成都羊西线项目总体策略-博瑞置业-50PPT.ppt

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港亨房产港亨房产羊西线项目总体策略羊西线项目总体策略博瑞置博瑞置业目录p区域及市场区域及市场p土地价值认知土地价值认知p产品定位建议产品定位建议p经济收益概算经济收益概算p市场出路市场出路p合作服务合作服务p区域及市场区域及市场城西城西城西城西成都自古西为贵成都自古西为贵高新西区高新西区餐饮餐饮发达区发达区居住服务区居住服务区羊西线为城西典型标志性道路，目前呈三段式业态集中区羊西线为城西典型标志性道路，目前呈三段式业态集中区羊西线为城西典型标志性道路，目前呈三段式业态集中区羊西线为城西典型标志性道路，目前呈三段式业态集中区成都第一生活大道成都第一生活大道第一创业大道第一创业大道第一人居大道第一人居大道第一旅游大道第一旅游大道第一第一上风上水上风上水之地之地羊西线羊西线羊西线羊西线区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度区域属性区域属性区域属性区域属性餐饮娱乐餐饮娱乐规模优势，档次齐全，特色明显规模优势，档次齐全，特色明显居住氛围居住氛围配套完善，教育超前，舒适度高配套完善，教育超前，舒适度高商务配套商务配套定位模糊，市场消耗需要引导定位模糊，市场消耗需要引导科技园区科技园区规模发展，国际接轨，产业优势规模发展，国际接轨，产业优势高新技术高新技术医药领先，通讯、水电、教育产业集中医药领先，通讯、水电、教育产业集中景观优势景观优势上风上水，连接青城山快速通道，两河森林公园上风上水，连接青城山快速通道，两河森林公园城西最繁华，国际元素众多城西最繁华，国际元素众多城西最繁华，国际元素众多城西最繁华，国际元素众多区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度房地产格局房地产格局房地产格局房地产格局光华片区光华片区开发热点区域，居住氛围优越，知性色彩浓郁；开发热点区域，居住氛围优越，知性色彩浓郁；热点逐渐外移，区域宜居因素较多，区域功能单一；热点逐渐外移，区域宜居因素较多，区域功能单一；20072007年典型项目：

博瑞优品道、铸信境界、仁和春天大道，珠江国际花园年典型项目：

博瑞优品道、铸信境界、仁和春天大道，珠江国际花园。

营门口片区营门口片区后来居上区域，断层发展，金房路和交大社区曾经领导居住理念；后来居上区域，断层发展，金房路和交大社区曾经领导居住理念；热点转向化成社区、生资市场（热点转向化成社区、生资市场（沙西线沙西线）和国宾版块；）和国宾版块；20072007年典型项目：

华宇锦城名都、万科西岭、熙城国际、加州国际。

年典型项目：

华宇锦城名都、万科西岭、熙城国际、加州国际。

羊西线房地产发展逐渐没有声音，三环外逐渐有所发展羊西线房地产发展逐渐没有声音，三环外逐渐有所发展羊西线房地产发展逐渐没有声音，三环外逐渐有所发展羊西线房地产发展逐渐没有声音，三环外逐渐有所发展,尤尤尤尤其其其其金牛高科技园区金牛高科技园区金牛高科技园区金牛高科技园区逐渐转形。

逐渐转形。

逐渐转形。

逐渐转形。

典型楼盘典型楼盘典型楼盘典型楼盘区域标杆区域标杆区域标杆区域标杆中海国际社区中海国际社区18111811亩规模，三大产品序列亩规模，三大产品序列国际化项目规划和合作平台国际化项目规划和合作平台自我完善型社区配套自我完善型社区配套项目持续建设中，项目持续建设中，城西标杆大盘城西标杆大盘目前售价：

