卖房如何解除合同.docx
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卖房如何解除合同
卖房如何解除合同
篇一：
买卖二手房要注意解除卖房合同仍需付中介费
买卖二手房要注意解除卖房合同仍需付中介费
廖女士问：
去年7月中下旬，经中介机构介绍，我与王某共同协商达成房屋买卖协议。
我将房屋及车库一起卖给王某，但后来，王某因为不能办理银行贷款，提出解除房屋买卖协议。
现在，中介机构仍然坚持要求我支付中介费，我是否可以拒绝缴费？
雄志律师事务所熊烈锁律师答：
中介公司的行为在法律上叫居间行为。
居间报酬的支付是以居间人促成委托人与第三人的合同成立为条件。
合同是否已经履行不影响居间报酬的支付。
居间行为所介绍的当事人之间合同一经成立，居间人的作用即结束。
本案中，在中介机构的撮合下，你与王某达成房屋买卖协议，虽然后来因为王某的原因合同未能履行，你仍然应当依照约定支付中介费。
篇二：
解除二手房买卖合同通知书
解除二手房买卖合同通知书（房屋抵押）
致卖方（）、中介方（地产经纪有限公司）：
通知人与卖方经中介方房地产经纪有限公司居间磋商，于XX年×月×日签订《存量房买卖合同》（合同编号0000××，以下简称《合同》），现因卖方和中介方在签订《合同》时没有如实告知买方所出售房屋设有抵押的事实，导致房屋在解除合同通知书发出的时间为止不能顺利过户，合同的目的不能实现，现就解除《合同》等相关事宜特致函如下：
XX年×月×日，通知人与卖方及中介方签订《合同》时，在中介方的当面追问核实下，卖方隐瞒了出售房屋设有抵押的事实，并和通知人签订《合同》，通知人事后才得知该房屋设有抵押。
根据《中华人民共和国担保法》四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”之规定，卖方在签订合同时隐瞒重大事项、房屋存在抵押无法过户而导致合同可撤销，现通知人有权行使撤销权，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之相关规定：
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
现通知人正式通知卖方及中介方解除《合同》，并在解除合同通知书送至卖方及中介方的当天，办理合同解除手续。
就买方已经缴纳购房定金人民币×××元（大写：
××万元）及中介佣金人民币×××元（大写：
×××元）的返还事宜，买方愿意和卖方及中介方友好协商。
如未能按时顺利解除合同返回定金及佣金，我方还将按照相关法律规定，要求卖方承担实际违约责任，届时各方必将承担更多的责任。
通知人：
日期：
篇三：
卖房协议书
卖房协议书
卖方：
__（以下简称甲方）身份证号：
_____________________买方：
________________（以下简称乙方）身份证号：
_____________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：
第一条甲方所售房屋权证号及座落位置、房屋面积：
1、甲方所售房屋所有权证号为"_______号"，房屋土地使用权证号为"_______号";
2、甲方所售房屋位于__;
3、甲方所售房屋建筑面积______平方米;
第二条房屋价格及其他费用：
1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为（人民币）_叁拾贰万元整;
2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由乙方负担。
第三条付款方式：
协议签订，乙方支付甲方购房款贰拾贰万元整；房屋过户手续办理完毕后，乙方支付甲方拾万元整；房款支付以收据为准。
第四条房屋交付：
乙方在第一次付款后_10_个工作日内，甲方将房屋交付乙方并办理过户手续，逾期不交，甲方承担赔偿责任。
第五条甲方逾期交房的违约责任：
甲方未按本协议第四条规定将房屋及时交付乙方的，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除协议。
第六条乙方逾期付款的违约责任
乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费。
第六条甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。
第七条本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效。
甲方（签字）：
乙方（签字）：
联系电话：
联系电话：
XX年9月日
篇四：
只有购房合同怎么卖房子
篇一：
卖房方（购房合同）
