重庆美辰雅庭南山项目全程策划提案1847538750.ppt

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美辰雅庭南山项目全程策划提案引引言言一朵花要吸引蜜蜂过来采蜜，就要在色彩和香位上充分满足其喜好；一个成功的楼盘就是在了解市场的情况下，充分发挥项目优势、规避项目的劣势，成功确定目标客户和市场定位，同时追求产品创新和实效的营销策略；本项目成功？

本项目成功？

项目盈利项目品牌个性的体现开发商品牌在重庆的可延续发展性怎怎样样达达到到目目的的正确的产品定位和高品质的产品力成功的营销手段和推广策略成功的品牌运作成功的品牌运作项目品牌建立项目品牌建立开发商品牌巩固和推广开发商品牌巩固和推广提案主题要点提案主题要点*重庆市场分析重庆市场分析*区域市场分析区域市场分析*产品主题定位产品主题定位*产品建筑设计定位产品建筑设计定位*营销攻略营销攻略*营销管理营销管理重庆房地产市场总体分析重庆房地产市场总体分析对重庆市房地产市场的不同认识市场供应量大，供大于求，价格过高，人均收入不足，市场出现泡沫我司观点我司观点我司观点我司观点市场未出现泡沫成份，现在价格属于正常市场水平，市场供需处于动态平衡阶段重庆房地产市场总体分析重庆房地产市场总体分析自2000年以来，重庆市经济增长势头迅猛，2003年重庆市国内生产总值达到22502250亿亿元元，直辖之后首次超过10%10%；20042004年社会发展目标为年社会发展目标为国国内生产总值增长内生产总值增长9.6%9.6%。

2004年第一季度，全市累计完成房地产开发投资63.39亿元，同比增长45.0%，其中住宅34.02亿元，同比增长46.0%；销售商品房屋面积合计323.17万平方米，其中住宅300.34万平方米，同比增长64.1%。

一是直辖效应，吸引更多外来者的购房需求；二是西部大开发，会产生出比其它西部城市更多更明显的房地产消费需求；三是到2010年重庆市城镇化率将达到50%的城镇化发展目标，十年间重庆市将新增城镇人口600万人，房屋需求量大大增加；四是危旧房改造工程的继续实施，也将带动房地产业的发展。

我司观点我司观点我司观点我司观点大环境支撑经济支撑房市表现重庆房地产市场总体分析重庆房地产市场总体分析大环境是良好的大环境是良好的未来市场难度越来越大未来市场难度越来越大1、市场供应量非常庞大，2004年达到2400万方，达到上海的鼎盛时期需求水平，竞争非常激烈；2、政府调控政策的出台，打压大片投资者，再加上媒体的造势，市场消费者处于观望状态；3、市场出现动态平衡是一个位于高端状态下的动态平衡。

这意味着房地产市场埋藏着一个低谷，一旦爆发，房地产市场会持续一段时间的下滑！

重庆房地产市场总体分析重庆房地产市场总体分析*重庆市场分析重庆市场分析*区域市场分析区域市场分析*产品主题定位产品主题定位*产品建筑设计定位产品建筑设计定位*营销攻略营销攻略*营销管理营销管理南山南山昨天昨天v自给自足、封闭的自给自足、封闭的“小农经济小农经济”意识形态意识形态v安静、舒适的休憩地带安静、舒适的休憩地带v土著居民、小商小贩的集结地带土著居民、小商小贩的集结地带封闭、独立封闭、独立城市的边缘小镇城市的边缘小镇成就现代新都市主义生活成就现代新都市主义生活v居住人群的多样化，白领文化冲击市场。

