前期物业管理招投标答辩题库B卷1.docx
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前期物业管理招投标答辩题库B卷1
前期物业管理招投标答辩题库（B卷）
一、单选题（5分）
1、《重庆市物业管理条例》已于（B）经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过。
A、2008年5月21日B、2009年5月21日C、2009年10月1日D、2010年5月21日
2、业主委员会会议应当有（B）以上的成员出席并作好书面记录，作出的决定应当经全体成员半数以上签字同意。
A、1/2B、2/3C、3/4D、4/5
3、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由（A）交缴。
A、建设单位B、全体业主分摊C、业主D、不收取
4、保修期满后，物业共同设施和附属建筑物修缮的最终责任由业主或业主大会承担，执行责任由（D）承担。
A、业主B、施工单位C、建设单位D、物业服务企业。
5、前期物业服务合同由（C）与物业服务企业签订。
A、业主委员会B、社区居民委员会C、建设单位D、房屋行政主管部门
6、投诉回访率一般应达到（D）。
A、60%B、85%C、95%D、100%
7、住宅室内装饰装修活动，未经（D）禁止变动建筑主体和承重结构。
A、建设单位认可B、物业服务公司批准C、监理单同意D、原设计单位或相应资质等级设计单位提出设计方案。
8、物业管理活动内容的依据是（B）。
A、业主公约B、物业服务合同C、业主的财产权D、行政主管部门的监督
9、房屋专项维修资金属于（B）所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
A、业主委员会B、业主C、物业服务企业
D、物业主管部门
10、服务礼仪、规范的关健对客户表示（C）。
A、热情B、优雅C、尊重D、高贵
二、判断题，错误的并说明理由（每题5分）
1、业主是指物业所有人，即产权人。
即房屋所有权人和房屋使用权人，是拥有物业的主人。
（错）
理由：
业主是指产权人，或者其他法律文书规定的。
房屋使用人不是业主。
2、重庆市辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作由物业服务企业负责。
（错）
理由：
街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作。
3、业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。
业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
（对）
4、物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的，可以不承担相应的法律责任。
（错）
理由：
物业服务企业未能履行服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
5、物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，服务合同到期限后，自行马上撤离物业小区，不需要做任何工作。
（错）
理由：
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示。
并书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。
6、街道办事处（乡镇人民政府）、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料，不得泄漏。
（对）
7、物业属于私人财产，业主、使用人可以改变房屋使用性质。
（错）
理由：
业主、使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业。
不得擅自改变物业使用性质。
业主、使用人将住宅改变为经营性用房的应当依法申请。
8、占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。
（对）
9、业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期不退出的，处五万元以上十五万元以下罚款，并由颁发其资质证书的行政主管部门降低其资质等级或者取消其资质。
（对）
10、物业维修、更新、改造的费用，由全体业主分担。
（错）
理由：
（一）专有部分的维修、更新、改造的费用由专有部分业主承担；
（二）部分共同部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分摊；（三）全体共有部分的维修、更新、改造成直接经济损失费用，由全体业主分摊。
三、简答题（5分）
1什么是物业管理？
答：
《物业管理条例》中所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
2前期物业管理有哪些内容？
答：
（1）建立与业主、物业使用人的联络关系；
（2）设置管理模式、草拟物业管理制度；（3）建立服务系统和服务网络；（4）办理移交承接事项。
3物业招标文件应包括哪些内容？
答：
（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；
（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、标准等；（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；（四）评标标准和评标方法；（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；（六）物业服务合同的签订说明；（七）其它事项说明及法律法规规定的其他内容。