卖房方（甲方）：
身份证号码：
购房方（乙方）：
身份证号码：
关于乙方向甲方购房事宜，双方经协商，达成协议如下:
一、甲方将其拥有独立产权的位于市区的房屋（房屋所有权证编
号：
，建筑面积平方米）以人民
币仟佰拾万仟佰拾元整（￥元整）出售给乙方。
已方愿意以上述价格向甲方认购该房，并以购得的上述房屋向中国银行分行申请购房抵押贷款。
二、甲方承诺：
1、向乙房申请购房贷款银行或贷款银行认可的机构提供符合要求的房屋资料以备查核。
2、保证对出售的房屋拥有独立产权。
如果该房屋为共有房屋,则必须取得其他所有共有人的同意出售书面文件。
3、保证该出售房屋未予出租。
因出租所产生的任何问题由甲方承担并负责解决。
4、自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。
5、按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。
6、在办理产权过户时，应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或贷款银行认可的机构持有。
三、乙方承诺：
1、向贷款银行或贷款银行认可的机构提供符合要求的资料以备查核，并依规定支付费用。
2、保证按原约定价格向甲方购买前述房屋，并及时将贷款所得支付甲方之售房款。
3、将所购房屋向贷款银行申请抵押贷款。
4、按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续，并承担各项费用。
5、在办理房屋过户时，应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或其认可的机构持有。
四、本协议以乙方向贷款银行申请购房抵押贷款获得批准为正式生效条件。
如果贷款银行认为乙方的借款申请不符合条件而不予批准，则甲、乙双方可以解除本协议。
甲方若向乙方收取定金，应如数退还给乙方。
五、如果贷款银行批准的贷款金额不足申请贷款额的70%，则乙方有权解除本协议。
否则，乙方应履行本协议的有关规定。
六、违约责任
1、如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失。
2、如果乙方违约，贷款申请获准后没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。
七、本协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。
八、本协议自双方签字或盖章之日起生效。
九、本协议壹式肆份，双方搁执壹份。
有乙方交贷款银行或其认可的机构壹份。
十、特别约定：
。
甲方：
乙方：
甲方授权代表签字（盖章）：
已方授权代表签字（盖章）：
电话：
电话：
签订日期：
年月日签订日期：
年月日篇二：
购房合同卖房契约范本
买房契约
出售方——简称甲方（***）
买方——简称乙方（***）
甲方现有两室一厅现房一套（含炭房一间）坐落于*******家属楼，*单元*楼*户，愿意出售给乙方，经甲、乙双方共同协商自愿达成买卖协议，具体条款如下：
一、甲方现有*室*厅现房一套，建筑面积***平方米,出售给乙方，属于永久性买卖，甲方将房屋一切所有权交以乙方管理使用。
二、房屋一次性酌价人民币******万元整（￥********）（包括现有配套设施在内）。
三、签署合同之日乙方付给甲方人民币**万元整（￥********），甲方交房及钥匙之日乙方付清余款**万元整（￥********）。
四、乙方在办理所有房屋证件过程中，甲方有责任协助乙方办理。
（费用乙方自理）。
五、此协议一式二份，甲、乙双方各持一份；此协议涂改无效：
此协议自签字之日起，法律同时生效。
甲方代表签字：
乙方代表签字：
中证人：
年月日篇三：
如何签订安全的购房合同（XX年版）
如何签订安全的购房合同（XX年版）
1购房合同的现状
买房子要签合同，这是再正常不过的。
很多人也许会认为，买房子不就是你把房子卖给我、我把钱给你嘛，合同只是一个形式。
那你从一开始就把房产商小看了，把买房子这件事小看了。
当你看到给你准备好的名目繁多、条款众多、充满生僻奇怪术语的合同时，你能确定对所有内容都已了如指掌吗你能确定将来遭遇问题时不会因为某一条款没有与开发商计较而后悔莫及吗？
所以，不论你是正在买房子还是计划买房子，熟悉合同是第一步，是你能在购房这一战中的重要法宝。
购房涉及哪些合同与文本
购房三大合同：
定金合同、买卖合同、抵押贷款合同
一般来讲，在购房中出现的合同主要有三类：
定金合同、买卖合同和抵押贷款合同。
下面我先简单介绍一下这三类合同。
1.定金合同
术语上叫做商品房买卖合同认购协议，房产商一般把它称做认购书。
