物业服务协议.docx

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物业服务协议

瑞丰花园前期物业服务协议

（住宅、公寓）

甲方：

乙方（物业买受人）：

物业名称：

乙方所购商品房房号：

乙方所购商品基本情况：

类型：

座落位置：

双流县东升藏卫路南二段528号

建筑面积：

根据国务院第379号令《物业管理条例》及《成都市物业管理招标暂行办法》（成房发[2004]198号）有关前期物业管理招投标的规定，现已签订《前期物业服务合同》，并向双流县房产管理完成备案手续。

为给业主提供周到的服务和创造良好的生活环境，就前期物业服务达成如下协议：

第一条甲、乙双方的权利义务

（一）甲方的权利义务

1、在销售物业之前，协助开发商向物业买受人明示、说明《瑞丰花园业主临时公约》要求物业买受人书面承诺遵守《瑞丰花园业主临时公约》；

2、在业主、业主大会选聘物业公司之前，履行前期物业服务合同约定的内容；

3、按规定办理物业承接验收，并对物业共用位、共用设施设备加强管理维护，以确保其正常使用；

4、协助开发商制订前期物业共用部位和共用设施设备的使用、装饰装修管理、公共秩序和环境卫生维护方面的规章制度；

5、不得擅自处理业主依法享有的共用部位、共用设施设备的所有权和使用权。

6、制定本物业的年度管理计划，维修养护计划，年度财务预决算报告，监督检查其各项方案计划的实施。

7、其他特别约定的权利义务。

（二）乙方的权利义务

1、乙方应遵守物业管理相关法律、法规、规章、政策，遵守《瑞丰花园业主临时公约》的约定和本物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理及装饰装修管理、公共秩序、环境卫生维护等方面的规章制度；

2、按照法律法规的相关规定及《成都市城市住房专项维修金管理暂行办法》（成都市人民政府令第103号）规定缴纳住房专项维修资金；

3、按本协议规定向甲方交纳物业服务费用及其他费用；

4、遵守本协议的约定，配合甲方的管理服务工作；

5、乙方在转让、出租或在出借房屋时，必须事先通知甲方，并将房屋转让、出租或出借协议以及使用人身份证复印件送甲方签收备案，房屋转让后，乙方须督促受让人与甲方重新签订服务协议和《xxxxxxx临时公约》约定的条款；若乙方未履行本条之义务应承担连带责任；

6、乙方应告知承租人、使用人及访客在本物业管理区域内，应遵守本物业的管理制度，并对他们违反本物业管理制度和《xxxxx临时公约》造成的损失、损害连带民事责任。

7、按照安全、公平、合理的原则，正确处理给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保、安全、消防等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

8、在装修房屋时，遵守《住宅室内装修管理办法》（建设部令第110号）及《房屋装饰装修管理服务协议》规定，并承担所有直接或间接装修工作引起的诉讼、索赔、要求及费用；

9、不得擅自占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，经甲方同意后，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应给予赔偿；

10、乙方不得在本小区外墙、屋顶上安装任何形式的广告、字牌、横幅、灯饰等固定设施或标识；

11、乙方有协助甲方维护小区公共安全的义务，当发现异常情况时，应及时告知甲方；

12、乙方自有部位需要维修的，乙方应及时进行维修，乙方未及时维修，给甲方或其他业主造成的损失的，应当承担赔偿责任；

13、不得擅自改变物业的使用用途。

第二条前期物业管理服务内容

（一）物业共用部位的维修、养护和管理；

（二）物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；

（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，包括垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

（四）公共绿化的养护和管理；

（五）机动车和非机动车停放秩序的管理；

（六）公共秩序维护、公共区域安全防范事项的协助管理：

（七）装饰装修管理服务；

（八）物业档案资料管理；

（九）物业服务费及本协议约定的其他费用的收取；

（十）按业主和物业使用人的需求，物业管理公司可提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬费用由双方另行商定；

