物业管理采购项目需求模板.docx
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物业管理采购项目需求模板
物业管理采购项目需求模板
采购需求
最高限价：
人民币2057万元
包1最高限价：
人民币1960万元；包2最高限价：
人民币97万元。
包1资格要求：
1
符合《政府采购法》第二十二条供应商资格条件；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。
2
具有中华人民共和国物业服务企业一级资质。
包2资格要求：
1
符合《政府采购法》第二十二条供应商资格条件；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。
2
具有通过年审的城市园林绿化三级或以上资质（不含公示期内资质）。
是否接受联合体投标：
（）是（√）否
★符合资格要求的投标人可对两个包进行投标，可兼投但不可兼中，包是投标的最小单位，投标人应对同一个包的全部服务投标。
招标范围
1
采购内容
包1：
确定1家中标供应商，为采购人提供保安、车场管理及物业维修保养服务。
包2：
确定1家中标供应商，为采购人提供室内外绿化养护管理服务。
2
政策要求
★中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；
★中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。
3
服务期
合同签订后2年。
一、项目概况
（一）各确定一家中标供应商为医院所有规划用地、所有建筑构筑物、分院（洛浦医院）和所属门诊内的保安、停车场管理、物业维修服务和室内外绿化养护服务。
本次招标服务期为两年，合同一年一签，在第一年合同期满前一个月，采购人对中标供应商进行服务质量年度考核评价，考核评价合格续签下一年合同，不合格则不再续签合同。
（二）物业概况
广州市番禺区中心医院是一家三级甲等综合医院，建筑面积约20万平方米，规划用地220亩，有地下停车场和地面停车场，具体功能分布如下：
1.住院楼1至3号楼
楼层
住院楼一号楼（F15）
住院楼二号楼（F13）
住院楼三号楼（F12）
15
行政及院长办公区
14
乳腺甲状腺外科
13
创伤烧伤科
血液科、层流病区
12
肿瘤科一区
肿瘤科二区、门特
综合病区
11
脊柱外科、介入科
妇科二区
VIP2区
10
泌尿外科
妇科一区
心血管内科二区
9
耳鼻喉科
眼科/口腔科
心血管内科一区
8
普外科一区
普外科二区
消化内科
7
关节外科
心胸外科
呼吸内科
6
神经外科
脑卒中中心
神经内科
5
手术室、麻醉科
仓库
ICU
4
供应室
产科/产房
爱婴区
3
血液净化中心
内分泌科
肾病风湿科
2
门诊康复医学科
康复医学科
儿科
1
健康教育室、信访办、出入院
饭堂、就餐区
-1
太平间、停车场
停车场
洗衣房、水泵房、蓄水池、食堂加工
2.门诊、医技楼
首层
（西）西药房、急诊、门诊部办公室、客服中心
（东）儿童保健区、儿童输液区、儿科、静脉配置中心、普放、MR、CT
二层
（西）眼科、外科一、外科二、门诊手术室、呼吸内科
（东）中医科、内科一、内科二、内镜中心、B超
三层
（西）口腔科、产科、妇科一、妇科二、人流室
（东）皮肤科、耳鼻喉科、检验科、分子生物
四层
（西）口腔科VIP、会议中心、120指挥中心及其他备用业务用房
（东）学术报告厅、输血科、病理科及其他备用业务用房
五层
（西）网络中心办公室、票据仓库
（东）信息科、手术中心
3.其他科室及医院东区、分门诊
电房楼
一至四层
电房、维修组
五号楼
一层
感染科门诊
二层
感染科病区
三层
感染科病区
六号楼
一至二层
高压氧
七号楼
放疗中心、核医学
八号楼
员工宿舍楼、技能中心及行政办公区
分院、分门诊
洛浦医院
区府门诊
药物维持治疗点
电房楼
一至四层
电房、维修组
五号楼
一层
感染科门诊
二层
感染科病区
三层
感染科病区
六号楼
一至二层
高压氧
七号楼
放疗中心、核医学
八号楼
员工宿舍楼、技能中心及行政办公区
分院、分门诊
洛浦医院
区府门诊
