华夏柏欣-龙湖蓝调天街商业策划案.ppt
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一生一栋蓝湖郡商业策划建议书STRATEGYPROPOSALFORBLUELAKECOUNTY2006年年3月月8日日一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡根据2008年3月1日TCBL与龙湖地产商业公司就蓝湖郡商业广场之商业策划工作所召开的会议内容，TCBL现提交蓝湖郡商业策划建议书之细化、完善方案。
本方案主要包括如下内容：
项目整体定位的回顾和细化项目整体定位的回顾和细化项目业态方案项目业态方案DD租金和租赁政策租金和租赁政策希望通过本方案能够不断完善和细化蓝湖郡广场之商业策划。
1.01.0项目整体定位项目整体定位本章将主要回顾并细化TCBL于2006年3月1日在蓝湖郡商业广场商业策划方案（初稿）中有关项目整体定位的内容。
希望能够通过不断细化来完善项目整体商业策划概念。
一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡类型定位类型定位档次定位档次定位目标消费者定位目标消费者定位主题定位主题定位定位描述：
定位描述：
社区型生活休闲购物中心社区型生活休闲购物中心1.01.0项目整体定位项目整体定位定位描述：
定位描述：
周边物业项目的高端住户周边物业项目的高端住户消费者特征：
消费者特征：
25-5025-50岁的中青年群体岁的中青年群体，以休闲消费、体验消费和家庭消费以休闲消费、体验消费和家庭消费为主要形式。
定位描述：
定位描述：
中高档精品产品中高档精品产品定位描述：
定位描述：
蓝调生活蓝调生活22.0.0业态布局及租户组合业态布局及租户组合本章将根据2006年3月1日之会议内容，依照双方探讨结论，通过对于原有三个业态规划方案的融合提出业态及租户组合D方案。
一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡方案方案DD：
蓝调生活：
蓝调生活功能性业态功能性业态-精品家居专卖-精品零售-婚纱影楼-个人护理及医疗-中西美食-儿童天地特色业态特色业态-综合超市-社区配套-旋转音乐木马方案方案AA：
蓝醇生活：
蓝醇生活婚纱影楼家居专卖个人护理中西美食综合超市社区配套方案方案BB：
蓝极生活：
蓝极生活精品零售运动城个人护理中西美食综合超市社区配套方案方案CC：
蓝调周末：
蓝调周末儿童教育儿童用品精品零售个人护理中西美食综合超市社区配套22.00业态布局及租户组合业态布局及租户组合体育公园体育公园蓝湖蓝湖SASA幼儿园幼儿园体育中心体育中心SBSBSRSRSCSC别墅区别墅区1#1#2#2#3#3#4#4#精品家居专卖SA个人护理及医疗4#中西美食1#+2#+3#婚纱影楼SR精品零售SB+SC体育中心22.00业态布局及租户组合业态布局及租户组合一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡SUSUSDSD综合超市SU一般社区配套SU儿童天地SD一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡旋转音乐木马22.00业态布局及租户组合业态布局及租户组合租户推荐汇总租户推荐汇总区域业态内容SASA家居专卖（精品家具）联邦、达芬奇、马可波罗或国内外知名品牌；SBSB精品专卖1F：
艺术画廊、汽车音响专卖、汽车高级饰品专卖、康体休闲用品专卖等；2F：
高尔夫运动用品专卖、钓鱼用品专卖、野外用品专卖SCSC精品专卖SDSD儿童天地儿童早教中心、儿童钢琴城、儿童用品专卖、婴儿用品专卖SRSR高档婚纱影楼国内外、本地知名品牌SUSU综合超市及社区配套商业超市、快餐店、面包店、花店、冲印店、洗衣店、茶叶店、眼镜店、邮政服务店、机票代售点、自助银行、皮鞋皮具养护店、书店、音像店、宠物诊所及用品店等1#1#西餐餐饮、酒吧、咖啡国内外、本地知名品牌2#2#西餐餐饮、酒吧、咖啡国内外、本地知名品牌3#3#特色餐饮茶楼、红酒雪茄吧等4#4#个人护理及医疗美容美发、小型SPA、以及口腔医院等PGPG体育运动中心马术学校、高尔夫球练习场一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡22.00业态布局及租户组合业态布局及租户组合商业业态比例分析商业业态比例分析分分类类项项目目比率比率综合超市20.22%社区配套11.02%精品零售15.08%家居卖场12.57%婚纱影楼8.02%中西美食24.06%个人护理及医疗5.32%儿童天地3.54%合计：