它是指商品房买卖双方在签订正式买卖合同之前签订的合同，是对双方准备进行房屋交易的初步确认。
1购房合同的现状
如何签订安全的购房合同定金合同的内容一般包括：
（1）双方当事人的基本情况；
（2）房屋基本情况（房屋位置、面积等）；
（3）价款计算（包括每平方米售价和总价）；
（4）什么时候签订正式购房合同；
（5）还有最关键的一条，购房者需要交纳多少定金，以及在什么情况下，这些定金不再退还给购房者。
其实从法律上讲，签订认购书并不是购房的必经程序。
但是现实情况中，尤其在期房交易中，几乎所有的购房者都经历过签订认购书——交定金——签订正式合同——交首期款的这样一个过程。
为什么房地产商会很重视签订认购书呢？
这里的关键就在于“定金”。
什么是“定金”呢？
“定金”是一个法律名词，定金的作用就是给将来要签的正式买卖合同做担保，违反定金约定就要适用“定金罚则”。
也就是：
如果交纳了定金的一方将来违反约定，定金就不再退回；如果收取定金的一方违反约定，则要双倍返回定金。
而事实上，一般谁会违反约定呢？
这要看这个“约定”是什么。
一般来说，在开发商的认购书中约定的是：
购房者你将来要购买这套房子，而开发商呢，保证在定金期限之前不把这套房子卖给别人。
作为开发商，只要把房子卖出去了，卖给谁无所谓，所以违约的就只可能是
购房者了，也就是交纳定金的一方，这样开发商把你的定金装进腰包之后就后顾无忧了。
如果你将来付款买房，那ok，这笔定金可以转做房款，如果你又不买了，那么对不起，定金不退。
而购房者为什么会违约呢，一般是发现要买的房子有问题或者找到了更合适的房子，所以不想买了。
但这个时候，因为已经交了定金，而开发商又不退，所以陷入进退两难。
因此，在商品房买卖中，认购书就可能成为开发商套住购房者的一种手段。
那么购房者究竟应该怎么办才不会被套住呢？
关键就是这个“约定”了，看你在认购书里究竟如何“约定”，“约定”什么。
这些，我会在后面部分专门进行详细的分析。
2.买卖合同
也就是商品房购房合同。
这种合同是大家最熟悉的，是购房过程中最主要的合同，但也是目前存在问题最多的。
因为商品房买卖是一个合同关系，买卖双方所有的关系都由这个合同来确定，所以也可以说商品房买卖中出现的所有问题最终都会与这个合同有关，将来出了问题，即使打官司到法院，法官也会以这个合同为基础来进行判断，所以说这个合同非常重要，购房者一定要慎重。
商品房的销售分为两种：
一种是现房销售；另一种是期房销售，简单地说就是签合同的时候这个楼是不是已经盖好了。
因此，商品房购房合同，也就相应地分为商品房预售合同和现房买卖合同。
预售合同是开发商将正在建设中的商品房预先出售给买房人，由买房人支付定金或价款的合同。
现房买卖合同是开发商将已经竣工并且验收合格的商品房出售给买房人，由买房人支付价款的合同。
在商品房买卖合同中买方最基本的权利是获得所买的商品房的所有权，也就是最终获得产权证，最主要的义务是支付房款；而卖方最主要的权利是取得房款，最主要的义务是交付房屋并将房屋的所有权转移给买方。
当然商品房买卖合同的内容相当复杂，涉及方方面面的问题。
能不能签订一份好的商品房买卖合同，是你在房屋买卖中能不能维护自己权利，在遇到各类购房纠纷中能否处于主动地位的关键。
现在我们买房签订的合同一般都是开发商准备好的格式文本，这些文本肯定是站在开发商的立场上的。
他要通过这个合同来增加他可能获得的利益，同时减少他可能承担的风险。
同时，运用他的优势，来逼使购房者同意签订这个有利于他的合同。
这样未来就在他的掌控之中了。
这种情形如何改变，是需要每个购房者争取的。
因为合同是一个双方自由谈判的结果，只要你签了，将来就必须按照合同办，因此在你签之前，你必须对未来可能出现的问题有全面的考虑，并在合同谈判中就这些问题向开发商提出来，而且要把开发商的承诺写进去。
说到这里，肯定有许多人会说，“我提出来没有用，开发商不跟我签”。
这个问题，我在后面的“合同谈判”一章中会专门讲谈判的方法。
这里我先讲两个最基本的信念，第一是你是不是甘心承受将来可能出现的风险，第二是所有的权利和利益都得靠自己去争取，天上不会掉馅饼，现在的状况对购房者确实有不利的一面，但是也并不像开发商所说的所有的购房者签订的是一样的合同，仍然有一些聪明而坚持的购房者争取到了自己的权益，所以，在现实中一个小区内出现了同样的问题，有的业主得到了补偿，有的业主没有，关键就是合同条款不一样。
3.房屋抵押贷款合同
简单地说，就是如果你买房子需要向银行贷款，银行为了保证你能按时还贷，就要你用你的房子作为抵押，当你不能按照约定还款的时候，银行就会把你抵押的房子卖掉，然后用卖得的钱先偿还你欠银行的贷款。
一般的房屋抵押贷款合同似乎和商品房的购买没什么关系。
但是我要说按揭，相信大家就会明白了。
现在购买房子，绝大部分人不会一次性付清房款，这个时候就需要银行来帮忙了。
