我国住房反向抵押贷款运作模式研究.docx
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我国住房反向抵押贷款运作模式研究
课题名称
我国住房反向抵押贷款运作模式研究
指导教师
学院
商学院
专业
金融学
班级
学生姓名
学号
开题日期
2010年11月22日
一、主要任务与目标：
（一）主要任务按照学校和商学系的统一要求，完成文献综述、开题报告、外文翻译、毕业
论文及其他与毕业论文相关的任务。
（二）主要目标通过毕业论文的撰写，使学生能运用所学专业理论知识，进行调查研究、搜
集资料，培养学生独立分析问题和解决问题的能力。
结合我国住房反向抵押贷款运作模式的研究，在了解我国现行养老模式基本
情况的基础上，运用金融学相关理论分析住房反向抵押贷款推行中产生问题的原因，得出相应的结论或建议，从而能够为相关部门提供理论或应用方面的参考。
二、主要内容与基本要求：
（一）主要内容本文主要从中国现行养老体制入手，来探讨住房反向抵押贷款这一新型养老
模式，重点是分析和论述反向住房抵押贷款在我国推行产生的问题及应采取的对策。
在写作过程中，首先应清楚住房反向抵押贷款运作模式现状及问题，在此基础上，运用有关理论进行分析，探究其产生的原因是什么？
应如何解决？
这是在论文写作过程中应该把握的要点。
（二）基本要求毕业论文必须观点明确、论证有据、结构完整、条理清楚，并能切实反映学
生具有从事科研工作的能力。
毕业论文应包括题目、中英文摘要、中英文关键词、正文、参考资料（详细注明出处和版本）等，字数要求10000字。
毕业论文须由学生个人独立撰写完成。
论文要求紧扣题目，搜集资料充分，能综合运用有关基
我国住房反向抵押贷款运作模式研究
础理论知识，对具体问题进行全面深入的分析和研究，提出一定的个人见解，有一定的创新之处，所提建议对实际工作改进有参考价值，能独立查阅并正确引用中外文有关文献。
要求文字通顺简练，条理层次清晰，思路清楚，书写整齐，图表准确等。
三、计划进度：
2010年11月确定选题，检索文献,下达任务书；
2011年1月完成文献综述、开题报告和外文翻译等；
2011年3月上交论文初稿；
2011年4月论文修改和完善；
2011年5月中旬论文定稿、评审；
2011年5月下旬～6月上旬论文答辩。
四、主要参考文献：
[1]陈欢，住房反向抵押贷款保险风险分析及应对措施[J]，中国保险，2010
（02）
[2]徐鹏;张辛梓，浅谈城市社区养老的现状及问题[J]，现代经济信息;2010
（01）
[3]贾景梅，我国发展住房反向抵押贷款养老模式研究[D]，河北大学，2010
年
[4]王峥，美国反向抵押贷款运营制度演变及对中国的启示[D]，浙江大学;2009年．
[5]俞敏，反向抵押贷款利率风险的度量及防范[D]，浙江大学;2009年．[6]孟晓苏.柴效武，反向抵押贷款[M]，人民出版社．2009年
[7]SarahGlendonLyons,JohnE.Lucas（2005），ReverseMortgagesForDummies，ForDummies
[8]TammyKraemer&TylerKraemer（2007），TheCompleteGuidetoReverseMortgages.AdamsMedia
毕业论文开题报告
题目：
我国住房反向抵押贷款运作模式研究
II
2011届金融专业毕业论文
一、选题的背景、意义
人类自步入21世纪以来，信息时代揭开了新的历史篇章，全球经济迎来一轮更迅猛的发展。
科学技术进步提高生活和医疗水平，人类寿命得到大大延长，老年人口的数量大幅提升。
人口老龄化趋势在全球范围内迅速加快，并逐渐演化为社会经济危机。
