合富辉煌东莞楼市分析研究报告.doc

1、合富辉煌研究报告：“五一”黄金周东莞楼市分析第一部分：总体情况供应量2007年“五一”黄金周东莞房地产市场供应量偏少，整体市场比较平静；其中城区“五一”在售盘共21个，3个盘认筹或诚意登记，无新盘上市。城区21个在售盘中，7个旧盘推出新货，其它均为消化前期推售尾货；城区旧盘推出新货量共2678套，同比降幅33%，其中东城1221套，南城 1130套，万江327套，莞城区无新货推出；东城区和南城区仍是今年主要供应区域。镇区成为推货热点区域，供应货量充足；镇区大岭山“五一”黄金周2个旧盘陆续推出新货692套，其中类别墅30套；镇区常平镇无新盘上市，诚意登记楼盘3个，在售楼盘8个，其中除了金士柏山推

2、出新货约300套左右,其他的均以销售尾货为主；从“五一”预推盘可以看出，无论是城区还是镇区，下半年将会集中放量，大批货量扎堆上市，竞争也会越来越激烈。价格东莞房地产市场供应量不足，销售价格却不断攀升；城区的东城区楼价仍是整个东莞市的领头羊，中心区楼盘均价达7000元/以上，偏郊区楼盘均价4500元/左右；南城区的东莞大道片区楼盘均价达6500-7000元/ ，中心区楼盘均价5500-6500元/ ；城区莞城、万江区新货楼价也将冲破6000元/大关；随着镇区市政建设的加强，镇区的防地产价值将会逐步提升。目前，镇区的大岭山中心区楼盘均价4400元/ ，靠长安区域均价5700元/ ；常平镇楼盘均价都

3、在4000-5000元/ 左右，相比城区，价格存在较大的上升空间。产品市场供应户型多样化，主要供应户型仍以中大户型为主；城区的东城在售楼盘仍以120-150平方米的中大户型为主要供应量，后期推货将陆续增加小户型公寓，中心区内户型面积将会出现两极分化的现象；城区的南城东莞大道一带楼盘在售产品户型，均以130-200平方米的大户型，辅以少量复式和别墅单位；中心区户型主要以公寓和中小户型为主，下半年公寓产品将扎堆上市。城区的莞城“五一”可售货量缺乏，后期供货户型面积多样化，选择空间较大；万江区在售户型面积以110-130平方米为主，后期产品供应仍以中大户型为主；镇区的大岭山在售户型面积以110-13

4、0平方米为主，辅以少量类别墅产品，区域下半年推出产品面积仍以中大户型为主。镇区的常平镇在售户型面积以大户型为主流,以130-160平方米三房二厅和四房二厅。第二部分：区域分析东城区五一楼市不冷不热，趋于平淡。在售的8个楼盘中，仅花园城和新世纪星城为2007年新开盘的楼盘,其余为旧盘加推新货或者旧盘售货尾 。五一期间接受客户登记的新盘只有学府1号一个项目，真正上市时间预计在五月中下旬。其余的几个潜在新盘估计在下半年才会公开上市。五一之后大中户型与小户型供应套数可能达到1：1“五一”后，东城区小户型市场的新项目将陆续入市，市场增量显现，工程进度较快的项目如宜景康源、学府一号等会率先推出市场，打破小

5、户型市场缺少新面孔的“闷局”。小户型货量的增加，同时大中户型的不断补足，使得东城区楼市的大中型产品与小户型产品供应套数可能达到1：1。“70/90”新政对东城区楼市的影响2006年上半年,大户型当道,成为东城市场供应主力户型,如131150平方米面积区间所占市场份额为3.96%。随着房地产“70/90”新政的执行,2007年东莞市楼市供应结构正悄悄发生变化, 7180平方米面积区间成为第一季度供应最多的区间。“五一”期间，东城区市场未出现新的别墅产品。下半年东城区小户型货量增加东城区目前在售的只要是围绕黄旗山片区的大盘，主力户型以大中户型为主，如星河传说、庆丰花园、新世界花园；凯旋城在售的也是

