前期物业服务协议.docx

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前期物业服务协议

项目前期物业服务协议

本协议当事人

甲方：

物业管理有限公司（注：

分公司接管项目，物管公司出具授权委托书，授权书范本见附件）

法定代表人：

（如分公司签订合同，此处为负责人）

地址：

联系电话：

乙方：

地址：

联系电话：

根据我国有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务达成如下协议。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况

乙方所购的物业位于（注：

填写物业名称）幢单元室，房屋建筑面积约为平方米。

乙方所购房屋销售（预售）合同编号：

。

物业共用部位、共用设施设备，详见本协议附件一、附件二。

第二条前期物业服务是指：

在业主、业主大会、业主委员会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

第三条甲方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本协议，承担相应的责任。

第二章前期物业服务内容

第四条在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理。

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定甲方不需承担义务的设施设备或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外。

3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。

4、业主共有的公共绿化的养护和管理。

5、车辆停放管理。

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。

7、装饰装修管理服务。

8、物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。

9、法律法规规定的其他内容。

第五条在物业管理区域内，甲方提供的其他服务包括以下事项：

1、；

2、。

（注：

此条如有特殊约定的服务内容的应列明，反之可以删除。

）

第六条甲方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件三）。

第七条在业主委员会成立之前，甲方负责属于全体业主共有的物业管理商业用房，物业共用部位、物业共用设施设备，业主共有的场地及物业管理区域内配套设施的经营管理，经营管理的收入的所有及使用等根据本协议的约定办理。

第八条单个业主可委托甲方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，甲方是否接受委托，以及服务内容和费用等相关事项由单个业主和甲方另行协商后确定。

第三章前期物业服务期限

第九条前期物业服务期限自_____年_____月_____日起至_______年_____月_____日止。

但是，本协议期限未满、业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本协议自然终止。

本协议期限届满，本物业已具备成立业主大会条件的，甲方有权终止本协议，并按有关规定办理移交，甲方终止本协议的，应提前三个月在物业管理区域内以公告形式通知或以其他形式通知业主。

本协议期限届满，但本物业尚不具备成立业主大会条件的，本协议自动延续至本物业具备成立业主大会条件之日。

此后，甲方有权终止本协议，甲方终止本协议的，应提前三个月在物业管理区域内以公告形式通知或以其他形式通知业主。

本协议期限届满，本物业尚未成立业主大会、产生业主委员会，但甲方书面通知本物业的建设单位，同意继续履行本协议的，本协议继续履行至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。

注：

合同至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。

以上内容应调整为：

前期物业服务期限自年月日（或物业交付之日）起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。

第四章双方权利义务

第十条甲方权利义务

1、根据有关法律、法规及本协议的约定，制定物业管理区域内的物业管理制度和物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。

2、按本协议第二章之约定内容，参与各项工作；对小区交付后的物业进行日常管理。

3、编制房屋、设施设备大中修方案报批准后实施。

4、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本协议的有关权利、义务。

5、根据本协议的约定，向乙方或物业使用人收取物业服务费及运行能耗费（注：

根据项目是否含能耗确定）；并将物业服务收费标准、特约服务收费项目和标准在本物业管理区域内公布。

6、根据本协议的约定，受有关部门或单位的委托，向乙方或物业使用人提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按政府规定收取，收取费用时间为（根据实际情况决定是否将此缴款时间进行明确）。

7、每6个月公布一次业主共有的物业管理用房、共用部位、共用设施设备和场地的经营性收支帐目。

（注：

公司强制要求）

8、开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改。

9、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，甲方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

10、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

确需临时占用、挖掘道路、场地的，应在本物业管理区域内公告，并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

11、对乙方或物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、报告业主委员会以及其他合法方式进行处理。

12、以《业主手册》或其他适当方式向乙方和物业使用人提示物业使用的有关事项，当乙方装修物业时，与乙方订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督。

