市场管理系统操作手册.docx
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市场管理系统操作手册
株洲市房地产综合管理信息系统
-------市场监管子系统
简明用户操作手册
株洲市房地产权属与市场管理处
长沙兆吉信息科技有限公司
2008年10月
1.业务办理基本流程
2.系统基本配置要求
1．1、客户端安装与配置
一、必要的客户端机器环境要求：
1、机器配置要求
操作系统：
Windows2000/XP
网络设置：
各公司网络确保能连入互联网。
安装有：
IE6、office2000/officeXP/office2003
二、系统配置
1、打开IE浏览器
，设置信任站点。
如图：
2、
2、打开WORD,设置OFFICE宏安全级别
3.系统登陆
打开浏览器，输入服务器地址，然后回车即可进入如下登陆页面：
特别提示：
1．对应从业企业用户必须使用房地产管理局发放的密钥进行辅助登陆，并且每个密钥对应一个唯一的帐号，就是说如果房产局发给某企业2个密钥，编号即1020001和1020002。
对应的帐号也是1020001和1020002，那么当你用1020001用户登陆系统的时候必须插入该用户帐号对应的密钥，否则将不能登陆本系统。
2．当您第一次登陆系统，系统会提示注册密钥如下图，
点击“
”后系统会弹出如下提示对话框，
点击“确定”后输入用户名和密码，点击登陆或敲回车符即可进入系统，如下图：
如果USBKEY与用户不匹配系统则会弹出如下提示对话框，禁止进入工作台。
注：
图中红色、蓝色矩形和椭圆形为本说明书特意勾画的注释部分。
红色文字为对应的说明。
注意点
专机专用、推荐选择电信网络
请使用微软的IE浏览器
不要安装诸如雅虎助手等IE插件
4.功能描述
1）项目信息申报
描述
项目信息申报是房地产开发企业在房地产开发项目建设过程中（自取得房地产开发项目建设用地批准文件起，至开发项目交付使用止）项目整体的信息及其变更情况，按照规定的时间节点报房地产综合管理系统的市场监管子系统。
项目信息申报以一次规划报建为单位进行报送，同一规划项目报送一次即可。
（具体节点信息参考《株洲市房地产项目信息申报、商品房销售合同网上备案和登记办法》）
序号
阶段
节点名称
提交资料
1
筹备中
关于项目批复
1.计委立项批复
2
筹备中
规划用地批准文件
1.建设工程规划用地许可文件
2.用地平面图
3
筹备中
土地使用权证
1．土地使用证（复印件）
2．土地使用权出让合同
3．出让金发票
4
正式
规划许可证
1.项目规划总图
2.建设工程规划许可证（审批单,定点通知单）
3.取得预售许可前的销售计划
4.项目相关推广信息（项目图例、销售信息）
办理流程
操作说明
登陆后进入系统工作台页面，点击左边菜单业务管理模块中的“开发项目申报”
将进入如下界面，见列出公司所申报过的项目、以及项目中以预测的栋列表，和按钮操作区域。
点击“
”，即可进入项目初始申报界面如下图；其中“
”是在项目申报过程中所需准备的资料。
“
”是要填报的基本信息及附加信息，基本信息中内容填写请按计委立项批复如实填写，附加信息为在网站上公示的信息，同样要求准确填写，带“*”数据项是必须填写。
交付标准填写要求：
按下列项目分项填写：
电梯、有线电视、电话、宽带网、供电、供水、外墙、内墙、地面、楼梯间、门、阳台、厨房、卫生间、其它
如：
周边环境要求：
按下列周边生活设施和环境分项填写：
学校、幼儿园、商场、医院、银行、公交、其他
如：
“
”是提供上传关于项目的基本信息，项目效果图、交通图、户型图、视频等。
此处图片视频资料如文件较大可通过QQ群向“信息中心项目申报”提交
另外还需填写完整“推荐信息”的相关信息。
确认所有信息填写完毕，点击操作区域的“
”按钮将弹出如下界面；选择下一步骤的处理人员。
点击“
”提交给该处理人，提交成功后会弹出如下界面，点击“确定”。