随着老龄化危机的日益到来，全球学术界、各国政府和组织开始着力研究一种新型的养老保障模式以补充现有社会养老模式中的老年人收入低，国家养老压力大等缺陷，积极寻求解决老年人生活保障问题的方法。
以房养老就在这样的背景下应运而生。
它作为一种新型的养老保障模式和金融创新的工具，受到全社会的积极关注。
我国自2000年即已进入老龄化社会，并以速度快、来势猛、绝对数量巨大、未富先老的特点发展。
缺乏牢固的经济基础是制约老年人颐养天年的最基本的瓶颈因素。
在自我养老力薄弱、家庭养老功能逐渐退化、社会养老保障制度不断完善的过渡时期,人口老龄化的加速导致了个人、家庭、国家养老保障负担的加重。
而反向抵押贷款作为以房养老的重要实施手段，最早出现于荷兰，随后在美国得到最为成熟的发展。
反向抵押贷款的广义定义，是使老年人能够把他们拥有并居住的房屋以出售之外的其他方式获得现金流入的一种金融工具。
具体而言，反向抵押贷款就是指房屋产权的拥有者，把自有产权的房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现值以及预计房主去世时房产的价值等等因素后，在一定年限内，每个月给房主一笔固定的贷款，房主急需获得居住权并负责维护。
反向抵押贷款于美国不仅减轻了家庭的养老负担，改变老年人的观念和生活方式，更是社会基本养老保障的有效补充。
故反向抵押贷款这一金融产品在中国的推行，目前已经被提上议事日程，而它的功能远不止养老保障而已。
推行反向抵押贷款能为金融保险资金提供安全可靠、收益稳定的新投资渠道，为金融机构提供新的营利模式，有利于金融业的深化改革，更鼓励金融创新，丰富金融产品。
二、相关研究的最新成果及动态
（一）国外研究动态反向抵押贷款最早源于荷兰，但是当时并不是为了解决社会养老问题，而是为了住房问题而提出的一种措施。
荷兰最初开办的反向抵押贷款的操作方法，是把人寿保险和住房按揭贷款捆绑在一起，没有单独核算收益。
投保住房抵押贷款保险或将住宅抵押贷款与人寿保险相结合。
但随着人口老龄化危机日益严重，反向抵押贷款业务被美国引进并得到最成熟的
III
我国住房反向抵押贷款运作模式研究
发展。
自1989年，美国联邦住房管理局推出住房可转换抵押贷款后，反向抵押贷款市场开始飞速发展。
在英法等欧洲国家也有一个类似发展成熟的保险产品，即在老年居民中普遍推行“抵押房产，领取年金”的寿险服务。
反向抵押贷款其实不是一般意义上的“贷款”，而是一种以房屋作为抵押物的“抵押年金”。
老龄化危机在全球范围肆虐后，国外纷纷借鉴反向抵押贷款在美国的成功先例进行优化研究和探讨。
RachelOng（2007）探讨了是否澳大利亚老年人房屋升值低于市场利率时，可能引起对于反向抵押贷款作为澳大利亚退休资金策略的使用问题。
并从反向抵押贷款模型模板和回归分析计算方法导出计算结果，从理论角度进一步验证了反向抵押贷款的可行性取决于房产价值在房屋升值后足以抵消在贷款期底需要偿还的贷款余额。
调查结果表明，在75岁或以上的老年人对于家庭装修的开支下降，这也同时降低了房价升值的幅度。
AngelaFaherty.（2010）从反向抵押贷款的定义、操作流程、需要花费的资金等角度出发，阐述了人们过去对反向抵押贷款的看法存在偏见，仅仅是错误的判断。
又从反向抵押市场存在显而易见的潜力和对养老保险可能做出的贡献，以及未来的发展态势等角度，介绍了反向抵押贷款这一业务研究和推行的必要性和重要性。
Evans,Marie，Brown,CarolynM.（2001）道出了“三明治”一代的经济压力。
财政责任，他们下有孩子要抚育，上有父母要赡养。
他们要满足自己的需求，又要为自己的将来留下点什么。
怎么办？
他介绍了美国的反向抵押贷款业务如何使收入拘谨的老人，至少62岁的房主，通过抵押房屋的方式取得现金，减轻“三明治”一族的压力并让老人自己获得更舒适的退休公平交换。
