合富辉煌东莞楼市分析研究报告.doc

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合富辉煌研究报告：

“五一”黄金周东莞楼市分析

第一部分：

总体情况

供应量

2007年“五一”黄金周东莞房地产市场供应量偏少，整体市场比较平静；其中城区“五一”在售盘共21个，3个盘认筹或诚意登记，无新盘上市。

城区21个在售盘中，7个旧盘推出新货，其它均为消化前期推售尾货；城区旧盘推出新货量共2678套，同比降幅33%，其中东城1221套，南城1130套，万江327套，莞城区无新货推出；东城区和南城区仍是今年主要供应区域。

镇区成为推货热点区域，供应货量充足；镇区大岭山“五一”黄金周2个旧盘陆续推出新货692套，其中类别墅30套；镇区常平镇无新盘上市，诚意登记楼盘3个，在售楼盘8个，其中除了金士柏山推出新货约300套左右,其他的均以销售尾货为主；从“五一”预推盘可以看出，无论是城区还是镇区，下半年将会集中放量，大批货量扎堆上市，竞争也会越来越激烈。

价格

东莞房地产市场供应量不足，销售价格却不断攀升；城区的东城区楼价仍是整个东莞市的领头羊，中心区楼盘均价达7000元/㎡以上，偏郊区楼盘均价4500元/㎡左右；南城区的东莞大道片区楼盘均价达6500-7000元/㎡，中心区楼盘均价5500-6500元/㎡；城区莞城、万江区新货楼价也将冲破6000元/㎡大关；随着镇区市政建设的加强，镇区的防地产价值将会逐步提升。

目前，镇区的大岭山中心区楼盘均价4400元/㎡，靠长安区域均价5700元/㎡；常平镇楼盘均价都在4000-5000元/㎡左右，相比城区，价格存在较大的上升空间。

产品

市场供应户型多样化，主要供应户型仍以中大户型为主；城区的东城在售楼盘仍以120-150平方米的中大户型为主要供应量，后期推货将陆续增加小户型公寓，中心区内户型面积将会出现两极分化的现象；城区的南城东莞大道一带楼盘在售产品户型，均以130-200平方米的大户型，辅以少量复式和别墅单位；中心区户型主要以公寓和中小户型为主，下半年公寓产品将扎堆上市。

城区的莞城“五一”可售货量缺乏，后期供货户型面积多样化，选择空间较大；万江区在售户型面积以110-130平方米为主，后期产品供应仍以中大户型为主；镇区的大岭山在售户型面积以110-130平方米为主，辅以少量类别墅产品，区域下半年推出产品面积仍以中大户型为主。

镇区的常平镇在售户型面积以大户型为主流,以130-160平方米三房二厅和四房二厅。

第二部分：

区域分析

东城区

五一楼市不冷不热，趋于平淡。

在售的8个楼盘中，仅花园城和新世纪星城为2007年新开盘的楼盘,其余为旧盘加推新货或者旧盘售货尾。

五一期间接受客户登记的新盘只有学府1号一个项目，真正上市时间预计在五月中下旬。

其余的几个潜在新盘估计在下半年才会公开上市。

五一之后大中户型与小户型供应套数可能达到1：

1

“五一”后，东城区小户型市场的新项目将陆续入市，市场增量显现，工程进度较快的项目如宜景康源、学府一号等会率先推出市场，打破小户型市场缺少新面孔的“闷局”。

小户型货量的增加，同时大中户型的不断补足，使得东城区楼市的大中型产品与小户型产品供应套数可能达到1：

1。

“70/90”新政对东城区楼市的影响

2006年上半年,大户型当道,成为东城市场供应主力户型,如131~150平方米面积区间所占市场份额为3.96%。

随着房地产“70/90”新政的执行,2007年东莞市楼市供应结构正悄悄发生变化,71~80平方米面积区间成为第一季度供应最多的区间。

“五一”期间，东城区市场未出现新的别墅产品。

下半年东城区小户型货量增加

东城区目前在售的只要是围绕黄旗山片区的大盘，主力户型以大中户型为主，如星河传说、庆丰花园、新世界花园；凯旋城在售的也是140－230平方米的大面积洋房，只有怡丰翠云轩和年初上市的花园城有部分小户型推出。

