上半年四川省房地产估价师《理论与方法》估价报告的组成考试试题.doc
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2017年上半年四川省房地产估价师《理论与方法》：
估价报告的组成考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度，就可以计算其平均发展速度。
A：
较大
B：
较小
C：
差距较大
D：
大致接近
E：
工业用地的监测点评估价格
2、房地产开发企业在领取营业执照后的__日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。
A．15
B．30
C．60
D．90
3、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于__。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．因果性调查
D．假设性调查
4、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。
如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。
A：
75
B：
120
C：
135
D：
150
E：
执行层的组织协调
5、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是。
A：
独立、客观、公正原则属于普适性原则
B：
合法原则属于一般性原则
C：
最高最佳使用原则属于技术性原则
D：
谨慎原则属于一般性原则
E：
工业用地的监测点评估价格
6、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由建设部组织建立，__为房地卢中介服务行业信用档案的系统管理部门。
A．房屋管理部门
B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会
C．房地产管理部门
D．中国房地产建设行政管理部门
7、房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅之日起计算。
A：
竣工
B：
竣工验收
C：
入住
D：
交付
E：
执行层的组织协调
8、房地产估价的合法原则是针对于来讲的。
A：
估价机构
B：
估价人员
C：
估价对象
D：
估价方法
E：
工业用地的监测点评估价格
9、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，作为自然人的申请人死亡，天之内没有近亲属或者近亲属杗表示参加裁决或放弃参加裁决的，房屋拆迁管理部门应终结裁决并书面告知当事人。
A：
7
B：
10
C：
15
D：
30
E：
房地产估价机构必须加盖公章
10、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应__直线法计算出的成新率。
A．大于
B．大于或等于
C．小于
D．小于或等于
11、收益性物业管理中的收入包括其他收入和__。
A．租金收入
B．绿地管理费
C．保安费用
D．能源费
12、有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。
以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。
则实际单价为__。
A．3000元/m2
B．2850元/m2
C．2928元/m2
D．2857元/m2
13、以下关于房地产价格的说法中，正确的是。
A：
房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，可能与其价值无关
B：
房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求相互结合所产生的，但现实中可以不需要完全具备这三个要素
C：
对房地产价格来说，主要是从房地产价格的本质上把握房地产价格的“数量”
D：
房地产价格有高有低，是由房地产稀缺性唯一确定的
E：
工业用地的监测点评估价格
14、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满年的，不予注册。
A：
1
B：
3
C：
5
D：
7
E：
执行层的组织协调
15、建设单位征用的土地，其土地所有权属于__。
A．集体经济组织
B．国家
C．建设单位
D．使用单位
16、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为=1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为=890万元，=910万元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是。
A：
乙
17、高尔夫球场属于__。
A．居住物业
B．商用物业
C．工业物业
D．特殊物业
18、某宗房地产交易，买卖双方约定：
买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。
A．2139
B．2146
C．2651
D．2659
19、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。
但并不包括__。
A．声觉环境
B．视觉环境
C．水文环境
D．人文环境
20、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。
A．初始
B．变更
C．转移
D．他项权利
21、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。
A．单因素敏感性分析方法
B．多因素敏感性分析方法
C．概率分析方法
D．盈亏平衡分析方法
22、业主交有的住宅专项维修资金属于所有。
A：
业主
B：
业主大会
C：
业主委员会
D：
物业服务企业
E：
执行层的组织协调
23、下列说法有误的一项是__。
A．个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理
B．单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户
C．W临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有效期不得超过2年
D．一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行
24、是指完成一定的合格产品规定的劳动消耗的数量标准。
A：
机械消耗定额
B：
劳动消耗定额
C：
材料消耗定额
D：
施工定额
E：
执行层的组织协调
25、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。
A：
房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
B：
房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C：
房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D：
房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、房地产投资决策分析的主要工作包括__。
A．投资机会寻找
B．市场分析
C．投资机会筛选
D．财务评价
E．规划设计
2、收益性物业的经营费用不包括__。
A．人员工资及办公费用
B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用
C．保险费、房产税和法律费用等
D．抵押贷款还本付息费用
3、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的。
A：
生产成本高于市场平均成本
B：
生产成本低于市场平均成本
C：
自由竞争
D：
该种商品本身可以大量重复生产
E：
生产成本等于市场平均成本
4、从投资角度来看，资金时间价值的大小主要取决于__。
A．资金的供求关系
B．投资利润率
C．通货膨胀率
D．风险因素
E．利率
5、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。
A．货币证券
B．信用证券
C．商品证券
D．资本证券
6、房地产用益物权不包括。
A：
抵押权
B：
建设用地使用权
C：
地役权
D：
土地承包经营权
E：
执行层的组织协调
7、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。
这种竞争者属于（）竞争者。
A．从容不迫型
B．选择型
C．凶猛型
D．随机型
8、下列属于竣工房屋价值的有。
A：
竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值
B：
作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用
C：
厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装
D：
工艺设备基础的建造
E：
办公和生活用家具的购置等费用
9、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的。
A：
客观收益
B：
实际收益
C：
有形收益
D：
无形收益
E：
潜在收益
10、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）。
A．368万元
B．552万元
C．561万元
D．920万元
11、国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对集体所有的土地实行征用，但在征用集体土地时一般应遵循的原则。
A：
合理利用土地
B：
保证国家建设用地
C：
妥善安置被征地单位和人员
D：
无偿使用土地
E：
有偿使用土地
12、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是__。
A．资本金现金流量表
B．资金来源与运用表
C．损益表
D．投资计划与资金筹措表
13、下列关于给水排水施工图，表述正确的是。
A：
给水排水施工图一般分为室内给水排水和室外给水排水两部分
B：
给水排水施工图的室内部分表示一个区域的给水和排水管网
C：
给水排水总平面图亦称给水排水外线图
D：
给水排水总平面图是指在建筑物（一群或单个）以外的给水排水线路的平面布置图
E：
给水排水总平面图亦称给排水外线图
14、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解（）的市场和需求。
A．期望
B．最好
C．潜在
D．过去
15、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金。
A：
不得低于评估价格的50％
B：
不得高于评估价格的50％
C：
由政府决定
D：
不得低于按照国家规定所确定的最低价
E：
执行层的组织协调
16、下列关于投标的管理内容，说法正确的是。
A：
投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应
B：
联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任
C：
投标人可以以低于成本的报价竞标
D：
投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他公平竞争的投标人，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益
E：
投标人可以以他人的名义投标
17、__是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
A．物业企业
B．房地产开发企业
C．房地产管理企业
D．物业管理企业
18、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（）。
A．权益投资比率
B．建安工程费用
C．租售价格
D．资本化率
E．开发期与经营期
19、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0．5％，通常称为“年利率6％、每月计息一次”，即“名义利率”。
当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为。
A：
相等
B：
不相等
C：
可能会相等
D：
不能确定
E：
借款合同
20、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是__。
A．开发商
B．设计单位
C．承包商
D．监理单位
21、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为__元。
A．1000
B．5000
C．7000
D．10000
22、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。
已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：
99.4，94.8，96.6，105.1，1
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