临朐房地产项目可行性研究报.docx
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临朐房地产项目可行性研究报
山东同济置业有限公司
可行性研究报告
临朐2009-15号地块项目可行性研究报告一、项目基本情况
(一)项目概况
临朐2009-15号地块,位于临朐县城朐山南侧(约1000米),沂山
路以北、民主路以西、顺河东路以东。
宗地位于临朐弥河东岸,紧邻弥河旁的朐山滨河公园、沙滩雕塑园、朐山公园。
宗地总面积148977.4
平方米(合223.45亩),建设用地140963.7平方米(合211.43亩),规划道路用地8013.7平方米(合12.02亩)。
根据临朐县城市总体规划,该土地为商服用地和住宅用地,出让年限分别为40年和70年,容积率不大于1.7(不含储藏室和车库)。
临朐县国土资源局在2009年4月17日发布出让公告:
临朐
2009-15号宗地于2009年5月15日进行拍卖,拍卖缴纳竞买保证金
3000万元和规划道路(12.02亩)土地征收成本费168.28万元于2009年5月15日上午11点前必须到账。
(二)宗地现状
宗地呈三角形,地上现为空地,没有建筑物和构筑物,地势高低错落,需平整场地。
(三)区域配套情况
本项目所在区域,水、电、有线、通讯等基础配套管线齐全,但暖
气、天然气主管线仍未接通到本项目附近,有待与市政部门沟通解决。
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可行性研究报告
本项目周边区域内,公共服务性设施主要有:
学校:
临朐一中、临朐龙泉中学、弥南中学、龙泉小学(有幼儿园)、
南关小学(有幼儿园)、胊阳小学和朐阳中学
医院:
临朐县人民医院、临朐中医院门诊、朐山医院、骨科医院
商业市场:
项目紧邻有临朐龙韵文化艺术城、临朐钢材市场、临
朐文化城、临朐建材市场、临朐不锈钢市场、朐山路路边自由集市等市场。
公园:
紧邻朐山滨河公园和沙滩雕塑园,离朐山公园(1000米左右)。
(四)区域交通状况
本项目东临民主路,是临朐县南北中心干道,临朐行政中心和商
业中心主要都集中在民主路的两侧;南侧紧靠沂山路,根据规划,沂
山路向西建设,跨过弥河后与实现沂山路东西贯通,现尚未建设;西
侧与顺河东路相接,顺河东路以西为沙滩雕塑公园和弥河,顺河东路向东与临朐路相连,向西与规划中的沂山路相接。
本项目紧邻的三条道路,现已通车两条,尚有沂山路未建设完成,
周边现没有公交车。
住户若乘坐公交,需步行到弥河对面的朐山路和北面的临朐路乘坐公交。
二、临朐县城市概况
(一)地理位置
临朐,位于山东半岛中部,潍坊市西南部,总面积1834平方公
里,临朐历史悠久,风光秀美,文化底蕴深厚,自西汉置县迄今2000
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可行性研究报告
余年,是全国文化模范县和著名的"小戏之乡"、"书画之乡"、"奇石之
乡",有大汶口、龙山等古文化遗址210余处,沂山国家森林公园、山旺国家地质公园、老龙湾、石门坊等旅游景点蜚声海内外。
(二)行政区划
辖8个镇、2个街道办事处,937个行政村和一个省级经济开发
区,总面积1834平方公里,总人口859950人,人口密度适中。
行政区
划包括:
经济开发区、城关街道、东城街道、五井镇、冶源镇、寺头镇、九山镇、辛寨镇、沂山镇、柳山镇、上林镇。
现城市建成区面积26.2平方米公里。
(三)交通状况
临朐交通便利,基础设施完善,津汕高速、朐沂铁路及6条省级干线公路穿行境内,青临铁路与胶济铁路、胶新铁路相连接。
青临铁路临朐段全线贯通,京津至沪宁的干线公路纵贯南北,县城距济青高速公路25公里,距胶济铁路20公里。
(四)经济建设
根据临朐2008年国民经济和社会发展统计公报上的资料显示:
2008年,临朐县完成地区生产总值(GDP)113.53亿元,实现财政收
入5.84亿元,其中地方财政收入2.8亿元。
是潍坊市多年来的贫困县。
支柱型产业
临朐工业发展迅猛。
已形成铝及不锈钢加工、轻工、纺织服装、
机械电子、冶金化工、建材加工等六大支柱产业,全县规模以上工业
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企业达321家。
可行性研究报告
其中:
铝型材、不锈钢两大产业迅速崛起.引进了华昌、华建、伟业、
