第一部份楼宇按揭.docx

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第一部份楼宇按揭

第一部份：

楼宇按揭

1、什么是楼宇按揭贷款？

答：

楼宇按揭贷款业务，是银行开展的一项针对一、二手楼交易的贷款业务。

购房人以所交易的房产作抵押，向银行申请贷款，用来支付部份购房款，再分期向银行归还本金和利息。

贷款金额最高不超过所购买的房产评估净值（或购房总价）的八成。

2、申请办理楼宇按揭贷款应具有的条件？

答：

1、年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人；

2、具有稳固的职业和收入、信用良好，有偿还能力；

3、银行规定的其它条件。

3、申请办理按揭贷款所需提供的资料？

   答：

按揭贷款分为一手楼及二手楼按揭贷款两种，所需提交资料如下：

 按揭贷款一手楼

         买方：

身份证、收入证明、付清首期款证明

         卖方：

无

         二手楼

         买方：

身份证、收入证明、存折复印件、购房首期款证明、评估报告

       （银行规定的其它条件）

        卖方：

身份证、存折复印件、房产证原件

4、按揭贷款额度、期限及利率？

 答：

贷款额度

             一手楼：

最高不超过购房总价的8成

             二手楼：

贷款额度最高不超过所购衡宇评估净值的80%；

贷款期限

              一手楼：

最长不超过30年

              二手楼：

最长不超过20年；

贷款利率

             依照中国人民银行规定的利率执行，即1-5年‰（月），%（年）；6-30年‰（月），%（年）。

5、办理楼宇按揭贷款程序？

答：

办理一手楼按揭贷款程序如下：

        办理二手楼按揭贷款程序如下：

①客户交纳订、定金                        ①生意两边签定房产转让协议

②客户与开发商签购房确认书                ②提交申请贷款资料

③客户肯定按揭银行                        ③专业评估公司评估

④客户交纳首期款                          ④银行审批

⑤客户签署生意合同                        ⑤签定贷款合同及相关法律文件

⑥客户填写贷款资料、签署贷款合同          ⑥办理过户手续

⑦将申请贷款客户资料交银行审批              ⑦办理抵押记录手续

⑧到国土局办理备案和抵押记录                ⑧银行发放贷款

⑨银行放款                                  ⑨按照贷款合同约定按期还款

⑩业主按期供款                            ⑩贷款结清，注销抵押记录

6、按揭贷款的还款方式及其区别？

答：

楼宇按揭贷款现有等额本息还款法和递减还款法两种。

等额本息还款——每一个月以相等的金额偿还借款本息，每一个月供款固定，可准确掌握您的收支预算。

递减法还款——就是每一个月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清，供款初期金额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。

★等额还款法月供的计算方式可简化为：

贷款金额×还款系数=月供款额

★递减法的月供计算方式：

首月：

（贷款本金÷贷款期限）+（贷款本金×月利率）=月供款额

  次月：

（贷款本金÷贷款期限）+[（贷款本金-已还本金）×月利率]=月供款额

第三个月：

（贷款本金÷贷款期限）+[（贷款本金-已还本金）×月利率]=月供款额

递减还款法以后每一个月供款额可按此公式以此类推.

7、为何采用等额本息还款法还会有每一个月还款金额多少不等的情形？

答：

因为有些银行的扣款单位是以日为标准，而有些则是以月为标准。

若是采用等额还款法而又是以月为扣款单位的话，那么每一个月月供额都是一样的；若是以日为扣款单位的话，则以实际还款日与上期还款日之间相差的天数来计算。

8、未成年人可否办理楼宇按揭贷款？

答：

未成年人购买的房产能够办理按揭手续，但其监护人必需作为借款主体之一，且需

同时提供监护人公证书。

9、同一客户购买多套房产，办理按揭手续有否限制？

答：

按照人行规定，购买第二套房产的按揭成数最高不得超过7成，而且利率按同期同档次商业贷款利率执行。

10、港澳台等人士可否办理按揭?

需提交哪些资料?

    答：

港澳台人士能够在大陆地域申请按揭贷款，需提供的资料如下：

身份证、（护照、还乡证、台胞证）、税单、付清首期款证明（签署的生意合同及贷款合同都需公证）

11、开始供款后我可否提前还贷？

有否最低金额限制？

有无罚息或违约金？

提前还款是不是需要提前通知银行方面？

答：

在正式供款后，对您提前还款的金额无任何限制，但提前还款时必需提交书面提前还款申请。

如有需要提前还款，您能够自由选择提前部份还款、提前还清贷款，银行不收取任何的费用或罚金（银行有另行规定的除外）。

12、正式供款后我还可否修改还款方式、年限？

答：

正式供款后能够书面形式提交修改还款方式和年限的申请，银行在系统中更改还款方式和年限后，您的供款金额将在下一会计月度按新的供款方式及金额做出适当的调整。

13、按现行利率办按揭，如未来利率有起落，是不是同步转变月供？

答：

在供楼期间，以中国人民银行发布的按揭贷款利率为准一年必然，利率如有转变，从次年的一月一日开始调整，但月供款从次月二十日开始变更。

例如：

若2005年1月2日人民银行帐号调整利率，则2005年全年仍对已贷款业主执行现行利率，直至从2006年1月1日起开始执行新利率，而月供金额则从2006年2月开始调整。

