天津蓟县新城州河湾商业中心市场调研报告.ppt

天津蓟县新城州河湾商业中心市场调研报告.ppt

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天津蓟县新城州河湾商业中心市场调研报告北京瑞景阳光商业管理有限公司2013-11目录项目初步定位回顾区域竞争分析消费者需求分析商业业态规划及平面设计建议项目初步定位回顾购物中心项目初步定位回顾项目位于蓟县，天津市最北端，距天津市中心约115公里，距北京中心城区约90公里，距承德约220公里，地处京、津、唐、承四市之腹心。

全县总面积1593平方公里；蓟县历史悠久，有古代文化特色，县内自然环境比较丰富，有一定旅游特色，是天津“后花园”，亦吸引周边城市旅游客群到达，如北京、天津城区人群。

项目位于天津市蓟县距天津市区较远，发展相对独立项目位置项目初步定位回顾p蓟县宏观经济蓟县宏观经济指标序号项目名称2012年数值增幅1GDP（亿元）283.715.3%2社会消费品零售总额（亿元）121.220.4%3城镇职工年人均工资收入（元）45513-4农村居民年人均可支配收入（元）12580-5全县户籍人口（万人）84.2-6其中，全县农业人口（万人）68.8-项目初步定位回顾项目商业p项目地块项目商业位于中昌南路与新建道路交汇处；项目主体商业建筑面积约66976平米（不含停车场），计划2014年12月底开业，目前在进行商业建筑设计阶段；商业街建筑面积22765平米，在建；住宅一期2013年下半年开始入住。

中昌南路新建道路一期住宅约2.7万人2013年陆续交付二期住宅约4.6万人预计未来3年左右时间完成项目整体为综合物业，主要包括住宅和商业；项目自身住宅人群将给商业带来稳定驻点客群项目初步定位回顾项目东侧距城市主要道路中昌南路较近;未来项目南侧将修建小区道路，北侧将修建跨河行车桥梁，车流可直接从中昌南路通达至本案。

项目距城市主要道路中昌南路较近，有一定通达性项目南环路新建道路中昌南路河道规划跨河桥规划小区规划路项目初步定位回顾p项目宏观道路项目八里铺村-公交车站531、532、533中昌南路蓟县内共开通4条公交线路，以连通蓟县内区域为主，其中三条可至本案周边。

蓟县共有4条公交线路，其中3条可到达本项目，公共交通有可达性较好p项目公共交通跨河桥规划小区规划路项目初步定位回顾项目新建道路与中昌南路交汇口的文化宫虽占据了项目最佳位置，但为开发商自用，未来可与购物中心互动发展；目前文化宫作为售楼处使用，未来将作为社区活动中心。

项目东侧商业可视性及商业展示性最佳p项目可视性及展示性新建道路文化宫中昌南路文化宫跨河桥规划小区规划路项目初步定位回顾S优势项目区域约30万消费人群，以居住为主，有一定消费人口；项目整体为住宅、商业等综合物业开发，可互助发展，带来驻点客群；项目宏观道路交通有一定通达性。

O机会蓟县未来短期内缺乏具有良好商业形象的购物中心，项目商业有先期入市占领市场的机会；项目区域未来新增约20万人口，将带来更多消费客群。

u项目有机会建成为蓟县首家大型一站式购物中心p项目定位依据项目初步定位回顾W劣势项目周边公园、绿化、河道规划将对本案造成一定阻隔，步行人群通达便利性较弱；项目不属于区域中心，区位无明显竞争优势。

u项目辐射范围将受到抑制S优势项目区域约30万消费人群，以居住为主，有一定消费人口；项目整体为住宅、商业等综合物业开发，可互助发展，带来驻点客群；项目宏观道路交通有一定通达性。

O机会项目区域未来新增约20万人口，将带来更多消费客群。

u项目应以自身及新兴居住人群生活及配套需求为主，适当加强时尚零售消费需求p项目定位依据项目初步定位回顾u项目受城市级别、区域发展、所处区位、竞争威胁等影响，未来商业需要一定培育期及给予品牌商户一定优惠政策W劣势项目所在城市级别较低，经济发展及商业整体水平较为滞后，品牌资源有限；项目周边商业氛围还未形成；项目不属于区域中心，区位无明显竞争优势。