药物维持治疗点
二、服务内容（包1保安、车场管理及物业维修保养服务）
（一）保安及车场管理服务
1.人员配置要求
1）★保安、车场管理服务总人数不少于172人。
2）人员配置情况：
保安、车场管理岗位配置参考表
一、户外组
岗位
每天工作时数
总人数
24小时岗位
16小时岗位
12小时岗位
10小时岗位
8小时岗位
7小时岗位
4小时岗位
大门岗
4
东区重点安保部位巡逻（夜间）
1
西岸桥2
1
桥1、地下车库入口
1
南停车场
1
传染科、东停车场、宿舍楼
2
北广场、公交车站区域安保
1
门诊楼门口（玻璃屋）
1
2-3号楼西边停车区
1
医技楼、1号楼西边停车区
1
北门至西门之间停车区
1
北门广场区域车辆指引
1
地下车库
2
主管
1
小计
10
4
5
57.4
二、户内组
手术室
1
重症室（ICU）
1
爱婴区
1
输液区
1
急诊区
2
1
放射科
1
监控中心
2
儿科门诊
1
B超
1
宿舍楼安保巡逻岗
1
宿舍楼西岗
1
15楼院办
1
防火、防盗巡逻
门技诊楼
1
1、2、3号楼
2
门诊治安秩序
1
4
纠察队
3
主管
1
经理
1
小计
13
3
2
10
77.1
三、分院、分门诊组
药物持续治疗所
24小时值守
1
开诊期间
1
洛浦医院
门岗
1
门诊、病房、宿舍楼巡逻
1
主管行政班
1
小计
3
1
1
14.8
四、车场组
车场
管理
财务
1
主管
1
车场班长
1
收费员
2
2
1
1
小计
2
3
1
3
22.7
合计
172
2.服务范围和内容
全院范围内包括分院、分门诊安全保卫和秩序管理工作，包括但不限于下列内容：
1）医院重点部位安全保卫：
人、财、物等安全保卫工作。
2）医院秩序管理：
维护本院及各分门诊的正常诊疗秩序，治安防范，处理“医闹”事件，驱逐“医托”，包括但不限于：
协助处理影响医院正常秩序的医疗纠纷；制止抢尸体；防止盗窃新生儿；及时处理吵架、打架、盗窃、诈骗、破坏、自杀等医院突发治安事件和内部治安管理。
3）门卫管理：
包括北门、西门、东北门、南门、公交站出口、宿舍区等医院各大门出入放行管理。
4）消防管理：
日常防火巡查、消防设施设备防盗防破坏巡查、防火宣传、成立义务消防队等。
5）技防管理：
安防监控系统、报警系统、门禁系统等使用管理。
监控中心动态监控医院安全状况。
安防监控、门禁系统的更新和专业保养、维修不列入本次招标范围，但中标供应商要掌握上述设施、设备的正常使用和负责日常使用管理。
6）车场管理：
院内交通指挥、停车场管理（包括地面停车场和地下停车场管理），车场收费运营管理，防火防盗、禁止乱停乱放管理，按政府要求做好院内“五类车”管理等。
7）突发安全事件应急安保工作：
包括突发治安事件、公卫事件、自然灾害、内涝、特殊天气及其他影响医院人、财、物安全的各种故障的安保工作。
8）日常报障和应急解救：
巡逻和执勤发现各种故障要记录并及时报障，及时解救被困人员（包括解救厕所困人及协助解救电梯困人），并做好现场警戒保护。
9）分院、分门诊安全保卫，临时外派安保工作等。
10）公共场所水电开关协助管理、室外轮椅归位工作等。
11）医院其他安保工作。
3.服务质量及管理要求
1）重点部位（固定岗）安全保卫
（1）保安员熟悉岗位职责，严格执行重点部门安全管理制度和保卫措施，熟练掌握突发事件应急处理方法。
（2）严格交接班制度，坚守岗位，无脱岗或离岗等现象，因需要暂时离岗要安排顶班人员。
（3）保持高度警惕性，防止发生人、财、物损失。
2）巡逻岗位安保服务
（1）全院防火、防盗等安保巡查每2小时1次，重点部位加强巡逻，发现问题立即处理和上报，无因安保疏忽造成的治安案件或恶意破坏事件。
（2）发现科室下班后不关门窗等安全隐患的要协助处理并记录，定期报后勤保障科，重要部门立即报总值或科室。
（3）发现院内有人聚集赌博、医托、营销等要立即驱逐或报警。
（4）发现可疑人员要主动盘查和报告。
（5）做好院内施工安全的巡查、监督和宣教工作，发现安全隐患及时通报和制止，并做好记录备档。
3）诊疗秩序管理
（1）加强防盗巡逻，严防小偷偷盗财物，失窃案发率不超0.1/万（案发数/病人数）