伟盛、长江、中天等一批铝型材、不锈钢生产企业。
到目前,全县铝型材达企业28家,总计生产线183条,年产量55万吨;全县不锈钢企
业15家,年生产加工能力20万吨。
铝型材、不锈钢加工产业已成为引领全县经济的重要支柱。
(五)人均生活水平
2008年,城镇在岗职工年平均工资17927元,可支配收入12801
元,人均消费支出8138元,人均住房建筑面积33.59平方米;农民人均纯收入6073元,人均居住面积31.16平方米。
三、临朐投资环境分析
(一)县城总体规划
1、县城城市性质:
以加工制造业和旅游业为主导的山水园林城市。
2、县城城市规模:
近期规划到2010年,城市人口为25万人,用地31.2平方公里;远期规划到2020年,城市人口为35万人,用地42平方公里;远景2030—2050年,城市人口为40万人,用地46平方公里。
3、城市规划区:
包括县城城区规划区、水源地保护区、风景保护
区,其中风景保护区含山旺国家地质公园保护区、沂山国家森林公园
保护区、老龙湾风景区、石门坊风景区和嵩山风景区五部分。
规划区总面积为180平方公里,远景控制在200平方公里左右。
4、县城用地发展方向和总体布局结构:
县城总的发展方向为东进
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西拓、北控南延,即近期和远期由老城区跨河向东发展形成城市新区,
经济开发区跨越铁路适当向西发展,形成西部产业区,远景适当向南发展。
远期县城形成“一带双城,四个中心”的布局结构。
“一带”即弥河
城市景观带,“双城”即弥河以西的老城区(西城)和弥河以东的新城区
(东城)。
西城逐步形成商务中心和文化娱乐中心;东城在兴隆路以北形成新的行政办公中心,在朐山以南形成科技和教育中心。
5、临朐近期总体规划图
(二)投资环境
临朐县人民政府为促进临朐房地产业持续健康发展,增强投资
和消费信心,出台了《关于支持和促进房地产业持续健康发展的意见》:
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主要有利政策主要有1、购房优惠:
可行性研究报告
凡购买商品住房的,给予实缴契税额50%的补贴;
凡购买通过国家康居示范工程验收和通过A级住宅性能认定项目的购房户,给予等同于房屋交易契税额度的补贴。
2、缓交土地出让金
对新出让的经营性用地,可分期分批支付出让价款,最长期限不超过12个月,且第一期支付比例不低于50%;对出让价款在2亿元以上的地块,支付期限可放宽到18个月。
3、企业所得税优惠
对房地产开发企业项目完工前的预售收入,按国家税收政策规
定的预计利润率下限标准预征企业所得税,实行按季预缴、按年清算。
4、缓交行政事业性收费
对房地产建设项目征收的县级行政事业性收费,推迟到工程竣
工验收前收取,但开发企业在办理房屋预售许可时,必须以不低于应
缴费额的土地或建成房产提供抵押或担保,费用足额缴纳后解除抵押或担保。
5、放宽房屋预售审批条件
房地产项目取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设
工程规划许可证、建设工程施工许可证的,并具备预测绘条件,签订
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可行性研究报告
房屋预售款监管协议并提供物业管理方案的,可在企业提出申请后5个工作日内完成预售许可证发放。
6、简化施工许可证前置要件审查
开发建设单位已办理工程质量、安全监督、施工图审查手续,并
对应当提交的其他要件做出限时补齐的书面承诺后,可先行办理施工许可证。
四、临朐房地产市场发展状况
(一)临朐房地产市场运行情况
临朐县房地产开发市场,近两年来达到了开发热潮。
近两年来,
县委县政府加大了城市旧城改造力度:
通过实施综合整治道路沿线、
搬迁老厂矿企业,拆迁城市棚户区等措施,实现城市基础设施高标准建设。
2007年,临朐城区拆迁面积25.6万平方米;2008年,城区拆迁
面积达26万平方米,两年内就拆迁了51.6万平方米,可见城市改造力度之大。
目前当地房地产开发的重点方向并不是城市的中心区,而是沿弥
河两岸、沿龙泉路两侧。
据当地居民介绍:
由于近几年政府加大了弥河沿岸的整治力度,建成了临朐最好的主体公园--朐山滨河公园,加