T威胁项目区域内新城区的规划实现周期较难把握。

项目初步定位回顾u项目所在区位：

天津市蓟县新城区u项目商业体量：

66975.77万平米（建筑面积，不含地下停车场）u项目商业楼层：

F1-F4u项目商业类型：

蓟县首家大型一站式购物中心u商业主题：

家庭生活+休闲聚会u主力目标客群：

以自身及周边新兴居住人群为主，蓟县常住人群为辅u项目档次：

当地中高档商业为主u商业业态：

向业态多元化发展，以生活配套主力店、餐饮和娱乐业态为基础，升级蓟县零售业态品牌项目初步定位回顾p项目发展初判通过对项目概况及初步定位的简要回顾，项目将建成蓟县第一家一站式购物中心，考虑到目前区域市场无竞争对手和项目自身体量，我们将对一站式购物中心必备业态在蓟县当地市场竞争环境进行分析，以得出本项目最佳业态组合。

区域竞争分析超市特色餐饮休闲餐饮电玩p主力业态市场机会影院家电区域竞争分析KTV正餐儿童娱乐大型酒楼连锁服饰p超市竞争环境编号现有主要项目1家乐超市建筑面积1.5万平米（2012年销售额2.7亿元）2鼓楼商街地下超市3新世联华建筑面积0.9万平米（2012年1-9月销售额3800万元）编号未来主要项目1天一绿海超市2美域广场超市区域竞争分析图：

项目周边主要超市分布项目1212蓟县超市目前无大型知名超市，急待有较强知名度和良好形象的超市进入该区域3p影院竞争环境编号现有主要项目1蓟县影剧院区域竞争分析蓟县目前只有一家影剧院，现代化影院业态有一定市场机会及发展空间图：

项目周边主要影院分布项目1pKTV竞争环境编号现有主要项目1甲天下娱乐城2奥斯迪音乐广场3金色年华4圣派嘉华KTV5盘古KTV区域竞争分析蓟县目前KTV业态主要分布在老城区，但现代化量贩式KTV较为匮乏，有一定市场机会及发展空间图：

项目周边主要KTV分布项目12345p电玩竞争环境区域竞争分析图：

项目周边主要电玩分布项目蓟县目前无真正意义的电玩业态，有一定市场空白及机会点p儿童娱乐竞争环境编号现有主要项目1小精灵儿童乐园2淘气堡儿童乐园3淘气堡儿童乐园区域竞争分析蓟县目前儿童娱乐档次较低且面积较小，具有较好体验性的儿童娱乐业态有一定市场发展机会图：

项目周边主要儿童娱乐分布项目123p家电竞争环境编号现有主要项目1苏宁电器2国美渔阳大厦店3华阳电器4家乐电器区域竞争分析蓟县目前家电业态有一定竞争，苏宁、国美均已入驻，市场机会一般图：

项目周边主要家电分布项目1234p餐饮竞争环境区域竞争分析蓟县限额以上餐饮业共有35家，2013年1-9月份累积销售额为2.6亿元;休闲餐饮已有一定知名连锁商户入驻，但数量有限；特色餐饮、正餐仍以当地商家为主，整体档次一般，知名连锁品牌匮乏，整体餐饮市场仍有发展空间图：

项目周边主要集中餐饮分布项目1编号现有主要集中餐饮餐饮类型餐饮档次代表商户1鼓楼商街小吃、休闲餐饮为主中低端为主KFC、李先生、德克士、阿永羊蝎子2商贸街餐饮街休闲餐饮、特色餐饮为主中低端为主蜀鼎轩火锅、东北菜、凤凰楼、辣婆婆水煮鱼3中昌南路餐饮街特色餐饮、正餐为主中端、中低端为主，部分中高端红蜡烛、老东北铁锅炖、裕津园海鲜城、关外城饺子、莱德、沙道湾活公鸡32p大型酒楼竞争环境区域竞争分析蓟县目前具有一定品质的婚宴功能酒楼主要集中在酒店内，数量较少，未来仍有市场空间编号现有主要集中餐饮备注1渔阳宾馆四星级，可承接婚宴2莱德宾馆三星级，设有两个婚宴厅3星巴顿三星级，设有一个婚宴厅图：

项目周边主要竞争分布项目123p连锁服饰竞争环境区域竞争分析蓟县整体目前知名连锁服饰商户丰富度较为有限，无快时尚品牌，未来仍有一定市场空间编号现主要集中区域代表商户1鼓楼商街NIKE、adidas、李宁、匹克、美特斯邦威、以纯、安踏、cachecache、雅戈尔、Belle、Tata、天美意、达衣岩、海澜之家2驿麓天街ONLY、JACKJONES、NIKE、adidas3新世联华ONLY、JACKJONES,VEROMODA、NIKE、李宁、adidas4兴华购物街李宁、接吻猫、沙驰、骆驼、红英图：