13、对于《商品房买卖合同》明确约定给单个业主专用的绿地、露台及其他单个业主享有专用权的部位，告知该等业主有关保养、维护、清洁事宜，并负责监督。

14、建立和妥善保管本物业管理档案（包括物业承接查验有关的文件、资料和记录），及时记载变更情况。

15、根据需要，物业服务企业可委托专营企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。

16、向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务。

17、如未被业主大会续聘，自本协议终止起日内与业主大会选聘的物业管理企业办理相关移交手续，移交手续须经业主委员会确认。

18、法律、法规规定及本协议约定的其他权利、义务。

第十一条乙方的权利义务

1、参加业主大会会议，行使投票权，并享有选举权、被选举权和监督权。

2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向甲方提出意见和建议。

3、遵守本物业的《临时管理规约》和《业主手册》。

4、依据本协议约定向甲方交纳物业服务费用及相关费用（包括但不限于公共能耗费及相关代收代缴费用）。

5、装饰装修房屋时，和甲方签订《房屋装饰装修管理协议》，遵守有关法规、规章、政策的规定。

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿，但根据《商品房买卖合同》或其他合同的约定，乙方对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，从其约定。

7、转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议。

8、对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度和《业主手册》造成的损失、损害承担民事责任。

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益。

10、出租房屋时，不得将房屋直接或分割后出租给两个以上的承租人，不得允许承租人将房屋转租给一个以上的次承租人。

11、若依据《商品房买卖合同》或其他合同有权使用露台或绿地或其他共用部位（公共部位）的，应在签订本协议的同时，签订使用承诺书。

第五章物业承接查验

第十二条在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：

在物业交付使用30日前（办法规定15日前，公司要求30日前），与建设单位完成物业项目的承接查验工作，甲方对物业共用部位、共用设施设备的查验以下述三方面内容为限：

（1）物业共用部位、共用设施设备的配置是否与移交资料反映的配置相符；

（2）物业共用部位、共用设施设备肉眼可视的外观质量是否存在瑕疵或缺陷；（3）物业共用部位、共用设施设备的使用功能是否在正常状态。

隐蔽部位、隐蔽工程以及结构安全等因其隐秘性、专业性和复杂性，甲方不具备该等技术能力对其进行查验，故甲方对这部分的核查仅限于审查建设单位是否已提供了与此相关的合格证明文件。

第十三条物业交接后，因隐蔽部位、隐蔽工程、结构安全等存在质量问题而影响正常使用的，不视为乙方在物业承接查验中存在过错，由此给业主造成损失的，应由建设单位承担赔偿责任。

第六章前期物业服务费

第十四条本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，甲方按照本协议约定的标准及经合法程序调整后的标准收取前期物业服务费，并按本协议第四条约定的服务内容及本协议附件约定的质量标准提供服务。

第十五条本物业管理区域前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。

具体标准如下：

多层住宅：

元/月·平方米；

小高层住宅：

元/月·平方米；

高层住宅：

元/月·平方米；

排屋：

元/月·平方米；

别墅：

元/月·平方米；

商业用房：

元/月·平方米；

办公用房：

元/月·平方米；

幼儿园：

元/月·平方米；

会所：

元/月·平方米；

地下车位：

元/月·个；

库房：

元/月·个；

储藏室：

元/月·个；

其他：

。

甲方受乙方的委托对其物业专有部分提供维修养护等服务，费用由委托人支付，服务收费标准由甲方制定并在物业管理区域内公示。

第十五条物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如：

电梯、增压水泵、中央空调、景观水系、景观照明等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用预收后按建筑面积据实由乙方分摊，每____个月在物业管理区域内公布一次收支情况。

