高层办公楼建筑设计说明Word格式.docx
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项目塔楼与05地块的塔楼退线间距仅为18m，05地块推算出塔楼几种平面布局，按理想布局推算，塔楼间距最大可能约26m，视距过小，对视严重。
规避措施：
原规划的梯形塔楼平面改为平行于十七街的正方形，形成9m错让，减少对视界面。
临05地块在低区，中区，高区均设置小进深办公单元，做到对视办公面积最小化。
2.景观视线决定塔楼平面
景观视线条件：
东北面视距大，可俯视单元中心绿化及低层屋顶花园。
西南及西北与01地块形成的夹角展示界面开扬，可远眺前海。
利用措施：
方案在东北及西南设置大进深办公单元，中区和高区核心筒在西北向内收，加大办公单元进深。
让标准层拥有良好景观的办公面积占比最大化。
3.响应城市设计，完善街区生活
首层公共空间:
裙房与塔楼间设置8m宽公共空间，形成商业内街。
二层连廊:
二层设置连廊，形成11m宽商业内街，与各地块间、地铁站建立空中联系,带动商业人流。
引入双首层概念设计，形成立体街道，争取更多的对位商业界面。
公共休闲:
首层与二层的商业内街均设有顶盖,拓展全天候休闲商业平台,契合深圳地域气候。
多层交通体系
地下、首层、二层均可进入塔楼,疏导不同标高人流。
高低体量的互动：
方案采用150m（高塔楼）与18m（低裙房）大小体量的布局方式。
塔楼与裙房在二层以连廊相连，三层以连板相接，连廊及连扳均有开口设计，增加采光，形成趣味的公共空间，强化塔楼与裙房的互动。
建议塔楼与裙房在四层也进行连接，架空层提升到四层，架空层与裙房的屋顶形成整体绿化休闲空间。
4.总部+商业办公设计策略
昭示性:
展示界面具有独特性,与企业文化精神相契合的建筑形象，体现总部气质。
独立性：
总部办公位于塔楼高区，景观视野最大化。
拥有独立办公分区、独立电梯等候厅、大堂层及会议多功能层。
尽显私密奢华，满足独立运营需求。
复合性：
为总部办公提供会议，接待，展示，餐饮，健身等多种配套，形成不同尺度空间：
1）顶层会议兼多功能厅层
2）24层总部接待大堂兼展示层
3）14层会议层
4）3层架空休闲层
5）低层餐饮，商业裙房
首层内街、二层连廊、三层架空层、中区会议层、高区大堂及会议多功能层共同营造面积约7800㎡的多层次空中交流空间,丰富功能、完善配套,满足高端总部办公的使用要求。
舒适性:
1）首层大堂：
面积约1000m²
，两层通高10.45m。
2）标准层层高：
办公标准层层高4.3m,可保证3m净高，提供了网络架空地板的可行性,满足智能化办公的需要。
3）净高进深比：
办公单元进深9-12m，层高4.3的高度，易满足办公自然采光通风需求。
4）电梯配置：
一字型电梯核心筒设置，形成两组梯井，互不干扰。
塔楼办公各区均设4部客梯，每部电梯服务约4500㎡办公面积,达到舒适标准。
高效性：
1）方形平面布局紧凑，H型办公流线布置服务距离短，标准层面积约1800m²
，低区、中区、高区实用率分别高达75%,79%,86%。
2）三跑疏散楼梯﹑消防电梯集中设置，节约设置机房及管井等措施，有效压缩核心筒面积，提高标准层实用率。
3）中区与高区的核心筒内收，有效减少交通核面积。
可持续性:
1）建筑采用低技术节能措施、低维护、低成本运营,满足长期运营。
2）标准层考虑灵活分割的变通性，实现最小75㎡的办公单元及多种组合可能，适应不同需求客户，方便出售及租赁运营。
（五）功能分布:
塔楼的垂直功能分布为：
地下3层为地下停车场：
负一层夹层设有非机动车停车场。
1-2层塔楼、3层裙房为商业配套。
3层塔楼为架空层，
13、23层为避难层。
低区4-12层为出售办公区
中区14-22层为租赁办公区
高区24-31层为总部办公区
（六）水平动线：
1.办公流线：
办公大堂位于塔楼西南面，主要出入口位于西南及西北角，东南角地铁方向的首层及二层均设置办公出入口。
2.商业流线：
一层公共内街及二层连廊内街有效引导人流，设置垂直交通，连接地下、首层及二层人流。
3.车行流线：
主要车行出入口位于西北面，在西南面主入口设置停车岛，满足上下车要求。
（七）垂直动线：
高区独立电梯厅，低、中区合用一个电梯厅。
每个分区提供4部客用电梯，到达各区。
其中每个分区的两部客梯和两部消防兼服务电梯可直达地下室各层。
裙房配备一部服务电梯。
（八）造型设计：
通过体块的组合，改善高细比。
水平与垂直的表皮产生对比，弧面拓展景观与被观界面，象征行业信息流的收集与传播。