NEAToday（2005）论述了老年人被固定在挤压通胀和脆弱的固定收入的困境中无法获得最舒适的退休后生活以颐养天年的情况。
这时，一个解决的办法是使用居所的收入来源,以扭转按揭。
这样有助于无论是年轻人还是老年人，在每月的预算中产生一些喘息的机会。
Hispanic（2007）在对电台读者来信解答的过程中，详细论述了反向抵押贷款的定义、类型、操作方法、用途、各国业务的推行情况、客户选购该项业务应该注意的事项、房主必须符合的相关规定条件等方面问题。
（二）国内研究动态
我国自2000年即已进入老龄化社会，并以速度快、来势猛、绝对数量巨大、未富先老的特点发展。
缺乏牢固的经济基础是制约老年人颐养天年的最基本的瓶颈因素。
在自我养老力薄弱、家庭养老功能逐渐退化、社会养老保障制度不断完善的过渡时期,
IV
2011届金融专业毕业论文
人口老龄化的加速导致了个人、家庭、国家养老保障负担的加重。
住房反向抵押贷款作为一种体现着将个人积累的不动产财富转变为现金流思想的
金融产品对我国养老问题的解决带来了新的思路。
该项业务在我国刚被引进，国外几个国家，如美国、澳大利亚等都已经推行并形成了相对完善的业务流程和体系，这为我国对该业务的研究提供了借鉴的对象和经验教训。
范子文（2006）从反向抵押贷款产生的背景提出了推行这一金融产品的必要性。
又结合我国现行的住房政策和购房趋势确定了反向抵押贷款在我国推行已具备的条件。
更列举出美国、英国及其他国家住房反向抵押贷款的做法与经验，归纳出一般规律，提出在我国推行这一业务可能遇到的，如利率风险、长寿风险等问题，最后得出住房反向抵押贷款在我国已具备成熟的发展条件，应建立以商业银行为主益共享机制，实现优势互补、风险共担，达到“多赢”的目的。
柴效武、孟晓苏（2009）从我国的老龄化趋势切入，阐述了由于计划生育的实施，我国未来将出现大范围的空巢化现象增大年轻一族的经济压力，从而停滞国家经济发展。
我国经济正处于需要继续以快速增长的步伐发展阶段，养老不仅要靠国家，更要靠个人建设。
故借鉴美国成功的反向贷款模式，我国应建立一种新型的养老模式以弥补现行养老模式的空缺。
该书更详细介绍了反向抵押贷款的功能、市场需求、在我国的运作模式、监管与政策优惠、产品定价、风险及业务开办的方面问题。
对这一业务在我国的推行进行了系统的分析和探讨。
阎安（2008）指出人口老龄化是社会经济发展的必然结果，同时又对社会经济和文化的发展产生重要影响。
推行住房反向抵押贷款可以使老年人通过自身的资源，变房产为现金，增加养老资金，提高晚年生活质量，为养老问题的解决开辟一条新思路。
住房反向抵押贷款能够为老年人提供一种稳定可靠乃至延续到其终生的现金流，加固晚年的生活保障，为解决我国日益严重的养老问题提供了新思路和新方法。
针对我国国情，我们应因地制宜，发展适合我国国情的住房反向抵押贷款制度，而开展这项业务本身是一个庞大的系统工程，需要政府、银行、保险公司、社会保障部门等有关各方统一认识，协调行动，通力合作。
曹阳（2008）指出由于我国社会老龄化速度不断加快,加之社会保障体系的不尽完善,使社会保障的覆盖面和保障程度都较低,并且推行的计划生育政策造成的家庭“四二一”不平衡结构,使社保体系转型成本转嫁到社会中坚层面。
借鉴西方的住房反向抵押贷款政策可有效弥补我国养老保险体系的不足,并在我国某些地区得到试行,但由于我国城镇土地国家所有,农村土地集体所有的土地制度,以及政府为缓解住房
V
我国住房反向抵押贷款运作模式研究
供求矛盾而推行的经济适用房、小产权房等政策,为这种养老保险方式的施行制造了障碍,他说明了反向抵押贷款在我国实施过程中存在的物权问题,并借鉴香港“反按揭”的处理经验对反抵押方式在我国推行提出建议。