能耗费预收标准如下：

（注：

可选择）

多层住宅：

元/月·平方米；

小高层住宅：

元/月·平方米；

高层住宅：

元/月·平方米；

商业用房：

元/月·平方米；

办公用房：

元/月·平方米；

幼儿园：

元/月·平方米；

会所：

元/月·平方米。

一般电梯公寓0.5元/月

或表述为：

物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如：

电梯、增压水泵、中央空调、景观水系、景观照明等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用按“共用设施设备运行能耗收取及分摊办法（详见附件）”据实向业主分摊。

[或者表述为：

物业服务费中已经计入高能耗共用设施设备（如：

电梯、增压水泵、中央空调、景观水系、景观照明等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用不另行向乙方分摊。

]

第十六条物业服务费主要用于以下开支：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用、管理费用；

7、物业服务企业固定资产折旧费用；

8、法定税费；

9、物业服务企业的利润；

10、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

11、经业主同意的其他费用。

第十七条在协议期内，如当地物价指数上升幅度较大，甲方需提高物业服务费的收费标准时，须经甲方与开发建设单位协商一致，并应征得相关业主的同意。

甲方不得擅自提高物业服务费。

第十八条前期物业服务费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，除乙方与建设单位对交付日期另行达成书面协议外，乙方不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费。

第十九条对于已交付使用，但乙方或使用人尚未居住的物业（包括但不限于住宅、商业用房、地下车位、会所等），物业服务费按当地政府有关规定执行。

使用所购物业的水、电、气等配套设施，搬入家具或进行装饰装修的，视为已居住。

（地方性法规对空置房折扣交费有规定的或精装修项目，该款取消）

第二十条物业服务费及公共能耗费（注：

根据项目是否含能耗确定）每_____个月预缴一次，缴纳费用时间为每____个月的第1个月上旬，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。

项目相关代收代缴费用（注：

多少时间）支付缴纳一次费用，缴纳费用时间为（根据实际情况决定是否将此缴款时间进行明确），乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。

第二十一条乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费及相关费用的，从其约定，乙方负连带责任。

乙方与物业使用人之间的交费约定，乙方应及时书面告知甲方。

第七章物业的经营与管理

第二十二条属于全体业主共有的物业管理商业用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施在业主委员会成立之前由甲方经营管理。

上述各项物业的经营管理收入扣除必要的成本外，其余收入作为收益归全体业主共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修，配套设施经营亏损的弥补。

归全体业主共有的该部分收入由甲方代管。

物业管理区域内配套设施指物业管理区域内属于全体业主共有的游泳池、网球场等配套设施。

（注：

此段根据项目是否有此配套填写）

第二十三条业主共有的车库车位的经营管理，使用人应按照物业所在地的相关规定向甲方交纳停车费。

上述停车费扣除必要的支出成本外，（包括但不限于车辆管理人员的费用、增设停车管理设施等费用），其余收益归全体物业买受人共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的弥补。

归全体物业买受人共有的该部分收入由甲方代管。

第二十四条甲方根据物业服务的需要，有权将本协议第二十二条、第二十三条述及的各项物业出租或委托专业公司或其他公司进行经营管理。

为了全体业主的利益，甲方将各项物业出租或委托上述公司进行经营管理的期限可以约定为本协议期满或终止后的一个合理期限。

第二十五条对于已经移交的物业管理用房或全体业主共同所有或共同使用的其他财产、设施，在小区业主委员会成立之前，甲方从有利于全体业主利益考虑，可以决定该等财产、设施之使用、经营和管理等事项，而无需再征得全体业主同意，但甲方应在该决定作出之日起10日内将该决定在本小区范围内予以公示。

第二十六条甲方对本协议项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务。

第二十七条甲方不提供对乙方、物业使用人、访客代为泊车的服务，甲方禁止甲方员工代为泊车。

第八章物业的使用与维护

第二十八条本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，由甲方根据相关法律法规制定。

甲方根据规章制度提供管理服务时，乙方和物业使用人应给予配合。

第二十九条甲方可采取劝告等必要措施，制止乙方、物业使用人违反本协议和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第三十条甲方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理乙方或物业使用人的投诉。