14、按揭贷款扣款每一个月的扣款期如何肯定？

什么情形被视为违约？

违约是不是计付罚息，如何计算？

     答：

按揭贷款每一个月的扣款时刻在您的《借款合同》上已经注明，例如：

您的贷款起始时刻是7

月1日，那么从8月20日起每一个月的20日为您的贷款扣款时刻（大多数银行采取此种扣款方式，固然有不

同的扣款方式，这主要取决于不同银行的具体规定），若是有一个月您的存款余额不足，没有正常扣

款，则被视为违约，从应扣款日的第二天起计算罚息，罚息率视不同银行的不同收取标准。

15、贷款超期怎么办？

答：

若是在合同期内不能按期支付本息的，银行方将以合同利率为准按日计收复利；如业主贷款期限满不能偿还贷款本息的，或持续六个月、累计九个月未还本息的，银行有权依法处置其所购房产。

（时刻限制方面各银行有不同程度的不同）

16、客户可否自主选择按揭银行？

答：

一手楼按揭中，一般是开发商指定若干按揭银行，客户能够从中任选其一办理按揭

贷款。

        二手楼按揭中，客户可按照自己的喜好、方便、满意程度随意选择有楼宇按揭业务的中资或外资银行办理按揭贷款。

17、办理二手楼生意过户需提供哪些资料？

答：

生意两边身份证复印件各一份（验原件）

《房地产转移记录申请表》

        正式的房地产生意合同

房地产证原件

   如有客户委托办理的，需提供经公证的授权委托公证书原件1份及委托代理人身

证复印件（验原件）。

18、办理过户应缴税费：

（一、二手楼交易均适用）

分项

种类

费 率

收费单位

支付人

备注

买方

卖方

印花税

合同价×%

税务局

√

√

双方各%

房产转移登记费

个人50元

企业80元

国土局

√

契税

合同价×%或3%

税务局

√

普通商品房权属转移契税%;别墅度假村等高档住宅契税3%

房地产

证贴花

5元

税务局

√

印花税票

抵押

登记费

抵押登记价值׉（最低100元）

国土局

√

19、如何办理二手楼交易资金监管？

需提供哪些资料？

操作步骤：

一、两边达到意向后，签署生意合同；

二、生意两边亲自到场签署资金监管协议

   须提交：

1、房产证（验原件、提供复印件）

           2、两边身份证（验原件、提供复印件）

           3、国土局统一印制的现售生意合同（验原件、提供复印件）

           4、卖方提供建行存折或公司帐号

           5、委托代理申请记录的，须提交公证过的授权委托书（原件）、代理人（被委托人）的身份证复印件（验原件）

三、买方将房款存指定银行帐户

   户 名：

深圳市土地房产交易中心

   开户行：

建设银行振华支行

   帐 号：

0320

四、确认到帐后向买方开具收据

五、生意两边到产权记录窗口办理产权过户申请

须核验：

资金保障协议（原件）

      须提交：

1、资金保障楼款收据（验原件提供复印件）

              2、办理产权过户申请所须的资料

  六、交纳税费

  七、1、买方领取《房地产证》

      2、卖方领取监管房款 

20、若是没有能力支付月供给该怎么办？

答：

最好的办法，仍是及早找到买家出手，也可交给中介代为出手，如此的损失要小得多。

要做的只

是坚持由此刻开始到出手这一段时刻的按揭月供。

若是由银行按业主无力继续月供，强制拍卖房产的

方式（或由进展商回购后拍卖）来处置，扣除各类费用，极可能最后会使业主损失庞大，仍是尽可能不

要考虑那个方案。

21、贷款时刻越长越好吗？

答：

很多人盲目地以为月供越少越好，其实，期限长的贷款，偿还时所支付的利息往往较高，且购房

者—旦无力偿付贷款，则开发商或贷款银行有可能收回衡宇。

固然，若是贷款期限太短，贷款者经受

压力会较大，所以贷款期限要按照自己还款能力而定。

贷款的最佳表现不是贷款时刻越长越好，而是

要求你在申请抵押贷款时，能够追求一种在自己欠债能力内，有最高的抵押额度（房价的70％），

最少的首期付款，最合理的贷款期限（10年左右）等的最佳组合，其宗旨就是减少利率的支出。

22、按揭供楼期间，房产证谁来保留？

答：

购房业主用银行按揭贷款购买的商品房，房产证出来后，房地产产权证原件是由贷款银行保留，

直至所有楼款供完，业主才能取回房产证，如在此期间客户（业主）确有需要，可向贷款按揭银行申请，

银行可提供房产证的复印件。

23、办理按揭贷款的几点建议。