你把你要买的房子抵押给银行，然后从银行贷款支付房款，这样就把一次性交清的房价分成若干个小部分，减轻了你的财务负担，这就是按揭。
首付款加分期还贷是现在购房的一种基本模式。
你与银行签的这个合同就是抵押贷款合同，银行比起开发商来就更厉害了，所以这个合同一般是没什么商量的，但是也有一些内容购房者是需要
了解和可以选择的，所以我在后面也专门地讲一下。
现有的合同文本
1.开发商文本
合同的一个基本特点是谁拟订的文本肯定对谁有利，所以开发商都会事先拟订出一个格式文本，这个文本中大量的条款是强调开发商的权利、减少开发商的义务而同时限制购房者权利和增加购房者义务的。
2.建设部的示范文本
为了平衡购房者和开发商之间的关系，减少商品房买卖纠纷，同时也为了调动消费者的购房热情，拉动经济增长，XX年，建设部、国家工商行政管理局对1995年印发的《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。
这个24条的格式文本，规定了最基本的购房条款，XX年底北京市的示范文本修订增加到26条，XX年3月15日起实施的示范文本增加到28条。
由于这只是一个示范文本，所以条款相对简单，对于开发商的制约措施很不具体，因此容易产生消费者遭受损失后却无法根据这个合同要求开发商承担责任，更严重的是现实中这么简单的合同也没有被开发商完全遵守。
3.204条商品房买卖合同文本
为什么我要单独提出204条文本，是因为目前的商品房交易中这是惟一一个公开化地站在购房者立场上拟订的合同文本。
但是我要解释的是：
它并不是一个具有法律效力的标准文本，因为许多购房者给我打电话说他那里的开发商不承认这个文本或者说拿着这个文本找开发商签，开发商不同意，这是正常的，如果开发商拿着这个就签那反而不正常了。
这个合同最大的益处是：
我们通过多年来的诉讼经验，把购房中可能出现的各种问题，都站在购房者的立场上做了预先防范，希望使购房者免受欺诈和降低风险，一旦出现问题也能获得赔偿。
从另一个意义上讲，这个文本为购房者在购房谈判时提供了全面的专业知识和法律知识的支持，当你熟悉和了解这个文本之后，在面对开发商的时候你就不再是一个可以随便糊弄的外行了。
“强盗条款”与“城下之盟”
什么是“强盗条款”和“城下之盟”
1.“强盗条款”的两个基本点——欺诈利益和转移风险
“强盗条款”，也被称为“霸王条款”，其实并不是一个法律术语，这么称呼它，表明的是人们对这类条款的一种情绪和态度。
那么什么是“强盗条款”呢？
简单地说，就是把本应属于你的利益拿走，而把本来应该由他承担的风险转移给你，而且你只能整体接受或者整体拒绝，不能修改。
这就是“强盗条款”的两个基本点——欺诈利益和转移风险。
2.“强盗条款”产生的现实原因
前面我谈到，在现在的商品房买卖中，大量使用的合同都是由开发商提供的格式文本，那么“强盗条款”在这里出现从利害上讲就是当然的了。
除此之外，商品房交易中大量出现“强盗条款”，还有一些现实原因：
第一，开发商处于资源和信息的明显垄断地位。
开发商具有强大的物资优势，这是消费者没有办法比的。
开发商还具有专业的技能和知识，没有几个消费者能懂这么多。
再次，开发商还具有强大的社会关系和社会资源，否则他不可能在这个领域发展起来。
开发商拥有与其开发与销售相关的广泛的社会关系资源及相关信息，有关建设与销售手续的申报、办理、变更等方面的主动权也完全掌握在开发商手中，这些消费者都不具有。
第二，购房者缺乏相关知识以及消费心理不成熟。
商品房交易是一种复杂的交
篇五：
买卖二手房要注意解除卖房合同仍需付中介费
买卖二手房要注意解除卖房合同仍需付中介费
廖女士问：
去年7月中下旬，经中介机构介绍，我与王某共同协商达成房屋买卖协议。
我将房屋及车库一起卖给王某，但后来，王某因为不能办理银行贷款，提出解除房屋买卖协议。
现在，中介机构仍然坚持要求我支付中介费，我是否可以拒绝缴费？
雄志律师事务所熊烈锁律师答：
中介公司的行为在法律上叫居间行为。
居间报酬的支付是以居间人促成委托人与第三人的合同成立为条件。
合同是否已经履行不影响居间报酬的支付。
居间行为所介绍的当事人之间合同一经成立，居间人的作用即结束。
本案中，在中介机构的撮合下，你与王某达成房屋买卖协议，虽然后来因为王某的原因合同未能履行，你仍然应当依照约定支付中介费。
篇六：
房屋买卖合同解除权纠纷案例
合同解除条件未成就，卖方无权解除房屋买卖合同
作者：
北京市正海律师事务所涛
房屋买卖合同解除权纠纷案例
【案情介绍】
XX年4月，姜卓与张升签订了《北京市存量房屋买卖合
同》，约定姜卓购买张升位于北京市朝阳区远洋天地小区两居室
房屋一套。
房屋总价款人民币108万元。
同日，双方签订《补充协议》，主要内容如下：
姜卓以商业