4参加前期物业招投标的物业现场答辩人员有何规定？
答：
答辩人员应当是公司副总经理以上的人员或者企业拟定负责管理该项目的经理（管理处主任）。
不符合此项规定，不得进行招投标。
5重庆市规定的物业服务用房包括哪些？
其配置有何具体规定？
答：
物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房。
物业服务用房属于全体业主所有，用作从事物业管理活动。
物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。
其配置规定：
由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置，并明确物业用房的位置和面积。
物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电、通风、采光使用功能，并且相对集中；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。
6在重庆市，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书几日前向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案？
备案应提交的资料有哪些？
答：
招标人应当在10日前。
提交以下资料备案：
（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
（二）招标公告或者招标邀请书；（三）招标文件；（四）法律、法规规定的其它材料。
7物业管理服务合同的主要条款包括哪些？
答：
（一）业主委员会和物业服务企业的名称；
（二）物业管理服务区域范围；（三）物业管理服务内容；（四）物业管理服务标准；（五）物业管理服务费用；（六）物业管理服务合同期限；（七）违约责任；（八）物业管理服务合同解除条件；（九）双方约定的其他事项。
8物业服务企业何时开始收取物业管理服务费？
其原则是什么？
答：
物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋、签字认可后开始计取物业管理服务费；也有物业管理公司以住户办理入户手续时开始计取物业管理费。
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
9业主委员会在与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同时，对物业服务合同约定的物业服务事项应当包括哪些主要内容？
答：
（一）共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；
（二）物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护；（三）共有绿化、花木等的养护与管理；（四）物业管理区域内环境卫生的维护；（五）物业服务收费标准；（六）其他物业服务内容。
10什么是房屋专项维修资金？
答：
是指由法律规定的由业主缴纳的，专项用于物业公用部位、共用设施设备保修期届满后的维修、更新和改造的资金。
11我县的房屋专项维修资金缴交标准是多少？
答：
根据我县的实际情况，2009年1月1日起，主城区多层住宅的维修资金按20元/㎡收取，多层非住宅的维修资金按30元/㎡收取。
高层住宅房屋的维修资金按30元/㎡收取，高层非住宅的维修资金按40元/㎡收取。
其余镇街多层住宅维修资金按10元/㎡收取、多层非住宅维修资金按20元/㎡收取。
12房屋专项维修资金的使用程序有哪些？
1、已实施物业管理并成立业主委员会的小区、大厦，由物业服务企业提出维修计划、整改方案，报业主委员会审核，业主委员会初步审核确定施工单位、工程预算、费用分摊等事项；未实施物业管理或未成立业主委员会的小区、大厦，由居委会组织业主代表共同商议，初步审核确定以上事项。
2、经初步核定确定的事项，必须在小区、大厦物业区域内张榜公布，不得少于7天，并征得共用部位全体业主所持投票权2/3以上业主签字同意（部分共用的由该部分业主所持投票权2/3以上业主签字同意）后，方可向主管部门提出使用书面申请。
3、主管部门接到使用维修资金申请和提交的材料后，在2个工作日内作出是否受理的决定，并签出书面意见。
4、维修工程完工后，业主委员会或者居委会通知主管部门参加工程验收，验收合格后，2个工作日拨付维修资金。
13什么是物业管理服务收费？
答：
物业管理服务收费是指经工商行政管理机关登记注册的物业服务单位，接受物业产权人、使用人的委托，经当地物价部门审批，对所辖的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
14物业管理区域内的公共建筑、共用设施如何管理？
答：
物业管理区域内按规划建筑的公共建筑、共用设施，不得改变用途，业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业，物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主代表依法办理有关手续。
15物业使用人的权利义务是什么？
答：
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
16街道办事处（乡镇人民政府）物业管理职责是什么？
如何成立业主大会？
什么情况下可以不成立业主大会？
答：
街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设关系。
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）指导下成立业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。