一、申请贷款额度要量力而行                             

二、要选定最适合自己的还款方式            

三、向银行提供资料要真实

四、提供本人住址要准确、及时                  

五、贷款后出租住房不忘告知银行              

六、每一个月要按时还款避免罚息         

七、不要遗失借款合同和借据

24、提前归还部份贷款后如何选择还款方式？

答：

借款人需提前归还部份贷款，银行一般提供两种方式供借款人选择，即缩短还款期限和减少月还款额。

如何选择才对借款人更有利呢？

缩短还款期限更节省利息，因为一样的借款金额，无论是等额本息还款法

仍是等额本金还款法，借款期限越长，利息的总额也就越高，因此借款人若是仅仅考虑节省利息，应被选

择缩短还款期限。

但选择缩短还款期限，就意味着每一个月还款金额维持原来的水平，借款人的近期负担并没

有减少，而有的借款人在买房贷款肯定月还款金额时往往没有对此后的支出考虑全面，采取了满打满算的

策略，一旦遇抵家庭人口增加、子女入学、收入下降等经济问题，安排还款和生活支出就会碰着困难，如

果是如此，专家建议不妨选择减少每一个月还款额，让自己能够更轻松地安排此刻的生活。

25、如提前把银行的供款付清，其利息如何算？

答：

想提前还清贷款，结束按揭合同，到银行提出申请，付清剩余本金和当月利息即可。

如按揭时已支付

保险费，可相应退还。

部份银行可能采取罚息一个月或两个月的做法。

付清款项后，银行会到国土局替您

代办注销抵押记录的手续，国土局盖注销记录章，您就可以够拿到房产证了。

办理此项业务，银行方一般不

收取手续费。

26、提前还贷是不是划算？

答：

提前还贷的确能够省下一部份利息，而且，若是所签定的贷款合同年限越长，提前还贷就越划算。

尤

其在现时利息不高的情形下，利息负担较小，若闲余资金有更好投资项目的话，应先投资。

若您手头的钱

没有作其他用途的打算，不妨提前还贷。

27、提前还款，按揭保险如何退保？

答：

必需还清银行贷款,注销抵押记录后向银行领回保单正本,凭保单正本向原保险公司申请退回扣除原贷

款年限剩余的保险费,详情可咨询原投保保险公司服务电话。

28、借款合同的大体内容有哪些？

答：

一份完善的《购房借款合同）通常有以下几部份组成：

1．总则：

概述签约三方（抵押人。

抵押权人与售房单位）的大体责任；

2．贷款：

明确规定了贷款币种、金额、期限与利率；

3．还款：

对供款方式、还款方式和提前还款等问题作了具体规定；

4．房产抵押与保险：

详细说明了购房抵押记录手续的办理程序和对所购房产进行保  

险的有关事项；

5．违约处分：

对抵押人的违约情形和抵押物（房产）的处分方式作了详细规定；

6、抵押人之责任：

详述了在按揭办理和供款进程中，购房者应履行的大体责任；

7、担保：

详述了在按揭办理和供款进程中，开发商应履行的大体责任；

8、其他：

对按揭费用的处置和合同公证等事项作了进一步的规定。

29、房地产抵押的合同应当具有哪些条款？

答：

以房地产设定抵押，抵押人和抵押权人应当签定的抵押合同。

按照我国有关的法律规定，房地产

抵押合同应当具有下列条款：

（1）抵押当事人的自然情形；

（2）抵押物的座落、类型、结构、面积、

价值、衡宇所有权属、土地利用权属及权证编号；（3）被担保的主债权的种类、数额；（4）债务人

履行债务的期限；（5）抵押担保的范围；（6）抵押物的占管人、占管方式和责任，意外毁损和灭失

的风险责任；（7）抵押权人处分抵押房地产的方式；（8）争议的解决方式；（9）抵押当事人约定的

其他事项。

30、按揭物业是不是能够出租？

答：

一般来讲，按揭物业要出租的话，第一要征得银行的同意才能出租的。

第二部份：

二手楼转按揭部份

31、什么是二手楼转按揭贷款？

答：

二手房转按是指二手房购房人以所购二手房作抵押，向银行申请贷款，用于支付售

房人向原借款银行还清借款，购房人再分期向银行还本付息的一种信贷方式。

32、申请办理二手楼转按揭贷款应具有的条件？

答：

售房人正抵押在银行的《房地产证》在解除原借款银行抵押手续后能够上市流通；

所购房产不在拆迁公告的范转内；

售房人还贷信用良好，且放贷银行同意售房人提前还清贷款；

借款人年满18周岁，具有完全民事行为能力；

借款人具有偿还贷款本息的能力；

借款人已与售房人签定真实有效的《房地产生意合同》；