6、140230平方米的大面积洋房，只有怡丰翠云轩和年初上市的花园城有部分小户型推出。预计在五一之后陆续上市的新盘中，学府一号、宜景康源和中信9号公寓都是以小户型（90平方米以下）为主，初步估计总货量会达到2000套。90/70政策在下半年的东城楼市会得到进一步的体现。中大户型货量不减新世纪星城是唯一 一个在五一期间上市的新楼盘，产品以大中户型为主；而天骄峰景则是五一之后会公开上市的大户型新盘。这两个新楼盘为东城的大中户型市场补足了货量。新世纪星城五一期间公开发售，户型从两房到复式的七房，面积区间更是从95到253平米，一期的总货量高达1664户，可以满足不同需求的客户。天骄峰景是光大地产的又一力

7、作，以120200平米的三房、四房等宽大、开阔户型为主，约300套。 加上原有的旧盘凯旋城、星河传说等在下半年预计也有一定量的中大户型单位面市，整个东城区的中大户型货量依然不减。南城区供应量有限,楼市氛围清淡今年“五一”楼市黄金周逐渐被淡化,南城区主要楼市特征为供应量极其有限,楼市氛围总体清淡,多数楼盘不计划在“五一”推出新品,大多进行诚意登记积累客源,如名门公寓,城市假日三期,城市风景,天诚康桥,景湖湾畔,国际公馆,森林湖等等。“国六条”下的楼市显得扑朔迷离,无论是购房者还是开发商变得小心谨慎,市场观望气氛渐浓。黄金周南城区供应楼盘有9个,为江南雅筑,景湖湾畔,景湖春晓,金升国际公寓,曼哈顿

8、时代,东骏豪苑,国际公馆,御花苑,金域中央。上述9个盘中,有4个楼盘已推货量的消化接近尾声,如景湖湾畔,国际公馆,曼哈顿时代,国际公馆。故今年“五一”南城区主要活跃楼盘仅5个,楼盘供应数量极其有限。商品房供应量初步统计, “五一”黄金周南城区实际供市场选择的商品房数量约1000套,与去年06年“五一”实际供应量1409套相比,供应量大大减少,缩水超过30%。产品类型“五一”南城区无别墅新推出,森林湖将于6月前后推出别墅产品;金升国际公寓和曼哈顿时代广场是两个在售公寓楼盘,其中曼哈顿时代广场已接近尾声。购房优惠“五一”期间,各大楼盘采用的购房优惠幅度不大,额外折扣一般为1至2个百分点,由此看出楼

9、盘对于“五一”并不寄于过多希望。客流量总体客流较少,热销楼盘景湖春晓和金域中央获得了不差的客流莞城区莞城区“五一”整体市场冷清,供货量缺乏整个区域近期无任何新盘上市，在售旧盘也无新货推出;区域以旧盘销售少量余货为主，成交量平淡；总体人气与去年“五一”相比大为逊色，个别盘以举办活动吸引部分客户聚集人气；莞城区“五一”在售盘2个，预推新盘4个，预推盘大多集中在下半年推出市场；下半年将大批货量扎堆上市，片区热点将在“十一”前后。供应情况分析莞城区由2006年开始至今，黄金周推货量都偏少，下半年推货量将大增，一改以往偏冷局面；区域楼盘“五一”主要以售少量尾货为主，进行推货咨询；由于工程进度的延误和预售

10、证未出的原故，推迟了新货入市时间，6月份将是一个推货小高潮；莞城区域楼盘售价在一步步紧追南城区，售价直逼6000元以上。万江区万江区整体市场平静，局部偏热；区域楼盘无新盘上市，以旧盘新推、余货销售为主；万江区“五一”只有一个旧盘推新货，其它均无新货上市；区域局部楼价升幅达22。2%,整体楼价有望继续升高;总体人气较平静，局部旧盘新推开盘活动吸引大量客户;局部旧盘推新货楼盘销售成绩理想下半年供货量充足。供应情况分析万江区由2006年“五一”无新货推出，以售尾货为主，2007年推出新货327套，与06年“十一”相比，降幅26%；区域楼盘“五一”除一个旧盘新推之外，均以售少量尾货和进行下期推货咨询活

