西安市土地增值税清算实施办法.docx
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西安市土地增值税清算实施办法
西安市房地产开发企业土地增值税清算实施办法
第一章总则
第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华
人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中
华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开
发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》和《国家税务总局关于印发土地
增值税清算鉴证业务准则的通知》及有关文件的规定，制定本办法。
第二条凡从事房地产开发的企业（包括房地产企业和其他从事房地产开
发的非房地产企业）转让房地产按照本办法第六条或第七条的规定应办理清算
土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产转让
项目，均适用本办法。
第三条土地增值税清算以纳税人在房地产所在地或机构所在地（已销售
完毕的在机构所在地）地方税务机关（下称主管地税机关）初始填报的《房地
产开发项目备案登记表》中房地产开发（转让）项目为对象进行清算。
对于分
期开发的项目，以分期项目为单位清算。
对一个清算项目中既有普通标准住宅
又有其他商品房的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增
值额的，建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条
（一）
项的免税规定。
（注：
普通标准住宅依照《西安市房屋管理局、西安市财政局、
西安市地方税务局关于公布西安市享受优惠政策普通住房标准的通知》（市房
发[2005]109号）文件规定界定，即1、住宅小区建筑容积率在1.2以上；2、
单套建筑面积在144平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均
交易价格1.44倍以下）
第四条纳税人或税务机关委托税务师事务所审核鉴证清算项目的，
还应在报送有关资料的同时附送税务师事务所出具的《土地增值税清算税
款鉴证报告》。
税务师事务所按照《土地增值税清算鉴证业务准则》（参见
国税发[2007]132号）的规定出具的鉴证报告，地税机关应当受理。
对于1994
年1月1日至2007年12月31日间，符合本办法第六条、第七条规定清算条件
并由地税机关确定进行清算的房地产开发项目，纳税人在报送相关资料的同时
必须附送西安市地方税务局聘请的税务师事务所出具的《土地增值税清算税
款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，具体要求详见国税发[2007]132号）。
第二章项目备案和清算条件
第五条对于1994年1月1日至2007年12月31日间取得商品房销售（预
售）许可证转让房地产并取得收入的房地产开发企业分开发项目于2008年5月
25日前到主管地税机关办理房地产开发项目备案手续，提供房地产开发相关资
料并填报《房地产开发项目备案登记表》（详见附件1）；2008年1月1日后
取得商品房销售（预售）许可证转让房地产并取得收入的房地产开发企业分开
发项目于商品房销售（预售）许可证取得30日内到房地产所在地主管地税机关
办理房地产开发项目备案手续。
第六条符合下列情形之一的，纳税人应在办理房地产开发项目备案手续
后，在主管地税机关办理土地增值税清算手续：
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
第七条符合下列情形之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增
值税清算：
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个
项目可销售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售
建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）地方税务机关认定有可能造成税款流失，经县级以上主管地方税务
机关批准清算的开发项目；
（五）省级税务机关规定的其他情况。
第八条房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租年限在一年以上
再销售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土
地增值税清算范围。
第三章清算申请与受理
第九条凡符合本办法第六条规定的纳税人，应在满足清算条件之日起30
日内到主管地方税务机关提出土地增值税清算申请（详见附件2）。
第十条凡按照本办法第六条、第七条规定应进行房地产开发项目土地增值
税清算的纳税人，主管地方税务机关原则上在收到纳税人清算申请10日内制发
《土地增值税清算通知书》（详见附件3）。
主管地税务机关将达到清算条件房地产开发项目自制发《土地增值税清算
通知书》5日内将《房地产开发项目备案登记表》上报市局工商税管理处备案。
第十一条纳税人在接到主管地税机关制发的《房地产开发项目土地增值
税清算通知书》之日起30日内，按照《土地增值税暂行条例》及其他相关规定
进行清算自查并在自查后办理清算税款申报手续。
对于纳税人在规定期限内进
行清算自查申报缴纳的土地增值税不加收滞纳金和罚款，对于纳税人清算自查
期限外经过税务机关查缴的税款按照《税收征收管理法》相关规定处理。
第十二条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关
提交如下资料，并填写《土地增值税清算材料清单》（详见附件4）
（一）土地增值税纳税申报表；
（二）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：
损
益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等；
（三）国有土地使用权证书；
（四）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证、合法票据及国有
土地使用权出让或转让合同；
（五）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；
（六）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；
（七）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的
形式，包含：
销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；
（八）清算项目的工程竣工验收报告；
（九）清算项目的销售（预售）许可证；
（十）与转让房地产有关的完税凭证，包括：
已缴纳的营业税、城建税、
教育费附加、预缴土地增值税等；
（十一）有税务中介进行清算鉴证的，税务师事务所出具的《土地增值税
清算鉴证报告》；对于1994年1月1日至2007年12月31日间取得商品房销
售（预售）许可证转让房地产并取得收入，符合清算条件并由地税机关确定进
行清算的房地产开发项目，纳税人在报送相关资料的同时必须附送西安市地方
税务局聘请的税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
（十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
第十三条纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人或
税务机关委托税务中介机构进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清
算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。
第十四条主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》
时，应认真核对纳税人提供的资料。
