物业服务协议.docx

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物业服务协议

商业物业管理服务协议

本协议当事人

甲方：

安徽伟星物业管理有限公司

乙方：

甲方是指：

安徽伟星置业有限公司委托的物业服务企业

乙方是指：

购房人（或承租商）

本物业名称：

伟星.幸福里·星悦广场

乙方所购房屋销售（预售）合同编号：

乙方所购房屋基本情况：

类型：

坐落位置：

建筑面积：

平方米

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲、乙双方就前期物业服务达成如下协议：

第一条双方的权利义务

一、甲方的权利义务

1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与协助管理；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业服务制度，并书面告知乙方（在物业交付时，由甲方将本物业的各项管理规定及服务标准提供给乙方）；

3、建立健全本物业的物业服务档案资料；

4、制止违反本物业的物业服务制度和本小区《业主（临时）管理规约》规定的行为；

5、物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

6、依据本协议向乙方收取物业服务费用；及应由业主分摊的相关费用（相关费用是指公共能耗费、电梯运行、维保、维修及年检等项费用）；对超过约定日期交费的用户，可根据相关规定加收违约金；

7、编制物业服务年度服务计划；

8、物业交付时将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并在装修前与乙方签订《房屋装饰装修管理服务协议》；

9、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

10、按前期物业服务协议，实施本物业具体管理；

11、为检查、维护本物业的任何一部分或为履行管理责任，有权携带一切必须的工具、设备及材料进入本物业任何一部分；

12、有权进入正在装修的商铺内进行正常的装修现场巡查，以检查并确定是否违反装修协议规定，如发现任何业主或租户聘用（委托）的承建商及其工人违反装修协议规定，有权禁止该等人士进入本物业，并要求违反者限期整改、赔偿因此造成公共部位或毗邻商铺的损失及承担其他一切责任；

13、接受政府相关部门指导，协助政府相关部门做好物业管理区域内安全防范工作，协调本物业管理区域内消防自查、自救工作，制止和纠正本物业管理区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，并及时向有关政府部门报告违反法律法规等规定的行为；

14、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业服务制度，并书面告知乙方（在物业交付时，由甲方将本物业的各项管理规定及服务标准提供给乙方）；

15、在不损害他人合法权益及社会公共权益的前提下，向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等其他有偿服务；

16、接受本物业发展商委托对其保留的建筑部位及设施设备，包括但不限于外墙体广告位、经营性停车场、内外广场、楼顶等进行经营管理，并收取相关费用；

17、对乙方及其雇员和顾客违反物业管理法规政策、本物业相关管理规定及本协议的行为进行处理，包括但不限于责令停止违章行为，要求乙方承担违约赔偿责任及支付违约金，对不按时足额缴纳有关费用或拒不改正违章行为者，有权依法终止或停止提供物业服务（包括但不限于安防、保洁、空调、货品出入、照明、停车、供暖、供水等），并采取符合本协议约定的催缴催改措施；

18、甲方可委托专业公司承担本物业专项管理与服务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

19、依据本协议向乙方收取物业服务费用，及应由业主分摊的相关费用（相关费用是指公共能耗费、电梯运行、维保、维修及年检等项费用）、违约金；

二、乙方的权利义务

1、参加业主大会会议或业主代表大会会议，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；

3、遵守本物业的物业服务制度和本商铺《业主（临时）管理规约》的规定；

4、依据本协议向甲方按时交纳物业服务费用，及应由业主分摊的相关费用（相关费用是指公共能耗费、电梯运行、维保、维修及年检等项费用）、超过约定交费日期根据相关规定应交纳的违约金、车位费等；

5、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理服务协议》；

6、不得占用、损坏本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，征得甲方同意后，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

7、转让房屋时，应事先通知甲方，并让承租方或受让方向甲方办理相关手续，缴纳相关费用后，告知承租方或受让方与甲方签订本协议，并确保承租方或受让方进入本物业区域前与甲方签订完成本协议，否则乙方应继续承担本协议项下责任，乙方为承租方或受让方承担本协议项下义务承担连带保证责任；

8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业服务制度和本商铺《业主（临时）管理规约》等规定造成的损失、损害应承担民事责任；

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的供电、供水、供气、排水、通风、采光、装饰装修、通行、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

10、由乙方使用的各种能源，如市政供电、供水、供气等相关费用的定时缴交等由乙方自行留意并负责。

甲方无强制性定时提醒、督促责任。

11、因甲方维护修缮共用部位、共用设施设备需要通过或临时占用乙方自用部位、自用设施设备的，乙方应予以配合；

12、不得改变商铺的使用功能，不得改变架空层、汽车库、储藏室、库房以及走道使用功能；

13、甲方为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件时，甲方需采取紧急措施的，乙方应予以必要的协助；