即回到工作台。
至此项目申报的第一个节点申报信息基本完成，如果您企业希望报申报的项目在网上进行展示，则可携带项目申报的完整纸质资料去信息中心进行筹备项目网上发布的审核和补充。
当信息中心管理人员审核和补充完成后，在个人工作台的待办事宜会有待办，进行下一节点用地信息申报。
点击红线圈中的链接，进入如下界面：
其登记信息按土地权证和用地许可证信息如实填写，确认所有信息填写完毕，点击操作区域的“
”按钮选择信息中心的处理人员，以后步聚如同基本信息申报。
当用地申报完成，待办事宜中将有新的待办，来进行规划许可申报，如图：
填写完规划许可证信息后，还得添加栋明细和公建设施明细；如下图：
栋明细的填写要求按项目整体规划将本期小区所有的楼栋进行填写。
公建设施明细的填写要求为整个小区业主共管的公建设施，如公共绿地、公共车位等由整个小区业主共管的部位。
要求按2008年7月1日后实施的新的《房屋登记办法》要求进行填写，必须是规划许可证中批准的信息，2008年7月1日之前报建的或是规划许可中没明确的，不要填写。
公建设施附件为说明该公建设施的图片或文件，添加方法如同项目附件的添加。
最后点击操作区域的“
”按钮选择市场科的受理人员。
至此项目的填报过程结束，等待成果科将项目信息入库。
入库完成，在工作台的“业务动态”栏里将有信息提示XX项目已备案。
如图：
2）施工许可申报
描述
施工许可是企业在取得某栋或多栋房屋的工程施工许可证后，针对具体楼栋的施工信息进行填报。
该信息申报必须在房地产开发企业报送完项目信息，建立开发项目（小区），并且委托房屋预测量后，方可进行工程施工许可申报。
办理流程
操作说明
点击左侧菜单的“开发项目申报”，将看到如下界面；如果是多栋一个许可证必须选择多栋一起申报。
点击“
”来对栋进行施工许可申报，弹出如下页面；
市场科管理人员审核过程完成，将为该施工许可建立工程进度申报计划，同时任务列表到您的待办，点击待办将看到如下界面，可以查看该工程进度申报的列表，一般为每月一次。
请按要求的填报日期，来申报施工进度。
3）工程进度申报
描述
房地产开发企业针对施工的工程进度，按照市场科规定的时间节点，完成申报施工的进度定期申报。
办理流程
操作描述
在项目申报主界面，选取相应栋列表，点击右方“
”，进入相应楼栋的工程进度申报：
按下图要求填写相应的工程进度信息。
点击“
”按钮，提交给市场科管理人员，审批完成后，任务会回到待办，进行下个进度的申报，直到所有节点申报完成，整个流程才会结束。
4）预售许可申请
描述
当房屋达到预售条件后，开发商可进行商品房预销售的申请，该申请必须在项目申报和申请预售房屋完成预测量之后。
房地产开发企业在申请商品房预售许可时，可以申请部分房屋作为自留房源。
凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒售。
未取得商品房预售许可证的商品房，房地产开发企业不得以预订、预约等方式进行销售活动
注意点：
对于多个房屋最小单元签订一份合同的情形，必须在申请预测量的时候提出房屋绑定的要求，如对于别墅，同一套房屋在楼盘表中存在多个最小单元，则在预售许可之前的预测量时就要将相关的最小单元绑定，如此才可能只生成一个合同号，签定一份合同。
办理流程
本流程分为两大部分，即预售许可审批部分和网上公告两部分，开发企业在完成预售许可审批，领取商品房预售许可证后，必须完善相应的网上公告所需的资料提交、审核后方可在网上进行合同签定。
网上公告要求开发企业准确填写项目推荐信息，提供项目的LOGO图、效果图、交通图以及户型图和相关销售价格信息。
操作描述
点击左则菜单栏的“
”，系统将列出进行了房屋预测量的楼栋及其相关的开发项目，显示如下界面：
选择要申报的栋，点击“
”按钮，弹出如下界面：
提交资料清单是要准备的资料，点击“
”弹出如下界面：
当前页面的主要工作是选择户的销售控制，按照规划来选择房屋的销售控制状态（可售，公摊，搭售，自用）。