对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税
务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（详见附件
5）转入审核程序。
对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、
审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改或补充资料，并向纳税人开具
《土地增值税清算补充材料通知书》（详见附件6），待清算资料补充完整后，
转入审核程序。
第四章清算审核
第十五条对于1994年1月1日至2007年12月31日间，取得商品房销
售（预售）许可证转让房地产并取得收入，符合本办法第六条、第七条规定清
算条件并由地税机关确定进行清算的房地产开发项目，由西安市地方税务局委
托税务中介机构协助主管税务机关进行清算鉴证，鉴证工作原则上30日内完
成；上述时间内未达到清算条件及2008年1月1日后取得商品房销售（预售）
许可证的其他项目原则上自制发《房地产开发项目土地增值税清算通知书》之
日起60日内完成清算审核工作，不含税务机关要求补正资料时间。
第十六条主管地方税务机关及受纳税人或西安市地方税务局委托从事清
算鉴证业务的税务中介机构应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实
有效；对各扣除项目相关资料进行重点审核。
对税务中介机构出具的《鉴证报
告》，主管税务机关要进行认真审核，对符合要求的《鉴证报告》，基层税务
机关可以采信；《鉴证报告》及本局意见在审核无误后10日内报市局。
市局将
对《鉴证报告》及主管税务机关意见进行复核，必要时安排各稽查局对有关开
发项目进行检查。
第十七条清算项目销售收入的确定。
销售收入是指销售商品房所取得的
全部价款及有关的经济收益。
收入的确认重点审核企业预售款和相关的经济收
益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代
收费用。
对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、
分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，
发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管地方税务机关
按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。
对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价
格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。
第十八条对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地
增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定
计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合
法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额
中。
具体有：
（一）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的
有关费用。
（二）对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的土地
征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设
施费、开发间接费用等支出。
（三）对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财
务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并
提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷
款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和
房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。
对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息
证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土
地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣
除。
（四）与转让房地产有关的税金及附加，即营业税、城建税、教育费附加。
（五）财政部规定的其他扣除项目。
第十九条房地产开发企业建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、
会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学
校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，
其成本、费用可以扣除；
3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
第五章清算管理
第二十条主管税务机关认真查验和审核清算企业报送的《鉴证报告》内
容及相关资料，在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一
步补充与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算，应向纳税人开具《土地
增值税清算中止核准通知书》（详见附件7），待纳税人重新补充证明资料后，
再办理税款清算手续。
第二十一条主管地方税务机关在清算审核工作中，发现纳税人有下列情
况之一的，应采取核定征收率的方式，进行清算，征收税款。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设臵财务帐簿未设臵的；或虽设臵
财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收
入或扣除项目金额的；
（二）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；
（三）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务
机关责令限期改正，逾期仍不清算的；
（四）纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无
正当理由的；
（五）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成
交价格明显偏低的；
（六）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安
装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的；
（七）未按规定的时间提交清算补正材料的。
第二十二条土地增值税的核定征收率应高于预征率同时采取分类确定的
原则，具体由项目所在地主管税务机关提出意见并在5日内上报市地税局核定。
第二十三条对由市地税局确定核定征收的房地产开发项目，由主管地税
机关在5日内制发《土地增值税清算终止核准通知书》（详见附件8）及《土地
增值税核定征收通知书》（详见附件9）。
第二十四条主管地方税务机关经过清算审核后，决定对纳税人申请的清
税项目予以核准的，应向纳税人开具《土地增值税清算核准通知书》（见附件
10）。
并在10日内上报市地税局备案。
第二十五条在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让
的，纳税人应按照规定进行土地增值税纳税申报，扣除项目金额清算时单位建
筑面积成本费用乘销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积。