14、业主委员会选举产生30日内，应与甲方续签《物业服务委托服务合同》，或重新选聘物业服务企业。

15、监督甲方的物业服务行为，就物业管理有关问题向甲方提出意见、建议或投诉；

16、依法享有所购/租赁商铺的使用权；

17、做好各自商铺内的防火防盗、卫生及财产安全工作；

18、对商铺的管道堵塞或水管、天花板、地板渗水或漏水等情况给予及时维修、处理,如未对该等情况及时维修、处理而影响或造成其他商户、公共部分、共用部位损失的,须承担因此产生的所有责任；

19、遵守本物业消防安全管理规定，按时与甲方签订《消防安全责任书》，并对其使用区域内的灭火器等消防安防器具。

设施进行维护，按政府相关部门要求进行检测，保证其能够正常使用；

20、未经甲方同意不得将任何物件（包括标牌、广告牌等）安装、张挂在外墙和公共部位的墙壁上，不得利用物业从事非法活动，不得将易燃、易爆、剧毒、放射性物品带入或存放在本物业内；

21、按商铺租赁合同约定的经营范围从事有关经营活动；

22、负责赔偿其营业员、顾客等违反本物业各项物业管理规定造成的损失，负责教育、监管其成员、代理人、雇员或其他使用者遵守服从本协议和其他有关规定，对于上述人员与本物业有关的任何违约或侵权行为，除当事人承担法律责任外，乙方承担连带责任；

23、乙方应根据甲方规定的时间、路线、方式运输货物；

24、乙方营业产生的垃圾必须袋装，干湿分开，并按甲方规定时间自行运送至位于本物业的公共垃圾站，各类生活及经营性垃圾、餐饮垃圾由甲方代为联络，由公共垃圾站清运出本物业，乙方应按甲方及政府有关规定付费，其费用不包含在物业服务费和垃圾清运费中，乙方若有特殊需求，需与甲方协商，并以书面方式确认；

26、未经甲方书面许可，乙方不得在本物业内承租商铺范围外的任何地方，从事任何经营和推广活动。

27、乙方应严格遵守甲方的商铺管理规定（详见本协议第十条）。

第二条物业管理服务内容

一、对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维修养护；

1、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门；

2、共用设施设备按照项目配套建设管理，责任分工明确，运转正常，维护良好；

3、对设备故障及重大或突发性事件有应急方案；

共用部位，是指房屋主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板等）、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、门厅、屋顶、屋面、电梯机房、低压配电间、井道、围墙、窨井、共用设施设备使用的房屋、物业服务用房、安防监控室、消防中心、道路、水系等。

共用设施设备，是指给排水管道、水箱、水泵、烟道、风道、电梯、照明设施、消防设施、避雷设施、智能化设施设备、单元门对讲系统、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

公共区域是指商铺规划红线以内、业主户门以外。

二、物业服务区域内供水、供电、供气以及通信、有线电视等设施的维修和养护，受相关的单位或部门委托，可由甲方实行统一服务管理。

三、环境卫生

1、商铺内道路、广场、停车场、绿地等公用部位、共用设施设备的清扫与保洁；

2、室内电梯厅、楼梯扶手、共用玻璃的清扫与保洁；

3、商铺内业主日常生活垃圾的清运；

4、商铺共用雨、污水管道、雨、污水井定期检查疏通、及时清掏；

5、公共部位清洁设施摆放整洁，垃圾及时清理（由于以经营为目的所产生的大型垃圾如：

机油、油漆、包装箱等除外）。

四、公共秩序

1、协助公安部门做好商铺安全防范工作，对管理区域进行定期巡逻，巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

2、商铺设有监控中心的实施24小时安防监控；

3、对大型物件搬出实行登记；

4、对火灾、治安、公共卫生突发事件有应急处理预案，遇突发事件时能及时报警。

五、交通秩序与车辆停放

1、限速、限重、限高、限宽；

2、禁鸣；

3、商铺道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；

4、车辆按秩序停放；

5、对进出小区的车辆实施证、卡等管理，来访车辆进出登记、泊位管理；

6、车辆需按规定线路行驶、进场后需按指定位置停放；

7、禁止载有有毒、有害或危险物品的车辆进入商铺公共区域内。

六、公共绿化

1、修剪、浇灌、施肥等绿化定期养护；

2、清理公共绿地；

3、除虫和必要的补种。

七、消防管理

1、消防器材检查，消防通道畅通；

2、易燃品管理；

3、义务消防宣传。

八、商铺装饰装修管理

1、甲方根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和本小区《房屋装饰装修管理规定》，对乙方的房屋装饰装修的范围及行为实施管理。