预计在五一之后陆续上市的新盘中，学府一号、宜景康源和中信9号公寓都是以小户型（90平方米以下）为主，初步估计总货量会达到2000套。

90/70政策在下半年的东城楼市会得到进一步的体现。

中大户型货量不减

新世纪星城是唯一一个在五一期间上市的新楼盘，产品以大中户型为主；而天骄峰景则是五一之后会公开上市的大户型新盘。

这两个新楼盘为东城的大中户型市场补足了货量。

新世纪星城五一期间公开发售，户型从两房到复式的七房，面积区间更是从95到253平米，一期的总货量高达1664户，可以满足不同需求的客户。

天骄峰景是光大地产的又一力作，以120－200平米的三房、四房等宽大、开阔户型为主，约300套。

加上原有的旧盘凯旋城、星河传说等在下半年预计也有一定量的中大户型单位面市，整个东城区的中大户型货量依然不减。

南城区

供应量有限,楼市氛围清淡

今年“五一”楼市黄金周逐渐被淡化,南城区主要楼市特征为供应量极其有限,楼市氛围总体清淡,多数楼盘不计划在“五一”推出新品,大多进行诚意登记积累客源,如名门公寓,城市假日三期,城市风景,天诚康桥,景湖湾畔,国际公馆,森林湖等等。

“国六条”下的楼市显得扑朔迷离,无论是购房者还是开发商变得小心谨慎,市场观望气氛渐浓。

黄金周南城区供应楼盘有9个,为江南雅筑,景湖湾畔,景湖春晓,金升国际公寓,曼哈顿时代,东骏豪苑,国际公馆,御花苑,金域中央。

上述9个盘中,有4个楼盘已推货量的消化接近尾声,如景湖湾畔,国际公馆,曼哈顿时代,国际公馆。

故今年“五一”南城区主要活跃楼盘仅5个,楼盘供应数量极其有限。

商品房供应量

初步统计,“五一”黄金周南城区实际供市场选择的商品房数量约1000套,与去年06年“五一”实际供应量1409套相比,供应量大大减少,缩水超过30%。

产品类型

“五一”南城区无别墅新推出,森林湖将于6月前后推出别墅产品;金升国际公寓和曼哈顿时代广场是两个在售公寓楼盘,其中曼哈顿时代广场已接近尾声。

购房优惠

“五一”期间,各大楼盘采用的购房优惠幅度不大,额外折扣一般为1至2个百分点,由此看出楼盘对于“五一”并不寄于过多希望。

客流量

总体客流较少,热销楼盘景湖春晓和金域中央获得了不差的客流

莞城区

莞城区“五一”整体市场冷清,供货量缺乏

整个区域近期无任何新盘上市，在售旧盘也无新货推出;区域以旧盘销售少量余货为主，成交量平淡；总体人气与去年“五一”相比大为逊色，个别盘以举办活动吸引部分客户聚集人气；莞城区“五一”在售盘2个，预推新盘4个，预推盘大多集中在下半年推出市场；下半年将大批货量扎堆上市，片区热点将在“十一”前后。

供应情况分析

莞城区由2006年开始至今，黄金周推货量都偏少，下半年推货量将大增，一改以往偏冷局面；区域楼盘“五一”主要以售少量尾货为主，进行推货咨询；由于工程进度的延误和预售证未出的原故，推迟了新货入市时间，6月份将是一个推货小高潮；莞城区域楼盘售价在一步步紧追南城区，售价直逼6000元以上。

