商业地产知识培训.docx

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商业地产知识培训

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第一章、商业地产基本概念

1、基本术语

⏹商用房地产：

商用地产常规包括有写字楼、酒店、商铺、仓库、工厂等。

⏹产权式商铺：

所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。

产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。

主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

据资料统计,国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。

⏹产权型商铺：

产权型商铺就是两权[所有权和经营权]合一型商铺，投资者购买商铺后，既拥有商铺的所有权，又拥有所购商铺的经营权。

显然,产权型商铺的实质就是以高度自理为基础的经营式商铺。

自主经营的营业收益是投资回报的主要来源，产权型商铺出租后就转化成产权式商铺。

⏹包租：

又称返租、售后回租、售后承租等，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

还有一种解释:

售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。

⏹顶手费：

是指商铺的原承租户将商铺经营权转给其他商户时收取的额外补偿费用。

顶手费的高低是反映一个市场商铺供需热度的重要指标。

⏹初始租金：

通常是指一个新兴的市场或商场在进行招商时，为了吸引商户而制定的一个较低的租金，就是初始租金。

⏹小租金：

通常一些市场在招商期为了吸引商户入住，而减低租金报价，但在商户进入市场并将市场养起来之后，为了谋求更高的利润，开始征收名义上的物业管理费[或称市场管理费]，这个费用中虽然也包含了工商税费、空调费、卫生费和保安费等，但这些费用的实际支出是比较低的，市场的管理者只是以此为名目，变相的征收租金。

征收的物业管理费和实际产生管理支出费用的差额就是俗称的小租金。

⏹转租金：

一些投资商户在取得商铺租赁经营权后，在将商铺以一个高价转租出去，以获得投资收益，这类群体俗称二房东，他们收取的租金就是转租金。

⏹经营权买断：

一些市场在进行商铺销售时，为了不失去商铺所有权或其他原因无法进行产权销售时，同时又考虑资金回笼需求，通常将一定年限的商铺经营进行销售，俗称经营权买断，这种方式在市场类业态非常流行，通常销售年限在5年、8年、10年甚至跟长。

⏹经营权转让：

一些投资客户在取得商铺一定年限经营权后，在约定年限尚未到期时将剩余年限的经营权转给其他商户的行为就是经营权转让。

⏹流水倒扣：

商场/购物中心在进行商铺租赁时，有时是将商场的收益和商户的收益捆绑在一起，根据商户的月销售额按照一定比例收取费用，这比费用相当于租金，通常比例在20—25%。

⏹虚拟产权价：

一些房地产开发商在进行产权商铺销售时，为了最求高收益，不考虑投资者的实际投资成本和实际的租金行情，虚拟了一个市场预期租金[这个租金往往是实现不了的租金]，按照这个租金进行一个投资回报率[通常在8%—12%]推算出一个产权售价，这就是虚拟产权售价！

⏹虚拟租金：

按照上述描叙，将未来几年后的预期租金作为项目现在租金，这就是一个虚拟租金。

2、商圈的概念

商圈就是指商铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。

店铺的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。

不同的店由于经营商品、交通因素、地理位置、经营规模等方面的不同，其商圈规模、商圈形态存在很大差别。

即使是同一个店，在不同时间也可以会因为不同因素的影响，而引致商圈的变化，比如说原商圈内出现了竞争，吸引了一部分的顾客，商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多角形。

为便于分析，通常是以商店设定地点为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。

一般来说，商业圈半径在250米一500米之内为核心圈层；商业圈半径1公里左右为中心圈层；公共交通线路可以伸达的区域为次中心圈层；整个城市及四周郊区为外圈层；卫星城镇区域及与该城市有密切地域经济联系的城市（或城市圈）为影响圈层。

按照这样的商业地域圈层划分标准，对于一般性的商铺的商业氛围起决定性作用的商圈应为核心圈层，其次是中心团层、次中心圈层。

而外围层和影响圈层则几乎可以不予考虑，但是对于一些独家专场的特别经营店而言，其商圈范围将伴随交通网分布的情形变化而变化。

3、城市商业中心的布局类型

按照城市的商业布局规划，通常商业中心主要分为如下几个：

⏹超级商业中心。

超级商业中心是商业网络中等级最高的中心，在城市商业中心网络中的地位至关重要，它不仅是一个网络的核心，同时也是一个网络形成和发展支撑点。

一般位于城市的黄金地段，占地面积应达到4—6平方公里，其服务对象面向全市的常住人口和流动人口，覆盖全市，集贸易、金融、信息、服务等多功能于一体，进行高层次经济活动的地域，也是现代化大都市的核心，超级商业中心在设施、环境、管理、服务等方面都必须具有国际一流水平。

如北京的西单等。

⏹市级商业中心。

市级商业中心主要是为城市提供多层次的优良服务，其功能不仅单纯的购物，还应包括餐饮、服务、娱乐、金融、邮政、信息等，并拥有良好的环境效益，形成一个多功能的现代化公共活动中心。

