常州房地产市场动态分析报告.doc

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《2007年二季度常州房地产市场动态分析报告》

1、上半年全市房地产市场运行特征

根据今年上半年我市房地产市场运行监测数据分析，当前房地产市场运行呈现以下特点：

⑴新一轮调控之后，常州房地产市场进入平稳发展轨道。

在我市经济持续快速增长形势下，城市居民收入稳步提高，城市经济的增长带动房地产的升温。

⑵由于股市的爆发，大量游资涌入其中，而楼市中投资性购房更加减少，使得自住型刚性需求主导楼市。

外来购房者的增多，在一定程度上也刺激了本地需求的攀升。

⑶房地产开发投资增速明显反弹，商品房建设规模保持同步扩张态势，商品住宅销售面积大于竣工面积，市场需求比较旺盛。

⑷新建商品房供、销绝对量较上年同期增长明显，供、销同比增幅同时下滑，市场可售房余量呈小幅上升，市民购房选择余地加大。

⑸“70-90结构调控”等政策直接影响市场，中小面积住房供应量得到提升，中等面积户型主导市场，供销结构趋向合理。

⑹住房价格涨幅总体平稳，中低档房供给增加是平抑房价的最直接因素。

常州房价增幅低于5％，为宁沪线上最低。

⑺房地产市场成交活跃，房地产税收增长势头良好。

⑻土地成交明显放量、成交单价同比下降，中心区域土地供应有所减少。

⑼个人住房贷款继续保持稳定增长，房地产开发类贷款大幅增长，房地产贷款月增额呈现明显的不平衡性。

2、上半年全市楼市现状

①新增供应情况

1-6月份，全市新建商品房累计批准预销售面积为407.04万㎡，较上年增长15.03％。

其中，商品住宅累计批准预销售269.50万㎡，同比增长2.86％；商业营业用房累计批准预销售71.88万㎡，同比增长18.57％；办公楼累计批准预销售11.16万㎡，同比增长12.61％；别墅累计批准预销售26.02万㎡，同比增长281.52％。

另据统计，二季度，市区楼市新增供应和上年同期相比，总体呈现下调态势。

本季度商品房新增供应总量为215.84万㎡，同比下降3.51％。

其中，住宅新增供应142.33万㎡，同比下降19.57％。

其余主要物业除别墅供应同比有所增长外，商业营业用房、办公楼同比供应量亦有不同程度的下调。

②楼市销售情况

1-6月份，全市新建商品房累计实现合同预销售面积303.19万㎡，较上年增长34.10％。

其中，新建商品住宅累计成交217.92万㎡，同比增长27.60％；商业营业用房累计成交47.79万㎡，同比增长58.72％；办公楼累计成交10.81万㎡，同比增长186.74％；别墅累计成交7.62万㎡，同比下降4.99％。

另据统计，二季度，市区商品房的销售情况总体好于上年同期。

本季度商品房累计实现合同销售面积136.72万㎡，同比增长13.70％。

其中，住宅实现合同销售面积102.08万㎡，同比增长8.99％。

商业营业用房、办公楼、别墅的销售量同比均有不同程度的增长。

③供销结构情况

 1-6月份，从全市不同户型的新增供应结构来看：

90㎡以下商品住宅的批准预销售量约为6700套，占上半年总新增套数的27.26％，新增占比较去年同期上升9.40个百分点；而144㎡以上户型的批准预销售量约为1400套，占上半年总新增套数的5.90％左右，新增占比较去年同期下降了约5.84个百分点。

1-6月份，从全市不同户型的成交结构来看：

90㎡以下商品住宅的累计实现合同销售量约为4400套，占上半年总成交套数的17.83％，成交占比较去年同期上升6.40个百分点；144㎡以上户型累计实现合同销售量约为1800套，占上半年总成交套数的7.26％，成交占比基本持平于上年同期。

1-6月份，从全市中低价位住宅（注：

中低价位住宅是中等价位住宅和低价位住宅的总称。

经测算，不同区域的划分线为：

市区3500元/㎡，金坛、溧阳3000元/㎡）的成交结构来看：

全市中低价位住宅累计实现合同销售量超过7100套，比上年同期增长25.02％，中低价位住宅成交量占今年总成交套数的比例约为36.66％，比上年同期下降了2.17个百分点。

