砖木结构1732平方米）.

补偿费用：

15590平方米×800元／平方米+1732平方米×600元／平方米=1351万元。

村民拆迁成本合计为：

1351万元。

．

②、市民拆迁补偿费：

有双证房产：

总建筑面积23358平方米×85％×2200元／平方米=4368万元

仅有土地手续房产：

总建筑面积23358平方米×15％×1350元/平方米＝473万元

市民拆迁成本小计：

4841万元

③、其他拆迁补偿费：

其它地上附属物（地平、压井、电表、树木家庭等）以及家庭附着电器通信等设施按4000元／户计算，

472户×4000元／户=189万元。

④、拆迁成本①—③合计为：

6381万元。

（3）、管理费用（项目前期调研、规划等费用）200万元

管理费用为以上

（1）一

（2）项（不含耕地占用税）之和的2％：

【（4082万元-443万元）+6381万元）】×2％=200万元。

（4）、不可预见费533万元

以上

（一）一（三）项之和的5％：

【4082万元+6381万元+200万元】×5％=533万元。

（5）、集体土地转为国有土地的全部费用为以上

（1）一（4）项的和：

11196万元。

2、经营性土地出让上交费用7117万元

西京大道以南、东水河以西土地按照90万元／亩，上水河以东土地按照80万元/亩，某村全部可出让经营性用地665亩（388亩+277亩=665亩）。

其中：

西京大道以南、上水河以西经营性用地483亩-村民安置用地（75亩+20亩）=388亩;宋水河以东经营性用地277亩。

（1）、上交省财政（按全部可出让用地665亩土地出让金的3％）

（388亩×90万元／亩+277亩×80万元／亩）×3％=1712万元

（2）、农业发展基金

（388亩+277亩）×53元／平方米×666.7平方米／亩×30％=705万元

（3）、土地出让金契税（按全部可出让用地695亩土地出让金的4％）

（388亩×90万元／亩+277亩×80万元／亩）×4％=2283万元

（4）、土地储备中心业务费（集体土地转国有土地费用的5％）、

11196万元×5％=560万元

（5）、土地招拍挂业务费用（土地出让净收益的5％）

（388亩×60万元／亩+277亩×50万元／亩）×5％=1857万元

（6）、土地出让上交费用

（1）一（5）项合计为7117万元。

3、以上1-2两项城中村改造费用合计为：

11196万元+7117万元=18313万元。

（三）、经营性用地出让收入57080万元

参照周边土地出让价格，结合城村改造的成本和财务风险以及拆迁费用的不可预计，西京大道以南、上水河以西土地暂时按照90万元／亩，宋水河以东土地暂时按照80万元/亩计算经营性用地出让。

子京大道以南、上水河以西经营性用地:

483亩-村民安置原地（75亩+20亩）=388亩

上水河以东经营性用地：

277亩

经营性用地总收入：

（388）亩×90万元／亩+277亩×80万元／亩=57080万元

（四）、经营性用地出让净收益38767万元

1、经营性用地出让收入：

57080万元。

2、城中村改造各种费用：

18313万元。

3、经营性用地出让净收益：

57080万元-18313万元=38767万元

（五）、廉租房保障资金3877万元

廉租房保障资金为经营性用地出让净收益的10％：

38767万元×10％=3877万元

（六）、可用于项目建设的资金34890万元

从以上计算结果来看，经营性用地出让净收益扣除廉租房保障资金后可用于项目建设的资金为：

38767万元-3877万元=34890万元

（七）、项目建设的估算成本33990万元

1、安置房建设22901万元

①住宅类：

1314人×（30+30）平方米／人×2200元／平方米=17345万元；

②经营物业类：

1314人×20平方米／人×2000元／平方米：

5256万元；

③村委用房：

2000平方米×1500元／平方米=300万元；安置房建设小计：

22901万元

2、公建配套项目建设9470