第二十六条对进行土地增值税清算后应补缴税款的纳税人，自主管地税务
机关清算审核完毕之日起30日内到主管地税机关缴纳税款。
第二十七条经主管地税务机关清算审核后，需办理退还土地增值税手续
的，报请市地方税务局审核批准后，依照相关制度规定办理退抵税手续。
第二十八条主管地税机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项
目税务资料按照有关制度规定合并立卷。
对于分期开发分批清算土地增值税的
项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。
第六章对中介机构的管理
第二十九条对于1994年1月1日至2007年12月31日间，取得商品房销
售（预售）许可证转让房地产并取得收入，符合本办法第六条、第七条规定清
算条件并由地税机关确定进行清算的房地产开发项目，西安市地方税务局将聘
请税务中介机构进行清算鉴证。
清算鉴证费用由市地方税务局统一支付。
第三十条中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成
本、费用等情况加以区分并说明情况。
第三十一条中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情
况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。
中介机构应按税务机关规定的《鉴
证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，供税务部门参考，并接受
税务机关对清算鉴证工作的查验核实。
第七章清算处罚
第三十二条对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清
算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国
税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。
第三十三条主管地税机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现中介机
构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增
值税的，除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定
进行处罚外，还应对违纪单位进行通报；凡对被通报的中介机构出具的鉴证报
告，在办理土地增值税清算工作时均不予认可。
第八章附则
第三十四条本办法所涉及各文书和表格均在附件中列举。
第三十五条此前规定与本办法不一致的，按本办法执行。
第三十六条本办法自下发之日起开始执行。
附件1、
房地产开发项目备案登记表
填表日期：
年月日金额单位：
元（人民币）面积单位：
平方米
纳税人名称管理代码
纳税人地企业经济邮编
址类型
项目名称项目座落地址
项目预售证编号取得时间
财务负责人联系电话
办税人员联系电话
开户银行帐号
土地使用权出让出让（转让）
（转让）批文号时间
（合同号）
建设项目开发土地开发建筑
起讫时间总面积总面积
已销售建筑面积已销售比例
已销售收入土地增值税预
缴数
总预算成本单位预算成本
纳税人（签章）法人代表（签章）经办人（签章）
主管税务机关受理登记房地产开发项目建档登
日期：
记编号
受理税务人员：
附列资料：
按开发项目（栋号、建筑税务机关受理登记意见：
面积）合计数填写：
普通标准住宅：
非普通标准住宅：
受理经办人员：
办公用房：
其他：
负责人：
主管税务机关（盖章）
填表说明：
1.纳税人应在规定的期限内，据实向主管税务机关填报本表所列内
容。
2.本表一式三份,主管税务机关二份、纳税人一份。
3、普通标准住宅依照
《西安市房屋管理局、西安市财政局、西安市地方税务局关于公布西安市享受
优惠政策普通住房标准的通知》（市房发[2005]109号）文件规定界定，即1、
住宅小区建筑容积率在1.2以上；2、单套建筑面积在144平方米以下；3、实
际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下）
附件2、
土地增值税清算申请表
单位：
平方米
纳税人名称管理代码
纳税人地址联系人及电话
项目名称项目总建筑面积
项目地址可销售总面积
已预（销）售总已预（销）售面积占应
％面积销售面积比例
纳税人申请理由：
单位签章：
法人签章：
年月日
主管税务机关意见：
签字：
年月日
填表说明：
1、房地产开发企业应在办理土地增值税清算前据实填写本表。
2、
本表申请项目应与原填报的土地增值税项目登记表项目一致。
3、项目清税终了
后，本表与土地增值税项目登记表、纳税申报表及清税相关资料一同存档销号。
4、本附表一式两份，送地方主管税务机关审核盖章后，由税务机关留存一份，
退回申请单位一份。
附件3、
土地增值税清算通知书
地税局清[200*]号
：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关
于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、《西安市房地产开发
企业土地增值税清算实施办法》有关规定，你（单位）申报的
项目，已符合土地增值税清算条件，请你单位自收到本通知之日起30日内，到
办理土地增值税清算申请手续。
特此通知
你（单位）如需查询有关情况，可拨打电话询问。
税务机关签章：
年月日
附件4、
土地增值税清算材料清单
纳税人名称：
清算项目名称：
清算项目座落地址：
编号：
第号
序号材料名称备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
合计
附件5、
土地增值税清算受理通知书
地税局清（审）[200*]号
：
经审查，你（单位）申报的清算税款项目，
符合受理条件，现予受理。
本机关将于60日内做出核准决定。
你（单位）如需查询有关情况，可拨打电话询问。
税务机关签章：
年月日
附件6、
土地增值税清算补充材料通知书
地税清税（审）[200*]号
：
经审查，你（单位）申请的清算税款项目，需
补正清税材料。
请你（单位）于接到本通知书之日起30日内补正有关清税材料。
补正材料时间不计入本次清税核准时限内。
需要补充提交的清税材料及要求如下：
如需了解有关情况，可拨打电话询问。
税务机关签章：
年月日
附件7、
土地增值税清算中止核准通知书
地税清税（审）[200*]号
：
经审查，你（单位）申请的清算税款项目，需
补正清税材料，本机关决定中止核准。
请你（单位）于接到本通知书之日起30
日内补正有关清算材料。
补正材料时间不计入本次清算核准时限内。
需要补正的申办材料和要求如下：
你（单位）如需了解有关情况，可拨打电话询问。
税务机关签章：
年月日
附件8、
土地增值税清算终止核准通知书
地税清税（审）[200*]号
：
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国土地增
值税暂行条例》及实施细则、《西安市房地产开发企业土地增值税清算实施办法》
等有关政策规定，经对你（单位）申请的清算项目情况进行了
审核，税务机关认为不符合土地增值税清算税款正常核准的有关规定，决定终
止核准。
终止核准的理由如下：
税务机关签章：
年月日
附件9、
土地增值税核定征收通知书
地税清税（核）[200*]号
：
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《国家税务总局关于
房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定，税务机关
决定对你（单位）项目按确定的销售收入%的征收
率，核定征收土地增值税。
核定征收的理由如下：
地税机关签章：
年月日
附件10、
土地增值税清算核准通知书
地税清税（审）[200*]号
：
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国
土地增值税暂行条例》及实施细则、《西安市房地产开发企业土地增值税清算实
施办法》等有关政策规定，经对你（单位）申请的清算项目的
《鉴证报告》及附送的相关材料进行了审核，暂未发现问题，准予核准。
地税机关签章：
年月日
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