9A文万科房地产项目可行性研究报告.docx
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9A文万科房地产项目可行性研究报告
课程论文
题目:
万科房地产项目可行性研究报告
第一章总论------------------------------------------------------------------------------2
1.1.项目背景与概况-------------------------------------------------------------2
1.2.问题与建议-------------------------------------------------------------------2
第二章项目投资环境与市场研究---------------------------------------------------3
2.1.投资环境分析--------------------------------------------------------------3
2.2.衡阳房地产投资分析--------------------------------------------------------4
2.3.推广渠道------------------------------------------------------------------------4
第三章建设规模与项目开发条件---------------------------------------------------5
3.1.建设规模------------------------------------------------------------------------5
3.2.项目概况现状------------------------------------------------------------------5
3.3.项目建设条件------------------------------------------------------------------6
第四章节能节水措施------------------------------------------------------------------6
4.1.设计依据------------------------------------------------------------------------6
4.2.给排水方面缺陷---------------------------------------------------------------6
4.3.建筑部分节能设计------------------------------------------------------------6
第五章环境影响评价------------------------------------------------------------------7
5.1.环境现状---------------------------------------------------------------------7
5.2.项目建设对环境的影响-----------------------------------------------------7
5.3.环境保护措施----------------------------------------------------------------7
第六章劳动卫生与消防--------------------------------------------------------------8
6.1目的及意义--------------------------------------------------------------------8
6.2.职业安全卫生健康对策与措施---------------------------------------------8
第七章项目实施进度------------------------------------------------------------------9
7.1.项目开发期-------------------------------------------------------------------9
7.2.项目实施进度安排------------------------------------------------------------9
7.3.项目实施过程控制措施----------------------------------------------------9
第八章投资估算与资金筹措------------------------------------------------------10
8.1.投资估算结果---------------------------------------------------------------10
8.2.资金筹措---------------------------------------------------------------------10
第九章财务分析----------------------------------------------------------------------11
9.1.财务评价基础数据的选择------------------------------------------------11
9.2.财务评价----------------------------------------------------------------------11
9.3.不确定性分析----------------------------------------------------------------14
第十章社会评价-------------------------------------------------------------------15
10.1.项目对社会的影响分析---------------------------------------------------15
10.2.风险分析----------------------------------------------------------------------15
10.3.社会评价结论----------------------------------------------------------------16
第十一章研究结论与建议-------------------------------------------------------------16
11.1.可行性研究结论-------------------------------------------------------------16
11.2.建议-----------------------------------------------------------------------------16
第一章总论
1.1.项目背景与概况
1、项目名称:
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目
2、承办单位概况:
单位名称:
衡阳富邦升辉房地产开发有限公司
单位性质:
有限责任公司(外国自然人独资)
注册资金:
港币2,000万元
单位住所:
衡阳市珠晖区沿江路29号
业务范围:
房地产开发、销售
法定代表人:
吴小平
企业负责人:
吴小平,男,1965年9月30日生于湖南
3、可行性研究报告编制依据:
(1)与委托方签订的咨询协议;
(2)国家计委计办投资[20RR]15号审定的《投资项目可行性研究指南(试用版)》;
4、项目提出的理由:
(1)项目建设符合国民经济发展;
(2)项目对城市建设将起到促进作用;
(3)解决劳动就业的需要。
5、拟建地点
本项目位于衡阳市湘江东岸南段,总占地面积20,936.7平方米,小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。
1.2.问题与建议
分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。
根据测算,在预计的销售价格、销售率条件下,本项目具备良好的可行性。
在建设过程中,需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块区域优势和景观资源;与知名专业设计公司、中介顾问公司合作,强强联合,打造小区品牌和企业品牌;制定合理的市场营销方案,扩大媒体宣传,注重营销推广,保证销售资金回款。
第二章项目投资环境与市场研究
2.1.投资环境分析
1、国家政治经济形势及有关政策
20RR年全年国内生产总值246,619亿元,比上年增长11.4%。
分产业看,第一产业增加值28,910亿元,增长3.7%;第二产业增加值121,381亿元,增长13.4%;第三产业增加值96,328亿元,增长11.4%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%,与上年持平;第二产业增加值比重为49.2%,上升0.3个百分点;第三产业增加值比重为39.1%,下降0.3个百分点。
2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素
20RR年,衡阳市固定资产投资较快增长,投资结构进一步优化。
全社会固定资产投资完成227.9亿元,比上年增长28.3%。
从产业投向看,第一产业投资3.4亿元,与去年持平;第二产业投资114.9亿元,增长52.4%;第三产业投资109.6亿元,增长10.8%,工业投入明显加大。
全年工业完成投资114.9亿元,比上年增长53.3%。
其中制造业完成投资82.1亿元,占工业投资的比重为71.5%;电力、燃气及水的生产供应业完成投资8.5亿元,占工业投资的比重为7.4%。
社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。
房地产开发投资稳步增长,全年完成投资额23.5亿元,增长41.7%,最近五年是衡阳投资额增加最快的五年。
2.2.衡阳房地产投资分析
从上面的图表数据中可以看出,衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度的增长,一次是20RR年,一次是20RR年。
20RR年开始出现房地产投资的热潮兴起,也可以说是华新开发区的正式启动,而20RR年将这种热潮推向了顶峰。
投资的热潮源于市场需求的策动,两者呈现着良好的增长势头。
2.3.推广渠道
1、报纸广告
包括衡阳日报、衡阳晚报,属于典型的政府报,报纸不宜投入过多,开盘和推新品前1-2周进行3-4次推广既可。
2、短信推广
成本低,覆盖面广,操作简单灵活,可以作为一种长期的营销手法。
3、影视广告
当地几个电视台收视率不高,主要用来开盘和新品集中投放。
电视广告是唯一的动态广告平台,值得周期性的高密度投放。
第三章建设规模与项目开发条件
3.1.建设规模
本项目总占地面积20,936.7平方米,总建筑面积为65,913.47平方米,建设总容积率为2.63建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房(其中住宅面积47,652.3平方米,1-2层商铺面积7419.1平方米,地下停车场面积10,842平方米)
3.2.项目概况现状
1、地点与地理位置
本项目位于衡阳市湘江东岸南段,总占地面积20,936.7平方米,小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。
本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望;距衡阳市火车站不到500米距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里,自然环境优越,交通十分便利,是一个理