注重城市转角的形象，体现简洁，大气，稳重，富有科技时代感的建筑气质。
（九）环保节能：
本项目环保节能采取以下具体措施：
外墙设计：
外墙玻璃采用LOW-E中空玻璃，可有效阻隔日照，减少建筑能耗。
遮阳系统：
采用水平遮阳板及竖向遮阳片形成立体遮阳系统，减少日照辐射。
空调系统：
采用VRV变频空调机组，根据使用空间大小、办公情况，灵活运行，按需调节，有利于节约能源。
空中绿化：
在屋顶及架空层布置绿化花园，形成热阻的同时又增添绿色休闲空间。
综上所述，我们希望通过合理分析，精致刻画，构筑一个信息时代、有品质的总部平台。
综合经济技术指标
主要技术经济指标
建设用地面积（㎡）
5277.75
总建筑面积（㎡）
74280.27
计容积率建筑面积（㎡）
58465
容积率/规定容积率
11.07/10.23
地上规定建筑面积（㎡）
54000
不计容积率建筑面积（㎡）
15815.27
地上核增建筑面积（㎡）
4465
地上核减建筑面积（㎡）
建筑基底面积（㎡）
2430
建筑覆盖率
46.04%
建筑高度/轮廓高度（m）
150/162
最大层数（地上/下）
31/3层
机动车停车位（地上/下）（辆）
0/310
自行车停车位（地上/下）（辆）
0/270
本期建筑面积及分配
建筑功能
建筑面积（㎡）
规定
核减
合计
总建筑面积（74280.27㎡）
计容积率建筑面积（58465㎡）
计规定容积率建筑面积（54000㎡）
办公
51495
办公配套
2395
物业
110
地上核增建筑面积（4465㎡）
架空绿化休闲
1585
公共通道
720
避难层
2160
不计容积率建筑面积（15815.27㎡）
地下建筑面积（15815.27㎡）
夹层（自行车库）
440
设备用房
2000
地下车库
13375.27
电梯设计说明
三、电梯
本栋塔楼共设电梯15部，其中乘客电梯12部，消防电梯2部，裙房服务电梯1部。
乘客电梯高中低区各4部，载重量设定为1350kg。
消防电梯层层停靠。
服务电梯客货兼用，载重量1600kg。
电梯暂以“某品牌乘客电梯（紧凑型机房电梯系统）”作为选型参考。
7部普通客梯及1部消防电梯拟全部定做高轿厢。
电梯主要技术参数表
部位
名称
数量
载重量
额定速度
井道尺寸
缓冲层高度
机房层高
底坑深度
行程标高
提升高度
停靠站数
开门尺寸
门洞尺寸
备注
（台）
（kg）
（m/s）
（宽mmx深mm）
（净高mm）
（PD）mm
（m）
（站）
低区电梯
DT1
4
1350
2.5
2650x2350
5600
3000
2500
—12.9至49.7
62.6
14
居中1100X2400
居中1300X2500
DT1为无障碍电梯
DT2
DT3
0.000至49.7
49.7
11
DT4
中区电梯
DT5
6500
4000
—12.9至97.6
110.5
13
DT5为无障碍电梯
DT6
DT7
0.000至97.6
97.6
10
DT8
高区电梯
DT9
6
8000
4500
6000
—12.9至141.2
154.1
DT9为无障碍电梯
DT10
DT11
0.000至141.2
141.2
DT12
服务电梯
DT13
1
1600
1.75
2700x2400
—5.1至10.5
15.6
无机房电梯
消防电梯
XDT1
2
33
满足消防要求
XDT2
四、自动扶梯：
一共设自动扶梯3部，办公大堂内设1部，室外2部。
暂以某品牌作为设备选型的参考，自动扶梯的主要技术参数如下：
自动扶梯主要技术参数表
输送能力
倾角
底坑尺寸
备注
（人/h）
（度）
长X宽（mm）
FT1
0.5
35
4300X1650
1.4
0.000至6.000
室内大堂
FT2
4100X1650
—5.100至0.000
5.1
用于室外
建筑节能设计说明
本工程所在地域按“全国建筑热工设计分区图”划分，处于“夏热冬暖地区--南区”。
按照《公共建筑节能设计标准》深圳市实施细则SZJG29—2009（后文称实施细则）中“第1条：
范围”的规定：
本项目应进行建筑节能设计。
五、《实施细则》中的强制性指标：
1、6.1.4条，6.1.8，：
建筑每个朝向的窗（包括透明幕墙）墙比均不应大于0.70。
屋顶透明部分的面积不应大于屋顶总面积的20%。
当不能满足条文规定时，必须按照本细则第6.3节的规定进行权衡判断。
2、6.1.6
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