（2）清理或驱逐“医托”、外来派发广告传单等；确保医院无“医托”“拉客”、外来派传单、“印章”等，维持医院正常诊疗秩序。
（3）协助病区秩序管理和落实探视制度，清理闲杂人员，确保诊疗场所安静、有序。
4）突发安全事件应急处理
（1）发生医疗纠纷、医患冲突、医闹、醉酒、暴恐事件或蓄意伤人等扰乱医院正常秩序事件能迅速组织安保力量有效控制场面，确保人、财、物安全。
（2）处理一般事故：
要派3-5人、2分钟内到场（秩序问题、小纠纷、财物失窃损坏、人员被困等）。
（3）处理较大事故：
要派5-10人、2-3分钟内到（各类纠纷、冲突、火警、可能导致人财物损失各类灾害、交通事故等）。
（4）处理重大事故：
要派10人以上、3-5分钟内到场（较大医疗纠纷或医院正常秩序受到严重破坏、火灾、自然灾害、导致人财物损失的其他安全事件等）。
（5）发生特殊天气、设施设备故障危及人财物安全、跳楼、其他突发安全事件，能迅速组织安保力量应对，确保医院安全。
（6）发现或接到电梯、厕所等困人报告迅速派出保安到现场应急解救，并通知相关专业组人员和相关领导。
（7）制定突发治安事件应急预案，所有安保人员熟悉突发事件处理流程。
5）防火巡查
（1）按人员密集型场所消防管理要求进行防火巡查、防火宣传，及时发现、处理和上报火灾隐患，无因管理疏忽造成的火灾事故。
（2）接到消防控制值班室报警后，能在1分钟内到达烟感警报报警点核实情况，如属火警3份钟内迅速组织院内最大安保力量扑救和疏散。
（3）保持疏散通道畅通无阻，消防设施设备完好无缺失或被盗。
（4）建立义务消防队，定期组织消防演习及培训，人人掌握火灾初期扑救和安全疏散方法。
（5）做好消防器材的日常巡查及登记工作，如实填写不得漏检缺检。
（6）专项人员按行业要求持证上岗。
中标供应商要掌握上述一般消防设施、设备的正常使用。
6）门卫管理
（1）认真执行门卫管理制度，检查出入车辆，排除不安全因素，禁止装载易燃、易爆、剧毒物品的车辆进入院区内。
（2）盘查可疑出入人员或人群，严格落实医院物品放行制度。
医院轮椅、车床、废品、物资无放行条不得放行，发现穿病号服的住院病人离院要询问并报告所在科室。
（3）做好出入车辆指引和疏导工作，除急救送病人外，摩托车、单车不得进入院区内乱停放。
7）视频监控及技防设备使用管理
（1）岗位人员必须经过培训后持证才能上岗，遵守监控中心各项管理制度、工作要求，认真履行岗位职责。
（2）按要求做好视频监控设备一般维护工作，每班检查、记录设备运行情况，发现异常及时报修。
（3）实行24小时双人值班制，严禁值班电话私用，无人为操作造成的仪器损坏。
（4）每班动态监控全院安全状况，尤其是重点部门（位），发现问题或可疑情况及时通知保安和相关人员到现场处理。
（5）严格执行交接班制度，发现监控设备问题要立即报告相关部门进行抢修，并填写相关报修单和记录。
（6）配合消防监控，接到消防报警立即通知保安立即到现场查看和报告。
（7）熟悉各类突发事件的应急流程，接到报案或突发事件报告立即通知保安到现场处理和报告相关人员。
8）其他安保工作
（1）安排素质较高的管理人员协助医院安全、顺利押运贵重物品。
（2）负责室外轮椅、车床归位，轮椅在室外逗留时间不超30分钟。
（3）协助医院控烟工作。
（4）各类迎检、大型活动、中心任务安保工作：
医院各类活动、迎检、中心任务以及上级部门安排的任务等，根据安保需要主动配合提供安保服务。
（5）院外来新闻媒体采访管理：
发现外来新闻媒体来院采访，必须询问是否得到院办同意，未经许可不得在院内采访。
（6）节能管理：
负责公共场所灯光、冷气等开关管理，发现浪费水电现象及时关水、电源并记录所在科室，定期报后勤保障科。
（7）外来施工人员管理：
要按医院施工管理要求，对医院所有外来施工人员必须盘查是否办理施工证、施工过程是否违反相关管理规定或存在安全隐患等，发现不符合管理规定必须制止和报告，发现安全隐患必须指出、处理和报告。
9）院内交通、车场管理部分
（1）认真执行门岗及车场管理制度，维持院内正常交通秩序，严禁“五类车”和共享单车进入、车辆乱停乱放、阻塞交通和消防通道，确保道路、出入口畅通、秩序良好。
（2）按车场管理要求提供服务，及时处理各类投诉或事件。
加强巡视，无因管理不当造成的车辆失窃、刮损。
