9A文万科房地产项目可行性研究报告.docx

1、9A文万科房地产项目可行性研究报告课程论文题目：万科房地产项目可行性研究报告第一章总论-21.1.项目背景与概况-21.2.问题与建议-2第二章项目投资环境与市场研究-32.1.投资环境分析-32.2.衡阳房地产投资分析-42.3.推广渠道-4第三章建设规模与项目开发条件-53.1.建设规模-53.2.项目概况现状-53.3.项目建设条件-6第四章节能节水措施-64.1.设计依据-64.2.给排水方面缺陷-64.3.建筑部分节能设计-6第五章环境影响评价-75.1.环境现状-75.2.项目建设对环境的影响-75.3.环境保护措施-7第六章劳动卫生与消防-86.1目的及意义-86.2.职业安全卫

2、生健康对策与措施-8第七章项目实施进度-97.1.项目开发期-97.2.项目实施进度安排-97.3.项目实施过程控制措施-9第八章投资估算与资金筹措-108.1.投资估算结果-108.2.资金筹措-10第九章财务分析-119.1.财务评价基础数据的选择-119.2.财务评价-119.3.不确定性分析-14第十章社会评价-1510.1.项目对社会的影响分析-1510.2.风险分析-1510.3.社会评价结论-16第十一章研究结论与建议-1611.1.可行性研究结论-1611.2.建议-16第一章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单位概况：单

3、位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)注册资金：港币2,000万元单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：吴小平企业负责人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南3、可行性研究报告编制依据：（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资20RR15号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；4、项目提出的理由:（1）项目建设符合国民经济发展;（2）项目对城市建设将起到促进作用;（3）解决劳动就业的需要。5、拟建地点本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望

4、江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。1.2.问题与建议分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第二章项目投资环境与市场研究2.1.投资环境分析1、国家政治经济形势及有关政策20RR年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增

5、长11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素20RR年，衡阳市固定资产投资较快增长，投资结构进一步优化。全社会固定资产投资完成227.9亿元，比上年增长28.3%。从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，与去年持平；第二产业投资114.9亿元，增长52.4%；第三产业

6、投资109.6亿元，增长10.8%，工业投入明显加大。全年工业完成投资114.9亿元，比上年增长53.3%。其中制造业完成投资82.1亿元，占工业投资的比重为71.5%；电力、燃气及水的生产供应业完成投资8.5亿元，占工业投资的比重为7.4%。社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额23.5亿元，增长41.7%，最近五年是衡阳投资额增加最快的五年。2.2.衡阳房地产投资分析从上面的图表数据中可以看出，衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是20RR年，一次是20RR年。20RR年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而20R

7、R年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。2.3.推广渠道1、报纸广告包括衡阳日报、衡阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前12周进行34次推广既可。2、短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。3、影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。第三章建设规模与项目开发条件3.1.建设规模本项目总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，建设总容积率为2.63建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）3.2.项目概况现状1、地点与地理位置本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，交通十分便利，是一个理