此外为达到网上公示的要求，还必须按户填写房屋的户型、户型编号、拟销售报价等信息。
操作技巧：
导航树是用于对房屋的排序，你可以点击按层号/单元来排序，另外我们提供批量修改功能，选择你想修改的所又户，点击上图中红圈中标示的“批量修改按钮”，弹出如下界面：
选择好销售控制项，后点击“
”按钮，户的状态将会批量修改。
确认房屋状态修改完成后，点击“
”，弹出如下界面：
填写完申报信息点击“
”按钮选择市场科的受理人员。
审批完成后在工作台的业务动态栏会公布该栋的预售许可证号。
如图：
注意点：
当前，由于有许多项目未按正常流程录入系统的补填项目，相关项目的图例和信息不全，如果在此项目的基础上进行预售许可申请，则会由于未按要求报送项目所需的网上公示的图片资料和信息，流程停留在“网上公示”环节，请开发商及时与信息中心联系，补充完善网上公示的信息。
5）定金合同签订
描述
订金合同管理系统是提供房地产销售商与买受人对符合预售条件的房屋进行事先预定管理的一个操作平台。
系统由卖方代理人发起，合同文本经过买卖双方确认即可生效，合同生效以后，系统将修改房屋的状态并在网络上进行公布。
办理流程
该流程只包括两个节点，即用户只要签订好订金合同以后提交，即可完成订金合同签订的办理流程。
操作说明
首先登陆系统，进入如下界面：
上图界面中左边红色椭圆形区域为系统菜单部分，中间蓝色区域即为系统待办区域部分。
你只要点击销售合同签订菜单，即可进入如下界面：
上图中，系统缺省选择了项目，如：
百江花园第一期。
项目底下的红色方块部分即为该项目包含的所有楼栋信息。
详细信息可参考图中的红色文字说明。
你可以选择对应的楼栋信息，系统即更新为如下界面：
在上图楼盘所属区域中，展示了你选中的楼栋的所有房屋信息。
即该楼栋的楼盘表信息，图中每个小框为对应的房屋，不同的颜色区分房屋所处的不同状态，对应的状态说明在右方的图例中。
系统缺省楼盘按照层进行分类，你可以点击楼盘表中的左边的下拉选择框，对楼盘查询方式进行切换，包括按单元和按层号。
通过单击选择一套房子（此处为单选，即一个订金合同就只能包含一套房子），如下图：
图中选择了第6层的602房屋，然后你可以点击“签订订金合同”按钮，系统即可转入订金合同的签订。
如下图：
注意点：
对于多个房屋最小单元签订一份合同的情形，必须在申请预测量的时候提出房屋绑定的要求，如对于别墅，同一套房屋在楼盘表中存在多个最小单元，则在预售许可之前的预测量时就要将相关的最小单元绑定，如此才可能只生成一个合同号，签定一份合同。
上图中为签订订金合同的缺省页面，页面包括图中所示4个区域。
即按钮区域、状态和标题区域、内容（视角）切换区域、内容展示区域等。
你可以在按钮区域点击对应按钮进行相关操作，状态和标题区域表明了当前文档所处的流程状态和流程的名称，点击内容（视角）切换部分可以切换其对应的相关内容进行查看或者处理。
在上图中，我们首先进入合同内容选项卡，填写相关内容，如买售人信息（如果是法人，你需要选择左上角的法人/自然人切换开关。
如果同一合同有多个买受人，请点击开关右边的添加按钮进行添加）、合同内容等，界面中，系统的房屋信息和项目信息是不允许修改的，仅供买受人了解该房屋和对应的项目情况。
填写完买受人和合同内容信息以后，我们可以点击代理人选项卡，添加代理人（如果需要的话），如下图：
首先需要选择被代理人，点击被代理人右边的下拉框，即可弹出如图中的对话框，选择项包括权利申请人，原权利人和第三方。
然后输入代理人的相关信息即可。
条件允许的话可以读卡。
如果多人时，可以点击代理人下面的添加按钮，添加多人！
。
代理人填写完成以后我们即可对合同文本进行拟定了。
点击合同文本选项卡，系统即可根据进入如下界面：
系统首先会提取前面填写的买受人、代理人，合同内容文本，因此操作者首先必须填写这些相关信息！
你可以在上图中的蓝色部分双击，系统将最大化该窗口