（十一）法律政策规定应由物业管理公司管理服务的其他事项。

第三条物业服务质量

物业管理公司提供的前期物业管理服务应达到的质量标准：

按《成都市住宅物业服务等级指导标准》（试行）的一级标准。

第四条物业服务费用

1、本物业区域内物业服务收费采用包干制的方式。

物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权面积（以产权登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同中建筑面积计费）预先交纳，具体物业服务费用标准如下：

住宅、公寓：

元／月·平方米；

住宅、公寓另作他用的，物业服务费加倍收取。

2、根据国家规定的有关规定，物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护等；

（3）物业管理区域的清洁卫生费用：

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理公司固定资产折旧费用；

（8）法定税费；

（9）物业管理公司的利润；

（10）法律法规规定的可提取的其他费用。

乙方向甲方交纳物业服务费用后，甲方应按本协议约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由甲方享有或承担。

3、乙方交纳费用时间：

每六个月向甲方交纳物业服务费用，并于每六个月开始之前1一10日履行缴费义务；

4、乙方应按开发商发出的交房通知书约定的房屋交付之日起向甲方全额交纳物业服务费用。

第五条物业相关费用的约定

1、乙方出租物业时，与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，乙方负连带交纳责任；

2、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费及其他应交费用；

3、因乙方原因空置房屋，乙方应按本协议约定足额缴纳物业服务费用；

4、机动车停车场地使用费采取以下方式交纳：

（1）露天停车场的使用人应按100.00一200.00元／月”车位交纳停车场地使用费；

（2）地下停车场的使用人应按200.00一300.00元／月”车位交纳停车场地使用费；

（3）地下停车场车位属乙方所有的，乙方应按40.00元／月·车位向甲方交纳地下停车管理费。

乙方及物业使用人应与甲方签订书面停车协议，明确双方在停车场使用及管理服务方面的权利义务关系。

5、自行车：

5.00元／月

电动自行车：

20.00元／月（不充电）

电动三轮车：

25.00元／月（不充电）

三轮车（含老年车）:

10.00元／月·辆

6、摩托车：

地面停车：

20.00元／月·辆

地下停车：

30.00元／月·辆

以上停车费标准的调整按物价部门规定标准进行调整。

7、共用设施使用费由业主按物业管理公司的规定另行缴纳；

8、生活垃圾处置费由业主按政府规定标准另行缴纳：

9、住房专项维修资金由业主在物业交付时缴纳：

特约服务、专项服务实行双方自愿约定的原则；

10、物业管理公司可提供水、电、气、有线电视收视费及宽带使用费等代收代缴费服务。

第六条住房专项维修资金的筹集、管理和使用

本物业管理区域业主住房专项维修资金的缴纳、续筹、使用、管理方法按照法律法规及《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》

第七条物业管理用房的配置：

、从按照成都市规划局、成都市雳产管理局关于《物业管理用房规划建设管理若干规定》（试行）文件规定，开发商向物业管理公司提供能够直接投入使用的物业管理用房，物业管理用法属全体业主所有，由物业管理公司在管理期限内无偿使用。

第八条二期屋面业主禁止擅自使用。

第九条违约责任

（一）乙方或物业使用人违反本协议的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期应每日按应交纳物业服务费用的千分之三的标准向甲方支付违约金。

拖欠费用三个月以上的，甲方可向人民法院提起诉讼，对违约者实行强制追缴；

（二）乙方或物业使用人违反本协议的约定，未能按时交纳水、电、气等费用的，从逾期之日起应交纳总额的千分之三向甲方交纳滞纳金，从逾期之日起3个月仍不交纳的，甲方停止对其提供代收代缴服务；

（三）甲方违反本协议第四条和第五条的规定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和使用人对超额部分有权拒绝交纳：