上民主路跨过弥河与南岸通车,凸现了本项目地段的优越性。
临朐居
民普遍认可现今临朐位置最好的房子就是水岸弘庭(本项目东邻,隔路相对)。
通过了解,临朐近期发展规划就是由老城区跨河向东发展形成城
市新区,朐山以南形成科技和教育中心。
因此,本项目发展潜力看好。
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2005年
2006年
2007年
销售面积
13.6万m2
12.5万m2
13.1万m2
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(二)临朐房屋销售面积统计
可行性研究报告
临朐
要楼盘调查分析
(三)
县主
楼盘名称
建筑规模
容积率
销售均价
销售情况
备注
水岸弘庭
8.5万m2
1.31
多层:
2180
小高层:
2350车库:
1900储藏室:
1800
多层全部销售
完毕,小高层
紧邻本项目
凤凰新城
43.64万m2
1.1
多层:
2231
车库:
6.2万元/个
一期销售70%
与本项目隔
河相望
檀香园
12万平方米
花园洋房:
2500
车库:
1680
商业:
4000
一期销售30%
东城
弘盛华庭
5万平方米
多层:
2500
销售60%
西城
龙泉新汇园
12万平米
多层:
2550
小高层:
2700储藏室:
1380
销售80%
西城
三友丽锦苑
5.45万平米
多层:
2480
储藏室:
1200商业:
3500
销售85%
西城
富华家园
3.5万平米
1.4
多层:
2400
车库:
1980
销售90%
西城
龙苑新邦
5万平米
多层:
2450
车库:
2300储藏室:
1680
销售90%
西城
滨河花园
35万平米
0.6
多层:
2300
销售60%
东城
调查分析:
通过实地调查临朐县开发的楼盘,我们发现:
1、销售情况大都良好。
很多楼盘刚开始进行基础施工时,楼盘就已经销售50%以上。
2、户型以大户型为主,很多楼盘主力户型集中在110-140平米之
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间,80平米以下小户型基本没有。
可行性研究报告
3、项目交房标准基本是毛坯房:
厨房和卫生间贴面砖到顶,座便器、洗涮盆等安装到位,其余部位毛坯房交房标准。
4、建筑外立面比较单一,绝大多数楼盘外墙均是刷外墙涂料,绝少外观有特色的楼盘。
5、房屋销售以开发公司自己销售为主,很大一部分销售人员没有经过专业的销售培训,销售人员素质不高。
6、楼盘规划没有特点,很多小区景观功能分区不明,缺少小区业主集中休闲娱乐的空间。
7、小高层在临朐还没有得到广大客户的接受,一部分规划有小高层的楼盘均将小高层放在最后开发,有待市场回暖。
五、项目投资分析
(一)项目规划
根据项目宗地的地形图,初步规划方案如下:
建筑模式:
全部多层建筑,标准层5层,五层带阁楼,底部为储藏室和车库,
规划总用地:
223.45亩;
可规划用地:
211.43亩
规划总建筑面积:
14万平方米
其中:
商业5000平方米
公建:
3000平方米
多层住宅:
13.2万平方米
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2
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容积率:
1.0
(二)项目投资成本分析
可行性研究报告
储藏室及车库:
2.64万平方米
序号
成本项目
单价(元/m)
总价
(万元)
备注
1
土地成本
702.48
9834.83
起拍价42+契税
1.1土地出让金
670.36
9385
1.2道路出让成本费
12.02
168.28
1.3契税
20.1
281.55
2
前期工程费
180.43
2526
2.1地质勘探费
2
28
2.2三通一平费
5
70
2.3规划、景观设计费
5
70
2.4施工图设计费
10
140
2.5地形图测量
0.1
1.4
2.6放线费
0.81
11.4136
2594元/栋楼
2.7建设用地规划技术服务费
1.6
22.3466
1.5
2.8城市技术规划技术服务费
住宅:
1.7
22.44
公建:
2
1.6
2.9水泥专项基金
2
28
2.10综合开发管理
费
4.2
58.8
2.11可行性编制费
1
