《xx华庭住宅小区物业管理工程部管理制度手册》46页.docx

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《xx华庭住宅小区物业管理工程部管理制度手册》46页

工程部人员编制

工程部编制14人

工程部主任：

1人

工程部主管：

2人

空水/配电运行技工：

8人

综合维修技工：

3人

工程部部门职责

一、对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、给排水、保安消防等系统）的维修保养

二、日常运行管理

三、对客户开展有偿服务

四、对装修工程进行监督管理

五、对物业设施提出完善、整改方案

具体包括以下内容：

1、在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。

2、定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。

3、负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。

4、负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。

5、加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。

6、根据物业设备基本折旧和大修基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修费用和备件流动资金等。

7.制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成物业总经理下达的各项技术、经济指标。

8.根据实际需要和规定，确保各种设备的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。

恰当地安排值班，其中，配电室、热力站都需要24小时值班。

9.有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。

10.如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。

紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。

接到应急报告，当班人员应立即通知物业总经理、部门主任及专业主管，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行。

11.以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃气、制冷和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制。

12.负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。

13.收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。

14、负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。

对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。

15、经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。

负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。

16、检察和指引所有承包商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理中心所定的规章和安全标准施工。

17、解答物业管理中心一切有关工程之问题及查询，应对物业内客户之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。

18、制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响。

19、外包维修保养及施工

20、重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的库存，皆可外包给合格的承包商。

一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可使设备的寿命得以延长。

可外包维修或施工的设备及工程有：

1）电梯

2）消防报警系统

3）保安监控及技术防范系统

4）水处理系统及水箱清洁

5）中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程

6）设备系统改造工程

7）化粪池清淘

8）高压柜继电保护

9）防雷检测

10）压力表检测

11）其他工程部不具备技术条件和能力，或人员不足，无法在短期内完成，并影响物业经营的维修或施工。

工程主任岗位职责

工作岗位：

工程主任

直接上级：

物业总经理

督导下级：

工程主管

1、贯彻执行项目总经理的指令，负责工程部的日常管理，对项目总经理负责。

2、召集工程部门主管会议和有关管理工作会议；

3、全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为客户及各部门提供良好的服务场所和条件。

4、检查、监督各工程部门的工作，责令不符合要求者改正；

5、组织、制定及执行管理处工程规章制度及各重要文件和报告，如管理费工程预算，管理工作报告等；

6、协调物业总经理制定重大设备的保养、检修改造计划，并定期检查各专业提出的各类工作计划的实际完成情况；审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。

