苏州原鼎国际市场推广策略方案.ppt

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原鼎国际市场推广策略方案原鼎国际市场推广策略方案原鼎国际市场推广策略方案原鼎国际市场推广策略方案销售策划销售策划2011.6.162011.6.16房产政策分析房产政策分析城东区域简介城东区域简介项目分析项目分析独特推广主张独特推广主张项目推广思路项目推广思路项目推广节奏项目推广节奏价格分析价格分析目目录录第一部分：

房产政策分析第一部分：

房产政策分析房产政策分析房产政策分析金融政策瞬息万变房产政策分析房产政策分析v3月初苏限购细则出炉本市户籍限购第3套，外地户籍限购1套。

（住宅限购将直接导致住宅成交量的下降）v2011年历次上调存款准备金率明细（银根收紧，开发商对现金流的要求加大）房产政策分析房产政策分析v3月底苏州2011年度新建住房价格控制目标公布：

新建住房成交平均价格同比增幅低于今年全市地区生产总值和市区居民人均可支配收入的增幅。

（政府控制价格过快上涨）v发改委：

5月1日起起商品房销售明码标价，全国商品房销售都要执行一房一标价规定，公示每套房房价，而且售价不得高于公示标价。

（政府加强销售价格审查且增加价格透明度）房产政策分析房产政策分析v2010年11月，住建部关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

v昆山市场政策：

银行基本停止办理外籍人士（包括港澳台）购买商业用房的按揭，房产交易中心不受理外籍人士的商业用房产权登记。

（限制外资流入大陆，对原鼎在海外销售造成一定的影响）限限外外令令20112011年一季度商业地产年一季度商业地产带动企业业绩上扬带动企业业绩上扬在严厉的限购政策封锁住宅投资渠道后，商业地产反迎来了一轮成交热潮。

万达集团187亿元销售金额季军万科集团40亿元占比达13%绿地集团37亿元占比近30%世茂房地产13亿元占比近25%09年大型房企预感到政策对住宅的打击，增加了商业地产的比重。

20112011年第一季度中国房地产企业销售金额年第一季度中国房地产企业销售金额TOP15TOP15房产政策分析房产政策分析综上所述，得出如下结论：

综上所述，得出如下结论：

随着商业地产体量的增大，我们应居安思危，商业地产因其本身特殊的属性，调控一旦在国内出现可能比住宅更严厉。

房产政策分析房产政策分析房产政策分析因此我们的销售必须因此我们的销售必须“早早”速度必须速度必须“快快”第二部分：

城东区域简介第二部分：

城东区域简介政府政府“一主一特四副一主一特四副”的城市体系规划。

的城市体系规划。

v“一主”指新昆山站至旧城地区，承担综合性商业、商务功能的城市主体；v“一特”指花桥国际商务区，以总部办公、服务外包、物流等现代商务功能为主、兼具综合功能的特色；v“四副”指东西南北四个城市副中心，1.11.11.1昆山城市规划昆山城市规划v东部副中心承担科技研发、文化展示、商务金融等综合功能；1.11.11.1昆山城市规划昆山城市规划区域价值规划：

昆山市规划：

昆山市“东拓西进东拓西进”的城市规划及区域内八大园区规划，将大大加快城东城市副的城市规划及区域内八大园区规划，将大大加快城东城市副中心价值平台的实现中心价值平台的实现培训度假园1.41.4昆山城东交通分布昆山城东交通分布上海后花园，昆山城东门户核心地带，对外交通体系完善，四通八达。

规划中的轨道交通一号线和快速公交B2线将大大拉进苏州、昆山和上海三地距离，区域发展潜力巨大。

中心商务中心商务生活圈生活圈地铁地铁1111号号沪宁高速沪宁高速高铁花桥站高铁花桥站苏苏州州园园区区l至上海轨道11号线l至苏州高新区轨道交通一号线轨道交通一号线快速公交B2线区域价值产业：

