淮安简报(2010.10.22).ppt

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111/3/20221淮安淮安房地产市场调研房地产市场调研20102010年年1010月月2一、淮安简介淮安市淮安市u淮安位于江淮平原东部，地处以上海为龙头的长江三角洲地区，是长三角城市群22城市之一。

淮安市属中国东部沿海经济带，市区东距黄海海岸线仅100多公里；市境北接连云港，东北接盐城市,东南接扬州市,南连滁州市,西北连宿迁市。

u户籍人口：

534.16万（2009年）；城市面积：

10072平方公里；市区建成区的面积110平方公里，成为仅次于徐州的苏北第二大城市。

u行政区划：

l五区：

清河区、清浦区、楚州区、淮阴区、淮安经济技术开发区；l四县：

金湖县、盱眙县、涟水县、洪泽县；3二、经济状况近几年，淮安市GDP总量保持持续快速增长，2009年达到1121.75亿元；GDP增长率保持14%左右增长速度，但近两年增长率有所放缓；总体而言，经济基本面较好。

近几年，淮安市城镇居民人均可支配收入保持持续增长态势，2009年为15646元；06-08年增长率达到15%左右，但09年增长率为11.7%。

4近几年，淮安市固定资产投资（500万元以上项目）保持持续快速增长，2009年达到745.58亿元；固投增长率连续保持快速增长，达到30%左右。

近几年，淮安市房地产开发投资保持较快增长态势，2009年达到182.15亿元，在全省位居前列；06-07年增长率达到50%以上，08-09有所回落，增长率为30%以上，仍保持较快增长速度。

5三、房地产市场概况20102010年年2-72-7月淮安市商品住宅成交情况月淮安市商品住宅成交情况u从成交量看，8、9两月成交量上涨明显；u从成交价格看，受调控影响，5月份价格降至谷底，但6、7月份逐渐回升，至9月份达到全年新高。

月份面积（）套数（套）均价（元/）2月247204.822873075.293月395733.935023375.534月408150.736943449.915月289904.327453010.376月277878.826103371.447月240356.622523444.258月405775.336993492.169月492531.845893502.926房地产板块概况房地产板块概况房地产板块概况房地产板块概况淮阴区是以淮阴区政府为中心，向四面辐射，该板块淮阴区是以淮阴区政府为中心，向四面辐射，该板块是目前是淮安老县区是目前是淮安老县区，大型社区不多，但居住氛围，大型社区不多，但居住氛围较浓。

主要以多层和小高层为主，价格为较浓。

主要以多层和小高层为主，价格为3300-35003300-3500元元/平米。

平米。

清河区（中心城区）清河区（中心城区）小高小高层、高层为主，价格范围为层、高层为主，价格范围为4700-63004700-6300元元/平米平米经济技术开发区经济技术开发区缺乏配套缺乏配套主主要以多层和小高层为主，主力要以多层和小高层为主，主力价格区间为价格区间为3000-39003000-3900元元/平米平米清浦区为老城区，同时又是发清浦区为老城区，同时又是发展中的新城，配套逐渐完善，展中的新城，配套逐渐完善，主要以多层和小高层为主，价主要以多层和小高层为主，价格为格为3800-39003800-3900元元/平米平米7土地市场项目2007年2008年2009年2010年至今成交面积（万）168.7106.1351.2307.3亩地价（万/亩）93.881.7105.0139.1楼板价（元/）693.4928.0895.6u从成交面积看，07年-10年，前两年成交面积相对较小；而09年、10年成交面积较大，这两年成交面积总和约是前两年总和的2.4倍；u从成交亩地价看，总体来看，保持增长态势，仅2008年成交地价较低；u从楼板价看，07年-09年总体保持增长，09年比07年增长33.8%；10年楼板价有所回落，较09年回落3.5个百分点。

备注：

部分地块成交信息中未显示容积率，故计算楼板价时参照显示容积率地块其建筑面积计算。

8四、城市规划中心中心城区城区根据淮安市城市总体规划（20082030）：

l总体发展方向：

三淮一体和市中心“东扩南移”；l人口规模及城市化水平：

近期到2015年市域总人口为565万人，城市化水平为539五、出让地块情况

（一）地块区位图

（一）地块区位图

（一）地块区位图

（一）地块区位图淮海西路南侧地块，占地淮海西路南侧地块，占地6.3万，楼板价万，楼板价1099火车站南侧火车站南侧A地块，占地地块，占地5.8万，楼板价万，楼板价591火车站南侧火车站南侧D地块地块,占地占地13.5万，楼板价万，楼板价581翔宇大道东侧地块，占地翔宇大道东侧地块，占地2.9万，楼板价万，楼板价1344航运路东侧地块，占地航运路东侧地块，占地5万，楼板价万，楼板价1251海口路南侧地块，占海口路南侧地块，占地地7.3万，楼板价万，楼板价983汕头路南侧地块，占汕头路南侧地块，占地地3.9万，楼板价万，楼板价994合肥路西侧地块，占地合肥路西侧地块，占地3.9万，楼板价万，楼板价104110