居住人群的多样化，白领文化冲击市场。

v跨地域的迅速融合。

跨地域的迅速融合。

v地产市场地产市场“雨后春笋雨后春笋”般迅速崛起，住般迅速崛起，住宅大盘引领龙头市场宅大盘引领龙头市场v单纯的休闲文化区域渐近尾声单纯的休闲文化区域渐近尾声南山南山今天今天高山流水高山流水价格产品附加值渠道客户形象多层部分1梯2户大规模社区生态环境优势3000元元/平方米平方米多层部分主要针对项目区域内与全市客户积累注重包装、宣传生态别墅社区南山第一庄南山第一庄价格产品附加值渠道客户形象联排别墅、单体别墅1梯1户大规模别墅社区自然人文景观5000元元/平方米平方米户外展板、刀旗纸媒广告车体、网站全市范围中式景观中高档别墅区金科中华坊金科中华坊价格产品附加值渠道客户形象花园民居部分2梯8户大规模社区新兴富人区中式景观优势户外展板、刀旗电视、纸媒车体、网站全市范围内注重包装、宣传中式高档社区融侨半岛融侨半岛价格产品附加值渠道客户形象多层1梯2户低密度大规模社区双景观优势3400元元/平方米平方米户外展板、刀旗电视、纸媒车体、网站全市范围注重包装高档江景住宅项目项目SWOT势分析势分析STRENTH-优势分析优势分析1、原生山地景观优势；2、现有居住人口较少，视线开阔，居住氛围宁静；3、与名校为伴；4、人文历史优势；WEAKNESS-劣势分析劣势分析1、区域交通不便，基础建设差2、区域房地产发展落后，整体形象不高，区域辐射力不够；3、项目远离主要交通大道，形象展示差；4、区域市场消化力有限；THREATEN-威胁分析威胁分析1、本地块旁有片较大蓄粪池，严重影响周遍环境，近期将影响项目本身整体形象；2、竞争项目:

项目所在区域逐渐开发，竞争越发激烈，分流本项目目标客户群体；项目项目SWOT势分析势分析OPPORTUNITY-机会分析机会分析片区的旧城改造，区域基础建设提速，整体形象改善，区域竞争力增强；片区的旧城改造，区域基础建设提速，整体形象改善，区域竞争力增强；经过高山流水和南山第一庄的推广，区域影响力逐渐增强；经过高山流水和南山第一庄的推广，区域影响力逐渐增强；确立区域领袖楼盘形象，占领区位高端市场确立区域领袖楼盘形象，占领区位高端市场尽早进入市场，抢占市场先机，规避区域未来供应峰期尽早进入市场，抢占市场先机，规避区域未来供应峰期注重产品品质包装注重产品品质包装注重产品内涵的发掘注重产品内涵的发掘凸显产品个性化特征凸显产品个性化特征走精品化品牌路线走精品化品牌路线综合分析综合分析通过分析，项目不管是在区域环境上还是在市场环境上或者是品牌上，远远落后于高山流水，而据我司得知，高山流水最终销售额为%，通过对其仔细分析，发现，造成这种结果，主要有以下因素：

1、推广总理念形成了较大的吸引力；2、项目影响力大，辐射范围广；3、如果想扩大目标客户，不单强调环境，更要注重社区文化蕴味（如主题形象、主题景观、配套设施、会所项目、教育促销措施等）通过上面综合分析，项目的操作难度比项目的操作难度比高山流水高山流水更加困难更加困难，但项目也有突破点，这就要求项目在市场定位、客户定位、产品定位、推广策略等极具有针对性；*重庆市场分析重庆市场分析*区域市场分析区域市场分析*产品主题定位产品主题定位*产品建筑设计定位产品建筑设计定位*营销攻略营销攻略*营销管理营销管理项目定位之市场背景随着房地产市场的发展，房地产项目仅以地段及价格作为诉求的产品无差异性营销时代已经过去，取而代之的是目标市场营销，而其战略核心可简称为STP营销即细分（Segmenting）、目标（Targeting）、定位（Positioning）,市场营销简单而言，就是目标市场的营销。

就本案而言，在对区域市场环境进行深入细致的分析后，提出我们对产品规划的初步设想，并针对目标市场作相应的设计部分的加强，确立自身在细分市场的优势，是项目得以成功的关键。