贷款方式购买此房，于签署本协议当日给付张升定金2万元，于
房屋评估报告下发后3个工作日内支付购房首付款人民币33万
元，其余购房款73万元，由姜卓所申请的贷款机构支付。
贷款
期限不晚于XX年5月31日，即姜卓支应于XX年5月31日
前，支付全部购房款。
张升在XX年5月31日前将房屋交付姜
卓。
协议签订后，姜卓依约于XX年4月22日向张升支付了购
房定金2万元；于XX年5月11日向张升支付了购房首付款
32万元，同日，张升将房屋交付姜卓，姜卓对房屋进行了装修。
此后，贷款银行以姜卓无北京市常住户口为由，不予办理
商业贷款。
姜卓为了履行剩余74万元付款义务，决定另行筹措
资金改由现金形式支付，并于XX年6月25日电话通知张升，
张升表示同意。
XX年7月13日，姜卓通知张升办理收款、过户事宜。
但
张升却以姜卓延期付款已经违约在先为由，提出解除合同。
XX
年8月28日，张升向姜卓发出《房屋买卖合同解除通知书》，以
姜卓延期付款为由再次提出解除合同。
鉴于双方坚持己见，不能协商解决争议，姜卓委托北京市正
海律师事务所韩涛律师，依据房屋买卖合同中的仲裁条款将案件
提交
【仲裁庭意见】
仲裁庭经过审理，认为：
1、姜卓因自身原因未能办理贷款，未能按照合同约定于XX
年5月31日前支付全部购房款，构成违约，应当承担违约责任。
但是张升据此要求解除合同的请求无合同与法律依据。
2、张升请求单方解除房屋买卖合同，不符合《合同法》第
九十四条第三项有关合同解除的条件，不予支持。
【裁决结果】
1、双方应当继续履行房屋买卖合同。
姜卓于仲裁裁决书送
达之日起五日内，向张升支付购房款74万元，张升拒不接受的，
姜卓应立即办理提存公证。
张升配合姜卓办理房屋过户登记手
续。
2、姜卓向张升支付违约金4800元。
3、驳回双方的其他仲裁请求与反请求。
【法律分析】
一、《合同法》对于合同解除的规定
本案双方争议焦点为卖方行使法定单方解除权的条件是否
成就。
在此，我们简要回顾一下合同法对于合同解除的相关规定：
所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方
的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系
归于消灭的行为。
《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类：
（一）约定解除，它包括两种情况：
1、合同约定了合同解除条款。
如合同约定，违约方以支付
一定数额的违约金作为合同解除的条件。
2、在合同签订后，经双方协商解除合同。
（二）法定单方解除权，即合同法第九十四条规定的几种情
况：
1、因不可抗力致使不能实现合同目的；
2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的
行为表明不履行主要债务；
3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍
未履行；
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实
现合同目的；
5、法律规定的其他情形。
二、张升行使法定解除权的条件与程序
就本案而言，张升认为姜卓迟延履行付款义务，但是合
同未约定在此情况下张升拥有合同解除权；故张升只能依据
《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定行使法定单方
解除权。
该条规定的单方解除权必须满足以下条件：
1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为；
2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务；
3、经另一方催告；
4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。
当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并
不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段
合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主
要债务。
在满足上述行使解除权的条件后，张升还要依据《合
同法》第96条规定通知对方，自通知到达对方时合同解除。
本案中，鉴于张升在双方变更付款方式后，并未明确向
姜卓催要欠款抑或给姜卓合理的时间去履行付款义务，不符
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