决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
17《重庆市物业管理条例》对前期物业服务合同作了哪些要求？
答：
前期物业服务合同应当以书面形式订立；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；前期物业服务合同可以约定期限，但前期物业服务合同是附终止条件的合同，约定的期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。
18物业管理联席会议主要协调解决哪些事项？
答：
（一）业主委员会不依法履行职责的问题；
（二）业主委员会换届过程中出现的问题；（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；（四）提前终止物业合同的问题；（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；（六）需要协调解决的其他物业管理问题。
19物业服务费用如何确定？
物业服务费用由谁交纳？
不交物业管理费用的应承担什么法律责任？
答：
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照价格主管部门会同房屋行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
20哪些住宅室内装饰装修违规行为由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款？
答：
（一）将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖，混凝土墙体的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上10000元以下的罚款；
（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1000元以上5000元以下的罚款；（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处500元上1000元以下的罚款；（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上10000元以下的罚款。
四、案例分析（20分题选一题，10分题选两题）
（一）2010年5月14日，重庆市某小区永久性围墙由于阴雨绵绵，雨水浸泡，因其地基不牢，突然倒塌，造成行人2人被压在倒塌的围墙之下，致使一人死亡，另一人严重受伤。
事故发生后，两被害人家属将原建设单位、施工单位、小区物业服务企业和小区业主告上法院，并索赔被害人各种抚恤金、医疗费等赔偿金76万元。
其中，被告之一原建设单位和施工单位认为，房屋交付使用五年以上，质量保修期已过，拒绝赔偿；小区物业服务企业认为，围墙属全体业主所有，应由全体业主赔偿；全体业主认为，将小区内一切公共建筑设施设备委托其保管，物业服务企业没有及时发现围墙有险情，并未进行围墙维修、维护，有失职责任，应负主要责任。
该案应当如何处理，并说明理由。
（20分）
答：
1、根据《侵权责任法》第86条规定：
“建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。
建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任。
”由于围墙属永久性的建筑，属终身质量负责的范畴工程。
通过调查，修筑时因地基不牢，质量未过关，属“豆腐渣工程”。
因此，建设单位（房地产开发商）与施工单位负连带责任；其他责任人是指设计部门、监理部门若失职，同样负有一定的赔偿责任。
2、本案中，因围墙的所有人或者管理人对围墙负有管理、保养的注意义务，此围墙地基不牢，围墙的所有人或者管理人未能及时发现围墙险情而对其加固和维护或者树立警示牌，对围墙倒塌砸伤人的恶果，其所有人或者管理人也应承担相应的赔偿责任。
因此，全体业主和物业服务企业也要承担相应的赔偿责任。
3、此案通过法律调整取证：
判决被告开发商、施工单位负70%的赔偿责任；被告物业服务企业负原告损失20%的赔偿责任；全体业主负10%赔偿责任。
（二）某小区中学生吴某在放学回家的路上，被小区一幢楼房掉下来的花盆砸伤了头部，送医院抢救无效亡；吴某父母将该栋楼全体业主、使用人和物业服务企业诉至法院，要求赔偿原告死亡赔偿金、精神抚恤金等共计36万元。
试分析对吴某所受伤害应当如何赔偿？
并说明理由。
（10分）
答：
依据《侵权责任法》第85条规定：
“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害。
所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
”因此，该栋楼面朝此方向全体业主、所有人、使用人应当承担赔偿责任。
同时，物业服务企业作为涉案建筑物管理者，应当按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域环境卫生和秩序。
同时，《物业管理条例》明确规定，对物业管理内违反反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面法律、法规行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政部门报告。
在本案中，物业服务企业未举证证明其已及时履行职责，说明其未能尽职履行物业管理人的职责，对吴某损害应当承担赔偿责任。
据此，法院判决被告物业服务企业对原告吴某的损害承担30%的赔偿责任，未能举证证明自己无过错的业主、所有人和使用人承担70%的赔偿责任。
（三）某小区业主张某全家外出旅游后，回家发现家中财物被盗，于是向服务该小区的物业服务企业索赔，并拒交物业服务费。