收费超过标准的部分，乙方及使用人有权要求甲方返还：

（四）本协议由甲、乙双方共同约定并遵守，乙方对其物业的使用人、来访者违反本协议约定的，应承担连带责任。

第十条免责事由

甲、乙双方约定，以下条件所致的损害，可构成对物业管理公司的免责事由：

（一）因不可抗力导致物业管理服务中断或物业价值的贬值；

（二）因物业本身固有瑕疵或他人故意行为造成损失的；

（三）因维修养护物业共有部位、共用设施设备需要起事先告知业主和使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

（四）因非物业管理公司责任出现的供水、供电、供气、通讯、有线电视等及其他设施设备运行障碍造成的损失；

（五）根据民法通则第二十八条免责事由，为救助人命而造成的必要财产损失（如有人在房间中有危及生命的征兆，物业管理者为救助人命，不得不破门、破窗而入）;

（六）为避免业主或物业使用人财产受损失或可能受损而造成的必然财产损失（如业主房间内漏水、失火又无人在内，为不使其造成更大损失物业管理者可强行入内实救）

（七）政府或政策政令因素的波动变化等。

第十一条本协议相关事宜

本协议在履行中发生争议，由双方协商解决或申请调解。

协商或调解无效的，可向人民法院起诉。

第十二条本协议的生效与终止

（一）本协议自甲、乙双方签章（签字）之日起生效。

本协议生效后，甲、乙双方及物业使用人均应遵守本协议之约定；

（二）本协议至业主委员会成立，并代表全体业主与物业管理公司所签订《物业服务合同》生效时自动终止；

（三）本协议一式叁份，具有同等法律效力，甲方持两份，乙方持壹份。

甲方签章：

乙方签章：

签订日期：

年月日

瑞丰花园业主临时公约

第一章总则

第一条根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。

第二条建设单位应当在物业销售前将本临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人与建设单位鉴定物业买卖合同时对本临时公约予以的书面承诺，表示对本临时公约内容的认可。

第三条本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。

第四条建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时公约一致。

第二章物业基本情况

第五条本物业管理区域内物业的基本情况

物业名称：

瑞丰花园2期

座落位置：

双流县东升藏卫路南二段528号

物业类型：

电梯住宅

建设面积：

20768.00平方米

第六条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、施设备的所有权：

1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、共用设主体结公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；

2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管、落水管、电梯、水箱、水泵、照明设施、消防设施、避雷设施等；

3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、道路、沟道池井、安防设施、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。

第三章物业的使用

第七条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得防碍其他业主正常使用物业。

第八条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利溢的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第九条业主应按设计用途使用物业。

因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。

第十条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修，管理服务协议。

业主应按建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理规定》和《装饰装修管理服务协议》的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。

第十一条业主在物业专有部分内不能私搭乱建，不得擅自占用物业管理区域物业共用部位进行私搭乱建，损害全体业主的利益。

第十二条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

本物业管理区域的装饰装修施工时间为上午8：

00---12：

00下午14：

00---17：

00；节假日上午9：

00—12：

00，下午14：

00—17：

00（节假日不得噪音施工），其它时间不得施工。

第十三条因装饰装修影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十四条业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。

第十五条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求作好噪音及冷凝水的处理。

第十六条条业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。

第十七条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停放规定。

第十八条本物业管理区域内禁止下列行为：

1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；

2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；违章搭建、私设摊点；

3、在非指定位置乱倒或抛异垃圾、杂物；

4、禁止在私家花园、屋顶花园和平台花园内搭建任何建筑物、构筑物；在底层私家花园围栏建进出通道、加高围栏和封闭花园内的窘井盖等行为；

5、未经有关部门批准，各业主（使用人）不得在小区内任何部位存任何易燃、易爆、剧毒、具腐蚀性和放射性物品气及排放有毒有害物质、发出超标噪声或对其它业主，构成滋扰或威胁的其它物品；

6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画，招牌、广告、其它物件或从事其它任何有损小区环境和观瞻的行为；

