商务服务行业简析.docx

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商务服务行业简析

2016年商务服务行业简析

一、行业管理2

1、行业主管部门和监管体制2

2、行业管理体制及主要政策法规2

二、行业发展情况2

1、商业地产投资额持续增长4

2、城镇化进程不断加深4

三、影响行业发展的因素5

1、有利因素5

（1）经济结构转型将带动行业的发展5

（2）居民收入水平的提高有利于商业消费6

2、不利因素6

（1）宏观经济周期影响下的发展调整6

四、行业风险特征7

1、政策风险7

2、行业竞争加剧风险7

五、行业发展现状与趋势8

六、行业主要企业简析9

1、大连万达商业地产股份有限公司9

2、北京汉博商业管理股份有限公司10

一、行业管理

1、行业主管部门和监管体制

商业服务业仍处于发展阶段，目前国家未设立专门的主管部门及适用的监管细则，所以其主管部门及监管体制需要参照商业服务业的相关规定，公司所处行业的主管部门主要为商务部及省、市各级相关部门。

2、行业管理体制及主要政策法规

目前，与行业相关的法律法规如下表所列：

二、行业发展情况

商业服务业是一个新兴行业，是生产性服务业的一个重要组成部分，是商业地产发展到一定阶段的产物。

随着我国经济的快速发展，商业地产进入了理性发展阶段，基于社会分工日趋明细，对于各类专业化服务的需求越来越大，关系到我国服务业的结构升级和服务贸易国际竞争力的商业服务业的作用日益突出，而商业服务业的发展与商业地产的发展息息相关。

我国的商业地产起步较晚，在改革开放之前，受发达国家影响，存在简单的国家或集体所有的商业项目，比如供销社、百货大楼等计划经济下的零售体系；随着改革开放的深入，我国经济的快速发展，带动了房地产行业的发展，商业步行街、写字楼、产业园、大型超市、大型卖场等商业形态快速兴起；进入21世纪以来，随着居民消费水平的逐步提高，日益多元化的消费需求刺激商业综合体等新型商业项目的诞生，商业地产进入了快速发展期，商业服务业也随之进入高速发展阶段。

商业地产的发展情况：

2015年，由于受到电商冲击，批发、零售、住宿、餐饮等行业增速放缓，也一定程度上影响了商业地产的需求，但金融业的爆发式增长又在一定程度上刺激了商业地产的发展，在多方面因素的影响下，出现了两级分化的情况：

北京、深圳、重庆和西安新开工面积同比增速超过30%，但宁波、大连、长沙、昆明和沈阳新开工面积同比降幅超过五成。

商业地产市场环境的变化，带来了商业地产开发模式的变化，自主投资开发再销售的模式受资金成本压力过大，体验式业态购物综合体、互联网+众创空间等净资产模式下的商业地产转型一定程度上代表商业地产的发展方向。

总体上随着我国GDP总量及人均GDP的稳步增长、城镇化率的持续提高、国家扩大内需的政策向导、商业地产投资额持续增长、城乡居民生活水平和消费水平全面提升等因素将促使商业地产持续快速发展。

1、商业地产投资额持续增长

2015年，国内经济面临较大的下行压力，导致房地产开发企业资金趋紧，商业地产开发建设趋于谨慎，但仍保持在一个较高的水平，开发投资额仍较2014年同比增长为4.2%，仍处于持续增长的状态。

同时国家通过多轮货币政策调整，四次降准五次降息，使得商业地产在宽松的货币信贷环境下销售面积同比增幅较2014年增长5.0%，随着我国经济结构的转变及布局区域产业，服务业快速发展，城镇化水平进一步提高，未来商业地产市场发展前景可观。

