《徽商御花园》认筹方案.doc
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《徽商·御花园》认筹方案
《徽商·御花园》认筹方案
一、认筹流程
欢迎阁下认筹《徽商·御花园》物业，阁下在缴纳认筹金前，请仔细阅读认筹流程。
如有不明之处，请随时向工作人员咨询。
1、客户敬请携带本人有效身份证件，或其它有效身份证明文件。
2、购房者认筹时须签定《徽商·御花园认筹协议》（以下简称《认筹协议》），同时须缴纳认筹金人民币10000元整，在开盘成功认购并正式签定《购房合同》时冲抵15000元购房款，本《认筹协议》自签定并缴纳认筹金10000元后正式生效，有效期为2010年×月×日至开盘当日截止。
3、认筹客户请在开盘当日到销售现场按顺序选房，届时未到者或未选到房者，开发商将在开盘当日起两周后不计息的退还认筹金，凭《认筹协议》，认筹金收据，身份证件到售楼部办理退款手续。
4、购房者在工作人员的协助下签署本《认筹协议》，如本人不能到现场则须以书面形式授权委托他人办理，同时须交验购房者以及委托人证件及复印件留存。
5、购房者签署本《认筹协议》完毕后，到财务以现金的形式支付认筹金并领取收据。
6、在项目开盘前，工作人员以电话的形式通知已认筹客户，如联系方式有变动，请以书面的形式通知本公司。
如因电话有误，或变动未书面通知本公司而导致联系中断，视客户自动放弃认购，由此造成的损失由客户自己承担。
7、开盘当日客户须凭有效身份证明、《认筹协议》及认筹金收据按公司规定的方式认购。
8、此认筹方式的最终解释权归六安叶集徽商置地发展有限公司所有。
二、优惠方案
1、认筹徽商·御花园物业一个单位，预交认筹款人民币10000元，并签定认筹协议书。
2、认筹客户在开盘当日成功认购徽商·御花园物业者认筹金（10000元抵15000元使用）。
3、认筹客户同时享有开盘当日其它优惠，优惠细则将在开盘前期推出。
三、价格制定方案
《徽商·御花园》项目价格制定方案
在消费品市场，价格竞争是一个重要筹码。
房地产市场由于其异质性，与其他行业相比，房地产商有较大的自由度决定其价格。
房地产商品的差异化也使得购买者对价格差异不是十分敏感。
但在激烈的竞争中，公司相对于竞争者总要确定自己在行业中的适当位置。
相应地，公司在定价方面也要尽量与其整体市场营销策略相适应。
1、定价策略
◆领导定价法——市场领导者策略
处于市场领导者地位的房地产商可以采用领导定价法的策略。
一般地，由于该公司在房地产业或同类物业开发中的龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，故其可以制定在该类物业中较高的价位。
◆挑战定价法——市场挑战者策略
与领导定价法不同，挑战定价法的定价比市场领导者的定价稍低或低得较多，但其所开发的物业在质量上与市场领导者的相近。
如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则房地产商可以采用挑战定价法，虽然利润稍低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。
◆随行就市定价法——市场追随者策略
所谓随行就市定价法，是指房地产商按照行业中同类物业的平均现行价格水平来定价。
市场追随者在以下情况下往往采用这种定价方法：
（1）难以估算成本；
（2）公司打算与同行和平共处；
（3）如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。
采用随行就市定价法，公司在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础的，而不太注重自己产品的成本或需求，公司的定价与主要竞争者的价格一样，也可以稍高于或稍低于竞争对手的价格，主要是中价策略。
随行就市定价法非常普遍，人们认为市价反映了该行业的集体智慧，该价格既带来合理的利润，又不会破坏行业的协调性。
根据区域房产市场特点，还有本案的盘量及利润目标，我司认为根据随行就市定价法来确定价格利于本案的去化，尽快回笼资金。
《徽商·御花园》项目开盘在即，各项开盘准备工作逐步落实中。
本着科学、客观与事实求是的原则，我司在对项目可比性竞争楼盘进行详细调研的基础上，采取加权平均值方法计算本项目价格，以求最大程度归避项目风险，进行快速资金回笼，以下是具体方案，以备参考。
2、《徽商·御花园》价格制定具体策略
定位基础因素及对应权重分值
定位因素
指 标
分 值
交通
A、大中小巴士路线数量；B、距公交站远近；C、站点数量；D、大中小巴舒服程度
A、最少（远）1；B、很少（远）2；C、一般3；D、很多（近）4；E、最多（近）5
配套
A、城镇基础设施：
供水、排水、供气、供电；B、社会服务设施：
文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地
A、最不完善1；B、不完善2；C、一般3；D、很好4；E、最好5
城市规划
A、规划期限（远中近期）；B、规划完善程度；C、规划所在区域重要性程度；D、规划现状
A、最不完善1；B、不完善2；C、一般3；D、很完善4；E、最完善5
发展前景