14
2.12墙体基金
10
140
2.13城市基础设施配套费
50
700
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可行性研究报告
2.13防雷审核检测
费
1.2
16.8
2.14人防费
40
560
2.15环评费
1.5
21
2.16监理费
8
112
2.18劳保基金
22.1
309.4
建安造价*2.6%
垃圾处理费
1
14
污水处理建设基金
1
14
工程交易费
0.84
11.76
2.21招标代理费交
易费
3
42
2.22抗震费
2
28
2.23交易手续费
3
42
房管局征收
2.24测绘费
1.36
19.04
2.25电器检测费
2
28
3
建安工程费
多层:
850
11220
公建及商业:
1150
920
4
小区基础设施配套建设费
80
1120
直接费用合计
1830.06
25620.83
5
不可预见费
18.3
256.2
6
管理费用
42.86
600
开发期4年
7
销售费用
32.14
450
自己销售
8
财务费用
127
1778
项目总成本合计
2050.36
28705.03
(三)、项目进度计划及资金筹措1、进度计划
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可行性研究报告
本项目总规划面积14万平米,分两期开发,一期开发8万平米
(含商业和公建),二期开发6万平米,建设周期预计为3.5年,销售周期预计为3年。
具体工程进度计划如下:
进度计划表
时间
项目
备注
1、工程进度(周期3.5年)
2009年5月15日前
前期工作
土地获得
2009年6月30前
前期工作
三通一平完成
2009年5月~2009月7月
前期工作
地质勘探、规划设计等
2009年5月~2009年11
月
一期开工手续办理
2009年12月
一期开工
工程建设期13个月
2010年12月~2011年4
月
一期景观及配套
2011年5月
一期交付使用
2011年1月-2011年6月
二期开工手续的办理
2011年7月
二期开工
工程建设期1年
2012年7月-2012年12月
二期景观及配套
2013年1月
二期交付使用
2、销售进度(周期3年)
2009年6月~2009年12
月
销售准备
售楼处、推广宣传
2010年1月~2011年12
月
一期销售
2年完成一期销售
2011年7月~2013年6月
二期销售
2年完成二期销售
2、项目销售收入预估
根据调查的楼盘,预估本项目销售价格和销售收入如下
物业类型
多层住宅
商业
车库
储藏室
销售单价(元/㎡)
2010年
2011年
2012年
2013年
3500
1800
2300
2350
2400
2450
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销售面积(㎡)
36000
51000
30000
15000
5000
26400
销售收入(万元)
8280
11985
7200
3675
1750
4752
合计
37642万元
3、资金筹措
资金来源于自筹资金、银行贷款和销售资金回拢。
根据工程
进度计划,按照行政事业性收费工程竣工时缴纳,土地款50%一年后
缴纳,费用按照每月平均分摊的原则,本项目现金流量如下:
现金流量表
单位:
万元
项目
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
合计
现金流入
1、销售收入
0
10451
14696
8280
4215
37642
现金流出
1、土地费用
-5142
-4693
-9835
2、前期费用
-396
-1047
-200
-883
-2526
3、建安费用
0
-7040
-2550
-2550
-12140
4、景观配套费
-640
-480
-1120
5、销售费用
-90
-100
-140
-80
-40
-450
6、管理费用
-100
-150
-150
-150
-50
-600
7、营业税及附加
0
-935
-1315
-741
-377
-3368
净现金流量
-5728
-3514
9701
3144
3748
7351
累计净现金流量
-5728
-9242
459
3603
7351
从上表可以看出,本项目在2011年年底才能达到资金平衡。