目前售价：

洋房洋房55005500元元/小高层小高层46004600元元/别墅别墅1000010000元元/典型楼盘典型楼盘典型楼盘典型楼盘区域标杆区域标杆区域标杆区域标杆新里派克公馆新里派克公馆375375亩规模，洋房和叠拼别墅产品为主亩规模，洋房和叠拼别墅产品为主低调的奢华主义低调的奢华主义项目持续建设中，项目持续建设中，城西品质领先楼盘城西品质领先楼盘目前目前33批次销售价格为批次销售价格为45004500元元/典型楼盘典型楼盘典型楼盘典型楼盘白鸽岛尚白鸽岛尚依托白鸽岛内部环境依托白鸽岛内部环境打造原生态高层电梯公寓社区打造原生态高层电梯公寓社区户型以户型以8080、120120、140140舒适舒适度较高的产品为主度较高的产品为主目前售价目前售价47004700元元/典型楼盘典型楼盘典型楼盘典型楼盘青房尚瑞天韵青房尚瑞天韵6767亩规模，高层电梯公寓亩规模，高层电梯公寓8686130130户型户型2020万万建筑体量建筑体量价格预判：

价格预判：

50005000元元/典型楼盘典型楼盘典型楼盘典型楼盘翡翠港湾翡翠港湾已建成项目，尾房销售已建成项目，尾房销售全舒适型户型全舒适型户型20062006年开盘价年开盘价42004200元元/20072007年准现房年准现房47004700元元/典型楼盘典型楼盘典型楼盘典型楼盘泰基花语廊泰基花语廊在建已售完项目在建已售完项目20062006年销售最高价年销售最高价43004300元元/20072007年次新房流动价年次新房流动价46004600元元/典型商业典型商业典型商业典型商业餐饮为主的消费主流区域餐饮为主的消费主流区域餐饮为主的消费主流区域餐饮为主的消费主流区域一品天下一品天下城西大型特色餐饮步行街区城西大型特色餐饮步行街区西沿线西沿线潮皇阁、红杏、大蓉和、味道江湖、周大妈潮皇阁、红杏、大蓉和、味道江湖、周大妈欧尚欧尚大型百货超市大型百货超市典型商务典型商务典型商务典型商务写庭阁酒店、泰逸酒店写庭阁酒店、泰逸酒店等等房源数：

房源数：

120120260260个个房价：

房价：

128128228228元元/间间/天天开房率：

开房率：

8585?

以上以上市场机会市场机会市场机会市场机会三环内，吃住行娱购便捷齐备三环内，吃住行娱购便捷齐备三环外，高新西区，纯工业园区办公楼汽车三环外，高新西区，纯工业园区办公楼汽车4S4S店店项目所在地项目所在地11公里直径范围内商务断层，服务型产品较为稀缺公里直径范围内商务断层，服务型产品较为稀缺市场机会市场机会复合型商务产品复合型商务产品消费者构成消费者构成消费者构成消费者构成u高新西区企业中高管理层（外地或外籍人士）高新西区企业中高管理层（外地或外籍人士）u项目所在区域内社区住户项目所在区域内社区住户u车业企业职员车业企业职员u其他行业中高级管理人员其他行业中高级管理人员u善于投资的人善于投资的人u中小型办公企业中小型办公企业p土地价值认知土地价值认知地块属性地块属性地块属性地块属性办公、商业用地办公、商业用地公寓、商业用地公寓、商业用地指标情况：

建筑密度不超过指标情况：

建筑密度不超过4040，绿化和容积率不限，目前限高，绿化和容积率不限，目前限高6060米，可建米，可建1818层层有望增加至有望增加至2424层。

层。

SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析SS：

优势：

优势城西成熟区域区域配套完善消费者认知度高产品精细化后总价优势，投资置业两相宜周边产业园区的客户需求可大量引导，成为主力客群WW：

劣势：

劣势交通流量太大，无重要路口引导地块较小，不利于规模发展地块出入口具有交通瓶颈临路（含防洪渠）的噪声环境影响项目附加值提升空间有限土地属性导致的使用年限有一定销售抗性OO：

机会：

机会精致型产品公建化立面商务地标短平快运作服务型定位TT：

威胁：

威胁工业园配套，代价较低?