第三十一条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在本物业管理区域内公告；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状，造成损失的，应予以赔偿。

第三十二条乙方装饰装修房屋的，甲方与乙方应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，甲方事先告知乙方装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第三十三条物业管理用房产权属全体业主所有，甲方在本协议期限内无偿使用，甲方不得改变其用途。

第九章物业维修经费

第三十四条本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均依照相关的法律规定及相关政府部门的规定执行。

第十章违约责任

第三十五条甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成经济损失的，甲方应支付乙方（注：

按乙方年度物业管理费用5%为上限）计人民币元（小写¥元）并承担相应的法律责任。

第三十六条乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

第三十七条乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金（注：

本条比例按照当地规定填写），对于欠费不交纳的，甲方可向项目所在地人民法院起诉；乙方对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任。

第三十八条甲方违反本协议约定，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退；并按多收金额每日千分之二（注：

该比例与第三十七条比例相同）支付违约金。

第三十九条乙方损害物业共用部位、共用设施和物业管理区域内的配套设施，应向权利人承担赔偿责任。

第四十条乙方违反本合同约定，将房屋直接或分割后出租给两个以上的承租人或允许出租人将房屋转租给一个以上的次承租人的，甲方有权要乙方限期改正，并视情况有权要求乙方支付违约金人民币元。

（注：

因很难设定统一标准，故由公司根据楼盘的实际情况，填写具体金额。

目前我司签订的一般为5000元，可根据项目档次确定）

第四十一条双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方的免责事由，即甲方均不负赔偿责任：

1、因天灾、地震等不可抗力之事及非甲方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所导致的损害。

2、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，但因甲方故意或过失所致，不在此限。

3、因乙方或第三者之故意或过失所致，或乙方、使用人违反本协议、临时管理规约和其它物业管理服务规定所导致的一切相关损害。

4、非因甲方违反本协议义务，乙方专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害。

5、甲方已履行本协议约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。

6、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要而且事先已经告知乙方和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

7、因非甲方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因甲方不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列。

8、甲方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而乙方、业主大会或业主委员会未采纳所导致的损害。

9、自乙方迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生的任何损害。

10、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因甲方违反本协议义务而导致以上事故者除外。

11、乙方或物业使用人未经甲方同意，擅自委托甲方工作人员提供服务所导致的任何损害（如代为泊车等）。

物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，甲方不承担责任；但是，如果该损失是因甲方及其工作人员故意或重大过失造成的，甲方应承担相应的赔偿责任。

甲方承担的赔偿责任以当年物业服务费总额的5%为限；单户赔偿不超过该户当年应缴物业服务费的10%。

第十一章附则

第四十二条甲方与房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》变更、解除或终止，本协议作相应的变更、解除或终止；《前期物业服务合同》未变更、解除或终止的，本协议不得变更、解除或终止。

第四十三条为维护公众、乙方、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方和物业使用人应积极配合甲方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

第四十四条房屋因建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能、造成重大事故的，由施工单位和设备生产安装部门承担责任并作善后处理。

产生质量事故的直接原因，以政府相关行政主管部门的鉴定为准。

第四十五条建设单位应在物业管理区域内显著地方设置公告栏，用于张贴各项管理制度以及根据临时管理规约应告知全体业主的通知及布告。

除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达的相关通告外，在公告栏上张贴通告连续十天后，即视为已向每位业主及物业使用人送达相关通告。

第四十六条乙方可与物业使用人就本协议的权利义务进行约定，但物业使用人违反本协议约定的，乙方应承担连带责任。

第四十七条本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成时，可提请本物业所在地人民法院诉讼解决。

第四十八条本协议壹式份，甲乙双方各执份，具有同等法律效力。

第四十九条本协议自甲乙双方盖章或签字之日起生效。

甲方（签章）：

物业管理有限公司

乙方：

年月日