项目周边主要知名连锁服饰分布项目2134p小结区域竞争分析商业业态竞争程度本案设置建议超市蓟县超市目前无大型知名超市，急待有较强知名度和良好形象的超市进入该区域建议设置知名连锁超市影院蓟县目前只有一家影剧院，现代化影院业态有较大市场机会及发展空间建议设置现代化影院KTV蓟县目前KTV主要分布在老城区，知名连锁量贩式KTV较为匮乏建议设置知名连锁量贩电玩蓟县目前无真正意义的电玩业态，有一定市场空白及机会点建议设置电玩儿童娱乐蓟县目前儿童娱乐档次较低且面积较小，具有较好体验性的儿童娱乐业态有一定市场发展机会建议设置体验性较好的儿童培训/娱乐业态家电蓟县目前家电业态有一定竞争，苏宁、国美均已入驻，市场机会一般建议暂不设置可作为备选业态餐饮蓟县目前集中餐饮区主要位于老城区，其中休闲餐饮已有一定知名连锁商户入驻，但数量有限;特色餐饮、正餐仍以当地商家为主，整体档次一般，知名连锁品牌匮乏，整体餐饮市场仍有发展空间建议全面考虑，以知名连锁餐饮为主大型酒楼蓟县目前具有一定品质的婚庆功能大型酒楼数量较少，档次有限建议设置连锁服饰蓟县整体目前知名连锁服饰商户较为有限，缺乏时尚度建议考虑知名连锁服饰及时尚品牌以上分析是从区域市场竞争分析得出项目业态组合，下边，我们将从目标消费者需求角度进一步刨析以上业态在项目的落地性。

消费者需求分析商业需求定位定位是否迎合需求消费者调研消费习惯消费期望消费能力可否支撑项目业态商业档次、主题、业态的需求验证消费者调研工作的目的在于从需求角度挖掘项目潜在价值；此次消费者调研工作主要是从消费习惯及对本项目的期望两方面进行研究：

需求蓟县项目消费者调研p消费者调研工作思路商业消费者问卷调查统计样本量共计315个执行方法定量问卷采样地点类型居民区商业集中区样本量100个215个采样地点太平洋小区时代花园富裕花园等鼓楼商街家乐超市样本条件蓟县居住2年以上常住居民6个月内没接受过调查访问18-55岁为主非相关行业家庭月收入至少2000元以上p消费者甄别条件蓟县项目消费者调研蓟县项目消费者调研性别普通消费者调研采样中，性别比例为女性51%，男性49%，基本符合消费客群调研性别比例的一般规律。

年龄消费者基本覆盖全客层，总体来看25-45岁整体比例最大，共占比74.5%，此客群社会消费能力是最强的客群，符合调研需求。

消费者基本覆盖蓟县全客层，其中，以中青年客群为本次调研的重点蓟县项目消费者调研孩子年龄消费者的孩子18岁以下整体占比82.7%,其中12岁以下整体占比66.8%，0-3岁占比最高，为26.4%，儿童消费需求明显。

婚姻状况消费者婚姻状况中，已婚有孩子并共同生活的占到整体68%，家庭生活消费及儿童需求突出。

蓟县消费人群以三口之家为主，家庭消费需求突出蓟县项目消费者调研职业消费者中普通职员及个体经营占比相对较高，共计75.5%，另部分管理人员共计占比13.2%，其它类型客群占比较少。

普通职员及个体经营为主力客群，部分基础管理人员为辅助客群学历在访谈的消费者中，受教育程度在大专及本科以上的人群在45%，整体素质一般。

蓟县项目消费者调研个人月收入消费者个人月收入以3000-5999为主要阶段，共占比73.8%，其中4000-4999元客群最多，而个人月收入6000元以上仅占10.2%，整体有一定消费基础。

家庭收入消费者家庭月收入8000元以上的占53.4%，另有家庭月收入6000-8000元的占23%，整体有一定消费基础。

消费者有一定消费基础，中等收入客群为主平均值=4190元平均值=8500元蓟县项目消费者调研居住情况97.4%的消费者至少有一套房产，其中，有房贷者仅占9%，生活经济压力较小。

车辆情况65.2%的消费者已拥有私家车，且另有16%的客群有购车计划，私家车保有量较高，生活基础条件较好。

消费者生活压力较小，基本从生活温饱消费有望进入一定品质消费阶段本案启示关键词消费者概况中青年客群为主一定商业品质带动蓟县商业升级家庭消费为主蓟县消费人群以三口之家为主，家庭消费需求突出中青年客层为主，有较强消费力普通职员及个体经营为主力客群，部分基础管理人员为辅助客群中档收入为主生活压力较小，消费品质有望进入提升阶段生活基础条件较好且经济压力较小，有望带入