大道周边棚户区改造工程土地一级开发项目可行性研究报告.docx

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大道周边棚户区改造工程土地一级开发项目可行性研究报告

大道周边棚户区改造工程

土地一级开发项目可行性研究报告

附件：

某县城市建设投资有限公司委托合同

附图：

一、签约仪式

二、相关会议文件

三、市政府李再勇市长在某县调研县域经济社会发展情况座谈会上的讲话

第一章概述

1.1项目名称、建设规模、项目承办单位及法人代表

项目名称：

某大道土地一级开发项目工程

建设规模：

土地一级整理面积1285亩，其中：

商业用地341亩；居住建设用地365亩；绿化及其他用地（包括道路建设）579亩。

道路：

城市主干路Ⅱ级，道路长度1964.02米。

宽度为：

全宽36米

组成为：

3.5m（人行道）+12m（车行道）+5.0m（绿化带）+12m（车行道）+3.5m（人行道）=36m

项目类别及性质：

新建

项目主管单位：

某县城市建设投资有限公司

项目承办单位：

某县城市建设投资有限公司

法定代表人：

某县城市建设投资有限公司

1.2工程项目的背景、建设的必要性及项目研究过程

1.2.1工程项目的背景

1949年，成立某县人民政府，隶贵阳专区。

1952年，贵阳专区改为贵定专区。

1956年，划归安顺专区；1958年，属贵阳市郊区县，1963年，改属遵义专区；1965年，复归安顺专区。

1970年，改称安顺地区。

1992年，改属贵阳市。

至今建制未变。

某县辖6个镇、7个乡、3个民族乡：

城关镇、双流镇、金中镇、冯三镇、楠木渡镇、龙岗镇、南龙乡、永温乡、宅吉乡、花梨乡、龙水乡、米坪乡、禾丰布依族苗族乡、南江布依族苗族乡、高寨苗族布依族乡、毛云乡。

1999年，全县辖6个镇、10个乡（其中3个民族乡），228个村委会、11个居委会。

年末总人口40.45万人，其中非农业人口4.46万人；少数民族人口4.98万人，占总人口的12.31%。

2000年，某县辖6个镇、10个乡（其中3个民族乡）。

根据第五次人口普查数据：

总人口389252人，其中各乡镇人口（人）：

城关镇60008、双流镇33926、金中镇34937、冯三镇33433、马场镇37389、龙岗镇34045、南龙乡17015、永温乡15475、宅吉乡16937、花梨乡23302、龙水乡11955、米坪乡6753、禾丰布依族苗族乡14245、哨上布依族苗族乡17300、高寨苗族布依族乡22119、毛云乡10413。

现在有彝族、白族、傣族、壮族、苗族、回族、傈僳族、拉祜族、佤族、纳西族、瑶族、藏族、景颇族、布朗族、布依族、阿昌族、哈尼族、锡伯族、普米族、蒙古族、怒族、基诺族、德昂族、水族、满族、独龙族等民族分布。

2001年，某县辖6镇、10乡（其中3个民族乡），113个村委会、11个居委会。

年末总人口43.07万人，其中，非农业人口5.13万人，少数民族4.27万人，占总人口的10.34%。

2002年，全县辖6个镇、10个乡（其中3个民族乡），113个村委会、11个居委会。

年末总人口43.26万人，其中非农业人口5.19万人；少数民族人口4.64万人。

2003年6月10日，**省人民政府批准，某县马场镇更名为楠木渡镇、所辖行政区域为原马场镇行政区域。

12月28日，**省人民政府批准，某县哨上布依族苗族乡更名为南江布依族苗族乡，所辖行政区域为原哨上布依族苗族乡行政区域。

2003年，全县辖6个镇、10个乡（其中3个民族乡），113个村委会、12个居委会。

年末总人口43.54万人，其中少数民族4.69万人；非农业人口5.24万人。

现在有彝族、白族、傣族、壮族、苗族、回族、傈僳族、拉祜族、佤族、纳西族、瑶族、藏族、景颇族、布朗族、布依族、阿昌族、哈尼族、锡伯族、普米族、蒙古族、怒族、基诺族、德昂族、水族、满族、独龙族等民族分布。

某县地处黔中腹地，距贵阳市城区中心66公里，总面积2026平方公里，海拔在506.5-1702米之间，属北亚热带季风性温润气候，年平均气温在10.6至15.40C.**地处黔中腹地，总面积2026平方公里，辖6镇10乡，总人口43万。