产品创新有很多种，但最适合项目的只有一种，并且是捷径；产品创新产品创新超越超越本案建议推出“新都市主义皇家园林生活特区新都市主义皇家园林生活特区”怎么吸引？

怎么吸引？

客户的顾虑客户的顾虑新都市主义的诠释新都市主义的诠释内内容容要要求求居住理念居住理念游刃于繁华与宁谧游刃于繁华与宁谧工作与生活的关系工作与生活的关系相对的分离相对的分离对配套的要求对配套的要求极其丰富，满足各种需求极其丰富，满足各种需求对交通的要求对交通的要求多种选择多种选择，自身配套，自身配套对住宅功能的全面性的要求对住宅功能的全面性的要求建筑设计人性化建筑设计人性化对物业管理的要求对物业管理的要求贴心的物业服务贴心的物业服务对户型的要求对户型的要求实用性强、多功能实用性强、多功能对付款方式的要求对付款方式的要求方便的方便的、轻松的轻松的生活城市化居住自然化社区生命力（八大要素）社区生命力（八大要素）边缘边缘的区域的区域在在城城市市的的生生活活圈圈边边缘缘，有有良良好好的的空空间间，又又不不离离太太远远成功成功的一代的一代成功人士成功人士的生活专区的生活专区都市的标准都市的标准给予社区给予社区较为较为完整的都市的感受完整的都市的感受小型的私密空间小型的私密空间把私密生活放于最基本的，在空间上却是最大的把私密生活放于最基本的，在空间上却是最大的阳光感极强阳光感极强国际标准的阳光户型国际标准的阳光户型交通轨道交通轨道位于交通枢纽，最大限度节约时间位于交通枢纽，最大限度节约时间便利生活便利生活周边有完善的配套，社区有齐全的生活设施周边有完善的配套，社区有齐全的生活设施共享的区域生活空间共享的区域生活空间内容丰富的社区共享空间，参与性高内容丰富的社区共享空间，参与性高核心理念表白：

核心理念表白：

1111的演绎的演绎社社区区空间空间1111：

空间：

空间&心灵心灵1111；社社区生活区生活1111：

新都市生活升华的理想人生：

新都市生活升华的理想人生1111；社区社区会所会所1111：

休闲会所：

休闲会所&健身会所健身会所1111（双会所）；（双会所）；社区社区景致景致1111：

皇家园林的特色皇家园林的特色&南山特有南山特有景观景观1111；社区社区建筑建筑1111：

中式建筑风格：

中式建筑风格&现代建筑工艺现代建筑工艺1111新都市主义社区新都市主义社区生活品质生活品质规划设计规划设计生活方式生活方式项目理念周边环境产品特点内部环境后期物业推广营销活动目标客户定位目标客户定位海外归来的高智高资阶层人士港台来渝投资的商人私营企业业主合资及外资公司高层管理人员外区域成功人士股市大户等自由投资人文化界及体育、娱乐界圈内人士追求身份体现和内涵价值的现代的中产阶层中产特征中产特征1.中产阶层的诞生和形成，为社会的持续发展注入了新的活力，也是社会进步的标志；而时下社会对中产阶层的认识尚停留在朦胧阶段。

产品高端消费的主力市场就在中产阶层。

2.对中产阶层的关爱就是对他们从心底的极大的重视和尊重，容易使他们产生共鸣和认同。

本案产品开发的的目标之一就是要为时下的中产阶层倾力打造一座体现其身份与价值内涵的精神家园，同时突出本案产品的市场领先的策略形象。

3.重视、尊重和关爱体现了发展商的人性，反映到产品上就体现了产品的性格和内涵。

用创新的元素塑造产品的灵魂，反映和体现中产阶层的生活追求和生活境界。

目标客户心理需求分析目标客户心理需求分析高档住宅消费有别于其他住宅消费行为。

高档住宅消费有别于其他住宅消费行为。

在使用价值的体现上享受生活大于安排生活。

在使用价值的体现上享受生活大于安排生活。

过了打拼时代的人，或者是需要用自然的空间来过了打拼时代的人，或者是需要用自然的空间来缓释繁华带来的喧嚣的人，他们抱着对一定休闲缓释繁华带来的喧嚣的人，他们抱着对一定休闲生活和自然的向往，购买高档住宅用来享受生活。

生活和自然的向往，购买高档住宅用来享受生活。

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浪漫生活。

日子缓缓，生活散散-南山新都市主义生活的缔造南山新都市主义生活的缔造项目印象：

体验营销，完美的中产生活项目印象：

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