迎合“国际旅游岛”发展战略下海南旅游房地产开发的探讨.doc

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目录

第一章

一、旅游房地产的含义

二、旅游房地产的属性分析

三、旅游房地产的主要分类

四、国内外旅游房地产的发展情况

五、我国的游房地产前景广阔

六、我国旅游房地产存在的障碍

第二章

一、海南旅游房地产现状

二、海南旅游房地产开发制约因素

三、海南旅游房地产驱动因素分析

四、海南“国际旅游岛”战略下旅游地产的内涵和打造

五、海南旅游房地产开发的思路和原则

六、海南旅游房地产的深入发展策略

参考文献

绪论

近年来，随着旅游消费的不断增长和人们旅游观念的日渐成熟，我国旅游业在经历了初期单纯以观光为目的的发展阶段后，度假休闲式旅游正逐渐取代过去走马观花式的旅游，成为旅游消费的主流。

人们开始不再追求花最少的钱，用最短的时间，玩尽可能多的景点这种浮光掠影、赶场似的旅游，而是开始追求旅游过程中高质量的休闲和享受，渴望身心彻底的放松。

例如到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修心养性一番，远离喧嚣的城市，在大自然中与家人同享天伦之乐。

因此随着人们旅游观念的改变和我国各种休假制度的相继出台，为度假旅游的发展提供了条件。

此时的人们的旅游方式正由观光型向休闲度假型转变。

而旅游市场的这一变化，又催生出一种旅游边缘产业——旅游房地产，这一新型边缘产业的产生对旅游业发展将起到积极的作用。

而且，这种旅游边缘产业已经开始走向房地产发展业市场的前沿地带了。

自2009年12月，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（以下简称《意见》）正式印发，标志着海南国际旅游岛建设上升为国家战略。

对于海南这一全国最大的经济特区，曾经的蛮荒之地，经济仍然相对落后的南国海岛，将面临新的历史机遇。

由此，岛内的房地产业、旅游业发展成为社会的焦点，孕育的旅游地产更是受到各界人士的关注，有着更广阔的发展机遇和美好前景。

因此，如何使海南的旅游房地产更加满足“国际旅游岛”战略的实施，以及突破自身的局限而更好地发展，是一个值得研究的重要课题。

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第一章

一、旅游房产的含义

[1]刘群红．江西旅游休闲“后花园”建设与旅游房地产发展的思考[J/OL]．价格月刊，2008，（10）：

33，53

1]目前对旅游房地产的含义解释很不统一，比较流行的观点是：

旅游房地产是依托周边丰富的旅游资源，以度假休闲为目的，以旅游休闲人群为对象，融旅游、休闲、度假为一体的房地产项目。

旅游房地产有别于传统房地产项目，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产，有时其项目本身就是景点。

较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

　旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。

旅游与地产之间互补互助的关系体现在当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。

二、旅游房产的属性分析

1.环境资源属性

旅游房地产开发对地理位置和环境有着特殊的要求，多选择在风光秀丽、气候宜人的风景名胜区，同时注重当地历史文化氛围及文脉的开发。

而传统房地产出于价位的考虑，对自然环境、人文环境的要求往往不是很高。

2.旅游度假休闲属性

旅游房地产开发的主要目的是满足人们度假休闲的需求，让消费者脱离日常工作压力，身心得到调节。

倡导心情释放与自然属性回归是旅游房地产的一大特性。

从旅游房地产的功能属性分析，旅游房地产更多地体现出用建筑陶冶人、尊重人的鲜明主张。

开发旅游房地产可以将生态性、休闲性、娱乐性、体验性等元素进行很好的嫁接。

3.独特的经营属性

与传统房地产开发相比，旅游房地产经营模式更加独特，其在消费使用方式上即可进行产权销售，又可进行时权销售和时值销售等，可以满足人们对旅游度假物业资金投入少、使用次数多、使用时间短等特殊要求。

4.投资和消费的双重属性

旅游房地产从开发环节看是一种投资品，从消费环节看，购买旅游房地产一方面可以为自己旅游消费提供方便，另一方面旅游房地产和一般房地产项目一样，具有保值增值的功能，是一种投资生财的方式，这也是旅游房地产的魅力所在。