郭佳佳（2010）从国内外已对反向抵押贷款房产养老模式中的相关风险因素进行了定量及定性的风险研究,其中,在对利率风险的研究中,国内虽然已开始对其进行定性的风险研究,但大部分是直接套用国外的理论模型,没有考虑到本国的实际情况。
基于这种情况,站在银行的角度,结合我国实际情况,基于威布尔分布的基本危险函数，建立了提前偿付模型对利率风险因素进行了分析。
最后,运用实例进行了验证。
顾小娟，杨超男（2010）介绍反向抵押贷款的特点及其在美国的发展模式，分析反向抵押贷款在美国的发展制约因素，对比美国的相关制度，从反向抵押贷款的基本模式、制度设计等方面提出了构建我国反向抵押贷款制度的立法建议。
沈静（2010）提出住房反向抵押贷款在国外是一个成熟的金融产品,在我国也将有着广阔的市场前景和社会需求。
因此,对住房反向抵押贷款的研究,在理论和实践上都有重要意义。
但是在我国发展住房反向抵押贷款还是面临着一定的风险,发现及防范该风险十分必要。
罗先锋，谢小平，蔡开平（（2010）：
随着我国老龄化社会进程的加快，目前的社会保障体系还远远不足以支撑迅速庞大的老龄化社会，一种新型的购房养老投资模式即反向抵押贷款孕育而生。
他们通过对反向抵押贷款的产生背景和实施这一过程会遇到的诸多难点进行分析并得出经验性数据，初步粗略的估计运作这项工程的投资盈利和它所带来的社会效益，就此对运作“反向抵押贷款”的可行性进行分析。
汤建霞（2008）介绍了反向抵押贷款,是一种新型的住房金融产品,也是实现以房养老的金融工具。
它与传统的住房抵押贷款的不同之处,主要体现在“反向”上。
由于反向抵押贷款使得房屋的价值在屋主生前或出售前贴现出来,并且将贷款归还递延到贷款人或夫妻中的最后一个生存者死亡时以及从房子里永久性走的时候,特别适合陷于“房产富人,现金穷人”尴尬境地的老年房屋所有人。
所以反向抵押贷款基本上被认为是为退休的房屋所有人设计的。
刘江涛，张波（2008）通过对住房反向抵押贷款基础核算中的重要因子分析,探讨了贷款期末房屋处置价格、贷款期间市场利率波动以及实际贷款发放时限的不确定性给金融机构带来的经营风险,探其根本,这些风险来源于借款人实际寿命的不确定性。
但同时由于借款人实际寿命处于一个可以预期的区间之内,金融机构可以通过一些有效的途径降低经营风险,包括引入政府保证、商业保险和设定固定的贷款期限
VI
2011届金融专业毕业论文
等。
（三）对上述文献的评述
1.从国内相关研究的状况看：
住房反向抵押贷款在国外是一个成熟的产品，但是在我们中国目前尚未被引入。
对它的研究，无论是从理论上，还是从实践上，都具有非常重要的意义。
房改提高了住房的自由化率，为发展住房反向抵押贷款的推行创造了有利条件，这也为有关学者对这一模式的研究提供了可行的平台。
住房反向抵押贷款作为一种体现着将个人积累的不动产财富转变为现金流思想的金融产品对我国养老问题的解决带来了新的思路。
该项业务在我国刚被引进，国外几个国家，如美国、澳大利亚等都已经推行并形成了相对完善的业务流程和体系，这为我国对该业务的研究提供了借鉴的对象和经验教训。
而它在我国推行的可行性，面临的市场反应，对社会经济以及在实施过程中暴露的问题，正被国内有关专家研究探讨。
总体而言，反向抵押贷款业务开办过程中将会遇到的障碍，如：
受传统伦理的影响，银行趋向性弱，承办主体缺位，医疗保健、迁移与预防性储蓄缺乏，交易费用过高。
而在它的推出的随之相伴的缺陷有：
反向抵押贷款将进一步推动当前房价上涨，难以惠及中低收入阶层，无法控制未来房地产市场的风险以及反向抵押贷款推广会受到市场需求瓶颈的制约。
反向抵押贷款业务一旦被推行，房产的价值将进一步攀升，毋庸置疑将使国内房价上涨。
而中低收入阶层对房产购买难，使得他们无房可贷，享受不到这项业务的优惠，这些都是日后推行反向抵押贷款将遇到的问题，而这些问题有待结合实际情况进行逐一解决。