作为承接上海产业转移的重要区域及本身产业结构调整的要求，其产业升级势不可挡，产业：

作为承接上海产业转移的重要区域及本身产业结构调整的要求，其产业升级势不可挡，写字楼和公寓式酒店的需求持续增强写字楼和公寓式酒店的需求持续增强电子信息光电显示精密机械装备制造民生轻纺五大传五大传统产业统产业派生产业派生产业l物流运输业l咨询行业l金融服务业l中介服务业l广告业产业结构调整需求产业结构调整需求产业升级产业升级l研发产业l金融信息产业l房地产l会展服务业l商贸服务业上海产业转移需求上海产业转移需求上海外溢产业上海外溢产业l产业服务业l新兴产业产业持续升级，产业持续升级，写字楼和公寓写字楼和公寓式酒店的需求式酒店的需求增多增多11、具备承接上海客户的区位优势、具备承接上海客户的区位优势22、对外交通完善，轨道交通规划带来巨大投资潜力、对外交通完善，轨道交通规划带来巨大投资潜力33、汇集八大园区规划，城市副中心价值实现加快、汇集八大园区规划，城市副中心价值实现加快关键字关键字：

承接上海客户的区位优势、城市副中心价值实现加速、写字楼及酒：

承接上海客户的区位优势、城市副中心价值实现加速、写字楼及酒店式公寓需求预期明显店式公寓需求预期明显44、区域产业持续升级，写字楼需求预期明显、区域产业持续升级，写字楼需求预期明显区域核心价值点区域核心价值点第三部分：

城东市场格局第三部分：

城东市场格局市场格局整体市场：

周边城市限购政策及本地限贷政策的双重影响下，长期成交走势低迷，短期环比攀整体市场：

周边城市限购政策及本地限贷政策的双重影响下，长期成交走势低迷，短期环比攀升，同时投资型产品市场反应较好升，同时投资型产品市场反应较好l成交量：

短期环比成交量：

短期环比攀升、长期持续低迷攀升、长期持续低迷l成交均价：

短期环比呈成交均价：

短期环比呈现较大升幅、长期稳中现较大升幅、长期稳中有升有升l热销楼盘集中在开发区，投资型楼盘居多，城热销楼盘集中在开发区，投资型楼盘居多，城东板块楼盘占比较大东板块楼盘占比较大1010年年1-41-4月月1111年年1-41-4月月写字楼项目写字楼项目商业项目商业项目整体市场：

中心城区、花桥商务区和开发区整体市场：

中心城区、花桥商务区和开发区“三区鼎立三区鼎立”的市场格局逐步被打破，开发区持续的市场格局逐步被打破，开发区持续成为市场热点，同时成为市场热点，同时商业投资类市场受政策影响相对较小商业投资类市场受政策影响相对较小市场格局30%30%20102010年底起，开发区市场占比持续保持在年底起，开发区市场占比持续保持在30%30%左右，昆山市场从左右，昆山市场从“三区鼎立三区鼎立”到到“一枝一枝独秀独秀”调控政策影响下，商业投资类产品成交波动相对较小，市场反应较为稳定。

调控政策影响下，商业投资类产品成交波动相对较小，市场反应较为稳定。

市场格局城东板块：

以住宅项目为主，并逐步呈现商业、写字楼、酒店式公寓等物业类型，多为大盘综城东板块：

以住宅项目为主，并逐步呈现商业、写字楼、酒店式公寓等物业类型，多为大盘综合开发项目，竞争激烈，合开发项目，竞争激烈，客户选择面增多、关注度分散客户选择面增多、关注度分散l住宅：

3、东城蓝郡4、太湖世家5、绿地21新城6、左岸尚海湾9、中航城10、珠江御景11、国际公馆12、世茂东一号13、阳光水世界l商业及酒店式公寓、写字楼1、世茂广场2、东城商业街8、台协国际商务广场7、中冶昆庭9、中航城1133本案市场格局城东写字楼市场：

纯写字楼项目较少，主要分布在前进路沿线，市场主力户型集中在城东写字楼市场：

纯写字楼项目较少，主要分布在前进路沿线，市场主力户型集中在100100平左右，平左右，项目价差较大，最高达项目价差较大，最高达1300013000元元/平方米，市场后续存量大约有平方米，市场后续存量大约有1111万方左右万方左右项目名称项目名称物业类型物业类型主力面积主力面积成交均价成交均价存量存量台协商务广场写字楼50-230平13000约5.5万方中航城写字楼、住宅、商铺、酒店式公寓60-160平其中80平为主力8500约2万方左右隆琪丽景国际酒店式公寓、写字楼58-120平13000约2.5万方左右帝景天成住宅、商铺、酒店式公寓和写字楼不祥10000-11000约1万方左右城东在售写字楼项目城东在售写字楼项目城东在售写字楼项目一览城东在售写字楼项目一览城东板块写字楼市场仍处在基础发展阶段，现以投资为主，与城东城东板块写字楼市场仍处在基础发展阶段，现以投资为主，与城东CBDCBD城市副中心定位仍存较大落差城市副中心定位仍存较大落差市场格局城东酒店式公寓市场：