合计：
100.00%100.00%一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡22.00业态布局及租户组合业态布局及租户组合方案对比分析租户推荐汇总方案对比分析租户推荐汇总区区域域原方案原方案新方案新方案方案方案AA方案方案BB方案方案CCSASA婚纱影楼个人护理或SPA儿童教育家居专卖（精品家具）SBSB家居类（精品家私）精品零售精品零售精品专卖SCSC家居类（饰品卖场）运动精品专卖精品零售精品专卖SDSD个人护理或SPA中餐餐饮服装零售儿童天地SRSR家居类（精品家私）运动城儿童用品零售高档婚纱影楼SUSU综合超市及社区配套商业综合超市及社区配套商业综合超市及社区配套商业综合超市及社区配套商业1#1#西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮、酒吧、咖啡2#2#西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮、酒吧、咖啡3#3#特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮4#4#服务功能服务功能个人护理个人护理及医疗PGPG体育运动中心体育运动中心体育运动中心体育运动中心一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡22.00业态布局及租户组合业态布局及租户组合SASA区区建议业态：
建议业态：
家居专卖（精品家具）家居专卖（精品家具）推荐推荐租户组合租户组合：
联邦家具、达芬奇、马可波罗联邦家具、达芬奇、马可波罗一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡22.00业态布局及租户组合业态布局及租户组合SBSB区区建议业态：
建议业态：
精品零售业态精品零售业态；推荐推荐组合组合：
1F：
艺术画廊、汽车音响专卖、汽车高级饰品专卖、康体休闲用品专卖艺术画廊、汽车音响专卖、汽车高级饰品专卖、康体休闲用品专卖等；2F：
高尔夫运动用品专卖、钓鱼用品专卖、野外用品专卖高尔夫运动用品专卖、钓鱼用品专卖、野外用品专卖等；一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡22.00业态布局及租户组合业态布局及租户组合SCSC区区建议业态：
建议业态：
精品零售业态精品零售业态；一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡22.00业态布局及租户组合业态布局及租户组合推荐推荐组合组合：
1F：
汽车音响专卖、汽车高级饰品专卖、艺术画廊、康体休闲用品专卖汽车音响专卖、汽车高级饰品专卖、艺术画廊、康体休闲用品专卖等；2F：
高尔夫运动用品专卖、钓鱼用品专卖、野外用品专卖高尔夫运动用品专卖、钓鱼用品专卖、野外用品专卖等；SRSR区区建议业态：
建议业态：
高档婚纱专卖高档婚纱专卖/影楼影楼（高档家居饰品）（高档家居饰品）一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡22.00业态布局及租户组合业态布局及租户组合SDSD区区建议业态：
建议业态：
儿童天地儿童天地推荐组合：
推荐组合：
儿童早教中心、儿童钢琴城、儿童用品专卖、婴儿用品专卖、旋转音乐木马一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡22.00业态布局及租户组合业态布局及租户组合SUSU区区建议业态：
建议业态：
综合超市及社区配套商业综合超市及社区配套商业推荐组合：
推荐组合：
超市、快餐店、面包店、花店、冲印店、洗衣店、茶叶店、眼镜店、邮政服务店、机票代售超市、快餐店、面包店、花店、冲印店、洗衣店、茶叶店、眼镜店、邮政服务店、机票代售点、自助银行、皮鞋皮具养护店、书店、音像店、宠物诊所及用品店点、自助银行、皮鞋皮具养护店、书店、音像店、宠物诊所及用品店一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡22.00业态布局及租户组合业态布局及租户组合1#1#商业楼商业楼建议业态：
建议业态：
西餐餐厅、酒吧、咖啡店西餐餐厅、酒吧、咖啡店推荐组合：
推荐组合：
以国内外知名餐饮为主，并配合部分酒吧以及咖啡店；一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡22.00业态布局及租户组合业态布局及租户组合2#2#商业楼商业楼建议业态：
建议业态：
