某镇宜居小区开发建设项目可行性研究报告.docx
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某镇宜居小区开发建设项目可行性研究报告
某县某镇宜居小区开发项目
可
行
性
研
究
报
告
第一章总论
1.1项目概况
1.项目名称：
某某县XX镇宜居小区开发项目
2.项目开发商：
重庆XX实业发展有限公司
3.项目地址：
重庆市某某县XX镇
4.项目性质：
新建
5.建设规模以及内容：
拟建项目占地6590平方米，总建筑面积为10643.57平方米，绿地覆盖率为31％。
6.项目总投资及资金筹措：
（1）项目总投资
本项目总投资为1938.77万元，其中，工程建设投资1064.36万元，其他费用782.14万元,基本预备费92.27万元。
（2）资金筹措
本项目资金来源于企业自筹资金1938.77万元。
7.技术经济指标
表1主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
数据
备注
1
项目总投资
万元
1938.77
2
项目财务内部收益率
%
16%
行业基准收益率为13%
3
财务净现值
万元
210
4
动态投资回收期
年
0.83
含建设期
5
销售收入
万元
2597
6
利润总额
万元
439
7
净利润
万元
329
8
支付银行利息
万元
9
贷款偿还期
万元
10
上缴税金
万元
277
11
总用地面积
m2
6590
12
其中：
建筑物占地面积
m2
2122
13
道路广场及其他占地
m2
2438
14
绿化占地
m2
2030
15
总建筑面积
m2
10643.57
16
其中：
居住建筑面积
m2
10643.57
17
绿地面积
m2
2030
18
绿地率
%
31%
19
居住总户数
户
110
20
总居住人数
人
330
1.2报告编制的依据
（1）国家发展和改革委员会及建设部联合发布《建设项目经济评价与参数》（第三版）；
（2）重庆市统计局有关房地产市场的统计资料；
（3）某地“十一五”发展规划；
（4）《中华人民共和国防震减灾法》；
（5）重庆市相关工程造价概算定额；
（6）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；
（7）《建筑工程抗震设防分类标准》
（8）业主提供的相关基础资料；
（9）业主对项目建设的主要意见及预期目标；
（10）某某县社会、经济、人口、土地等基础资料。
1.3编制内容
可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度、建设投资等。
《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。
1.4结论与建议
1.某某县是一个移民新兴城市，目前房地产市场处于健康发展状态，住房刚性需求较大，投资和投机性购房很少。
2006年以前，某某县商品房基本上是多层砖混结构，随着人们生活水平的提高，对住房的品质提出了更高的要求。
本项目为全封闭小区，环境优美安静，生活方便，完全满足人们对高品质住宅的诉求。
而且，本项目产品定价略低于同档次楼宇市场平均价，极具市场竞争力。
2.从项目的经济效益看：
内部收益率为16%，高于行业平均水平，财务净现值为210万元，大于0，说明项目的盈利能力较强。
3.本项目拟于2010年9月开工建设，预计2011年3月拿到商品房预售许可证。
建设工期12个月。
4.项目总投资及资金筹措
项目总投资为1938.77万元，资金来源于自筹
第二章业主基本情况
2.1企业概况
重庆XX实业发展有限公司成立于2010年3月，注册地址是涪陵区礁石镇场上，注册资金为1000万元。
公司股权结构见表1。
表1重庆XX实业公司股权结构表单位：
万元
股东姓名或名称
出资
2010年3月
出资方式
出资比例
XXX
400
货币资金
40%
XXX
300
货币资金
30%
XXX
150
货币资金
15%
XXX
150
货币资金
15%
合计
1000
公司主要经营房地产开发。
2010年1月公司在某某县购买了9.88亩土地,拟开发某某县XX镇宜居小区商品房住宅项目
2．2公司的组织机构
公司的组织机构图如下：
董事会
监事会
总经理
副总经理
职能部门
经营部门
2.3项目负责人情况
项目负责人XXX先生，生于XXX年，大专文化。
秦先生长期从事建筑材料生产、管理工作，在建筑领域具有很高的专业水平和管理水平。
先后任职于XX建设水泥厂、重庆XX水泥有限公司担任法定代表人和执行董事。
2010年创办重庆XX实业发展有限公司。
第三章项目背景和建设的必要性
3.1项目背景
3.1.1全国房地产市场发展状况
1998年住房体制改革标志着我国房地产市场开始形成，在这十年间，房地产市场经历了培育启动、发展和调整三个阶段。
1998年到2002年是房地产市场的启动和培育阶段，住房市场化逐步被国民接受。
1998-2002年，全国商品房销售面积从1.22亿平方米增加到2.68亿平方米，5年翻了一倍多，平均年增长23.93%；2003-2007年是房地产市场持续发展的阶段，在这5年里房地产开发投资、商品住宅投资、施工面积、竣工面积、销售面积和房屋价格等各项指标都保持了高增长态势，房地产开发投资每年平均增长率为30.03%。
随着房地产业的持续升温，房价不断高涨，局部地区出现了房地产过热的现象。
从2007年底开始，房地产业开始萎缩，2008年和2009年房地产进入调整阶段，开发投资增长放缓，2008年销售面积出现了较大幅度的负增长。