2、城镇化进程不断加深

根据国家发展和改革委员会组织编写的《国家新型城镇化报告2015》，我国城镇化率从1978年的17.9%提升到了2015年的56.1%，城镇化率年均提高约1个百分点，城镇常住人口由1978年的1.7亿人增加到2015年的7.5亿人，城市数量由1978年的193个增加到2015年的653个，城市建成区面积从1981年的0.7万平方公里增加到2015年的4.9万平方公里。

我国城镇化发展总体呈现快速推进的态势，农业转移人口融入城镇、新生中小城市和特色小城镇培育、新型城市建设、引导城镇化布局成为城镇化进程的重要工作。

在城镇化的推进过程中，城镇人口数量逐渐增加，消费水平大幅提升，引起城市发展和商业环境升级的大浪潮，促进商业地产行业的发展，进一步扩大了商业服务的需求。

三、影响行业发展的因素

1、有利因素

（1）经济结构转型将带动行业的发展

我国经济仍保持稳步增长的趋势，预计未来几年GDP增速仍将保持在7%左右。

在政府持续加大调控力度的背景下，经济结构战略性调整逐步深化，第三产业比重已经上升到了50%以上，首次超过第一和第二产业的总合，第三产业的增速同比增长8.4%，高于GDP增速，结构政策效果明显，服务业的强势增长带来内部结构不断的优化，为经济换挡不失速提供了强有力的保障，第三产业是商业地产的主要产业支撑，有利于商业地产市场的整体发展。

（2）居民收入水平的提高有利于商业消费

居民收入水平和消费能力存在稳定的对应关系，收入越高居民消费能力越强，消费意愿也越强烈。

2013年以来，城镇居民人均可支配收入增速保持在7%左右，2015年实际增长达到7.4%，增速趋于稳定，居民消费能力也保持稳步上升。

2015年末居民储蓄存款余额超过50万亿元，尽管居民储蓄率自2010年起连续6年下降，但仍高达40%以上，远高于世界其他国家水平，这意味着我国消费需求仍有巨大的潜力，消费需求的释放将刺激商业的发展，为商业地产及配套服务发展注入强大动力。

2、不利因素

（1）宏观经济周期影响下的发展调整

2015年商品网上零售额占社会消费品零售总额的比例达到12.9%，较年初提高了4.6%，增长显著，导致实体商铺销售额同比增速下降，在电商冲击下批发和零售业增加值同比增速下降至6.1%，低于GDP增速，同时2015年住宿和餐饮增加值同比增长6.1%，仍低于GDP增速，直接影响商业地产市场需求的两大行业呈现增速下降且低于GDP增速的状态，对商业地产需求产生负面影响。

国内经济面临较大的下行压力，导致房地产开发企业资金趋紧，在前期急剧扩容的情况下，商业地产开发建设趋于谨慎，商业地产开发投资额增速放缓，2015年同比增速仅为4.2%，新开工规模缩减，较2014年显著下降10.1%，出现了阶段性过剩的情况。

总体来看，商业地产市场环境发生变化，前期市场持续扩大，过剩态势逐步明显，宏观经济影响下，商业地产投资放缓，需求下降，呈现调整中发展的态势。

四、行业风险特征

1、政策风险

行业的发展与房地产行业的发展、国家宏观经济形势等息息相关，近年来，国家连续出台房地产行业调控政策，影响房地产行业的发展，一定程度上也影响了房地产开发商的盈利状况。

相对而言，商业地产管控较松，如果未来国家对房地产行业的调控政策发生变化，或针对商业地产出台相关调控政策，将对公司未来的发展造成影响。

2、行业竞争加剧风险

商业服务行业的发展时间较短，市场化程度较低，尚缺乏专属的行业监管体制及相关管理办法，硬性门槛低，经过近几年的快速发展，出现一线城市商业项目已经饱和，二、三线城市商业项目过剩，四五线城市大力开发的局面，随之而来的是为方便管理商业项目而成立的配套商业服务公司大量出现，大多数专业水平和行业经验有限，可能导致同质化竞争或无序竞争，将导致市场竞争进一步加剧，对行业发展产生不利影响。

