房地产项目分析报告.docx

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房地产项目分析报告

房地产项目分析报告

导读：

本文房地产项目分析报告，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

　　房地产项目分析报告

（一）

　　一、项目概况

（一）、开发项目区位条件

　　威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。

A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。

（二）、规划方案

　　旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。

规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。

总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。

建筑密度20.1%，容积率为2.27。

整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。

　　二、建设条件

（一）、建设地点条件

　　1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。

　　2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。

　　3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。

　　4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。

　　5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。

（二）、建设实施条件

　　1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。

　　2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。

　　3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。

　　三、投资环境分析

（一）、宏观环境分析

　　1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

　　2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。

　　3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。

（二）、微观环境分析

　　1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。

　　2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。

A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。

　　3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。

　　4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。

已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。

同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。

而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。

　　四、市场分析与价格预测

（一）、市场发展前景分析

　　根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：

　　1、房价将持续稳中有升

　　近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。

　　2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势

　　一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。

二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。

三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。

　　3、二手房市场活跃对新房的促进

　　随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。

　　4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。

　　5、房地产营销方式的改变

　　房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。

竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

（二）、目标客户的定位

　　目标客户群主要分为四类：

　　一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体；

　　二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；

　　三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；

　　四是致力于威海投资置业的购房群体。

　　（三）、价格预测

　　根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：

　　1、多层住宅均价3900元/㎡；

　　2、高层住宅均价4200元/㎡；

　　3、商业网点均价4500元/㎡；

　　4、办公楼均价3000元/㎡；

　　5、车位均价10万元/个；

　　6、储藏室均价1000元/㎡。

　　五、项目实施计划

（一）、工程建设实施计划

　　1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。

　　2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2006—2008年），2006年拟开发面积37902㎡，2007年拟开发面积26150㎡，2008年拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划（见附表1）。

　　3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

（二）、销售计划及营销策略

　　1、销售计划

　　根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：

2006年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2008年销售收入9216.3万元；2009年销售收入8344.5万元。

年度销售测算（见附表2）。

　　2、营销策略

　　秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。

（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。

（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。

利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。

通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。

　　（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。

利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。

　　（4）、提供优质服务实现房屋销售。

要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。

　　（5）、利用品牌战略实现房屋销售。

有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。

　　（6）、结合价格策略实现房屋销售。

在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。

　　六、项目财务经济分析

（一）、投资估算

　　按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。

（见附表3）

（二）、资金筹措

　　根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。

其中自有资金12,600.27万元市区392.3平方公里，其中建成区68平方软件项目可行性分析报告公里，古城区14.2平方公里。

　　三、A州市住宅市场分析

　　1、2002年以前A州市住宅市场分析

　　在这之前，A州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/m2，而新区住宅价格也一直在2000元/m2左右徘徊。

究其原因不外乎以下几点：

　　①土地价格是一个首要的因素可行性分析报告模板。

土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。

开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。

这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。

　　②整个A州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。

　　③居民居住观念没有改变。

大多数A州人项目可行性分析认为，过了运河就觉得离开了城市，到了郊区。

而且也一直认为A州新区是一个工业区，不适宜居住。

同时，新桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。

　　④消费观念也限制了整个A州市的房价。

许多A州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。

　　2、2002年以来A州市住宅市场分析

　　2002年是A州房价飞涨的一年。

2001年10月份，A可行性分析报告编写州市土地全面实行招投标。

这对于A州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。

与此同时，政府出台了一系列的相关政策。

　　①A州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，2002年全市经济继续走强。

同时，改变全市居民的消费观念。

　　②规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模软件可行性分析报告化、集约化经营。

把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。

　　③在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。

同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。

　　④加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。

　　3、A州新区住宅市场煤炭经营项目可行性分析报告具体分析

　　A州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。

据A州市建设局市场调查统计：

A州市今年房价总体上涨了14.8%。

　　四、项目投资估算及盈利分析

　　1、编制依据

　　①建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；

　　②各种费率依据国家相关文件。

　　2、投资估算

　　3、销煤炭可行性分析报告售收入

　　根据工程所处位置、周围环境和A州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/m2，低层商铺均价定位为4500元/m2。

　　4、营业税及附加

　　本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。

　　5、盈利能力分析

　　五、结论与可行性分析报告编制建议

　　1、用分期开发的方法进行本项目的开发。

一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力；

　　2、做好方案规划。

项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区可行性分析报告总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。

感谢阅读，希望能帮助您！