南距省会城市贵阳66公里，北距历史名城遵义118公里，位于连接贵阳与遵义两大城市的次中心区域，区位优势明显。

交通较为便捷,贵开高等级公路使某县融入了贵阳市一小时经济圈，省道久铜路贯穿境内，贵开城际铁路，川黔铁路中心支线直达某县金中大水工业园，双流工业园距川黔铁路久长站25公里，永温工业园至川黔铁路支线金中站8公里,川黔铁路中心支线直达金中镇，全部乡镇实现了道路硬化。

随着构皮滩电站建成，将建设翁昭、龙水两个深水码头，直通长江出海，距县城30余公里。

铁路、公路、水运形成了北上、西出和东进的大通道。

具有较好的交通条件和区位优势，可辐射贵阳、遵义乃至全国各地。

贵遵复线、快速铁路、码头的建设,某县铁路、公路、水路“三位一体”的交通网络已初步形成。

在国家西部大开发的政策环境下，某县迎来了新的发展高潮，抓住贵遵高速公路复线和沪昆高速铁路建设的良好机遇，充分利用丰富的旅游资源和矿产资源优势，挖掘各民族文化价值，创造一个具有民族特色的新世纪城镇环境。

《某县县城总体规划（2010～2030年）》将**中心城区的建设定位在迎宾道路旁、迎宾道路与**大道的连接促进规划区域的范围扩建。

几年来，在中央、省州的支持和帮助下，全县经济取得了长足的发展，城乡建设和村容寨貌得到进一步改善，但由于历史原因，某县城区的基础设施建设具有严重的滞后性，城市基础及各类配套设施老化，不健全，使得城市功能与土地效益不能充分发挥，从某种意义上讲阻碍了**经济的发展；所以，对城区道路的建设，完善城市基础设施，完善城市入城通道，改善城市生活及投资环境就迫在眉睫。

1.2.2建设的必要性

1、项目建设是配合某县城城区发展的需要，加快城市路网建设的需要

**离贵阳中心城区最近距离为66公里。

西北面有川黔铁路中心铁路支线直达县境，川黔铁路久长站距县境25公里。

省道久铜线横贯**，随着贵遵高速复线的建成，**将进入贵阳市半小时经济圈；随着构皮滩电站建成，将建设翁昭、龙水两个深水码头，直通长江出海，距县城仅30余公里。

铁路、公路、水运形成了北上、西出和东进的大通道。

依托贵遵发展轴带和磷煤化工产业带，打通区域通道，提升城镇综合承载能力，融入贵阳半小时经济圈，促进贵阳-**旅游发展轴带和息烽-**-瓮安磷煤化工产业带形成，承接贵阳主城区职能和人口外溢。

老城区的布局结构上不尽合理，城区工业与居住用地交错，工业用地置换力度不够，部分污染企业对周围居住环境造成较大影响，道路系统尚不健全，部分过境交通穿越城区，老城区道路狭窄，断头路多，不成系统等问题较为突出。

目前，项目大部分区域城市化水平较低，基础设施还不完善。

区域的发展，交通基础设施必须先行。

因诸多问题因素，老城区适宜建设用地存量不多，基本集中在环湖沿线。

某县需拓宽发展，从坡度分析看，**新区大部分坡度适宜建设，因此**大道道路工程修建迫在眉睫。

它的建成，将成为这一区域横向的交通干道，为整个某县的发展起到重要的引导和支撑作用，有效的配合某县城的发展战略。

路网规划中，**大道与正在实施的迎宾路建立，****区形成“两纵五横”的道路网，从而拓宽**规划的建设用地。

本项目坚持以人为本，统筹考虑行人、车辆和道路的关系，为广大市民营造安全、畅通、规范、有序、和谐的交通环境，同时本项目坚持立足当前，着眼长远，依据某县城各种规划，结合某县城现状，在严格执行规划的前提下，分轻重缓急，逐步实现道路网的四通八达。

2、是完善城市基础设施，改善投资环境的需要

某县城城区作为某县的“行政、教育、居住、文化、金融商贸和旅游产业”中心，周边矿产资源优势；磷化工产业优势；旅游资源优势；农业优势；完善城区内的基础设施建设，有利于**的快速发展，能更好的吸引资金投入。

拟建道路接开洲大道位于县城西北部，沿线规划为居住、办公、娱乐等区域，地块内集中设置大体量商务、商业建筑，完善地块内的道路建设，基础设施的改善，使外来投资环境得到改善，将为招商引资、吸引外来资金、加快某县城的建设树立很好示范的作用。

