广西2016年上半年房地产估价师《理论与方法》:估价业务接洽与受理考试题.doc
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广西2016年上半年房地产估价师《理论与方法》:
估价业务接洽与受理考试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、__是指城市政府通过设立的专责机构,统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。
A.土地一级开发
B.土地收购储备
C.城市规划
D.房屋管制
2、判断某一建筑是否属于违章建筑,必须由房屋所在地__部门出具证明。
A.城市房地产行政主管部门
B.城市房屋拆迁管理部门
C.城市规划行政主管部门
D.城市建设行政主管部门
3、现代营销战略的核心可以称为STP营销,下面不属于STP营销的是__。
A.市场分析
B.选择目标市场
C.细分市场
D.产品定位
4、__是指投资者将资金投入房地产后,失去了其他投资机会,同时也失去了相应可能收益时,给投资者带来的风险。
A.比较风险
B.时间风险
C.持有期风险
D.资本价值风险
5、下列房地产市场调控政策中,属于财政政策的是__。
A.提高贷款利率
B.提高购房最低首付款比例
C.提高法定存款准备金率
D.提高房地产交易环节税收
6、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地,总价为1500万元。
根据四三二一法则,与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A.1200
B.1150
C.1100
D.1050
7、房地产开发投资通常属于。
A:
长期投资
B:
中长期投资
C:
中短期投资
D:
置业投资
E:
借款合同
8、进度计划管理通常采用横道图和。
A:
资金流动计划图
B:
网络图
C:
直方图
D:
控制图
E:
借款合同
9、某套商品住宅现房的建筑面积为100㎡,类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套,年折现率为6%,类似商品住宅期房的市场价值为5000元/㎡,尚需10个月才能入住,风险补偿为现房市场价值的5%。
该套商品住宅现房的市场价值为元/㎡。
A:
4653
B:
5347
C:
5352
D:
5366
E:
工业用地的监测点评估价格
10、提议召开业主大会临时会议的业主达到以上,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。
A:
10%
B:
15%
C:
20%
D:
25%
E:
执行层的组织协调
11、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用__为好。
A.重建成本
B.重置成本
C.完全成本
D.重新购建价格
12、下列有关丘的表述中,不正确的是__。
A.一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B.房地产权属档案中,房地产卡片一般按丘的顺序填制
C.组合丘一定大于独立丘
D.房屋权属证书中应注明丘号
13、下列关于价值类型的表述中,错误的是。
A:
在用价值为市场价值
B:
投资价值属于非市场价值
C:
市场价值的前提之一是继续使用
D:
同一估价对象可能有不同类型的价值
E:
工业用地的监测点评估价格
14、实行包干制的物业服务费,其构成不包括。
(2009年试题)
A:
物业服务成本
B:
法定税费
C:
物业服务企业的酬金
D:
物业服务企业的利润
E:
执行层的组织协调
15、下列关于控制性详细规划的主要任务,表述错误的是。
A:
指导修建性详细规划的编制
B:
指导城市分区规划的编制
C:
强化城市规划的控制功能
D:
详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求
E:
执行层的组织协调
16、按照《城市房地产管理法》规定采取协议方式出让的土地使用权出让金__。
A.由出让方、受让方平等协商确定
B.由专业人士评估确定
C.由政府决定
D.不得低于按国家规定所确定的最低价
17、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和__。
A.区位
B.面积
C.价值
D.经营人
18、运货单属于。
A:
商品证券
B:
货币证券
C:
资本证券
D:
实物证券
E:
执行层的组织协调
19、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。
价格为1000元/㎡,容积率为3。
后经批准容积率扩大至3.6,此时开发商应补交地价为元/㎡。
A:
100
B:
200
C:
300
D:
600
E:
工业用地的监测点评估价格
20、证券可分为__。
A.商品证券、货币证券、投资证券
B.商品证券、货币证券、资本证券
C.政府证券、金融证券、公司证券
D.商品证券、政府证券、金融证券
21、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期).【2003年考题】
A:
建筑物重置价
B:
建筑物现值
C:
土地价格
D:
房地产价格
E:
工业用地的监测点评估价格
22、按照四象限模型,确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的__。
A.存量规模
B.租金水平
C.开发成本
D.资本化率
23、某人年初以3000万元购买一间商铺,年末将该商铺售出,收回资金3800万元,当年通货膨胀率5%,该商铺实际增值额为万元。
A:
610.00
B:
619.05
C:
650.00
D:
761.90
E:
工业用地的监测点评估价格
24、在拆除有产权纠纷的房屋之前,拆迁管理部门应当组织拆迁人__,并将有关材料向公证机关办理证据保全。
A.选择拆迁安置的地点
B.拆迁安置
C.对被拆除房屋进行评估,做好勘察记录
D.确定房屋重置价的标准
25、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格,选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末,该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%,2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为()元/m2。
A.2648
B.2688
C.2708
D.2734
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、抑制通货紧缩的对策中,实施积极的货币政策就是。
A:
较大幅度地减少货币供应量,尤其是减少中央银行基础货币的投放
B:
较大幅度地增加货币供应量,尤其是扩大中央银行基础货币的投放
C:
下调法定存款准备金率和完善准备金制度
D:
上调法定存款准备金率和完善准备金制度
E:
下调利率与加快利率市场化相结合
2、某物业10年租金收入的终值为20万元,年租金增长率为6%,租金在每年末支付,若年利率为6%,则第5年年来的租金是__元。
A.14945.16
B.15841.87
C.26764.51
D.28370.38
3、下列各房地产权利中,属于用益物权的有。
A:
抵押权
B:
租赁权
C:
地役权
D:
土地承包经营权
E:
宅基地使用权
4、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。
该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100m2,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。
A.2593
B.2619
C.2727
D.2862
5、根据《房产测量规范》,下列项目中计算一半建筑面积的是。
A:
无顶盖的室外楼梯
B:
无柱的雨篷
C:
无顶盖的阳台
D:
房屋之间无上盖的架空通廊
E:
执行层的组织协调
6、下列房地产定价方法中,不属于竞争导向定价的有。
A:
随行就市定价法
B:
价值定价法
C:
领导定价法
D:
挑战定价法
E:
认知价值定价法
7、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡,规划容积率为3,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的总固定成本为8000万元,预计项目的单位变动成本为4500元/㎡,假设所有可销售面积能够全部售出,则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。
A.5377.78
B.6277.78
C.6722.22
D.7847.22
8、《土地使用权出让合同》规定:
土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金,并应在__日内支付全部价款,逾期未全部支付地价款的,出让方依照法律和合同约定,收回土地使用权并不退定金。
A.15
B.30
C.60
D.90
9、下列内容属于房地产广告的要求的是__。
A.房地产广告中涉及所有权或者使用权的,所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间
B.房地产广告中对价格有表示的,应当清楚表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限
C.房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的,应当在广告中注明
D.房地产广告中必须注明物业管理的有关要求
E.房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
10、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房,如对此问题进行调查,则属于。
A:
试探性调查
B:
描述性调查
C:
因果性调查
D:
假设性调查
E:
借款合同
11、可比实例选取的恰当与否,直接影响到市场法评估结果的准确性,因此应特别慎重,选取可比实例应符合的要求有。
A:
可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产
B:
可比实例的交易类型应与估价对象吻合
C:
可比实例的交易类型应与估价目的吻合
D:
可比实例的成交日期应尽量接近估价时点
E:
可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格
12、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款,该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。
从当前我国商业银行风险管理的角度来看,该家庭的月均收入应不低于__元。
A.10000
B.11000
C.7800
D.9200
13、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款,该估价师违反了__的职业道德。
A.独立、客观、公正
B.诚实守信
C.社会责任
D.勤勉尽责
14、下列属于《城市房地产转让管理规定》中可以不办理出让手续的是。
A:
部队营房用地
B:
私有住宅转让后,改变居住性质的
C:
城市中心广场用地
D:
转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的
E:
同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
15、建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,其产权。
A:
属于房地产开发企业
B:
属于业主共有
C:
属于物业服务企业
D:
归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
E:
执行层的组织协调
16、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣布从__下半年开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。
A.1996年
B.1997年
C.1998年
D.1999年
17、对于同一宗房地产而言,下列公式中正确的有。
A:
房地价格=土地价格+建筑物价格
B:
房地产价格=土地价格+建筑物价格+房地价格
C:
土地价格=房地价格-建筑物价格
D:
建筑物价格=房地价格-土地价格
E:
土地价格=房地价格+建筑物价格
18、新建商品住宅小区的业主大会成立之前,住房维修资金。
A:
由物业管理企业代管
B:
由房地产管理部门代管
C:
由财政部门代管
D:
由业主自行管理
E:
执行层的组织协调
19、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类.其中,属于经济折旧的有【2006年考题】
A:
功能落后
B:
功能缺乏
C:
环境污染
D:
交通拥挤
E:
正常使用的磨损
20、在选择物业管理服务等级时,应充分考虑__。
A.住宅小区的建设标准
B.配套设施设备
C.上级是否满意
D.业主的居住消费能力
E.服务功能
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