11、动；万江区下半年将是一个推货高潮期，供货量将大量增加；万江区个别楼盘均价直逼5500元以上，区域楼价在不断升高作为“十一五”期间东莞主要的住宅片区，万江滨江城市带将以公建带动价值提升，最大化享受“江时代”的豪宅利益。大岭山镇整体销售市场火爆,货量供不应求；整个区域近期无任何新盘推出，以旧盘推新货为主；大岭山“五一”前后总体人气较旺，成交量理想；整个片区共2个在售旧盘，分别在“五一”前后分批推出新货；片区楼盘售价不断追涨，涨幅达25.7%，后期仍有上升空间；下半年新盘上市,旧盘加推新货,供应量充足。第三部分：区域楼市小结及预测07年东莞房地产市场发展趋势看好。近两年东莞本土品牌开发商与全国性品牌

12、企业纷纷进入镇区市场，直接促进了镇区房地产市场的发展与成熟，目前镇区房地产市场在产品设计、小区规划、自然环境等方面甚至还优于市区同类物业水平。东莞城区楼盘均价多在5500-7000元/之间，而镇区楼盘均价只有4500-5500元/，相对而言镇区物业更为超值。与此同时，镇区房地产市场置业需求也日渐增大，投资者也日渐看好镇区市场的升值前景。2007年以城区为中心的东莞半小时生活圈将逐步形成。在城区房价迅速攀升的现实状况下，东莞镇区物业已驶入价值升级快车道。特别是与深圳交界的长安、大岭山、黄江、樟木头等镇区的 “莞深同城生活”物业，在深圳置业者的热捧下，其投资价值与增值潜力将得到更快提升。常平镇小户

13、型畅销，大户型竞争激烈，“五一”市场暴冷和东莞市区一样,常平镇“五一”楼市异常冷清。今年“五一”常平主要活跃楼盘共11个,除了半岛豪庭外,其它盘均属于旧盘新推。价格特征多数楼盘洋房价格在4000-5000元/平方米之间,既有含装修销售也有按毛坏房销售。东田翠湖湾,东田丽园和碧湖花园是常平镇洋房价格最高的三个盘,均价均超过5000元/ 平方米。供应产品类型特征今年“五一”无公寓新供应，半岛豪庭是唯一新供应别墅楼盘，但数量有限，仅5套。“五一”楼市供应以洋房为主。供应户型特征常平镇楼市供应以大户型为主流,以130-160平方米三房二厅和四房二厅居多。各大楼盘剩余货量显示,小户型产品受到市场欢迎,二

14、房二厅以下户型基本销售完毕,如世纪康城，中央公园1号，海霞国际新都，雅高领寓等。小户型表现出强大的市场需求。相反,常平楼市大户型却滞销,如金凯水都,中央公园1号,东田翠湖湾等。购房群体特征从购房者群体特征来看,很明显外销在迅速下滑。莞深房价有较大差距,常平镇发挥铁路交通枢纽优势，在发掘深圳客户方面做文章,吸引不少深圳客来常平甚至东莞市置业。销售现场客流特征多数楼盘门可罗雀，世纪康城相对来说迎来不错的客流。“五一”购房优惠特征各大楼盘或多或少有额外折扣,跟东莞市区不一样的是,常平镇购房优惠带有一定的随意性,即视不同的户型,不同的朝向,不同的栋号等因素而折扣不一样,有多有少。许多楼盘表示“看中房后购房折扣有得谈”。购房优惠的不确定性一定说明常平楼市竞争异常激烈。