（3）按车场收费管理要求做好停车收费管理，不得私自收费或乱收费，服务态度好。
（4）按医院管理要求认真做好员工车辆、收费车辆和车场收费IC卡及车牌识别管理，严格执行一车一杆，及时处理、化解车主投诉和各种纠纷。
（5）停车场管理实行24小时值班，应建立健全各项管理制度和岗位职责、工作流程。
（6）车管员应熟练掌握交通指挥、车辆管理方面的专业知识，做到指挥自如。
提供专人停车带位指引服务，维护停车场的秩序，确保停车场的车辆安全、整齐、有序。
（7）指挥车辆按规定的路线行驶，禁止车辆乱停乱放，避免造成交通堵塞，保证医疗救护通道畅通，以及方便病人就医。
（8）区域车管员要每10～15分钟巡视检查一次区域车辆是否正常，如有车被损坏、车门未关、车未上锁、漏油漏水等情况应即时通知车主处理。
未通知到车主时，应做好书面记录，及时报告。
（9）对准备驶出车场的车辆和司机有疑问时，应机智地上前盘查，在核对中发现有问题，应即时扣留车辆，同时报告车场班队长或后勤保障科，并与公安部门联系。
（10）机动车辆在停车场内行驶，时速不得超过10公里，严禁超车、鸣号。
禁止在停车场内洗车、修车、练习等。
（11）机动车辆不准碾压绿化草地，损坏路牌、各类标识、路面及公用设施。
如有损坏应作价赔偿。
（12）保管的车辆被盗或被损坏，中标供应商主动协助车主报案，配合公安机关和保险公司作好调查处理。
（13）车管员应维护车场内一切设施完好无损和督促及做好卫生整洁工作。
（14）当出现不可抗力的自然灾害时，值班车管员应及时通告车主，尽快调度车辆出场，将损失减少到最低。
（15）中标供应商应配合采购人做好安全防范工作，接受采购人监督和管理，及时向采购人汇报突发事件和事故。
（16）协助处理采购人大型活动或领导来访时的车辆停放工作。
（17）发现医院设施设备损坏及时报障，协助处理车场设施及停放车辆损坏与失窃的赔偿工作。
（18）做好车场出入收费IC卡使用管理，每月对收费卡进行盘点，发现异常情况及时汇报及核查原因。
（19）协助医院及时办理停车场经营证照、年审等。
（20）制定车场突发事件应急预案，所有工作人员熟悉车场突发事件应急处理流程。
4.岗位人员配置要求
1）采购人对岗位设置和管理工作具有直接指挥权和决定权,对项目有关人员（不称职或对医院造成负面影响的人员）具有辞退等管理权，并要求24小时内补充到位。
2）具体岗位职责在与中标供应商签署合同时再细化。
3）根据采购人安全保卫、车场管理岗位需求合理配置保安和车场管理人员。
4）按劳动法合理安排保安员和车场人员工作时间，特殊情况需要加班的要按劳动法支付加班费。
5）中标供应商主动提出更换班长以上人员时，要向采购人提交书面申请并写明原因，上交采购人确定。
班长以上人员辞职的，要提前向采购人备案，并提前做好顶替人员安排及工作交接。
6）人员合理配置及岗位人员工作职责由投标人根据采购人提出的服务范围、工作内容、工作要求以及现场勘查进行合理安排，但不得少于采购设置的岗位人数，在投标文件中根据实际情况提出配置的明细表和岗位职责说明。
中标后，中标供应商必须提供投标时承诺的人员配置数量，采购人将不定期抽查实际到岗人数。
如果未按照投标文件承诺执行，采购人将提出批评并限期改正。
如不满足招标文件要求的配置人数，采购人在每周查岗时发现人员缺岗将按缺岗人数×人均日费用×7来计算扣当月服务费，因工作调整岗位时中标供应商应向采购人报告批准，若每月累计缺岗占总岗位人数的10％或以上时采购人将提出书面警告并扣减当月服务费10%或以上，若中标供应商不及时补充人数，采购人有权直接无条件解除合同，由此造成采购人经济损失的，中标供应商应承担相应的经济责任和法律责任。
7）从业人员的条件和要求：
（1）年龄：
男性18～45岁，女性18～40岁。
（2）身高：
男1.7米以上，女性身高1.60米以上，五官端正，视（裸）力1.0以上，身体健康，无传染病，无残疾，无明显标记，能听懂粤语。
所有从业人员必须经有资质的培训机构培训考核合格，并取得《广东省保安员资格证》，所有保安必须进行岗前消防培训合格才能上岗。
（3）监控中心人员要求具有高中或中专或以上学历，经培训合格、医院安保办审核才能上岗，并要求相对固定人员。