商务酒店外延综合社区配套逐渐完善带来的潜在竞争地块分析地块分析地块分析地块分析项目地块项目地块北北公寓楼紫坪铺调度中心商务楼三和汽车4S店住宅小区项目属性项目属性项目属性项目属性公寓商务用地公寓商务用地商务复合体，更容商务复合体，更容易找到市场出路易找到市场出路办公商业用地办公商业用地单纯的商务楼或者单纯的商务楼或者酒店酒店项目定位项目定位复合型精品商务公寓复合型精品商务公寓复合型精品商务公寓复合型精品商务公寓地块产出测算地块产出测算地块产出测算地块产出测算复合型精品商务公寓复合型精品商务公寓（24F24F）n服务式公寓（服务式公寓（1818层）层）2880028800，可，可销售售n底层商业（底层商业（22层）层）32003200，可售可存，可售可存n商务酒店（商务酒店（33层）层）48004800，可售可存，可售可存n茶餐厅茶餐厅会所（会所（11层）层）16001600，可售可存，可售可存地块净用地面积地块净用地面积40014001建筑密度建筑密度4040基底面基底面积为16001600建筑高度：

存在一定可建筑高度：

存在一定可调空空间复合型精品商务公寓复合型精品商务公寓（18F18F）n服务式公寓（服务式公寓（1515层）层）2400024000，可，可销售售n底层商业（底层商业（22层）层）32003200，可，可销售售n茶餐厅茶餐厅会所（会所（11层）层）16001600，可售可存，可售可存p产品定位建议产品定位建议规划建议规划建议规划建议规划建议结论：

结论：

独栋建筑体独栋建筑体时尚风格浓郁时尚风格浓郁筒状筒状外置观光电梯外置观光电梯产品组合建议产品组合建议产品组合建议产品组合建议户型户型5050左右（左右（45456060）11室套间室套间小小22房房大堂大堂产品组合建议产品组合建议产品组合建议产品组合建议立面立面产品组合建议产品组合建议产品组合建议产品组合建议公建化，新典雅主义公建化，新典雅主义产品组合建议产品组合建议产品组合建议产品组合建议科技元素科技元素新风系统新风系统空气循环空气循环红外智能空调红外智能空调p经济收益概算经济收益概算18181818层建筑高度背景下经济产出层建筑高度背景下经济产出层建筑高度背景下经济产出层建筑高度背景下经济产出复合型精品商务公寓复合型精品商务公寓（18F18F）n服务式公寓（服务式公寓（1515层）层）2400024000，可，可销售售n底层商业（底层商业（22层）（除大厅）层）（除大厅）24002400，可售可存，可售可存n茶餐厅茶餐厅会所（会所（11层）层）16001600，可售可存，可售可存45004500元均价（保守值），元均价（保守值），1.081.08亿元；亿元；50005000元均价（正常值），元均价（正常值），1.21.2亿元；亿元；55005500元均价（乐观值），元均价（乐观值），1.321.32亿元；亿元；80008000元均价（保守值），元均价（保守值），0.190.19亿元；亿元；60006000元均价（保守值），元均价（保守值），0.10.1亿元；亿元；总产值总产值1.61.6亿元左右亿元左右24242424层建筑高度背景下经济产出层建筑高度背景下经济产出层建筑高度背景下经济产出层建筑高度背景下经济产出复合型精品商务公寓复合型精品商务公寓（24F24F）n服务式公寓（服务式公寓（1818层）层）2880028800，可，可销售售n底层商业（底层商业（22层）（除大厅）层）（除大厅）24002400，可售可存，可售可存n商务酒店（商务酒店（33层）层）48004800，可售可存，可售可存n茶餐厅茶餐厅会所（会所（11层）层）16001600，可售可存，可售可存45004500元均价（保守值），元均价（保守值），1.31.3亿元；亿元；50005000元均价（正常值），元均价（正常值），1.441.44亿元；亿元；55005500元均价（乐观值），元均价（乐观值），1.581.58亿元；亿元；80008000元均价（保守值），元均价（保守值），0.190.19亿元；亿元；总产值总产值22亿元左右亿元左右60006000元均价（保守值），元均价（保守值），0.280.28亿元；亿元；60006000元均价（保守值），元均价（保守值），0.10.1亿元；亿元；p市场出路预判市场出路预判区域内住宅产品价格增幅：

区域内住宅产品价格增幅：

区域内住宅产