西餐餐厅、酒吧、咖啡店西餐餐厅、酒吧、咖啡店推荐组合：
推荐组合：
以国内外知名餐饮为主，并配合部分酒吧以及咖啡店；一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡22.00业态布局及租户组合业态布局及租户组合3#3#商业楼商业楼建议业态：
建议业态：
特色餐饮特色餐饮推荐组合：
推荐组合：
以具备潮流特色或本地特色为主导，建议：
茶楼、红酒，雪茄吧等茶楼、红酒，雪茄吧等；一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡22.00业态布局及租户组合业态布局及租户组合4#4#商业楼商业楼建议业态：
建议业态：
个人护理及医疗个人护理及医疗推荐组合：
推荐组合：
美容美发、小型美容美发、小型SPASPA、口腔医院等、口腔医院等；一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡22.00业态布局及租户组合业态布局及租户组合3.03.0租金和租赁政策租金和租赁政策一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡本章将根据蓝湖郡商业广场的业态布局以及周边其它商业项目的规划、招商情况提出如下方案：
4.1影响租金方案的因素4.2租金方案4.3租赁策略33.1.1影响租金方案的因素影响租金方案的因素TCBLTCBL认为在拟定蓝湖郡商业广场的租金和租赁政策方案时，应重点关注如下认为在拟定蓝湖郡商业广场的租金和租赁政策方案时，应重点关注如下两个方面的问题：
两个方面的问题：
一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡11、附近商业竞争对手的租赁政策、附近商业竞争对手的租赁政策为了保证蓝湖郡商业广场招商工作的正常开展。
TCBL认为我们有必要参考周边商业竞争对手的租金标准和招商政策。
从而为制定准确的租金标准以及良好的招商政策提供数据参考。
22、体现蓝湖郡商业广场的商业价值、体现蓝湖郡商业广场的商业价值蓝湖郡商业广场所具有的业权统一的优势，能够最大限度的保证商户经营者的经营利益。
因此，从其本身价值来说应高于周边同业竞争对手。
33.2.2租金方案租金方案一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡
（一）租金方案
（一）租金方案采取一般市场通行做法，按照基本租金及扣率租金两者取其高进行计算，基本方案如下：
综合超市年年数数基本租金基本租金扣率租金扣率租金1年RMB￥21/月/M2（折让40%）3%5%2年RMB￥24.50/月/M2（折让35%）3%5%3年RMB￥29.75/月/M2（折让15%）3%5%46年（成熟期）RMB￥35/月/M23%5%79年RMB￥40/月M23%5%1012年RMB￥45/月/M23%5%13-15年RMB￥50/月/M23%5%每年平均：
RMB￥40.00/月/M23%5%33.2.2租金方案租金方案一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡
（二）市场参考
（二）市场参考11、综合超市租金支付能力核算、综合超市租金支付能力核算店铺店铺营业面积营业面积营业额营业额租金成本折算率租金成本折算率租金支付能力租金支付能力家乐福金观音店1.1万M21.6亿（2004年）营业收入的5%￥60.53元/月/M2以下家乐福解放碑店0.85万M22.0亿（2004年）营业收入的5%￥97.94元/月/M2以下22、大型超市实际租金支付标准、大型超市实际租金支付标准-杨家坪家乐福￥30.00元/月/平方米的基本租金-江北沃尔玛超市￥31.00元/月/平方米的基本租金按照江北商圈的60%，解放碑商圈的35%折算出，蓝湖郡商业广场超市商户租金支付能力为每月每平方米￥每月每平方米￥34.06-34.06-￥36.2036.20之间之间。
建议如下：
1、按照基本租金与流水扣率两者取其高的方式执行。
2、具体租金标准可以设定为成熟期￥35.00/35.00/月月/平方米平方米；3、起步期采取第一年折让40%，第二年折让35%，第三年折让15%的方式执行。
33.2.2租金方案租金方案一生一栋一生一栋蓝湖郡蓝湖郡一般零售区域标准租金组合租金备注B11F2F3F1F+2F2F+3FSA￥40首层和二层联租SB￥60￥40￥50首层和二层分租SC￥60￥40￥50首层和二层分租SD￥40SR￥60￥40￥50建议整体出租SU￥40不
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