7、每天审查运行报表，听取各专业主管的工作汇报，掌握主要动力系统设备运行情况及能耗变化；

8、查核承判商交来之单据及报价并监管承判商之工作；

9、安排及跟进物业及设备安装接收之工作；

10、制定重大设备的保养、检修改造计划，并定期检查各专业提出的各类工作计划的实际完成情况；

11、调及正确指导客户装修施工，监督管理所有图纸记录，各系统专业备件，配件详细资料；

12、及时组织人力处理重大事故或设备故障，妥善安排防范措施，杜绝设备故障的事情发生；

13、据季节变化抓好防火、防风、防雨工作，确保物业安全；

14、致力于各系统岗位责任的标准化、程序化、制度化、落实岗位责任制管理，提高本部门的维修服务质量；

15、安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。

16、协调各部门之间的关系，处理部门之间的工作矛盾；

17、受理客户和员工的投诉，重大的投诉提请项目经理处理；

18、根据项目经理的授权，代表管理公司对外签定合同及采取法律行动，如索偿追讨等；

19、参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。

20、组织、制定设备重大维修保养外包标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外包公司的工作

21、指导员工的招聘、培训、考核、奖惩等工作，对人事上的重大问题提出意见，供项目经理审定；

22、根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。

23、检查财务的收支状况，监督各项支出不违背预算的目标和财务制度；

24、留意国家法律、政策的变化发展，掌握房地产和物业管理的最新动态，供物业总经理参考。

工程主管岗位职责

工作岗位：

暖通/综维主管

直接上级：

工程经理/工程主任

督导下级：

技工

1、组织安排暖通系统运行，暖通/综维设备设施保养、维修及属下员工的特殊或日常工作分配。

2、协助与本专业相关的政府机构/主管部门接洽。

3、协助所有包括机械、电力和人生安全设备系统的检查工作。

4、协助为工程部员工的培训工作。

5、按公司管理规定，监督检查直属各级员工之纪律及考核工作，并向工程经理汇报。

6、负责协调本专业各系统之间的工作及人员安排。

7、协助工程经理拟定通风空调、给排水及采暖系统的维修保养计划并指挥各相关专业执行。

8、协助工程经理拟定装修、翻新、修补、结构保养及土建改造计划并指挥相关专业或外包执行。

9、协助工程经理制定本专业各种规章制度及操作规程。

10、拟定本专业维修保养之材料、备件、配件申购计划。

11、组织、安排处理突发性紧急事故。

12、监督、管理本专业外包工程及外包保养合同等执行情况。

13、完成工程经理及工程主任指派的其他工作。

工程主管岗位职责

工作岗位：

电气主管

直接上级：

工程主任

督导下级：

技工

1、组织安排强弱电系统、电梯系统运行保养维修以及属下员工的特殊或日常工作分配。

2、协助与本专业相关的政府机构/主管部门接洽。

3、协助所有包括机械、电力和人身安全设备系统的检查工作。

4、协助为工程部员工的培训工作。

5、按公司管理规定，监督检查直属各级员工之纪律及考核工作，并向工程主任汇报。

6、负责协调本专业各系统之间的工作及人员安排。

7、协助工程经理拟定强弱电系统及电梯系统维修、保养计划并指挥各相关专业执行。

8、协助工程经理制定本专业各种规章制度及操作规程。

9、拟定本专业维修保养之材料、备件、配件申购计划。

10、组织、安排处理突发性紧急事故。

11、监督、管理本专业外包工程及外包保养合同等执行情况。

完成工程主任指派的其他工作。

运行技工岗位职责

工作岗位：

空水技工

直接上级：

暖通综维主管

督导下级：

无

1．熟练掌握各类送排风、采暖设备操作、维修保养规程。

2．遵守安全操作规程，保证人身及设备安全万无一失。

3．服从主管的工作安排，保证按质完成工作任务。

4．按照主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对制冷设备、空调系统进行维修保养，并达到质量要求。

5．维修保养操作必须严格执行工艺规范，各接口严密，安装牢固。

6．严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。

7．接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。

8．按要求开闭设备，不私自调整设备，改变管、线路走向。

9．协助主管做好各种机械设备、燃气系统的运行管理，确保各种机械设备及燃气系统的正常运行。

服从主管的工作安排，保质保量的完成工作任务。

10．按照维修保养制度的规定，协助主管做好设备系统维修保养计划并组织实施，使各种机械设备始终处于良好的运行状况。

11．及时向主管提出各种机械设备、燃气系统所需零配件申购，保证常用材料零配件的备用量。

12．协助主管做好本专业技术档案的建立和管理、维修保养记录，从中总结出经验教训，逐步采用新技术、新工艺，使各种机械设备的性能更加完善。

13．接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。

14．发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。

15．管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。

16．严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保各系统的正常运行。

综合维修技工岗位职责

工作岗位：

技工

直接上级：

暖通综维主管

督导下级：

无

17．服从主管的工作安排，保质保量完成工作任务。

18．按照主管的安排，依据维修检修制度的规定，对装饰装修范围内的工作进行维修检修，并达到质量要求。

19．工作中注意保护现场，避免污染公共区域，保持环境卫生整洁。

20．严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。

21．接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。

6、严格执行职工守则和物业公司其它规章制度。

运行技工岗位职责

岗位：

配电运行技工

上级：

电气主管

下级：

无

岗位职责

1、严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。

2、认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。

3、按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保养。

4、严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。

确保配电系统的正常运行。

5、严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。

6、每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。

根据上级安排，定期进行设备内部清洁。

7、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。

8、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅

9、按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。

客户报修及投诉处理管理制度

1、正常情况下，有关设备方面的投诉应向客服部提出，由客服部填写《维修工作单》，交工程部执行。

2、客户可以直接向客服部提出，也可以向招商部、总服务台、工程部、物业总经理办公室或其他任何一个部门，以及任何物业管理中心的员工提出。

3、任何一个部门或员工接到报修或投诉，应负责立即将此报修或投诉转告客服部，由客服部立即发出维修单到工程部，并记录备案；认为必要时可将情况向物业总经理报告。

4、严禁推托现象，回答客人问题时严禁说“对不起，我不知道。

”、“对不起，这不是我们的事情”，“不归我们管”、“您找某某部门吧”等等。

5、工程部值班接到维修单后应详细记录报修部位，设备名称及故障现象，并将工作单派发到相应班组,如果遇到专业划分不明确的设备设施,则有关班组人员必须一齐到现场,共同解决故障问题。

6、工程部当班员工在接到故障投诉后应该在10分钟之内到达现场，属一般故障应该立即排除，复杂的故障应立即向上级汇报，由上级判断并组织力量排除。

7、如故障设备并非本专业设备，应立即通知值班员,并在原地等待相应专业人员到场并协助该专业人员完成维修后方可离开现场.