五、行业发展现状与趋势

目前，商业服务行业处在飞速发展的阶段，尚未形成市场占有比例较大的商业管理服务公司。

初始提供商业管理服务的公司主要是各大商业地产开发商自有的商业服务公司或专职部门，随着商业地产近年来的快速发展，商业地产开发商逐步剥离商业服务业务，形成专业服务机构。

国外具有影响力的商业地产咨询或服务公司如第一太平戴维斯、戴德梁行公司等纷纷涉足国内商业地产服务业，同时对国内商业地产市场环境和客户需求具有深刻理解的商业咨询公司、商业地产策划公司等商业专业单项服务公司逐步转型进入商业运营管理服务行业，呈现百花齐放、百家争鸣的充分竞争形势。

随着国内的经济形势发生变化，我国产业结构不断优化升级，中央在十三五规划建议稿中提出，“服务业比重进一步上升，消费对经济增长贡献明显加大”，导致商业地产市场环境出现了变化，从拿地、到开发、到销售回款、到简单管理的传统的商业项目经营模式已经出现弊端，同质化竞争激烈、融资模式单一、资金压力大、周期长等传统的商业项目经营模式已经告别轻易盈利的时代，随着互联网电商冲击实体销售，消费者心态日益成熟，购物中心以地段和品牌吸引消费者的方式已经落伍，未来消费者更愿意为商业消费体验、商业环境和服务买单。

新的商业运营管理模式方能适应时代的需求，商业运营管理服务公司迎来了机遇与挑战，“体验式”业态从更加人性化的环境、服务等吸引消费者；“互联网+”大环境下，结合线上线下，满足客户的需求；创客空间提供专业创业服务，满足大众创新创业需求；商业项目O2O以互联网思维延长商业链条等等商业模式的创新昭示着商业运营管理服务行业的全面竞争的开端。

六、行业主要企业简析

1、大连万达商业地产股份有限公司

万达商业是全球规模最大的不动产企业，也是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。

万达商业成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本38.75亿元人民币，2014年12月23日在香港联交所上市。

万达商业核心产品为以“万达广场”命名的万达城市综合体，业务包括三个主要板块：

第一、开发、租赁和管理持有作为长期投资的商业物业，主要为购物中心；第二、开发及销售物业，包括商铺、写字楼、SOHO、住宅楼等；第三、开发及经营豪华酒店。

万达商业在市场竞争中逐渐形成了独有的核心竞争优势，主要体现在：

完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力等方面。

凭借上述核心竞争力，万达商业在全国范围内实现了万达城市综合体产品模式的快速复制，成为目前国内唯一实现全国布局的城市综合体投资及运营企业。

截至2015年12月31日，本公司已开业133个万达广场，72家酒店，是中国商业地产行业的领军企业。

2、北京汉博商业管理股份有限公司

北京汉博商业管理股份有限公司是中国服务商业规模最大的商业地产综合服务公司，基于对中国商业和房地产市场的深度了解和多年的实际操作经验，汉博商业将商业和房地产良好结合起来，致力于为政府、商业地产商、商业地产使用者以及商业地产投资者提供优质的市场研究、商业策划定位、概念方案设计、商业规划顾问、工程管理顾问、招商代理、商业运营管理以及资本运作等全过程、全方位的服务。

截止2015年12月，汉博商业服务过的商业地产项目超过150个，商业总体量超过2400万平方米，涵盖了城市综合体、购物中心、特色商业街、旅游休闲度假项目等多种商业地产型态，服务网络覆盖北京、上海、成都、重庆、杭州、南京、昆明、济南、宁波和武汉等国内重点城市，服务项目包括北京中粮西单大悦城、合肥之心城、远洋未来广场、杭州武林广场、成都阳光新业中心、昆明南亚风情·第壹城、湖州爱山广场、同德昆明广场、绿城温州鹿城广场、重庆大融城等知名商业项目。