2、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（《业主（临时）管理规约》）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修备案方案及审批记录，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；

3、对进出本物业的装修车辆、装修人员实行出入证管理；

4、对装修现场进行巡视与检查，对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；

5、按装饰装修管理、安全责任书及有关装修规定内容实施。

不得占用、损坏物业的公共部位、公共设施设备或改变其使用功能，不得妨碍其他商户正常使用。

因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用公共部位、公共设施设备的，应事前书面申请，经甲方批准后方可使用，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的负赔偿责任。

第三条物业服务质量

一、商铺外观

1、商铺外立面统一、美观；

2、商铺户外不装外置式防盗门窗等设施；

3、无随意安装空调室外机现象；

4、商铺外墙不装任何设施设备（如隔热层、卫星接收器等）；

5、外观一致、无乱涂乱画、乱张贴现象。

二、共用部位、共用设施设备的维护和管理

1、设备运行正常；

2、定期维护保养。

3、专人维护保养；

三、环境卫生

1、环境整洁、无污染；

2、生活垃圾日产日清。

四、绿化

1、养护得当，定期修剪；

2、美观协调；

3、环境消杀。

五、交通秩序与车辆停放

1、人行、车行道路畅通；

2、机动车、非机动车停放有序。

六、公共秩序维护

1、统一服装，挂牌上岗，文明执勤；

2、协助公安部门对公共秩序管理，减少和降低治安事件的发生。

七、消防

1、消防器材无缺少；

2、发生火灾及时报警、协助扑救。

八、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修

1、小修：

及时处理，1日内完成；

2、急修：

15分钟到场，当日处理。

第四条物业服务费用（不包括商铺共用部位设施设备大中型维修、更新、改造的费用，私人财产的保管、保险费用及公共能耗费、电梯维保及维修等费用）

一、乙方交纳物业管理服务费等相关费用时间：

每半年第一个月的上旬，交费周期：

每六个月预收一次，交纳地点：

物业服务中心；

二、商铺的物业服务费收费标准（具体收费标准以物价局核定为准）

1、商铺物业服务费按建筑面积每月每平方米2.0元（不包括装修垃圾清运费、公共能耗费等其他公共费用及政府规定的人行道门前三包的费用）；

2、商铺装修垃圾清运费按建筑面积每月每平方米3.0元实施收费；

3、商业公共能耗费（包括楼道照明、电梯运行、维保、年检费用、水泵加压所产生的运行能耗费用等）按承租商铺的套内建筑面积每月每平方米元；

4、打墙费每平方米35元，按实际打墙面积收取；

5、装修用水及成品维护费按承租商铺的套内建筑面积每平方米3.0元。

三、甲方有权根据测算重新确定物业服务费标准，其后，甲方有权根据本物业所在地城市居民消费价格指数调整本物业的物业服务费。

乙方明白并同意其后应交纳物业服务费，应按甲方发出的书面通知（包括公告形式）载明收费标准执行（如甲方未发出则按以往标准执行）。

四、在征得甲方书面同意的情况下，乙方如需转租需缴清转租之前的物业服务费用及因由业主分摊的相关费用（相关费用是指公共能耗费、电梯运行、维保、维修及年检等项费用）。

六、前期物业管理住宅，开发建设单位取得《新建住宅符合交付使用条件证明书》后，业主从商铺交付使用次月起交纳物业服务费（及因业主原因不能按时入住或入住后长期未使用的空置物业，按政府有关规定交纳相关费用及因由业主分摊的相关费用（相关费用是指公共能耗费、电梯运行、维保、维修及年检等项费用）。

纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用及因由业主分摊的相关费用（相关费用是指公共能耗费、电梯运行、维保、维修及年检等项费用）、由开发建设单位全额交纳；

七、乙方出租商铺的，应向物业服务企业书面备案，交纳物业服务费及相关费用，乙方与承租人约定由承租人交纳的，从其约定，乙方负连带交纳责任；

八、乙方转让商铺时，须缴清转让之前的物业服务费及相关费用（相关费用是指公共能耗费、电梯运行、维保、维修及年检等项费用）；

九、对于甲方根据乙方要求而提供的其他有偿服务，经甲方同意按有偿服务收费标准收费；

十、相邻商铺共用一套水、电、燃气、制冷制热费计量表等设施设备的，相关费用的由各共用该等设施设备的商铺业主（租户）分摊承担。

第五条其他有偿服务费用

一、停车泊位收费标准、临时停车泊位收费标准、电动自行车泊位收费标准按政府相关部门的收费标准上限执行；本小区停车泊位费仅指对本小区提供的泊车位进行卫生清洁及管理维护费用。