8、完成维修工作后请客户签字后交回工程部值班，并详细在值班日志上记录。

入户维修服务规范

1、凡进户工作的员工必须有较强的服务意识，要将进户工作的全过程作为体现自己技术水平和服务水准的过程。

2、正常情况下入户维修应先预约，说明进户工作内容和可能对客户正常办公造成的影响，得到客户的同意。

对客户，即使事先已有约定，在进户前仍应由客服部先行电话联系，与客户确认。

3、除非遇到紧急情况，不得在未得到客户同意的情况下进户工作。

4、若在预约维修工作时，发现客户已全部外出；应通过门缝留下《维修到访通知》。

5、员工到达客户单元门口应轻轻敲门。

客户开门后，员工应说“先生（小姐、太太），需要对XX设备进行保养（检查、维修），可以进来吗？

”得到主人同意后应说“谢谢！

”

6、如进入客户单元必须将鞋子穿上鞋套。

进入室内步子要轻，工具袋应背在肩上，如提在手中应高于地面一定距离。

7、到达工作地点后，将干净的保护用品（旧床单、帆布或塑料布）铺在地面，用于摆放工具和需要拆卸的零件，不得将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。

8、工作中手脚要轻，尽可能不发出噪音。

实在无法避免时应事先向主人打招呼，并说一声“非常对不起”。

9、如工作中将会出现大量尘土（例如在墙壁上钻孔）可以配备吸尘器，一边操作，一边吸去尘土；更能体现优质服务。

10、工作结束，收拾好工具，应向主人介绍维修保养情况，并告诉客户正确地使用设备的注意事项，并请验收，客户感到满意后方可离开。

例行检查也应告诉客户具体情况良好或有什么问题，及注意事项等。

11、离开前应将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责打扫干净。

12、步子要轻，工具袋应背在肩上，如提在手中应离开地面一定距离，至门口，应回身面对客户说：

“谢谢，再见！

”

13、整个工作期间不得收受客户的任何馈赠物品及小费，也不能借用客户的工具、抹布、家具等等。

设备日常报修制度

1、设备的日常《工作单》是工程部进行维修工作的依据，必须留存。

2、《工作单》由客服部负责填写，一式四联，第一联由客服部留存备查，其余交工程部。

工程部由文员负责接单签字，并根据报修内容和重要性，填写开工日期和预计工时，分派检修工人检修。

3、检修工人在检修完工后，需经报修部门或客户签字认可。

4、综合维修领班在收到检修工人送回的《工作单》后，核实耗用材料和实用工时，每天定时将《工作单》汇总后交上级主管签字确认，并将第三联交回客服部核销。

如有费用发生，应将第二联交与财务，第四连本部门留存。

5、在核销《工作单》时，如发现缺漏时，应追查原因；凡因各种原因一时完不成的项目，应通知客服部预计完成时间。

6、当情况复杂时，报请物业总经理协调解决。

在发生使用部门或客户对工程部的投诉时，应以《工作单》为据。

7、在接到报修电话后，对一般故障，应及时修理，对一时难以修复的，应进行应急处理，并在值班日志上记录报修时间及修理内容，第二天由经理或班组工程师安排检修；在必需夜间紧急检修而人力不足时，可向值班经理汇报，采取应急措施，组织人力进行抢修。

能源管理制度

1、成立以工程部为主体的节能领导小组，各部门均应设兼职节能管理员。

2、节能领导小组要经常研究物业的能耗情况，并采取相应节能措施。

重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理的重要内容。

3、工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同年份不同月份的能耗比较。

4、供配电系统应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。

功率因数应控制在0.9以上。

应根据变压器负荷变化情况，按技术特性，选择最佳运行方式。

变压器负载率经常小于30%时，应退出运行；应经常调整和保持三相电流的平衡。

5、根据不同负荷要求，开、停冷却塔和部分水环系统循环泵控循环水水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率，节约能耗。

6、空调机组运行时应对于不同季节，合理调整新风比例，以减少新风处理能耗；对于非24小时营业场所，应进行风量调节，根据负荷的大小来改变送风量。

7、照明系统灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。

8、照明和动力用电应分别装表计量，内部可分层、分区、分部门装表计量，依据奖节罚超原则，制订考核办法。

9、工程部应在所有使用部门安装相应的计量仪表，定期记录能源消耗数据。

10、工程部应派人每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏气、漏油等现象，立刻采取措施解决问题；如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚。

11、工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况，以及各种能源的收费标准

12、工程部应指派专人负责节能工作的检查、督促，推广节能观念及意识和方法，不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。

13、充分应用楼宇自动化控制进行管理，根据季节、时间、天气等变化因素，时刻调整设备运行参数。

14、加强管道保温材料的维护保养。

15、照明灯具应尽可能选择节能灯具及光源。

16、在可能情况下，通过技术改造，使电梯达到智能管理和运行。

17、尽可能在公共区域采用节能控制照明开关，如:

声控开关、光控开关、时间控制开关、延时控制开关等。

18、合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率。

19、经常检修设备，使设备保持良好的润滑、密封的运行状态。

设备技术档案管理制度

1、各类技术资料必须分类装订成册，编制目录，专人管理，并按规定借用程序借用。

2、每一台设备应设立一张《设备登记卡》，并按设备系统分别装订成册。

《设备登记卡》应包括设备检查、维修保养记录，设备缺陷记录以及重大事故记录。

设备应每年按《设备登记卡》进行一次全面的清点核对，应该做到帐物相符。

3、所有技术档案如需复印，必须经工程部经理批准。

4、工程部技术档案管理人员必须严格执行本制度，不得遗失技术档案，未经经理批准，不得随意复印、外借，否则应按《员工手册》的相关规定进行处罚。

新增、改装及报废设备管理制度

1、凡各部门需新增设备，均应由各部门向工程部提出申请，经工程部按电力供应、建筑物承载允许值，安全及环保等要求核实后，报请上级批准后方可进行。

2、工程部应提供产品信息和核查新增设备的产品，与使用部门共同制定安装要求，并视工程大小，决定由工程部或委托专业施工单位施工。

3、新增设备验收后，验收资料及技术文件，由工程部存档，工具由使用部门保管。

4、物业设备需改装、移位时，对一般容易改装、移位的设备，由使用班组提出申请，报请部门经理批准后，由工程部安排计划进行。

当改装工程较大，技术复杂性和价格较高或需对原建筑结构做较大面积破损的，一定要由部门经理报请上级批准，并由工程部提出方案后再进行施工。

设备改装的资料及审批文件，应由工程部存档，隐蔽工程设施的改装、移位的资料除存档外，还应对相应竣工图纸作有关说明备案。

凡任意改装、移位设备或拆除建筑物结构者，应追究责任。

5、相同设备的更新和报废必须同时办理。

6、设备的报废必须遵循以下原则：

1）政府指定的淘汰产品。

2）已超过使用期限，损坏严重；或是虽能运转，但是有严重隐患，而修理成本昂贵的设备。

3）因为事故损坏，而修理费用接近或超过原价值的设备。

4）无法修复的设备。

7、设备的报废，应由使用部门提出申请，由工程部进行技术鉴定后，方可办理报废手续。

价值较大的设备，应经上级批准。

工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度

1、日常手用工具应由库房管理人员根据物业的耗用规律和使用情况，在保证数量又不造成积压的原则下，制定最低备用量。

2、日常手用工具的初次领用，必须经经理批准；需要更新时，必须以旧换新，并经班组主管批准。

3、日常维修材料和备件，由各班组根据需要按月填写《采购申请单》，制定月度采购计划，报经理审批后提交行政人事部汇总，经物业总经理审批后采购。

4、特殊情况下，计划采购未包含的，并且库房没有存货时，可以提出临时采购申请，由工程部各班组填写《采购申请单》，经工程部经理和物业总经理批准后，执行采购。

5、所有采购物品必须交班组主管验收并办理入库登记手续。

6、班组员工需领料时，应填写领用单，完成报修后，材料使用后要在工作单上填写清楚，多余物料应退回库房，并经主管确认。

主管对领用量和耗用量进行核销，由班组主管签字，并由主任确认。

7、对进口备件或其他价值较高的物品应采用以旧换新的制度。

工具管理制度

1、日常手用工具应由库房管理人员根据物业的耗用规律和使用情况，在保证数量又不造成积压的原则下，制定最低备用量。

2、日常手用工具的初次领用，必须经经理批准；需要更新时，必须以旧换新，并经班组主管批准。

3、日常维修材料和备件，由各班组根据需要按月填写《采购申请单》，制定月度采购计划，报经理审批后提交行政人事部汇总，经物业总经理审批后采购。

4、特殊情况下，计划采购未包含的，并且库房没有存货时，可以提出临时采购申请，由工程部各班组填写《采购申请单》，经工程部经理和物业总经理批准后，执行采购。

5、所有采购物品必须交班组主管验收并办理入库登记手续。

6、班组员工需领料时，应填写领用单，完成报修后，材料使用后要在工作单上填写清楚，多余物料应退回库房，并经主管确认。

主管或领班对领用量和耗用量进行核销，由班组主管签字，并由经理确认。

7、对进口备件或其他价值较高的物品应采用以旧换新的制度。

1、本部工具分为各专业自用工具及个人工具二部分。

工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。

2、专业自用工具由班组主管负责保管及使用，机房值班用工具，应放在固定的工具箱内并排列整齐，值班工具应作为交接班内容之一。

3、根据工种的不同，检修技工的常用工具，可由个人保管使用。

4、所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。

工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。

5、公用工具的使用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须《工具借用记录单》，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需继续使用时，必须重新办理借用手