7、利用物业从事危害公共利益和他人合法权益的活动；

8、在小区公共区域（走廊、楼梯等）晾晒衣服、悬挂或放置垃圾桶、家具或其它任何物品，或在公共区域安放神位、燃放烟花、爆竹和从事封建迷信等活动；

9、各业主（使用人）不得将其所拥有的房屋用于政府法律不许可的用途，不得有滋扰、损害其他业主利益的行为；

10、法律、法规禁止的其他行为。

第十九条未得到物业管理公司书面同意前，各业主不得有以下行为：

1、在本小区外墙、屋顶及业主拥有使用权的平台上安装任何遮蓬、旗杆、花架、招牌、独立天线或其它伸出物、悬挂物、附着物和具有危险性的搁置物，不得堵塞任何窗户，改动门窗之材质和外观颜色：

为维护小区外立面的整洁与外观统一，也不得对本物业管理区域内所有阳台进行任何形式的封闭和半封闭等有碍外观统一、美观的行为；

2、不得在非指定位置安装空调、换气扇等装置及其它固定设施，在安装过程中，对建筑物外观造成损坏，由业主恢复原状或赔偿责任；

3、厨房已预先设置排烟管道的，各业主一律不得自行将排烟管道改道、拆除、封闭。

第二十条各业主和物业使用人应遵守《业主服务手册》中各项关于物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等管理须知。

第二十一条各业主应告知其家庭成员、来访者、雇员和亲友，在进入本小区时，遵守本小区各管理须知的义务，并对他们违反公约的行为负连带责任。

第二十二条业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反《成都市犬只管理办法》有关规定。

第四章物业的维修养护

第二十三条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

业主物业专有部分保修期满后的维修养护属有偿服务，其费按物业有关规定或由业主与物业管理公司协商收取。

第二十四条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第二十五条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况在第三方（如所在地居委会或派盯所）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。

第二十六条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十七条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十八条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位在保修期间和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

保修期满后单幢建筑物共用部位、共用设施设备的维修养护责任由该建筑物的业主承担，物业管理区域内全体业主共用部位、共用设施设备的维修养护责任由全体业主按其所拥有的产权份额分担。

其中共用部位、共用设施设备的维修和日常运行养护费，从物业服务费中支付，大、中修、更新、改造费用，从专项维修资金中列支。

第二十九条本物业管理区域内的全体业主按《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》（成都市人民政府令第103号）规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。

第三十条房屋所有权转让时，该房屋专项资金分户帐中结余的资金随房屋所有权同时转让，原业主缴纳的专项维修资金的余额，由受让人向原业主支付，双方另有约定的除外。

第五章业主的共同利益

第三十一条为维护业主的共同利益，全体业主同意建设单位选聘的双流县向阳物业管理有限公司对本物业管理区域实施物业管理，并在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：

1、根据本临时公约配合建设单位制定物业共用部位和设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2、以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时公约，和规章制度的行为；

3、对欠费业主停止服务直至履行缴费义务。

第三十二条建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。

第三十三条本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用义务。

第三十四条本物业管理区域内的露天停车场由全体业主共有，物业管理企业收取的停车场地使用费在扣除管理服务成本后，剩余部分用于弥补小区服务费不足。

第六章违约责任

第三十五条业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。

第三十六条业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。

第三十七条建设单位未能履行本临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时公约向人民法院提出诉讼。

第七章附则

第三十八条本临时公约所称物业的专用部分，是指由单个业主独立使用并具有其他性的房屋、空间、场所及相关设施设备。

第三十九条业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本临时公约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时公约。

第四十条本临时公约由成都市兴德龙房地产开发有限公司、双流县向阳物业管理有限公司和每位业主（买受人）各执一分。

第四十一条本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。

瑞丰花园

消防责任书

本人系瑞丰花园业主。

本人明白为确保物业其他用户及公共地方的安全，本人须对自己所使用的单元做好防火工作，并愿意遵守《业主临时公约》及小区规定的一切防火条文。

假如因本人的疏忽或故意而引起火灾，本人愿意承担有关的法律责任及对其他因而受损的人/公司作出赔偿。

业主签署/盖章：

日期：