合肥融侨观邸别墅项目整合推广策略提案.ppt

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-登陆登陆前言2007年10月，融侨以420万/亩的最高成交单价拍得政务区融侨中央天骏项目2009年5月26日，融侨再次以587万/亩的最高成交单价竞得老城中心融侨观邸项目短短两年时间，两次摘得地王，让合肥地产界深深记住了融侨集团同时也彰显了融侨集团充当行业引领者的王者风范600600份客户资料表格解决招商难题、购物中心百货公司资料大揭秘！

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-登陆登陆2009，融侨转战老城中心区再度称王融侨观邸，作为融侨集团奉献给合肥的第三部作品究竟以什么样的姿态进行展现？

这是我们今天要研究的课题600600份客户资料表格解决招商难题、购物中心百货公司资料大揭秘！

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-登陆登陆面对竞争，两个不可取的极端方式在对竞争环境进行分析的过程中，只强调项目自身的均好性只能是孤芳自赏，往往因为过分轻敌而丧失了决胜的良机。

而将竞争范围泛化则会走入另一个极端，很快使自己阵脚大乱，无的放矢。

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-登陆登陆竞争板块界定：

一环内和东区600600份客户资料表格解决招商难题、购物中心百货公司资料大揭秘！

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-登陆登陆项目名称位置开发商建筑形态总建筑面积（）价格（元/）户型面积（）住宅存量统计金色梧桐明光路合肥荣昌房地产开发有限公司高层13.7万600063-160约1000083套玉承和沿河路与淝滨路交口安徽恒祥置业有限公司高层0.6万550073-128682465套欧鹏府邸胜利路与明光路交叉口安徽欧鹏房地产开发有限公司小高层、高层3.4万5600130-1421332599套御景湾芜湖路合肥海祥房地产开发有限公司高层、公寓25万640040-6090-155465430套金恒蓝岸明光路与和平路交汇处合肥金恒房地产高层、公寓8万5800103-138住宅8568，75套栢景湾沿河路安徽置地高层28万690088-23010108套云滨花园北一环与肥西路交口合肥晟地投资发展有限公司小高层、高层12万530043-11612480158套庐阳瑞园北一环与亳州路交叉口合肥庐阳房地产开发公司高层约3.2万520080-1103万御湖心座长江中路合肥建都物业发展有限公司高层3.4万640050-150284730套顶峰国际屯溪路安徽万家房产开发有限公司高层18万660099-12817576155套一环内在售高端项目600600份客户资料表格解决招商难题、购物中心百货公司资料大揭秘！

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-登陆登陆一环内竞争关系分析一环内高端市场在售项目多数已经入尾盘销售期，并纷纷于今明两年开始入住，因此一环内区域的现阶段竞争压力相对较小。

一环内高端市场的销售情况也能够侧面反映出该区域的市场消化实力。

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-登陆登陆项目名称位置开发商建筑形态总建筑面积（）价格（元/）户型面积（）推广主题住宅存量统计入市时间万达广场芜湖路与马鞍山路交汇处万达高层70万/50-200，主力面积在140以上城市综合体住宅约33万10月20日售楼部开放，住宅开盘暂定在09年12月10日开华润紫云府长江东大街华润高层24.6万/92-148/住宅约17万盘预计10月中旬临时接待中心公开，11月下旬正式接待中心开放恒盛豪庭大通路恒盛高层50万5300、5400左右60-150，一期82-133长江东大街1号作品，市中心50万平米原味欧洲住宅约26万（不含回迁）9月20日皇浦荟正式启动，本月底开盘，认筹交10000开盘抵15000和平盛世和平路与明光路交口淮矿地产高层30万预计600086-140，主力面积在100以上/住宅约26万9月24日合肥住博会首次亮相，预计2010年5、6月份开盘华侨广场含山路与长江路交汇处华侨饭店高层13.9万/住宅约16659住宅将在11月底开盘东方广场徽州大道与屯溪路交口处耀华房地产、安徽国购高层25万/26万平米城市核心区位综合体住宅约4万/构峰源公馆濉溪路与炉桥路交汇处雷蕾房屋开发高层3.8万预计5000多48-113中央区新贵生活版图住宅约3.8万住宅将在11月底开盘一环内及附近东区即将推出项目600600份客户资料表格解决招商难题、购物中心百货公司资料大揭秘！

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-登陆登陆东区竞争关系分析未来一年中，东区（长江东大街沿线）市场潜在供应量较大，将会集中上市亮相，这种竞争态势也为本案提出了操作要求：