万江区

万江区整体市场平静，局部偏热；区域楼盘无新盘上市，以旧盘新推、余货销售为主；万江区“五一”只有一个旧盘推新货，其它均无新货上市；区域局部楼价升幅达22。

2%,整体楼价有望继续升高;总体人气较平静，局部旧盘新推开盘活动吸引大量客户;局部旧盘推新货楼盘销售成绩理想下半年供货量充足。

供应情况分析

万江区由2006年“五一”无新货推出，以售尾货为主，2007年推出新货327套，与06年“十一”相比，降幅26%；区域楼盘“五一”除一个旧盘新推之外，均以售少量尾货和进行下期推货咨询活动；万江区下半年将是一个推货高潮期，供货量将大量增加；万江区个别楼盘均价直逼5500元以上，区域楼价在不断升高作为“十一五”期间东莞主要的住宅片区，万江滨江城市带将以公建带动价值提升，最大化享受“江时代”的豪宅利益。

大岭山镇

整体销售市场火爆,货量供不应求；整个区域近期无任何新盘推出，以旧盘推新货为主；大岭山“五一”前后总体人气较旺，成交量理想；整个片区共2个在售旧盘，分别在“五一”前后分批推出新货；片区楼盘售价不断追涨，涨幅达25.7%，后期仍有上升空间；下半年新盘上市,旧盘加推新货,供应量充足。

第三部分：

区域楼市小结及预测

07年东莞房地产市场发展趋势看好。

近两年东莞本土品牌开发商与全国性品牌企业纷纷进入镇区市场，直接促进了镇区房地产市场的发展与成熟，目前镇区房地产市场在产品设计、小区规划、自然环境等方面甚至还优于市区同类物业水平。

东莞城区楼盘均价多在5500-7000元/㎡之间，而镇区楼盘均价只有4500-5500元/㎡，相对而言镇区物业更为超值。

与此同时，镇区房地产市场置业需求也日渐增大，投资者也日渐看好镇区市场的升值前景。

2007年以城区为中心的东莞半小时生活圈将逐步形成。

在城区房价迅速攀升的现实状况下，东莞镇区物业已驶入价值升级快车道。

特别是与深圳交界的长安、大岭山、黄江、樟木头等镇区的“莞深同城生活”物业，在深圳置业者的热捧下，其投资价值与增值潜力将得到更快提升。

常平镇

小户型畅销，大户型竞争激烈，“五一”市场暴冷

和东莞市区一样,常平镇“五一”楼市异常冷清。

今年“五一”常平主要活跃楼盘共11个,除了半岛豪庭外,其它盘均属于旧盘新推。

价格特征

多数楼盘洋房价格在4000-5000元/平方米之间,既有含装修销售也有按毛坏房销售。

东田翠湖湾,东田丽园和碧湖花园是常平镇洋房价格最高的三个盘,均价均超过5000元/平方米。

供应产品类型特征

 今年“五一”无公寓新供应，半岛豪庭是唯一新供应别墅楼盘，但数量有限，仅5套。

“五一”楼市供应以洋房为主。

供应户型特征

常平镇楼市供应以大户型为主流,以130-160平方米三房二厅和四房二厅居多。

各大楼盘剩余货量显示,小户型产品受到市场欢迎,二房二厅以下户型基本销售完毕,如世纪康城，中央公园1号，海霞国际新都，雅高领寓等。

小户型表现出强大的市场需求。

相反,常平楼市大户型却滞销,如金凯水都,中央公园1号,东田翠湖湾等。

购房群体特征

从购房者群体特征来看,很明显外销在迅速下滑。

莞深房价有较大差距,常平镇发挥铁路交通枢纽优势，在发掘深圳客户方面做文章,吸引不少深圳客来常平甚至东莞市置业。

销售现场客流特征

多数楼盘门可罗雀，世纪康城相对来说迎来不错的客流。

“五一”购房优惠特征

各大楼盘或多或少有额外折扣,跟东莞市区不一样的是,常平镇购房优惠带有一定的随意性,即视不同的户型,不同的朝向,不同的栋号等因素而折扣不一样,有多有少。

许多楼盘表示“看中房后购房折扣有得谈”。

购房优惠的不确定性一定说明常平楼市竞争异常激烈。