（二）出让地块明细

（二）出让地块明细

（二）出让地块明细

（二）出让地块明细地块名称地块名称/地块编号地块编号土地位置土地位置出让面积出让面积（MM22）亩亩土地土地用途用途容积率容积率建筑面建筑面积积（MM22）建筑建筑密度密度（%）绿地率绿地率（%）挂牌起挂牌起始价始价（万元）（万元）竞买保竞买保证金证金（万元）（万元）亩地价亩地价（万元）（万元）楼板楼板价价（元）（元）航运路东侧地块（2010G142P16）航运路东侧50294.475.44商业、金融业、住宅2.0100588.830351258062901671251海口路南侧地块（2010G148K43）海口路南侧、韩泰路东侧73211.1109.82商业、住宅3.5256238.8550252520012600229983汕头路南侧地块（2010G149K44）汕头路南侧、韩泰南路西侧39366.959.05商业、住宅2.390543.87303090004500152994淮海西路南侧地块（2010G154K49）淮海西路南侧、地质路东侧6278794.18商业、住宅2.012557425301380069001471099合肥路西侧地块（2010G155K50）合肥路西侧、青岛路北侧39742.959.61商业、住宅2.287434.382830910045501531041翔宇大道东侧地块（2010G162K57）小康城西侧、翔宇大道东侧29269.543.9商业、住宅3.087808.520351180059002691344火车站南侧A地块（2010G164Y08）珠江路南侧、银川路西侧58620.987.93商业、办公2.8164138.52453097004850110591火车站南侧D地块（2010G165Y09）香江路南侧、淮河路北侧135250.3202.88住宅兼容商服3.5473376.052530275001375013658111六、地块及周边情况简况六、地块及周边情况简况1、火车站地块、火车站地块A地块：

商业、办公占地面积：

58620.9容积率：

2.8建筑面积：

164138.5起拍价：

9700万楼板价：

591元D地块：

商业、住宅占地面积：

135250.3容积率：

3.5建筑面积：

473376起拍价：

27500万楼板价：

581元台州台州商城商城居然之家居然之家汽车城汽车城义乌义乌小商小商品城品城国际钢国际钢贸城贸城奥体星城奥体星城长江东路北侧地块商住楼板价：

714元蓝庭印象，高层4400左岸王府，多层520012序号地块编号土地位置出让面积亩容积率建筑面积土地性质成交总价（万元）亩地价（万元）楼板价（元/）受让单位成交时间12010G133Y07长江东路北侧地块3483752.263104511商住7460143714淮安万邦香料工业有限公司2010-9-26周边成交地块周边在售项目项目名称建筑面积（万）在售产品类型面积区间销售价格（元/）备注居然之家12商铺（4层）25-70（主力30-50）1层1.2万、2层9000元、3层7000元、4层不售返租20年，前三年回报24%一次性返还，四、五两年每年8%，六-八年每年9%，九、十两年每年10%，后十年随行就市。

蓝庭印象15花园洋房、高层100-1405400（花园洋房）4400（高层）/左岸王府17多层（5层）78-1405200/地块简析火车站周边被规划为大市场集群，目前有台州商城、国际钢贸城、汽车城，在售的有居然之家，但因为位置较偏，而且火车停靠班次少，人气不足，片区周边无在售住宅项目。

此外，淮安城市规划为向东、向南发展，该片区并不在城市发展方向上，但地价便宜，可作为储备地块考虑。

13地块现状A地块地块D地块地块142、淮海西路南侧地块、淮海西路南侧地块占地面积：

62787容积率：

2.0建筑面积：

125574起拍价：

13800万楼板价：

1099元淮海西路南侧地块商金住楼板价：

1427元华能小区西北角地块商金住楼板价：

1842元西安路东侧地块商金住楼板价：

810元鸿基雅园，多层4500金鼎御庭，多层490015序号地块编号土地位置出让面积亩容积率建筑面积土地性质成交总价（万元）亩地价（万元）楼板价（元/）受让单位成交时间12010G122H43淮海西路南侧地块2707540.613.7100177.5商金住143003521427江苏和润置业有限公司2010.8.3122010G121H42华能小区西北角地块9501.714.255.249408.8商金住91006391842自然人2010.9.2632010G124H45西安路东侧地块37413.856.122.593534.5商金住7580135810上海鹏源投资发展有限公司2010.8.31周边成交地块周边在售项目项目名称建筑面积（万）在售产品类型面积区间销售价格（元/）备注鸿基雅园15多层84-117450010月20日开盘，共推180套，当天售85%金鼎御庭10多层100-1304900尾房地块简析该地块交通便利，所处区位较好，周边配套成熟，是本批调研地块中条件较好的一宗。

163、航运路东侧地块、航运路东侧地块航运路东侧地块：

商业、金融、住宅占地面积：

50294.4建筑面积：

100589起拍价：

12580万楼板价：

1251元欧洲城售价4500元服装厂地块商业、金融、办公、住宅、文娱楼板价：

1119元17周边成交地块序号地块编号土地位置出让面积亩容积率建筑面积土地性质成交总价（万元）亩地价（万元）楼板价（元/）受让单位成交时间12010G113P13服装厂地块32080.648.124128322.4商金办住娱143602981119江苏众房置业有限公司2010.7周边在售项目项目名称建筑面积（万）在售产品类型面积区间销售价格（元/）欧洲城26多层80-1354500地块简析地块北部沿河，但没有进出道路，南部紧靠欧洲城，要进入地块必须穿过欧洲城小区。

整个地块无向街道路，而且在欧洲城沙盘上可看出地块已被规划为该楼盘的一部分，推测该地块为定向地块。

184、翔宇大道东侧地块、翔宇大道东侧地块翔宇大道东侧地块：

商业、住宅占地面积：

29269.5建筑面积：

87809起拍价：

11800万楼板价：

1344元亿力未来城售价5500元崇华路小学地块商业、金融、办公、住宅楼板价：

1038元19周边成交地块序号地块编号土地位置出让面积亩容积率建筑面积土地性质成交总价（万元）亩地价（万元）楼板价（元/）受让单位成交时间62010G120H41崇华小学地块41086.661.634.5184889.7商金办住192003121038蓝威有限公司2010.8周边在售项目项目名称建筑面积（万）在售产品类型面积区间销售价格（元/）亿力未来城86高层90-1405500地块简析地块所处区位较好，交