其中，市区中低价位住宅累计实现合同销售约5700套，成交占比较上年同期上升2.47个百分点，而辖市金坛、溧阳中低价位住宅占各自的比例却有所下调。

④市区一手房价格情况

1-6月份，全市新建商品房的预销售整体成交均价为4214.51元/㎡，同比上涨5.61％。

其中，新建商品住宅的预销售平均成交价格为3769.98元/㎡，同比上涨4.39％；商业营业用房预销售平均成交价格为6457.76元/㎡，同比下降0.06％；办公楼预销售平均成交价格为4085.54元/㎡，同比下降17.49％；别墅预销售平均成交价格为5455.02元/㎡，同比上涨1.61％。

另据监测统计，二季度，市区新建商品房的预销售平均成交价格为4495.12元/㎡，同比上涨8.36％；其中，市区新建商品住宅的预销售平均成交价格为4029.79元/㎡，同比上涨4.28％；商业营业用房的成交均价为6748.60元/㎡，同比上涨21.22％；办公楼的成交均价为3861.54元/㎡，同比下降17.97％；别墅的成交均价为6011.56元/㎡，同比上涨9.73％。

根据《江苏省房地产市场月报数据和监测报告上报系统》反馈的信息获悉，今年1-6月，南京市商品住宅均价4508元/㎡，同比上涨8.1％；苏州5858元/㎡，增幅6.25％；无锡4789元/㎡，增幅6.99％；镇江3094元/㎡，增幅8.52％。

而我市，新建商品住宅的预销售平均成交价格为3769.98元/㎡，同比上涨4.39％。

在宁沪上，唯有常州房价增幅低于5％。

⑤中心城区2季度二手房交易情况

二季度，中心城区二手住宅交易套数为1802套，同比下降28.86％；交易面积共计13.34万㎡，同比下降27.93％。

二季度，中心城区二手住宅的成交均价约为3647元/㎡，同比上涨4.94％。

尽管二季度各月二手住宅的交易量同比虽未改变负增长的情形，但随着时间的推移，该比值绝对值却在不断减小，也从另一个侧面说明了二手住宅的交易态势正逐步转好。

预计在下一个季度，二手住宅成交量同比有望呈现正数值。

从中心城区不同面积段的二手住宅成交结构来看，单套面积在60-80㎡的户型依旧是交易主力，占38.01％，占比较上年同期下降3.66个百分点；其次是60㎡以下的户型，为27.45％，占比下降1.87个百分点；80-100㎡的普通住宅成交占比明显提升，占17.80％，占比上升4.59个百分点。

单套面积在144平米以上的非普通住宅交易比例为4.00％，比上年增长1.19个百分点。

3、需要关注的问题

在肯定我市新一轮房地产市场顺利进入上升通道的同时，更应理性地看到存在的不足和给予高度关注的问题。

就住宅价格来看，一般的城市居民其收入仍不能承担高房价。

衡量一个城市住房消费能力和居民购房支付能力通常采用“房价收入比”（是指一套中等水平的住宅的市场价格与中等水平的居民家庭年收入的比例）（此处采用“人均可支配收入”来代替“家庭年收入”）。

根据截止到2006年底的统计显示，我市人均住房建筑面积如期达到30平方米的小康标准，2007年上半年人均可支配收入为9887元，预计2007年可支配收入可以达到20000元左右，其中按70%用于住宅消费，另据监测数据，2007年上半年我市商品住宅平均售价在3770元/平方米左右，按照上述数据测算，2007年我市房价收入比约为8.1﹕1，仍然超过3﹕1至6﹕1的合理范围。

其次，商品房供应结构调整仍面临艰巨任务。

在深化既有调控政策的执行下，我市住房供应结构逐步向中小户型倾斜。

从2006年6月1日至2007年6月20日，全市已取得规划许可证的40个项目中，套型建筑面积在90以下住房的所占比例已达38.39%；全市已取得施工许可证的42个项目中，套型建筑面积在90以下住房的所占比例已上升到39.26%。

另外，从今年上半年全市不同户型的新增供应结构来看：

90㎡以下商品住宅的批准预销售量约为6700套，占上半年总新增套数的27.26％，新增占比较去年同期上升9.40个百分点。

尽管中小户型供应比例较结构调控前有了大幅提高，但还远没达到国家制定70%的标准。