看中国房地产限价.doc

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看中国房地产限价

1.房地产或将迎来“限价”时代

限购之后，限价的步伐也在走近房地产市场。

前段时间，国家发改委价格监督检查司有关负责人表示，正针对商品房销售制订“明码实价”的文件，而新“国八条”要求一季度末各地要出台房价控制目标，种种迹象表明房地产正迎来“限价时代”，其中地方政府的责任将更大。

事实上，今年房地产调控的高压态势非常严厉。

3月8日，住建部部长姜伟新所说的“时刻准备出台下一步楼市调控政策”言犹在耳；3月15日，国家发改委价格监督检查司又透露，正针对商品房销售制订“明码实价”文件，对房价的透明化管理思路日渐清晰。

根据国家发改委价格监督检查司透露，将专门对商品房销售做出规定，明确公示每套商品房、代办费用、物业收费等价格，要在规定时间内公开全部商品房，并严格按照申报价格明码实价。

这与新“国八条”所要求的“一季度末各地要出台房价控制目标”遥相呼应。

此前，住建部政策研究中心副主任王珏林曾向记者表示，限购令至少在2年内不会放松。

而且，如果房价再度出现过快上涨，不排除有“限价”等更严厉的储备政策出台。

实际上，去年11月有关部门曾考虑过“限价政策”，即考虑当房价出现较大幅度上涨时，直接出手限制商品房销售价格，包括直接限制企业利润水平、直接限定价格等。

据媒体透露，为实现房价上涨控制目标，深圳市将采取类似措施，对高价楼盘在预售和销售进度上进行严格的控制。

具体办法就是，由“先备案价格后根据价格决定是否批准预售”取代过去“先批准项目预售备案价格”的做法，以保证房价年度上涨幅度控制目标的实现。

显而易见，这一切直指房价。

“国家正在对房地产实施前所未有、非常严厉的调控政策，这些政策从表面上看似乎都不市场化，尤其是限价、限购政策。

过去几年的房地产市场像匹脱缰的野马，政府就是用这种十分严厉的政策将这匹脱缰的野马拉回到正常范围。

值得一提的是，目前住建部正催促各地在一季度末出台房价控制目标，以进一步落实中央调控楼市政策，房地产“限价时代”已为期不远。

2.房价调控目标：

与消费能力基本适应

“十二五纲要”中提出要“逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局”，而对于愈发严厉的调控政策，则是表述为“改善房地产调控”，意在“改善”房地产市场的运行机制。

从表象来看，房地产调控的目标是让房价保持在“合理”水平。

至于何为“合理价位”，运行了15个月有余的调控政策始终没有给出明确答案，远远偏离于国际界限的房价收入比和租售比更是不具有说服力。

按照1月初新“国八条”的要求，3月底前，“各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布。

”

“十二五纲要”第八篇第三十五章在明确未来五年的住房供需格局时，也给房价确定了合理水平，那就是“与消费能力基本适应”。

消费能力与收入息息相关，这一表述也给尚未公布房价控制目标的地区提供了参考系数。

在少数几个已公布调控目标的城市中，昆明把商品住宅的价格和人均收入联系在一起，“确保2011年全市新建商品住房年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平，切实将房价控制在合理水平范围内”。

银川和贵阳则以2010年房价作为参照系数，银川的房价控制目标中除表示“2011年新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增涨幅度以内”，还附加了一句“同比增幅低于10%”，贵阳则表示“新建商品住宅价格增幅不高于去年全国平均值”。

据业内人士表示，银川和贵阳的房价控制目标提出了一个问题——2010年的房价统计标准，国家统计局没有公布2010年全国房价平均涨幅数值，房价统计是以地方统计为标准还是以国家统计数据作为权威，都没有结论。

这一控制目标引出的一个更深层的问题则是，房价同比增幅不高于去年或是不高于10%，就是合理的吗？

显然不是。

对于热议的房地产调控，“十二五纲要”中表述为“改善房地产市场调控”，其重点落在了“改善”。

进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。

完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。

健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。

加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。

完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。

加强市场监管，规范房地产市场秩序。

加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。

3.保障房：

房企“难啃”的大蛋糕

随着楼市调控中加快保障房建设的战役打响，争抢保障房蛋糕声音在业内渐起。

但记者近日采访了解到，虽然面对国家级安居工程的任务大单，各路房企均有参与的积极性，但是由于在目前的局势下，尚找不到合理的回报模式，大部分房企参与度有所克制。

保障房蛋糕够大，但还不够甜。

房企参与其中的回报模式仍待破题。

任务大单引房企关注

随着国家级安居工程保障房建设工作的推进，一部分房企的目光率先聚焦这里。

前段时间，上市公司中天城投发布公告称，3月9日，公司与贵州省政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》。