（4）遵纪守法，品行良好，无违法犯罪记录，无违反计划生育政策有关规定，优先聘用退伍军人和有医院安保工作经验者，班、队长以上管理人员退伍军人不少于50%，保安队伍女性比例不超过6%。
（5）派驻的专业技术人员（如监控中心、财务资金押运员等）必须按行业管理要求具备有相关的资格证书、上岗证、无犯罪证明和健康证。
（6）所有保安员和车场管理人员上岗前必须经过公安部门筛查无犯罪或不良行为记录才能录用，录用后不少于半年要到公安机关复核一次人员信息。
（7）保安项目经理：
具有大专或以上学历，退伍军人，从事项目管理3年以上，具有监控设备使用知识、消防知识、交通知识和物业管理知识等，获相关培训证书（须提供相关培训证书或证明）。
（8）保安队长或主管：
具有中专或高中或以上学历，有3年或以上的物业管理工作经验，有一年或以上的保安管理经验。
具有监控设备使用知识、消防知识、物业管理知识等，应提供培训相关证书或证明。
（9）突发事件应急小组：
保安队中至少有20名退伍军人或精明强干保安员，组建医院突发事件处理精英小组，所有人员经过专业化培训并持证上岗，具备过硬的身体和技能素质。
8）上岗要求
（1）必须遵守国家、医院的相关规章制度和管理规定，不得从事违法犯罪活动。
（2）按岗位要求着装统一、整齐，执勤时使用礼貌用语，做到文明执勤。
（3）值班期间要认真负责，警惕性高，密切注意服务区域内消防治安动态，及时掌握服务区域内的情况。
（4）值班期间要服从命令，听从指挥，不能聚众闲谈，看书报、玩手机、睡觉、听收（录）音机或做与工作无关的事情，夜间巡逻严禁坐而不巡，确保服务区域的安全。
（5）各班次做好交接班工作，并填写有关值班记录。
（6）当班人员有较强的责任心，班队长要带头做好工作并要多检查督促各个岗位。
（7）爱护采购人的财物，节能工作要不能松懈。
（8）热情主动地为医院工作人员及患者服务。
5.项目管理要求
1）项目经理资格需符合第4条岗位人员配置要求中的第7款第7项：
项目经理具有大专或以上学历，退伍军人，从事项目管理3年以上，具有监控设备使用知识、消防知识、交通知识和物业管理知识等，获相关培训证书（须提供相关培训证书或证明），胜任医院安保项目经理工作，并经采购人同意及备案，未经采购人同意不得更换项目经理。
如项目经理不胜任岗位工作，中标供应商在接到采购人书面通知后15天内必须另安排有能力、胜任本项目管理工作的项目经理，并进行无逢交接，不得空缺，否则除按缺员扣费外，对当月所有服务质量问题，考核时将加倍扣分，项目经理空缺超1个月以上的，采购人有权单方面终止合同，由此所造成的一切损失由中标供应商承担。
2）按采购人要求组建一支20名保安精英组成的突发事件应急小组，应对医疗纠纷、消防事件、群体性突发治安事件、自然环境灾害等，并要求驻扎医院附近，其他保安驻扎医院附近不少于30%，并制定相应的应急预案及管理制度。
派驻相关管理人员熟悉监控系统、消防设备、巡更系统、门禁系统等系统操作，需持证上岗的岗位人员必须并提供相关上岗证书。
3）中标供应商派驻采购人的所有工作人员都服从采购人指挥及协调管理，并配合医院做好各项中心任务和临时安保工作（如上级的检查、预留车位及临时增加人员等）。
4）项目经理须常驻采购人处办公，负责本驻点的全面管理工作，且中标供应商的公司高层每月到医院检查项目管理和服务质量情况不少于2次，其中夜查岗不少于1次，每次需向医院安保主管部门了解当月服务质量情况并作出持续质量改进决策，中标供应商每月把检查记录交采购人作为每月对该项目部考核内容。
5）要求中标供应商每月进行一次全员业务培训和素质教育，每年不少于四次的消防演练安排，做好培训记录。
6）根据行业管理规范和按照采购人要求建立健全各项管理制度、工作流程，定期组织学习、培训，严格执行。
7）按照行业管理规范和采购人管理要求做好各类资料记录和保存，按期提交医院主管部门。
8）密切联系公安部门了解社会治安状况，收集社会治安信息的，结合医院治安情况及时报告医院主管部门，提醒员工加强防范，预防各类治安事件发生。
9）建立完善的各项应急救援方案（如：
火警、爆炸、伤医暴力事件、投毒、非法集会、
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