其他有偿服务收费另行约定。

第六条维修基金的管理与使用

依照政府相关文件执行。

第七条其他约定事项

一、商铺外墙、走道粉刷油漆费用，由甲方提出粉刷计划，费用由全部商铺业主按实按户平均分摊。

二、其他不可预见费用另行约定。

三、本物业服务区域内属于全体业主的物业共用部位、共用设施设备统一由甲方经营，所得收益补充物业公共服务费。

第八条保险

乙方的家庭财产（如机动车辆等）与人身安全的保险由乙方自行办理，甲方不承担相应的保险责任。

第九条责任界定

一、甲方不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及行业规定的维修、养护、管理和维护义务，乙方有权要求甲方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；

二、乙方违反物业服务协议或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理行为，甲方有权要求乙方承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应的民事责任；

三、甲方违反协议乱收费，乙方有权要求甲方清退应退还的费用；

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金；甲方已经按照合同或协议约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由，甲方有权按照相关规定催缴费用并申请法院支持；

五、甲方对乙方个人人身及财产安全（包括其家庭财产）无任何保管义务。

第十条商铺管理规定

一、商铺的经营项目应当告知物业管理公司，以便对所有商铺的经营项目进行宏观调控，并避免扰民的经营活动；

二、须取得工商部门核发的（营业执照）及税务部门核发的（税务登记证）等合法经营的证照，并按审批的经营范围进行经营；

三、商铺装修前须先办理装修手续，交纳装修垃圾清运费、特约服务费，装修原则为不破坏房屋结构，不破坏外立面，不影响毗邻商户利益，消防部分须经消防部门审批；

四、统一门牌广告形象，设计须征得城管规划部门的许可；

五、商铺不得自行安装防盗门、窗、网；

六、商铺的使用范围仅限于各自的商铺内，未经本物业管理办公室及物业管理许可，不得占用公共区域经营或在公共区域、公共设施设备上作任何摆放、堆放、悬挂、张贴广告等行为；

七、不得私自占用、取用或移动公共配套设施设备（如公共水、电、消防栓、垃圾桶等）；

八、垃圾须按照规定时间统一放置在指定位置，餐饮业的泔水须自行处理，不得随意乱倒、乱抛；

九、不得在商铺任何地方存放易燃易爆危险物品；

十、若因商铺的疏忽，导致水、电、气、烟或其他有关物体外泄，造成他人人身、财产或公用设施设备受损的，须承担一切责任；

十一、公共阀门、消防栓、配电等公共设施设备如设置在商铺内，须维修时，必须给予配合，不得阻碍维修；

十二、物业服务企业秩序维护员只协助治安部门对公共部位的安全防范，自用部位的安全须自行负责；

十三、搬运货物离开本物业，须按规定提前到物业服务中心办理物品放行手续；

十四、每间商铺须确定一名安全防火责任人（业主或租户），并做好各项安全防火工作；

十五、商铺内须按规定自行配置有效的灭火器放于明显位置；商铺内货物的摆放不得阻挡消防栓、空调控制器等设施，不得乱拉乱搭电线。

十六、商铺的负责人（业主或租户须将通信地址、正常联系电话等书面告知物业服务企业，相关资料如有更改，必须及时书面通知物业服务企业更改，否则须负责因此而产生的一切责任。

第十一条免责事项

因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方的免责事由，甲方均不承担以下责任：

一、不可抗拒因素，如天灾、地震、战争等事由所致的损害；

二、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损坏；

三、因商铺固有瑕疵损害；

四、因乙方或第三者之故意、过失所致损害；

五、因甲方书面建议乙方改善自用部分（含设施设备）或改进管理措施，而乙方未采纳所致的损害；

六、因业户延迟交纳物业服务费及其他费用所致的损害；

七、车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害。

第十二条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十三条在本协议执行期间，如遇不可抗力致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十四条本协议，内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十五条本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规、规章执行。

第十六条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业服务行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向当地人民法院申请诉讼。

第十七条本协议正本连同附件共页，一式两份，甲乙各执一份，具有同等法律效力。

第十八条在签订本协议前，甲方已将协议样本送市物管处（物业服务行政主管部门）备案。

第十九条本协议自签字之日起生效。

甲方签章：

乙方签章：

代表人：

代表人：

年月日年月日