前期资金需要贷款:
5800万元,贷款期限两年,年利率12.5%,贷款利息1340万元
3500万元,贷款期限一年,年利率12.5%,贷款利息438万元
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可行性研究报告
本项目贷款利息合计1778万元。
如本项目土地成本增加,则项目贷款利息相应增大。
(四)投资利润分析
项目动态投资利润分析表
序号
项目
单价
(元/平米)
总价
(万元)
备注
1
销售收入
2688.71
37642
2
项目总成本
2050.36
28705
3
营业税等各税金
240.64
3368.96
营业税及附加5.45%;土
地增值税
1%;企业所得税预提2.5%
4
项目纯利润
397.71
5568.04
成本利润率
19.4%
投资利润率
60%
六、项目优劣势分析
本项目开发,有以下几大优势:
1、政策优势
临朐县政府为鼓励房地产开发,2008年相继出台了两个鼓励房
地产开发的优惠政策,包括缓交土地出让金、简化手续办理、缓交行
政事业性收费等等,均有利于我们用较少的资金进行项目开发。
2、地段优势
本项目位于弥河旁边,民主路西侧,濒临临朐最大的生态公园—
朐山滨河公园和沙滩雕塑园,衔接临朐老城和新城,是老城区和规划中的新城区最适宜居住的地区,地段优势明显。
3、销售市场良好
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可行性研究报告
随着临朐近几年的拆迁改造,居民对住房自住型和改善型需求明
显增大,销售市场普遍反映良好。
本项目东邻的水岸弘庭多层住宅,甚至出现了房屋还在建设基础时就被抢购一空的现象。
4、资金压力较小
本项目土地223亩,可在支付一半土地款的情况下即刻进行开
发,行政事业性收费可在项目竣工时缴纳,商品房预售可提前:
项目
一开工就可办理预售手续。
同时,当地商品房销售市场良好,因此,本
项目实际可用较少资金来运作,大大降低了贷款利息的支出。
项目劣势:
1、地势较低
本项目地势较低,据当地老人介绍,在1967年发大水时曾经水淹过。
2、土地利用率低
由于宗地呈不规则三角形,使得本项目容积率偏低,降低了土地的利用率。
3、配套尚需一段时间完善
宗地南侧的道路尚未修建,天然气、暖气大配套尚未接至宗地附近,因此,配套尚需一段时间才能逐步完善。
七、项目建议
通过本次考察,有如下几点建议供领导决策层参考:
1、临朐县城区房价普遍还处于价格低洼区,单位面积的盈利差价
也有限,因此在营销费用上尽量能省则省,应该在成本控制上做足工
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可行性研究报告
2、在潜在客户群上,县城区机关单位和中高收入人群是本项目述
求的重点(如水岸弘庭项目就是由临朐建设系统团购,很多人都是顶
着建设系统工作人员的名义来购买的,不然还买不到),但乡镇人群
也是不可忽略的重头。
调查中发现,很多乡镇的有钱人都是县城楼盘
的消费者,对乡镇的有钱人而言,到县里买个房子是很显示有钱、体面、荣耀的事情。
而且,还喜欢跟风买房。
3、在项目的定位上,由于本项目地段所处的特殊位置,加上当地
目前缺少高品质楼盘。
建议本项目定位起点要高,要致力于打造临朐山水住宅的典范,高标准规划,建造临朐高端住宅社区。
4、在充分论证的基础上,适当增加本项目容积率,可获得更大的利润空间。
综上所述,建议我公司参与该项目宗地的竞拍。
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附件:
可行性研究报告
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二〇〇九年四月二十七日
地价变动与项目利润关系表
土地价格
项目成本
(万元)
项目利润单价(元/平米)
项目利润
(万元)
42万元/亩
28705
397
5568
45万元/亩
29389
349
4884
50万元/亩
30492
270
3780
55万元/亩
31610
190
2663
60万元/亩
32727
110
1546
65万元/亩
33846
30
429
70万元/亩
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