项目集中在前进中路两侧，均为综合性开发项目，市场主力面积集中在城东酒店式公寓市场：

项目集中在前进中路两侧，均为综合性开发项目，市场主力面积集中在40-8040-80平之间，多为精装修交付，成交价最高达平之间，多为精装修交付，成交价最高达1.451.45万万/平方米，后续存量大约平方米，后续存量大约77万方左右万方左右项目名项目名称称物业类型物业类型主力面积主力面积成交均价成交均价装修标准装修标准标准层高标准层高后续存量后续存量中冶昆庭酒店式公寓、商业46-90平1.1万2500元/平3米约5万方中航城写字楼、住宅、商业、酒店式公寓40-90平0.85万-约0.5万方隆琪丽景国际酒店式公寓、写字楼40-80平1.4万/平硬装+软装2.9米约0.5万方帝景天成住宅、商业、酒店式公寓和写字楼未开盘约1万方区域内，隆琪丽景国际酒店式公寓市场反应较好，区域内，隆琪丽景国际酒店式公寓市场反应较好，20102010年全年月约去化达到年全年月约去化达到8080套左右套左右热销原因：

户型面积较小；选择热销原因：

户型面积较小；选择1010年包租销售方式，年回报率可达年包租销售方式，年回报率可达6%6%；长城饭店入住经营管理；长城饭店入住经营管理市场格局东部新城用地规划图东部新城用地规划图功功能能配配套套规规划划图图潜在供应：

东部新城用地规划和目前建设现状来看，未来功能性配套（商业、写字楼和酒店等）潜在供应：

东部新城用地规划和目前建设现状来看，未来功能性配套（商业、写字楼和酒店等）供应量较大供应量较大前进东路前进东路夏驾河夏驾河潜在地块供应供应潜在地块供应供应未上市地块未上市地块整体市场整体市场板块市场板块市场l成交量短期持续恢复，但仍在低位运行，成交价格稳l稳中有升，其中投资型产品市场反应相对较好；l开发区持续为市场热点区域，市场占比保持在30%左右；l商业投资类市场受政策影响较小，成交走势平稳；l住宅项目为主，多为大盘开发，竞争激烈l纯写字楼项目较少，仍以投资为主，处在起步阶段，差异性的高标准项目具备一定的发展潜力l酒店式公寓项目相对较多，价格实现平台超越纯住宅产品市场供应以40-80平户型为主；l商业、写字楼等非住宅用地后续供应量较大，区域非住宅类市场未来竞争激烈市场格局总结市场格局总结承接上海客户区位优势、城市副中心价值实现、写字楼及公寓需求增多板块价值认可度较高、商业投资类市场受政策影响小开发商强大的健康产业园规划支持、3.6米和5.5米层高优势项目解读三大要素项目解读三大要素项目整体定位项目整体定位推广关键字推广关键字：

立足昆山、锁定上海、放眼海外、区域稀缺产品、投资价值立足昆山、锁定上海、放眼海外、区域稀缺产品、投资价值产品定位建议：

产品定位建议：

1#精装精装公寓式公寓式酒店酒店2#soho宜商宜住宜商宜住项目客户定位项目客户定位核心客户核心客户区域来源：

上海区域来源：

上海置业目的：

投资为主，部分自用置业目的：

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专业投资客、企业中高层管理者、公务员等职业特征：

专业投资客、企业中高层管理者、公务员等置业经历：

多次置业，有过成功投资经历置业经历：

多次置业，有过成功投资经历重要客户重要客户区域来源：

昆山、苏州、南京等长三角经济较为发达城区域来源：

昆山、苏州、南京等长三角经济较为发达城市市置业目的：

投资为主，部分自用置业目的：

投资为主，部分自用职业特征：

企业中高层管理者、公务员、公司白领等职业特征：

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两次置业以上，投资意愿较强置业经历：

两次置业以上，投资意愿较强次要客户次要客户区