代理公司全程策划流程详解.doc
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全程策划工作流程图
市场调研阶段
区域市场分析
竞争分析
市场研究
态势分析报告
销售准备工作（用品筹备、费用预算）
规划设计依据
产品定位
开发策略
营销策略
资源整合策略
价格策略计划（敏感性分析、价格表）
市场推广计划（广告、公关、促销）
形象包装计划（形象设计、卖场包装）
品牌定位
文化内涵
概念开发
思路与方法
基本原则
总体目标
总体策划报告
销售实施（置业锦囊、销售培训），动态调整
营
销
代
理
阶
段
总体思路
总
体
策
划
阶
段
内部资源分析
外部环境分析
项目研究
内外部资源分析
核心能力分析
企业研究
策略设计
理念设计
整体营销策划
专题营销计划
代理公司全程策划工作详解
[初步接洽阶段]
1、项目资源条件整合及判断
负责部门：
策划部、代理部、研究部
报告名称：
《**项目策划大纲》
中心内容：
宏观资料：
市场整体、片区趋势、基本行情。
地段资料：
规划要点、坐标。
周边资料：
交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。
发展商资料：
背景、关系、资金、技术等的实力情况。
判断内容：
优势、难点、突破口、把握度。
2、多方案初步规划、设计或调整建议
负责部门：
策划部
报告名称：
《会议纪要汇总》
《**项目概念设计提示》
或《项目调整建议》
中心内容：
草图、立意、说明、交流记录
[前期策划阶段]
3、地块内在条件整合及价值分析
负责部门：
策划部、研究部
报告名称：
《**项目土地价值与分析报告》
中心内容：
适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较
4、资源综合及定位
负责部门：
策划部
报告名称：
《**项目综合定位报告》
中心内容：
上述各内容汇总，初步定位或创意
5、依据定位针对性的市场调查
负责部门：
策划部、研究部
报告名称：
《**项目市场调查报告》
中心内容：
客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据
6、经济可行性分析
负责部门：
研究部、策划部
报告名称：
《**项目经济可行性分析报告》
中心内容：
静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。
7、初步营销框架
负责部门：
策划部
报告名称：
《**项目初步营销报告》
中心内容：
推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系
8、规划、设计方案及跟踪
负责部门：
策划部
报告名称：
《**项目初步营销报告》
《**项目建筑概念设计》
《**项目环艺概念设计》
或《**项目设计修改意见》
《**项目设计要点》
中心内容：
草图，设计创意、任务书、设计交底、指导
[营销策划阶段]
9、营销整体规划
负责部门：
策划部、代理部
报告名称：
《**项目营销整体规划》
中心内容：
VI，推广的主题。
方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。
10、经济敏感分性
负责部门：
投资部
报告名称：
《**项目经济敏感性分析报告》
中心内容：
造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。
11、价格策略执行计划
负责部门：
投资部、代理部
报告名称：
《**项目价格策略报告》
中心内容：
依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。
12、物业准备工作计划
负责部门：
策划部
报告名称：
《**项目的物业模型》
中心内容：
配合营销推广而设立的新型物业管理概念和“标准”物业管理模式的融合。
13、销售准备工作计划
负责部门：
代理部、策划部
报告名称：
《**项目前期工作计划表》
中心内容：
文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算
14、项目包装执行计划
负责部门：
策划部
报告名称：
《**项目包装概念设计》
中心内容：
VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。
15、广告宣传炒作计划
负责部门：
策划部、代理部
报告名称：
《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》
中心内容：
户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。
16、销售活动规划及策划
负责部门：
策划部、代理部
报告名称：
《**项目公关活动计划报告》
《**项目**活动报告策划书》
中心内容：
开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。
17、装修套餐
负责部门：
策划部、代理部
报告名称：
《装修套餐服务计划报告》
中心内容：
售后装修和装修按揭服务。
[销售实施阶段]
18、销售培训
负责部门：
代理部、策划部、投资部
教材名称：
《销售基础知识》
《**项目销售相关内容》
中心内容：
建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。
19、执行修正
负责部门：
代理部、策划部
往来文件：
《**项目销售情况总结》
《**项目策划执行修正安案》
中心内容：
根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。
20、置业锦囊
负责部门：
策划部代理投资部
报告总称：
《置业锦囊》
中心内容：
根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。
21、消费者投资的可行性报告。
客户购买行为
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