修改订金合同正文，点击图中红色正方形所示的保存按钮，进行保存，注意任何对合同外部信息或正文的修改都必须打开合同点击“保存”图标进行保存，否则所修改的数据将无效！
合同成功保存以后，我们即可对合同进行合同确认，确认需要买受人输入密码进行确认，密码由买受人保管！
密码丢失以后将不能进行订金合同的打印！
如下图：
上图中由买受人输入新密码（两次），然后点击确认即可设置合同保护的密码！
之后方可以打印该合同，通过点击上图中的打印合同按钮，进行打印，打印时要求必须输入买受人输入的密码，如下图：
点击左边的“打印合同”按钮，并在右边密码输入框中输入密码，点击“确认”按钮，即可打开如下界面：
注意如果忘记密码，系统禁止打印合同！
以上工作全部做完以后，我们就可以点击“提交”按钮，确认订金合同生效。
至此订金合同的签订业务即完成。
6）销售合同签订
描述
销售合同签订实际包含两个业务，即：
销售合同签订和销售合同备案。
合同签订在销售商和买受人之间直接进行签订，提交以后即转为销售合同的备案流程。
办理流程
上图中，签订合同为发起节点，这个节点只需要销售商代表和买受人进行签订，此时实际为合同签订阶段，然后合同签订完毕以后通过提交，即到达房地产管理局相关部门进行审批，审批好以后即返回销售商，进行归档打印即可。
操作说明
销售合同签订
首先参考第一章以销售商申报员的身份登陆系统，进入如下界面：
点击销售合同签订菜单，进入如下界面：
在上图的楼盘表中查询需要签订的房屋对象，注意如果房屋不属于可售或者已定状态，房屋将不能进行合同签订。
选择本次要签订合同的房屋以后，点击楼盘上面的“签订销售合同”按钮，即可进入如下界面：
如果签订销售合同时，选择的房屋对象是已经签订了订金合同的，系统就会自动提取订金合同的相关数据，如果没有签订的需要补充相关数据。
可以点击“代理人”选项卡，增加代理人。
首先需要选择被代理人，点击被代理人右边的下拉框，即可弹出如图中的对话框，选择项包括权利申请人，原权利人和第三方。
然后输入代理人的相关信息即可。
条件允许的话可以读卡。
如果多人时，可以点击代理人下面的添加按钮，添加多人！
。
完成以上操作以后，即可点击“合同文本”选项卡，对合同文本进行校对和数据补充，并让双方确认。
如下图：
可以修改合同文本，然后点击保存。
注意，如果修改了合同文本就必须点击word中的保存按钮（图中所示），否则数据将会丢失！
我们可以双击word上面的图标（如上图），系统将最大化word窗口，方便你的编辑，如下图：
正文编辑完成以后，需要买受人对合同内容进行确认，并设置密码保存！
具体操作是点击“合同确认”选项卡，系统界面如下：
在新密码区域设置密码（买受人设置），然后在确认密码框中重新输入密码，点击“确认”按钮，即可设置密码。
以上部分完成以后，可以点击上图中得“申请备案”按钮，对合同进行备案。
点击按钮以后，系统将弹出如下界面：
在弹出界面中，选中对应需要发送的人员前面的单选框，然后点击上面的“√”
系统即自动将文档发送给初审员进行初审了。
初审
初审员进入系统以后，如下图：
点击对应的待办条目，即可进入系统，如下图：
初审人员可以点击“办理意见”选项卡，填写办理意见，如下图：
填写办理意见，可以手工输入也可以在意见模版中选择模版，完成以后需要点击右边的“签署意见”按钮，点击以后效果图如下：
如果需要修改意见，可以点击上图所示的右边的造作的“编辑”对意见进行编辑。
如果要删除原来签署的意见，可以点击“删除”按钮。
意见签署完成以后，可以点击页面中的“
”按钮，提交文档给下一个处理人（申报员）进行归档处理。
归档
通常当房地产管理局审批员审批以后，此房屋即已经为备案状态，因此企业的申报人员只需要在此处对合同进行提交处理即可。
如果前面没有打印，在这个时候也可以打印合同正式文本。
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