推行以房养老反向抵押贷款是对我国养老保险是一个契机，金融机构要下力气研究这项极具前景的产品。
我们要善于透过现状看问题，学会分析，找出对策，发现金融机构推行该金融产品的障碍，寻找出相应的解决方案，促进养老保险机制更好的完善和发展。
2.从国外相关研究的状况看：
反向抵押贷款属于养老保障的金融手段之一。
国外关于反向抵押贷款的研究开始
的较早，随着人口老龄化问题日益加剧，并逐渐成为全球热门话题，后来的西方经济学家进行了大量积极的探索研究，许多研究成果已经得到了广泛运用。
反向抵押贷款虽然最早出现在荷兰，但是其业务发展最为成熟的是在美国。
反向抵押贷款其实不是一般意义上的“贷款”，而是一种以房屋作为抵押物的“抵押年金”。
这种服务是指投保人将房屋产权抵押给保险公司，自己可以终身继续使用该房屋；保险公司则按月向投保人（受益人）支付年金，并且终身支付；直到投保人亡故，保险公司才将该房屋收回进行销售、出租或者变卖。
美国政府在反向抵押贷款运作中起到非常关键的作用，
VII
我国住房反向抵押贷款运作模式研究
这也为国外针对于这项业务的研究提供了很大的优势。
我国正是预备引进美国的这些政策为养老保障体系打出一条新的出路。
“未富先
老”是我国快速老龄化的一个显著特点。
缺乏牢固的经济基础是制约老年人颐养天年的最基本的瓶颈因素。
引入以房养老这一新型的金融产品正是新的养老出路。
有国外实战经验在先固然好，可是各国国情不同决定了我国推行这一业务不能过分的模仿，因此借鉴国外该模式的实践经验，通过熟悉其运作程序及实施过程中遇到的障碍，再结合我国实际国情制定相应的业务开办模式。
并逐步参与到国际金融规则的制定和修改过程中将有助于更快推动中国反向抵押贷款的发展。
与国外研究相比，国内的研究尚存不足，由于我国对于反向抵押贷款这一业务尚处在引进研究探讨阶段，在实际生活中没有相关金融机构投入市场操作，在资料的寻找过程中，反向抵押贷款实施现状的现成数据较少，给本次研究带来了一定的困难和挑战。
三、课题的研究内容及拟采取的研究方法、研究难点，预期达到的目标
（一）研究内容这篇论文准备分四个方面来阐述我国商业银行绿色信贷的发展与创新机制。
第一
部分主要在我国推行反向抵押贷款的必要性即当前养老政策的背景；第二部分主要写我国推行这一业务可能遇到的问题和障碍；第三部分探讨产生问题的原因；第四部分鉴国外同行的先进经验，提出符合我国国情的发展反向抵押贷款业务的相关举措。
（二）研究方法
1、宏观分析与微观分析。
在原因分析和发展策略提出中，力争从宏观和微观两个层面和角度考虑。
2、文献资料法，收集国内外对小额保险研究的文献资料，借鉴其成功发展的经验，同时吸取宝贵的经验教训。
（三）研究难点
与国外研究相比，国内的研究尚存不足，由于反向抵押贷款在我国尚未推行，而且相关研究较少，不仅缺少实际操作经验教训和数据分析，更缺少国内学者的观点用以借鉴，国外虽有成功先例，但各国有各国实际国情，不能照搬照抄，这对本次研究带来了一定的困难和挑战。
（四）预期达到的目标
本文主要从中国现行养老体制入手，探讨住房反向抵押贷款这一新型养老模式，
VIII
2011届金融专业毕业论文
归纳分析和论述反向住房抵押贷款在我国推行产生的问题，借鉴国外同行业处理环境风险的先进理念和方法，结合自身国情，提出相关意见和举措，以期能帮助我国反向抵押贷款业务的推行、发展与创新。
四、论文详细工作进度和安排
2010年11月确定选题，检索文献,下达任务书；
2011年1月完成文献综述、开题报告和外文翻译等；
2011年3月上交论文初稿；
2011年4月论文修改和完善；
2011年5月中旬论文定稿、评审；
2011年5月下旬～6月上旬论文答辩。
五、主要参考文献
[1]孟晓苏.柴效武，反向抵押贷款[M]，人民出版社．2009年.