借款人同意将所购房产作贷款的抵押物；

银行规定的其它条件。

33、申请二手楼转按揭贷款应注意哪些事项？

答：

由于卖方通过按揭贷款所购买的商品房已进行了抵押，所以发生第二次转让时必然要征得抵押权人——原借款银行的同意。

在第二次交易意向达到后，银行向买方发放贷款与衡宇产权过户之间存在时刻差，现在存在着交易风险。

所以生意两边在签署合同时，应注意签署规避风险的条款或附件。

34、申请办理二手楼转按揭应提交的资料有哪些？

答：

买方：

身份证明、收入证明、购房首期款证明、月供款存折、评估报告

        卖方：

身份证明、房产证复印件、查档清单、原借款合同及还款清单、原按揭银行的供款存折、房产共有人同意出让的声明书

35、办理二手楼转按揭的操作流程？

答：

1、生意两边签定房产转让协议

2、产权状况查档

3、生意两边签定房产转让合约

4、专业评估公司评估

5、提交申请贷款资料

6、业主全权委托经纪方

7、到原贷款银行还清房款

8、原贷款银行出具还清房款证明

9、原银行注销抵押记录

10、取房产证并办理过户手续

11、领取新房产证并办抵押登记

12、抵押记录出件，房产证交银行

13、按照贷款合同约定按期还款

14、贷款结清，注销抵押记录

36、办理转按揭期间利息由谁支付?

答：

常规的做法是由原业主来支付，因为转按揭本来就是原来业主的提前还款,是一种违约行为,银行保留了追讨违约责任的权利,但是在转按期间,原贷款合同的效力还没有终止,所以转按期间的月供还是要由原业主支付。

（买卖双方另人约定的除外）

第三部份：

房产抵押贷款部份

37、什么是房产抵押贷款？

答：

抵押按揭贷款是指借款人以自有或第三者的物业（包括住宅、写字楼、商铺、厂房等）作抵押，用于个人综合消费并以按揭形式还款的贷款品种。

38、申请办理房产抵押贷款的条件？

答：

1、年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人；

2、具有稳固的职业和收入、信用良好，有偿还能力；

3、银行规定的其它条件。

39、申请办理房产抵押贷款所需提交的资料？

答：

所需提交的资料有：

身份证明、户口本、婚姻证明、收入证明、抵押房产的房地产证及评估报告、贷款用途证明、银行规定的其它资料。

40、房产抵押贷款所规定的用途有哪些？

答：

用途包括：

购商品性房产（包括住宅、商铺、写字楼等）、购车、家居装修、出国留学、购买生产所需原材料、用于经营的周转资金。

41、房产抵押贷款的贷款成数、年限及利率？

答：

贷款金额按照所选择的贷款用途的不同肯定，但最高不超过抵押房产评估净值的60%；年限最长期限不超过20年；贷款利率按人民银行有关个人消费贷款的规定执行。

42、房产抵押贷款的还款方式？

答：

对于2年期以下的贷款，可按月付息，一次或两次还本；

        对于2年期以上的贷款，可选择等额本息还款法或等额本金（递减）还款法。

43、办理房产抵押贷款所需交纳的费用？

答：

物业评估费、抵押记录费、律师费（个别银行收取）、保险费（境外人士还需公证费）。

44、申请房产抵押贷款程序？

答：

1、递交资料、提出申请

2、银行调查、审批

3、签定贷款合同样法律文件

4、办理抵押记录及购买保险

5、贷款发放

6、借款人按合同约定按期还款

7、结清贷款，注销抵押记录

45、办理房产抵押记录所需的文件有哪些？

从递件到领证需要多长时刻？

答：

办理抵押记录手续所需预备资料：

银行开具的法人代表证明书、法人授权委托书、法人及受委托人身份证复印件、营业执照复印件、金融许可证复印件、抵押贷款合同、房产抵押记录申请表、房产证、业主身份证复印件。

从递件到取件需15个自然日。

46、共有房地产如何设定抵押？

答：

共有房地产，每一个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意。

按份共有的房地产设定抵押时，以抵押人本人所有的份额为限；以一路共有的房地产设定抵押时，全数房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。

47、注销房地产抵押记录应提交什么资料？

答：

房产权利人身份证明

原贷款银行出具的抵押注销函

        贷款银行营业执照复印件

金融许可证复印件

法定代表人身份证明复印件

银行开具受权书原件及法定代表人证明书原件

受托人身份证明

房地产证