必须走一条“和而不同”的推广路线。

“和”即凭借众多项目的纷纷亮相，一同制造区域地块的利好声势。

“不同”的是，必须强调项目自身的特点和品牌优势，而避免单纯的低层面产品价格竞争。

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-登陆登陆竞争策略面对整体市场：

继续强调“以我为主”主动策略本案在面对整个市场竞争压力时，大可不必将竞争对手泛化。

而更应该坚定不移的发掘和强调自身独特性，强调“以我为主”的主动竞争策略。

面对区域市场：

必须实现“区域领导品牌”的影响力充分利用老城中心区域市场新老交替的真空时期，凭借地缘优势和品牌实力，迅速奠定本案在区域地产阵营中的领导品牌地位，从而摆脱低层面的产品价格竞争，通过附加值的增加，使项目进入到一个高端无竞争的市场领域。

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-登陆登陆2、2大竞争体系600600份客户资料表格解决招商难题、购物中心百货公司资料大揭秘！

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-登陆登陆nameconceptslogan华润紫云府凤凰城城市高层公寓系列传统尊贵恒盛豪庭长江东大街1号作品市中心50万平米原味欧洲新城市中心，新中心生活淮矿和平盛世法式新古典建筑欧式古典尊贵1）间接竞争600600份客户资料表格解决招商难题、购物中心百货公司资料大揭秘！

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-登陆登陆华润紫云府总用地面积为80.4亩，含9.2亩代征道路用地，可出让用地约71.2亩。

9栋高层建筑围合而成，配备约20000平米的时尚商业街区和近1200平米的文体活动中心，采用凤凰城系列典型的新古典主义建筑风格；高层下的架空层部分和社区的台地设计和度假式皇家园林；外立面以黄色和暗红色为主色调，用简约的线条透露出古典的优雅和雍容。

户型面积：

80-160项目动态：

预计10月中旬临时接待中心开放，将在年底开盘武汉凤凰城效果图600600份客户资料表格解决招商难题、购物中心百货公司资料大揭秘！

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-登陆登陆恒盛豪庭规划用地面积：

208亩总建筑面积：

58万，其中住宅总建筑面积34万，回迁住宅地上面积23万，学校建筑面积1.05万容积率：

3.48建筑密度：

21%绿地率：

40%地上建筑层数：

1-32F户型配比情况：

项目主力产品为91-141平米的三房，整体户型面积比例中，中大比例较高，将在10月底开盘600600份客户资料表格解决招商难题、购物中心百货公司资料大揭秘！

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-登陆登陆淮矿和平盛世占地面积：

107亩总建筑面积：

约30万容积率：

3.2由12栋24至33层高层住宅、6栋2-3层独栋商业、1个幼儿园和1个会所构成，外立面为咖啡色，底部采用大理石干挂户型配比情况：

项目主力产品为86-140平米的两房三房，预计将在2010年5-6月份开盘600600份客户资料表格解决招商难题、购物中心百货公司资料大揭秘！

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-登陆登陆小结：

产品同质化、概念类同，缺乏高度。

多以“欧式古典尊贵”概念推广，诉求类同，缺乏人文归属感。

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-登陆登陆nameconceptslogan万达广场70万大型城市综合体国际万达,幸会合肥1）直接竞争600600份客户资料表格解决招商难题、购物中心百货公司资料大揭秘！

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-登陆登陆万达广场规划用地面积：

11.07公顷总建筑面积：

70.35万，地上总建筑面积55.35万，其中住宅总建筑面积33万住宅地上27万，超高层20.6万，非超高层6.3万，物管用房0.1万，地下建筑面积6万容积率：

5.0建筑密度：

59.5%绿地率：

10%建筑高度约150米产品情况：

包括万达商业综合体、万达白金五星级酒店、沿河酒吧街、包河金街、万达5A级写字楼、万达豪宅及城市公共空间组成，其中：

芜湖路南侧以万达商业综合体、写字楼、包河金街为主，兼有三栋住宅及部分底商，北侧为万达超高层豪宅、万达白金五星级酒店及沿河酒吧街；其中住宅部分户型为50-200，以140以上户型为主户型，7月15日动工；10月20日售楼部开放；12月20日开盘。

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-登陆登陆关键词语：

作为居住区不够纯粹，居住氛围不足。

主打“国际化中心都市繁华”概念，缺乏高端物业闹中取静的居住氛围。

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-登陆登陆3、1大参考案例600600份客户资料表格解决招商难题、购物中心百货公司资料大揭秘！

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-登陆登陆力高御景湾不利因素：

东区板块缺乏高端物业外围环境；2007上半年尚不乐观的市场背景。

营销突破：

以“郎咸平事件营销”为突破口，通过大气售展中心现场效果震撼市场。

通过“国际先锋豪宅”炫耀性广告形象，建立市场话语权；通过品牌效应，奠定区域高端物业形象。

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-登陆登陆营销概念：

推广定位：

合肥RBD首席国际先锋豪宅主广告语：

在世界的阳台，看合肥的未来营销活动：

“风流倜傥