[2]贾景梅，我国发展住房反向抵押贷款养老模式研究[D]，河北大学，2010年.
[3]阎安.对我国实行住房反向抵押贷款的必要性研究[J].商场现代化，2008（02）：
384-385
[4]曹阳.反向抵押贷款的物权问题解析[J].时代金融,2008（05）：
124-125.
[5]刘海燕.以房养老:
农民养老新模式探讨[J].人力资源管理，2010（09）：
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[6]顾小娟，杨超男.论美国反向抵押贷款制度及其对中国的借鉴作用[J].重庆科技学院学报（社会科学版），2010（18）：
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[7]柴效武.美国反向抵押贷款发展历程及对我国的启迪[J].经济与管理研究，2010（04）.
[8]袁卓，赵慧，杨露露.中国离以房养老究竟有多远?
[J].金融经济，2009（18）：
7-8.[9]陶萍萍.住房反向抵押贷款“叫好不叫座”——论我国发展反向抵押贷款的障碍[J].金融经济，2008（16）：
47-51.
[10]郭佳佳.反向抵押贷款房产养老模式中利率风险研究[J].现代商贸工业，2010（05）：
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[11]沈静.我国发展住房反向抵押贷款风险及防范措施探讨[J].现代商贸工业，2010（01）：
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IX
我国住房反向抵押贷款运作模式研究
[12]王艳艳.试论我国“以房养老”模式[J].商业文化（学术版）,2010（06）：
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[14]汤建霞.我国反向抵押住房贷款的发展初探[J].金融经济，2008（06）：
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[15]刘江涛,张波.住房反向抵押贷款中的不确定性因素分析[J].经济问题探索,2008（04）：
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[16]赵嘉佳.住房反向抵押贷款:
创新养老保险模式[J].广西金融研究，200（01）：
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[17]罗先锋，谢小平，蔡开平.我国反向抵押贷款发展模式研究[J].商业时代，2008
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[18]徐鹏，张辛梓.浅谈城市社区养老的现状及问题[J]，现代经济信息;2010（01）：
42-43.
[19]王峥.美国反向抵押贷款运营制度演变及对中国的启示[D]，浙江大学;2009年．
[20]范子文.以房养老——住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择[M].中国金融出版社，2006.
[21]AngelaFaherty.Reversemortgages:
badlyjudgedorjustmisunderstood?
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[22]NEAToday.AMortgageThatPaysYouInstead.NEAToday.2005（01）.P49[23]JulieStav.reverseMORTGAGE.Hispanic.2007（08）.P74
[24]RachelOng.HousePriceAppreciationinOldAge:
AnalysisandIssuesfortheUseofReverseMortgagesasaRetirementFundingStrategyinAustralia.PopulationAgeing.2009
（08）.P196-160
[25]Evans,MarieBrown,CarolynM..Pullcashoutofyourhouse.BlackEnterprise.2001
（08）.P42
文献综述
题目：
我国住房反向抵押贷款运作模式研究
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2011届金融专业毕业论文
一、引言
人类自步入21世纪以来，信息时代揭开了新的历史篇章，全球经济迎来一轮更迅猛的发展。
科学技术进步提高生活和医疗水平，人类寿命得到大大延长，老年人口的数量大幅提升。
人口老龄化趋势在全球范围内迅速加快，并逐渐演化为社会经济危机。
随着老龄化危机的日益到来，全球学术界、各国政府和组织开始着力研究一种新型的养老保障模式以补充现有社会养老模式中的老年人收入低，国家养老压力大等缺陷，积极寻求解决老年人生活保障问题的方法。
以房养老就在这样的背景下应运而生。
它作为一种新型的养
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