A、升值潜力；B、商业日趋成熟；C、城市规划发展方向
A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5
户型设计
A、客厅和卧室的结构关系；B、厨房和厕所的结构关系；C、是否有暗房；D、实用率大小
A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5
景观设计
A、设计布局合理；B景观布局共享性；C景观设计创新
A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5
建筑风格
A、新颖、独特；B、迎合客户需求；C、符合潮流趋势
A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5
建筑结构
A、是框架结构；B、砖混结构；C、框剪结构；
A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5
外立面
A、是否醒目；B、是否新颖；C、是否高档；D、感官舒适程度
A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5
知名度（楼盘成熟度）
A、新上市楼盘；B、有一定知名度；C、项目较成熟；D、项目非常成熟；E、项目上市几年
A、新上市楼盘1；B、有一定知名度2；C、项目较成熟3；D、项目非常成熟4；E、项目上市几年5
发展商实力及信誉
A、资产及资质；B、开发楼盘多少；C、楼盘质量；D、品牌
A、最差（少）1；B、很差（少）2；C、一般3；D、很好（多）4；E、最好（多）5；
物业公司
A、前期介入；B、品牌物管；
C、物业收费；
A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5
智能化
A、红外探头；B、消防监控；
C、可视对讲；D、安防系统完善；
A、最差（少）1；B、很差（少）2；C、一般3；D、很好（多）；E、最好（多）5；
8、
专业本土化执行力
地产实效营销服务商（0551-4246992）
3、定级因素权重确定
权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。
由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘的定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。
上述筛选出12个因素，按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重分别为地段3分（交通0.8分、配套1.0分、城市规划0.6分、发展前景0.6分），产品4分（户型设计1.2分、建筑规划0.6∕0.6分、建筑结构0.8分、外立面0.8分）、品牌2分（发展商信誉0.8分、知名度1.2分）、服务1分（物业公司0.4分、智能化0.6）。
权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。
可比楼盘综合因素量化统计表：
权重（分值）
因素
徽商御花园
百代名城
金天地
中央花园
地段:
3分
交通：
0.8
3
3
3
2
配套：
1.0
4
4
3
3
城市规划：
0.6
4
4
4
3
发展前景：
0.6
4
4
4
3
产品：
4分
户型设计：
1.2
4
4
3
3
建筑规划（景观设计0.6）（建筑风格0.6）
3
3
2
2
3
3
3
2
建筑结构：
0.8
3
3
3
3
外立面：
0.8
3
3
3
3
品牌：
2分
发展商信誉：
0.8
4
3
3
3
知名度：
1.2
2
3
3
2
管理：
1分
物业公司：
0.4
智能化：
0.6
3
3
3
3
总计：
10分
31.8
32.2
29.4
25.6
根据以上权重因素，结合本次市调各楼盘均价，可计算本案对应价格如下：
序号
项目名称
均价
徽商·御花园对应均价
1、
百代名城
2150元∕㎡
2123元∕㎡
2、
金天地
2050元∕㎡
2217元∕㎡
3、
中央花园
2000元∕㎡
2484元∕㎡
平均值：
2275元∕㎡
备注：
一、目前本地房产市场在售楼盘主要有1、百代名城；2、金天地；3、中央花园；
二、目前各楼盘销售情况分析：
1、百代名城一期住宅已基本售罄，二期还未推出市场，此项目销售均价参考一期住宅价格上浮5%—10%推算为2150元∕㎡。
2、金天地在去年12月份推出二期住宅，目前基本售罄，三期即将推出市场，同上此项目销售均价参考二期住宅价格上浮5%—10%推算为2050元∕㎡。
3、中央花园目前接受客户预定，销售均价为2000元∕㎡。
总结：
综合平均值，徽商·御花园均价应在2275元/M2，我司建议徽商·御花园的销售表价均价为2275元/M2，顶层复式住宅为1200元/M2（备注：
顶层复式住宅由于楼层高，且为坡屋顶结构因此价格不宜过高，应为标准层均价的50%左右较为合理）。
专业本土化执行力地产实效营销服务商（0551-4246992）
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