它服务的对象不仅包括本市人口，而且还包括大量的外来流动人口，其特点是①以零售商业、饮食服务为主，兼有大中型综合购物中心、专卖店、超级市场及餐饮等，商店集中，一般以商业街的形式出现；②客流密度大，并以流动人口为主，消费者停留时间长，特别是节假日能吸引大量顾客，服务人口一般要求在80—100万人之间；③商业中心的建筑总面积一般在15—20万平方米之间，商业网点数量在100家以上。

譬如在北京定有9个市级商业中心，其中包括王府井、前门两个老商业区及朝外大街、木樨园、公主坟、马甸、双榆树、西客站、北京站等七个新商业区。

⏹区级商业中心。

地区性商业中心是整个城市商业服务网络的中间环节，规模介于大型商业区和居住区级商业区中间，一般在居住人口5万人以上的居民地区考虑设置区级商业中心。

它提供的服务对象主要为本市常住人口和少量流动人口，商业安排行业要齐全，在以中档为主的基础上，向多档次发展，购物特点是节假日多，平日分散，多集中在上下班时间，顾客逗留时间短，购物目的有以下功能和特点：

①商业网点比较集中，建筑面积每千人1000—1200平方米，建筑总面积4—6万平方米以上，服务人口10—20万人；②经济效益和社会效益比较显著；③吃、穿、用各类商品齐全，经营品种以中低档为主，适当兼营高档商品；④有一定数量的大中型商场和名特商店、超级市场；⑤商业设施比较先进；⑥商品、服务、管理质量达到一定水平。

⏹社区级商业中心。

主要服务对象是居民区的常住人口，一般应设置在居民人口3万人以下的地区，它的建立是为了利民便民。

建设的基本思路是：

一个小区设置一个由综合食品店、百货店、餐饮和集贸市场构成的小区购物中心；另外，设置由小副食、小食品、小百货和小饭铺组成的若干综合便民店，形成大集中小分散的居民购物网络。

具体可在居民区商业中心建设1—2个具有一定规模的超级市场，中型规模的综合商场，一批专卖店以及与居民生活密切相关的商业网点群，经营中低档的日常消费品，并提供各种便民利民服务。

居住小区级（1.5—3万人口）每千人拥有商业设施建筑面积724—809平方米。

居住小区级（0.7—1.5万人口）每千人拥有建筑面积525—702平方米。

4、商业业态的分类

根据国内贸易局的商业业态分类指导意见。

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场、批发市场等8种形式。

各主要业态选址和经营特征如下。

⏹百货店。

一般是在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多种化选择需求的零售业态。

它选址在城市繁华区，交通要道。

商店规模大，营业面积在5000平方米以上。

商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

商店设施豪华、店堂典雅、明快。

采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

采取定价销售，可以退货。

服务功能齐全。

⏹超级市场。

它是采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

一般选址在居民区、交通要道、商业区，以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。

商店营业面积在10000-50000平方米以上，商品构成以购买频率高的商品为主，采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。

营业时间每天不低于11小时。

有一定面积的停车场。

⏹大型综合超市。

是采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

选址多在城乡结合部、住宅区、交通要道，商店营业面积2500平方米以上，商品构成为衣、食、用品齐全，重视企业的品牌开发，采取自选销售方式。

设与商店营业面积相适应的听车位。

⏹便利店（方便店）。

是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。

选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高，消费半径是5-7分钟的步行路程，消费的目的性强。

商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。

⏹购物中心。

是企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设物集合体。

布局统一规划，店铺独立经营，选址多为为中心商业区域城乡结合部的交通要道。

内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。

设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。

核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。

具有与销售面积配比的停车位。

⏹仓储式商场。

它是以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售兼批发业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。

选址多在在城乡结合部、交通要道。

商店营业面积大，一般为10000平方米左右。

目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。

商品结构主要以食品（有一部分生鲜商品）、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。

店堂设施简朴、实用，采取仓储式陈列，开展自选式的销售。

设有较大规模的停车场。

⏹专业市场。

它是针对单一消费群体或消费目的的一种消费业态，从选址看多在城市商业中心，交通便利，消费目的性较强，消费群体的逗留时间较长，经营面积一般在5000平米以上，商品结构同一商城属同一系列，多为服饰、百货、食品等。

要求有一定的停车位。

⏹专卖店。

它是以销售同一品牌产品为主的经营业态。

属发展较好的业态。

选址多在城市商业街区或步行街区，营业店面装修具备一定档次，有的具有一定经营风格，商品结构多为服饰、食品等系列，经营面积100——200不等，对车位没有太大要求。

5、商业建筑形式的分类

⏹住宅底商：

利用住宅的底层或低层作为商业用房。

土地使用年限一般为40年。

目前受政策影响不能用作餐饮、娱乐、洗浴中心等使用。

⏹写字楼底商：

利用写字楼的底层或低层作为商业用房。

土地使用年限一般为40年。

无政策限制具体用途。

⏹独立商业楼：

除商业用途外，该建筑无其他建筑类型的建筑物。

土地使用年限为40年。

无政策限制具体用途。

6、商铺类型分类

从所处商圈的市场现状以及商铺市场前景的角度，可以把商铺分成三类，即、成熟型商铺、潜力型商铺和概念型商铺。

⏹成熟型商铺：

此类型商铺周边的