业主张某向物业服务企业索赔丢失的财物并拒交物业服务费要求合理吗？
试分析并说明理由。
（10分）
答：
业主张某是否有权向该物业服务企业索赔丢失的财物，关键在于物业服务企业对于丢失财物是否存在过错。
双方的权利义务是由物业服务合同确定的。
张某与该物业服务企业如果签订了财产委托保管服务合同，该企业理应负财物丢失全部责任。
反之则不负责任。
通常情况下，物业服务企业收取的物业服务费虽然包含保安费，但并不意味着住户丢失的财物都应当由物业服务企业负责。
盗窃行为属于治安或刑事范围，已超出了保安的职责范围。
物业服务企业履行职责过程中没有过错的，这一责任不应当由物业服务企业承担。
物业服务企业只要按照物业服务合同条款尽职尽责提供了物业服务，张某拒交物业服务费，不应支持。
（四）某物业服务企业利用空置的物业管理用房在小区内设小卖部、开茶楼，并将收益归己所有。
业主委员会发现后阻止其营业，但物业服务企业认为，物业管理用房属物业服务企业办公用房，归其使用。
业主及业主委员会无权干涉。
试分析该物业服务企业做法是否妥当。
答：
物业管理用房是专门用于物业服务企业进行物业管理活动。
条例虽然规定物业管理用房由物业服务占有和使用。
但是，物业管理用房的所有权属于全体业主。
这些房屋的占有、使用、收益与处分权应当由全体业主共同进行，物业服务企业之所以对物业管理用房享有占有与使的权利，是完全根据物业服务合同的约定由业主授予的。
物业服务企业在物业中心设小卖部与茶楼属于改变物业管理用房用途行为，并将收益归己是完全错误的做法。
物业服务企业只有在经过业主大会同意的情况下才能改变物业管理用房的用途，进行经营活动，其收益要与全体业主分成，分成比例以协议的书面形式进行约定。
如果物业服务企业擅自改变物业管理用途，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。
五、论述联想题（每题20分，答辩时要对参考答案要点进行阐述）
（一）如何当好合格的管理处主任？
参考答案要点：
管理处主任是由物业服务企业选聘授权某一物业服务项目的负责人。
承担着管理、技术、安防、环卫、绿化等工作，是连接业主与上级物业服务企业的纽带。
按照企业的经济指标、工作目标、质量要求实现合理化的经济效益，以高质量的有偿服务，保障业主居住、生活环境舒适安全。
首先，熟悉自己职责和管辖区基本情况，有较强的物业管理知识、技能和法律知识。
目标明确、任务清楚、分工合理、管理科学、有的放矢。
其次，要做一名优秀的社会活动家。
小区就是一个“小社会”，业主形形色色、素质参差不齐。
既要与业主打交道、也要与社会各界来往、还要与相关行政管理部门报告联系。
因此，管理处主任必须具备很好的社会活动能力、协调能力，既要有领导才能，也要有管理艺术。
第三，要有一双“政治家”敏锐眼光和对物业问题的洞察力。
作为一个小社会国度的“总理”，对小区物业发展态势要了如指掌，及时发现情况、化解矛盾、解决问题。
对物业工作要有一定的前瞻性和预测性，把一切矛盾操控在自己手中，妥善快速处置。
第四，做一个精明强干、宽容的领导者。
作为项目负责人，不但自身工作出色，重在带领部属积极完成本职工作。
为人处事要精明强干，要有宽容感恩心。
体贴下级、关心员工，热情周到服务于业主，用真诚去感化业主与部属，支持自己的工作。
第五，做一个善于理财的现代“红管家”。
作为项目负责人，既要生存，也要讲高效服务，讲质量诚信，还要追求最大的经济效益。
因此，必须加强对人、财、物的管理，提高服务质量，最大限度开展多种经营服务项目，扩大收益途径。
做好员工技能培训，提高工作效率，降低企业投入成本，向管理要效益，做好红管家，重在管，善于理。
（二）如何理解物业管理需要业主配合与支持？
参考答案要点：
1、业主本身是物业的所有人与管理人，同时也是受益人；
2、业主集体购买的物业服务，就应该要有共同约定与遵守；
3、物业管理部分成本实际控制在业主手中；
4、业主的参与可以理顺物业管理工作，了解服务过程，更加理解物业服务工作者的艰辛，从而得到业主的支持；
5、业主有必要对物业管理知识、法律法规、规章制度进行了解与掌握；
6、物业服务企业应当承担培养业主良好的生活习惯及人品素质的义务。
（三）假若贵公司对该物业小区中标，请谈谈如何搞好对该物业小区物业管理工作？
参考答案要点：
首先要按照投标书的承诺履行自己的职责，与招标单位签定好前期物业服务合同，并按物业服务合同约定履行义务、享受权利；
其次做好前期物业介入工作：
参与房地产项目的可行性研究；制定物业管理方案；确定物业管理的档次；搞好物业管理机构设置；制定各项管理制度；明确主要岗位职责，制定物业管理的服务内容及标准；参与规划设计评审；参与施工建设及工程验收；搞好物业的承接查验工作；
第三、做好物业的入住工作；
第四、做好物装饰装修管理工作；
第五、搞好物业的日常管理工作：
掌握小区业主基本情况，房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；房屋设备、设施的管理；环境卫生的管理；绿化管理；配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序和安全防范工作；车辆道路管理公众代办性质的服务；
第六、搞好物业的人性化服务，构造和谐小区。
做好生活类的服务；开展好商业服务；开展好文化、教育、卫生、体育类互助活动；做好金融服务类工作；根据需要搞好经纪代理中介服务；协助社区做好社会福利工作；
第七、积极开展特约服务工作。
总之，采取灵活多样的经营机制和服务方式，服务质量与收益相匹配。
以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。
2010-11-26
注：
本题库最终解释权属于前期物业招投标专家评审委员会和房地产行政主管部门
联系单位：
荣昌县国土资源和房屋管理局
联系人：
田静郑荣联系电话：
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