三、旅游房地产的主要分类

旅游房地产按传统方式开发经营的酒店、旅游景区主题休闲公园、旅游景点房地产、景区住宅和度假村等。

大致介绍下：

1.游景点房地产

主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联的空间。

2.景区住宅和度假村

是指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。

按其所有权和使用权的不同又可分为时权酒店、产权酒店、养老休闲酒店、高尔夫、登山、滑雪运动度假村和时值度假型酒店、分时度假酒店等。

1.时权酒店

指将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权，消费者可拥有一定年限内在该酒店的居住权。

2.产权酒店

指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司进行分时度假网络管理，获取一定的投资回报。

一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。

3.养老休闲酒店

指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营至退休后自用。

委托管理期间，将获取一定的投资回报。

一般情况下，该度假村在产权人去世后有管理公司回购再出售，收益归其家人所有。

4.高尔夫、登山、滑雪运动度假村

指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅项目。

旅游房地产因其具有优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性及功能方面的实用性。

5.时值度假型酒店

指消费者购买酒店发售的一定数量的“分数”，而“分数”成为他们消费产品的货币，可使用这些分数在不同时间、地点、档次的酒店消费。

6.分时度假酒店

指加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。

在分时度假产品中会涉及多方主体：

开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。

分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。

为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商RCI公司已经于2003年4月中旬与国内的中安达公司签署了协议，意与中国公司共同建设分时度假市场。

我国青岛弄海园度假村、北京九华山庄、北京翠宫饭店、京瑞温泉国际酒店、珠海石景山旅游中心、无锡太湖威尼斯花园等30个度假村或酒店已经率先加入RCI度假交换网络，接待来自全球各地的度假会员。

其中青岛弄海园度假村、京瑞温泉国际酒店今年还分别获得了RCI总部颁发的金冠奖和国际金奖。

但目前分时度假这种产品的市场度还是很高，有待中国房地产市场日益成熟而逐渐壮大起来。

四、国内外旅游房地产的发展情况

旅游房地产发源于法国地中海沿岸。

20世纪初，在地中海沿岸开发了大量供旅游者休闲度假的海滨别墅，这种方式向全世界拓展后，逐步形成一种旅游房地产业的概念。

20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售招揽客户的形式，标志着旅游房地产市场的正式形成。

我国旅游房地产萌芽于20世纪80～90年代，在假日旅游热和海南房地产泡沫经济导致大量空置房以后，旅游房地产开始受到一些经营者的重视。

目前，国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信中旅等大型企业，也包括天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。

北京、上海、海南、广东、深圳等开工的旅游房地产项目达到近百个。

从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，旅游房地产概念在房地产业内传播开来。

先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，并取得了较好的市场反映。

其中有中国华源集团与海口南泰实验有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、西安佳隆房地产开发公司推出的“蓝水假期”（温泉别墅）、昆明官房企业集团开发的“滇西明珠”（产权式酒店）。

可见，随着住宅市场的进一步细分，这一有着广阔发展空间和市场潜力的新兴物业形式已引起不少发展商和业内人士的关注。

五、我国的游房地产前景广阔

1.国家政策的支持

2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度地压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。

在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠。

2.资源和配套，旅游地产的核心价值点

旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标。

以及随着国家对旅游产业的支柱型战略定位，政府加快高速公路等市政基础设施建设，旅游地产度假区项目，对具备经济实力、注重生活品质的人群而言，既是与家人享受第二人生的度假产品，又是保值增值抗通胀的优秀投资选择。

3.市场潜力巨大

据国家统计局显示，2000年5月1日至6日，全国居民外出旅游4600万人，旅游消费181亿人民币，分别比前一年国庆假日增长15%和27%，国内居民出境人数10万人，增长30%。

另据国家旅游局、国家统计局联合调查，2000年“十一”黄金周，全国宾馆饭店和旅馆招待所的平均床位出租率为46.7%，21个重点旅游城市中更高达65.5%。

从2000年的“黄金周”每次旅游支出都比上次增加数10亿元人民币的势头中，不难体会到假日经济在国内的强大影响力。

然而，与此形成鲜明对比的却是酒店业淡旺两季的供需不平衡现象。

旅游旺季到来时，各大小酒店供不应求，人满为患，住宿价格居高不下；当淡季来临时，大量客房积压，酒店资源不能充分利用。

发展旅游房地产，特别是利用产权酒店、时权酒店形式，将可有效解决这一问题。

4.空置商品房能得到有效解决

我国旅游房地产在八、九十年代已萌芽，沿海地区、改革开放较早的省市由于盲目开发，房地产项目建设供大于求，出现大量空置商品房。

据不完全统计，我国空置商品房面积已超过8000万平方米，主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市周边。

尽管国家有关部门对此采取了不少措施，然而效果并不理想。

而把其中一部分改造为旅游物业，将是消化这些空置房的有效途径。

六、我国旅游房地产存在的障碍

1.经营模式单一，缺乏创新

目前的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。

2.经营市场混乱，缺乏行业规范

巨大的市场和高额的利润回报引来了众多企业的争夺。

但由于旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规不够完善，让部分经营者有机可乘，带来了许多不良影响。

一些经营者在广告宣传资料中明示了投资回报，在购房者与酒店经营公司签定的委托合同中，许下诱人的承诺，以此误导消费者。

更有一些不法之徒采用欺诈性销售