3、有利于道路周边地块的开发利用，实现土地的增值，更快更好地推动**建设

受交通条件的制约，某县城大部份地区处于整个县城落后的地段，区域内经济发展和配套基础设施建设与城市中心区不符，大量土地闲置，居民住宅混乱，片区招商引资十分困难，一直处于落后状态，没有真正发挥其地理位置的优势。

开洲大道位于城市高速发展区域，**大道又是接开洲大道，大道两侧的沿线用地规划主要为商业用地和居住用地。

东风湖周边有得天独厚的自然景观，具有很大的商业价值。

由于片区现正处于发展建设期，不仅需要道路、水电等市政配套设施供应，还会带来大量的居民出行。

该工程建设设置有完整的市政配套设施，为沿线两侧用地提供全面的市政配套服务功能，大大提高了土地利用经济价值。

片区内现状道路等级低，路况差，并且无一条真正意义上贯穿南北的道路。

对外沟通上，缺乏与老城中心、新城区高效便捷的连接通道。

随着**大道的实施，某县城新城区域将成为某县城市未来发展的重要区域，使沿线一带的土地能得到有效和有序的开发。

加上该路的起终点分别与开洲大道、开花公路相接，与其他片区能互动，为该片区的发展创造良好的交通环境，从根本上改变新城区的交通状况，促进现有资源转化为生产力，提高片区人民的生活水平，改善居住、投资环境，极大地推动某县城社会经济的发展。

拟建道路**大道处于县城东南边，道路两侧土地资源丰富，周边地块有很大的升值空间，大量地块有待开发，本条道路的修建，可以提供一个便利的交通，有利于房产的开发，从而能吸引更多的资金投入，实现土地的增值，达到更快更好的建设**的目的。

图1.1拟建道道路区域内土地资源现状

4、项目建设是提高城市对外交通能力的需要

图1.2开阳县

本项目将开花公路、开洲大道、贵开二级公路、迎宾大道等对外交通通道有机连接，实现了城市快速干道系统与对外交通的便捷联系。

同时改善了某县老城北部区域交通出行环境差的问题，增加了对外出行通道，也提高了道路的等级。

通过本项目，进一步加强了与高速公路、旅游大道之间的联系，打开了道路的交通瓶颈。

老城区同**区分别通过东西通道服务西部磷化工产业和东部港口业务。

5、是带动**旅游资源开发，矿产资源、充分展示某县民风民俗，建立入城景观的需要

图1.3南江大峡谷

某县民族风情、民族文化原始古朴，底蕴深厚，近年来，在县委县政府的正确领导下，城市建设按照高起点规划、高标准建设、高质量管理的现代化城市经营建设理念模式运行，以国家级自然保护区绿色生态景区和全国4A级景区南江大峡谷为核心吸引物，把某县开发建设成为集游览观光、休闲度假和专项旅游于一体，以原生态为基调的生态旅游目的地。

”南江大峡谷河谷流域自然风光无限。

南江山体庞大，溪流河谷纵横，处处有景，溪溪入画。

峡谷全长四十多公里，峭峰顶立，最深处达三百九十八米，经有关专家完成的科学考查结果显示：

南江峡谷地层古老，河谷深切，为典型的低中山峡谷地貌景观，十分壮丽优美。

峡谷内有自然景观80余处，各种姿态瀑布40多条，位于小南江的奢香瀑布，落差达一百五十余米。

公园景区现已开发十八点四公里，旅游者可顺江在碧玉般的江水中进行惊险刺激的漂流，也可漫步于峭壁栈道，浓荫小路，还可穿越典型的喀斯物原始森林。

峭壁上藏酋猴，猕猴在攀援嘻戏，河中鸳鸯、野鸭畅游，鱼儿成群可见，江上鱼鹰白鹭小鸟飞翔，野趣盎然……南江大峡谷景区2008年被评为中国最佳绿色生态景区和全国4A级景区。

另外**紫江地缝景区属**省省级风景名胜区，位于龙岗镇境内，全长近20公里，景区距县城约50公里，距贵阳约60公里，规划总面积为28.72平方公里。

紫江景区可谓**风景名胜区的瑰宝，其喀斯特地貌雄伟壮丽，奇峰异石林立，部分河段如巨斧劈开，形成地缝（裂）一线，奔腾的河水到此凝聚在1.9米宽的狭缝里，蔚为壮观，景区内植被茂密，到处郁郁葱葱，生机盎然，森林覆盖率达80%以上，动植物种类甚多，有大鲵、藏酋猴、羚羊、红