表42003-2009年全国房地产投资及销售情况表
年度
投资额（亿元）
增长率
销售面积（亿平方米）
增长率
2003
10106
29.70%
3.22
20.15%
2004
13158
30.20%
3.82
18.63%
2005
15913
19.80%
5.58
46.07%
2006
19382
21.80%
5.54
-0.7%
2007
25280
30.20%
6.91
24.7%
2008
30580
20.97%
6.2
-19.70%
2009
34114
11.56%
8.2
32.29%
相关理论研究表明，房地产市场的发展要和整个国民经济发展基本相适应才能够理性运行与发展。
按照国际标准，房地产开发投资占GDP的3%-8%较为正常，而2003-2009年我国房地产开发投资额占GDP的比重一直高于8%，2008年甚至到达了10.17%。
7年来，房地产开发投资增长率大大高于GDP增长率（见下图），房地产业的发展偏离了国民经济正常的增长轨迹。
在这种情况下，国家出台了一系列的稳定房价的措施，特别是2007年下半年国家出台第二套房贷新政，使投资特别是投机性购房门槛提高、风险增大，这一政策在2008年延续实施，大大抑制了投资和投机性需求，也抑制了改善性需求。
同时，随着美国次贷危机引发的全球金融危机的冲击、经济下滑压力的加大，2007年底房地产市场开始出现的调整迹象。
2003-2009年GDP与房地产开发投资增长图
尽管房地产市场进入了调整期，但从长期看，我国房地产业仍然处于发展期，其增长的长期趋势不会发生改变。
首先，我国房地产市场发展的基础并未发生改变。
城市人口增长是房地产市场需求增长的主要动力，我国仍处于城市化的加速时期，根据《2001—2002中国城市发展报告》预测，2050年城市化率将达到75%以上。
2006年和2007年我国城市化率分别为43.9%和44.9%，实际上虽然我们把在城市工作生活半年以上的农村流动人口统计为城市人口，但他们并没有真正在城市定居，其数量至少达1.2亿人。
有学者估算如果扣除这部分人口，2006年的城市化率可能就不是43.9%，而是33%。
也就是说，如果2050年城市化率将达到75%，到2050年城市人口将以年均接近1%的速度增长，每年约千万人口向城镇转移，加上改善性住房需求等，商品房市场向好趋势未变。
其次，经济增长的内在动力依然强劲。
经济发展是支撑房地产业发展基础，目前我国经济发展面临严峻挑战，但我国经济发展的基本面和长期趋势没有改变。
一是为应对国际金融危机冲击，中央及时采取了一系列积极的、有针对性的财政政策和货币政策，我国经济在世界各国经济增长中仍然处在前列，并有可能率先复苏。
二是30年持续快速发展为我国打下了应对各种风险和挑战的坚实物质基础，我国经济发展的各种优势条件没有发生根本变化。
三是城工业化、新农村建设进程方兴未艾，东北振兴、西部大开发、中部崛起、海西区发展、基础设施等需要建设的空间还很大，经济发展的内在动力依然强劲，支撑房地产业发展的基础依然坚实。
最后，从房地产市场的主要指标变化来看，房地产市场依然保持了向好的总体趋势。
从市场主要指标的年度变化看：
2008年，房地产投资、商品住宅投资均为房改以来最高；施工面积和新开工面积同比都有所增长（新开工面积同比增长2.3%）；土地购置面积和竣工面积同比虽有减少，但仍处于近年波动范围之内；尽管商品房均价增速逐月回落，出现下调趋势，但房价一直保持了同比增长态势，70个大中城市全年房价增长了6.5%；调整显著的是销售量，商品房销售量同比下降19.7%，商品住宅销售量同比下降20.3%。
因此，从年度变化看，市场的主要指标除销售量外，其他主要指标并没有出现明显向下的转折。
从主要指标的月度变化看：
房价2008年从年初到年末形成下降趋势，但2009年1—6月份房价环比出现回升，新建住宅环比从3月开始出现正增长，增幅逐月扩大；销售量2008年持续低迷，2009年1—6月出现显著回暖，同比增长30%；投资在2008年高位的基础上增幅虽然回落，但继续呈增长态势，2009年1—6月房地产开发投资同比增长近10%；其他指标中，2009年1—6月除完成土地购置面积同比下降26.5%、完成土地开发面积同比下降15.2%外，房屋施工面积同比增长12.7%，房屋竣工面积同比增长22.3%。
除市场主要指标外，衡量市场整体运行情况的综合指标—国房景气指数也开始显现止跌企稳的迹象。
综上所述，本次调整是政府抑制房地产市场非理性发展和国际金融危机双重作用的结果。
经过这次调整，我国房地产业将回归到理性增长的轨道上，2009年我国房地产开发投资增长率与GDP增长率比较接近，标志着我国房地产市场开始进入持续、稳定、健康发展的新阶段。
3.1.2重庆市房地产市场状况
重庆房地产市场的走势是整个中国房地产市场的缩影，同样经历了培育、发展和调整三个阶段，而且与全国房地产市场同步变化。
近4年重庆房地产市场各项指标见下表：
表52005-2008年重庆房地产各项指标表
项目年度
2005
2006
2007
2008
房地产开发投资（万元）
5177291
6296300
8498966
9909970
销售面积（万平米）
2018
2228
3553
2872
销售额（万元）
4307679
5056850
9679125
8000006
开工面积（万平米）
7487.36
8864.37
10578.84
11639
竣工面积（万平米）
2225
2253
2368
可以看出，近几年重庆房地产市场发展较快，除20
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