大型商用物业客户分析与结论.docx
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大型商用物业客户分析与结论
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客户篇
对大型商用物业分析其客户，包括三方面的内容：
一是购买商铺的投资者（假如商业有出售的部分）；二是在商业物业内经营的商家，不管是主次力店依旧个体小业主；三是到那个商业物业内来消费的购物者。
如何准确的找到区域内潜在的消费者，确定消费者的兴趣、爱好、消费适应，引入符合他们需要的经营商业、经营业态，最后给购买商铺的投资一个中意和可靠的投资回报，这确实是在商业物业开发或是规划、功能定位、业态组合时需要了解的客户。
通常对商业物业客户的了解最直接的方法确实是做客户中意度问卷，其包括三个方面：
调查对象
调查方法
调查内容
投资商铺
目标客户访问
投资者对该项目的兴趣，对经营内容的信心。
。
。
商铺经营
商家访谈
不同业态关于经营的要求，对项目的业态组合建议。
。
。
消费
定点、定位街头拦截访问
希望的消费价格、消费产品，关于商场经营上的建议及要求。
。
。
同时结合市场调查，对当地消费劲的考察、同类物业吸引的投资客调查、同类物业吸引的商家经营情况了解，分类汇总，最终得出本项目的客户群体。
本次时刻仓促，仅能提供理论依据及操作思路，如要得出正确的推断，还需要一定的量化数据作为支撑，如贵公司有兴趣可与我司洽谈，我司定将给出完整、中意的客户调查结论。
一、消费者分析
（一）、消费者调查研究中要回答的几个问题：
A）现存市场有多大？
（市场规模）
B）潜在市场有多大？
（市场潜力）
✓潜在购买者数量
✓可能的同意率
✓每个顾客的年消费总额
C）市场增长率有多快？
（市场增长率）
D）消费者背景特征是什么？
（消费者特征）
✓消费者人口统计
✓媒体使用
✓消费者心理
✓消费适应
E）消费者如何使用及什么缘故使用产品或服务？
（使用模式）
F）产品需求及光顾场所？
（购买模式）
G）消费者忠诚度如何？
（忠诚度）
✓品牌忠诚度
✓经营场所忠诚度
H）存在什么样的市场细分，各个细分市场的规模多大？
——零售（百货）、超市、餐饮、娱乐、休闲、其它
（二）、消费者的特征
1、消费者的人口统计特征——年龄、性不、家庭组织构成、收入、职业、教育、可支配收入（分行业）、出行情况（出行频率、交通工具）、品牌喜好、可同意的媒体促销活动
2、消费者的购买行为特征
外部刺激
→
购买者的“黑箱”
→
购买者的反应
营销
其它
产品
价格
地点
促销
品质的
合理的
便捷的
创意的
购买者的特征
购买者决策过程
购买产品选择
购物场所选择
可达交通工具选择
购买时机选择
3、消费者的社会性特征
✓对示范群体的追随
✓家庭结构及其主导权
✓社会角色与地位
4、消费者的心理特征
心
理
特
征
心理过程
认识过程
感受、知觉、经历、思维、想象
情感过程
情绪、情感
意志过程
个性心理
个性心理倾向
需要、动机、兴趣、理想、信念
个性心理特征
能力、气质、性格
（三）、消费者特征研究方案的制订
1、研究目标设定（略）
2、研究范围（略）
3、研究方法（采纳答卷方法的形式）（略）
4、研究方案其他内容（调研规模与技术条件）
✓样本数的份量（略）
✓样本涵盖面的广度（略）
✓问题涵盖面的广度（略）
✓调研的深度（略）
（四）、研究过程
1、研究问卷的设计具体要求
✓问卷设计要切合调研方案中确定的被调查者群体的总体认知水平
✓问卷设计要顾及调研方案确定的经费预算水平
✓问卷设计要围绕调研方案确定的研究主题
✓问卷设计要考虑要适合调研方案确定的数据分析方法
✓问卷设计要兼顾具体调研方法操作的差不多特点
2、试调研和问卷修正
✓试调研的安排和过程治理
✓试调研资料的处理与评估
✓研究方案与方法的修正
✓研究方案的最终审批
二、经营者分析
（一）、经营者调查研究中要回答的几个问题：
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