中天城投公司将自行组建项目子公司，计划在“十二五”期间，在贵州省内完成建设面积约1000万平方米（约20万套）、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施，并称利润可达8%以上。

这一获得保障房大单的消息公布，中天城投的股价一度冲击涨停。

不过，记者了解到，中天城投是贵州省会贵阳的老牌保障性安居住房开发商，2000年以来已建和在建的经济适用房等保障性安居工程总量接近200万平方米。

此外，在今年万科的2010年业绩发布会上，总裁郁亮也表示，万科会继续参与保障房建设，拿地也会关注保障房。

据悉，今年年初，万科在上海出手拿下的首个地块就是保障房地块，其11.19亿拿下嘉定区一地块，高出底价300万，折合楼面价6217元/平方米。

除了已经做出动作反应的房企外，多家房企近年已经投身保障房建设，主要通过代建、在购买的经营性地块中配建保障房等方式。

而随着今年国家5年建3600万套保障房，今年建1000万套的任务抛出，保障房首次成为超过商品房供给的“大单”，业内关注程度再度提高。

保障房蛋糕大难下口

根据住房和城乡建设部公布的数据计算，2010年全国销售商品住房面积为9.3亿平方米，大约900万套。

如果以“套数”为单位，今年保障房供给将首次超过商品住房供给；如果以面积为单位，假定保障房平均每套面积为60平米，以及今年商品住房销售面积继续保持去年8%的增速，则今年保障房面积也将占到商品住房销售面积的60%左右，2010年这一指标在38%左右。

不过，业内共识，保障房回报在3%至8%之间，而商品房的利润约在10%至20%之间，甚至更多。

面对国家抛出的保障性住房大单，参与建设是每家房企确定的思路，但是参与度如何，对房企来讲是不是一块很甜的蛋糕，业内有不同声音。

北京金隅嘉业房地产开发有限公司总经理黄安南对媒体表示，开发企业有责任去建设保障性住房。

此外，在房地产调控的背景下，做保障房对于很多开发商来说也是一个选择。

以金隅集团为例，有“水泥——新型建材——房地产开发——物业投资与管理”四大产业链相互支撑的联合优势。

今年北京的保障房占比预计达到60%，开发企业如果不参与保障房开发，等于失去了一半的机会，且目前很多保障房是配建在商品房地块中的。

万科董秘谭华杰在接受记者采访时表示，万科会积极参与保障房建设，但是客观地说保障房建设对房企来说不是蛋糕。

保障房建设是企业应该履行的社会责任，但同时，企业对股东也有责任，从周期上讲，保障房还没有建立起来一个合理的回报模型。

万科做保障房没有找到赚钱的模式，只要不亏本就会参与。

但是一般意义上来说，保障房建设会占用大量的资金，如果考虑资金等资源的机会成本的话，对于房企来讲是做的多亏的多。

此前，业内有声音表示，参与保障房建设可以使得房企获得融资的便利，但谭华杰称，这对房企的意义不大，房企并不是因为融资而融资，而应该为股东寻找到合理的盈利模式。

金地董秘徐家俊也对记者表示，金地会积极地参与合适的保障房建设，但是保障房不会是房企的主业。

一家上市公司的相关负责人对记者表示，房企融资成本在6%左右，资金压在一个项目里，短期流转不动，企业负担不起。

再如公租房，租金较低，回报支付融资的利息都不够。

拿地时配建的保障房，房企要考虑到回购价格低，回报慢的问题，也会把成本核算在拿地价格中，提高配建区域内的商品房价格，让一部分人为另一部分人埋单。

保障房建设还应以政府为主导，寻找适合的模式。

回报模式尚未形成

保障房建设大幕拉开，但是就目前的回报模式来讲，还没有对房企形成有效的动力机制。

万科董秘谭华杰介绍，作为开发商应该积极参与保障房建设，但不应该强调数量，而在于品质。

从房企所掌握的资源角度来说，开发商在融资成本上比金融企业高，而在建造优势上不如专业的建筑企业。

但是开发商对市场终端较为了解，对居住者的需求有深刻的理解，市场经验多。

开发商出力应该在为保障房的建设提供居住品质比较高的产品，打造居者最需求的房子，然后作为范本在业内推广。

有业内专家表示，目前，金融企业的融资成本相对低，而建筑企业又有专业优势。

可以考虑建立一个合理的模式，吸引、鼓励金融资本进入保障房领域，由建筑单位大力推进建设，这是社会效率比较高的思路。