经济师考试模拟试题中级房地产经济第三套.docx
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经济师考试模拟试题中级房地产经济第三套
2020年经济师考试模拟试题：
中级房地产经济（第三套）
一、单项选择题（共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个选项最符合题意）
1、房地产估价报告使用期限应自（ ）起算。
A．价值时点
B．受理估价委托之日
C．评估基准日
D．估价报告出具日期
2、物业服务企业的资质等级分为（）。
A．一级
B．二级
C．三级
D．四级
3、在房地产市场调研类型中，因果性调研耋要是分析问题的（ ）。
A．性质
B．现状特征
C．原因
D．发展趋势
4、在房地产开发项目管理中，项目管理的主体是项目的（）。
A．设计单位
B．建设单位
C．监理单位
D．施工单位
5、房地产市场调研报告的核心部分是（ ）。
A．调研成果
B．调研方法
C．调研条件
D．调研依据
6、下列房地产贷款中，通常采用按月等额还款方式偿还的是（）。
A．个人住房贷款
B．房地产开发贷款
C．土地储备贷款
D．保障性住房建设贷款
7、房地产投资信托基金的英文简称是（ ）。
A．REITs
B．CIREA
C．DCF
D．FIRR
8、当各投资方案计算期不相同时，实行投资方案比选宜采用的方法是（ ）。
A．差额净现值法
B．净现值法
C．净将来值法
D．年值法
9、下列关于建设用地管理原则的说法，错误的是（）。
A．节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提升土地利用率
B．强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用
C．实行建设用地有偿使用
D．经济效益优先
10、物业建设单位制定临时管理规约的时间是在（）。
A．物业销售之前
B．物业竣工之前
C．物业交付之前
D．物业综合验收之前
11、征收基本农田以外的30公顷耕地，需要经（）批准。
A．国务院
B．省级人民政府
C．市级人民政府
D．县级人民政府
12、下列措施中，在房地产开发项目投资控制时，发现实际投资值偏离目标投资值，应采取的纠偏措施不包括（）。
A．司法措施
B．组织措施
C．经济措施
D．技术措施
13、制定物业管理规约的主体是（）。
A．全体业主
B．业主委员会
C．社区居委会
D．物业建设单位
14、某房地产经纪机构与一房地产开发企业签订商品房销售代理合同，取得商品房销售权，关于该商品房销售代理的说法，错误的是（）。
A．该房地产开发企业与该房地产经纪机构之间是单一的委托和代理关系。
B．该房地产经纪机构在任何情况下均不可将该商品房再委托分代理
C．在销售代理合同期内，无论谁售出该商品房，该房地产经纪机构均可取得佣金
D．该房地产经纪机构按照销售额的一定比例提取销售代理费
15、工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模持续扩大，城市化水平迅速提升，这种现象为城市发展演变的（ ）阶段。
A．绝对集中
B．绝对分散
C．相对集中
D．相对分散
16、若投资资金是强制约束条件，在实行投资方案比选时，宜采用的比选方法是（）。
A．净现值比较法
B．净将来值比较法
C．净年值比较法
D．净现值率比较法
17、评标委员会完成评标后，向招标人推荐的合格中标候选人不超过（）名。
A．2
B．3
C．4
D．5
18、下列关予建设用地使用权抵押的说法，准确的是（ ）。
A．同一宗建设用地使用权能够设定两个以上的抵押权
B．以两宗建设用地使用权设定同一抵押权的，视为两个抵押标的物
C．以建设用地使用权抵押的，该土地上的在建工程不一并抵押
D．以已出租的建设用地使用权抵押的，原租赁合同无效
19、从房地产投资者的角度看，只有建设期而没有生产经营期的房地产投资类型是（）。
A．出售型房地产开发投资
B．经营型房地产开发投资
C．购买型房地产置业投资
D．租赁型房地产置业投资
20、下列选项中，不属于房地产开发项目目标客户的基本特征的是（ ）。
A．目标客户区域特征分析
B．目标客户家庭结构分析
C．目标客户年龄构成分析
D．目标客户心理情况分析21、房地产开发企业选择和委托房地产销售代理机构是制定房地产营销（）策略的内容。
A．公共关系
B．促销
C．销售渠道
D．价格
22、下列选顼中，不属于房地产投资项目可行性研究报告摘要内容的是（）。
A．项目的主要经济指标结果
B．可行性研究的结论
C．项目的自身情况
D．项目经济指标的测算过程
23、（）是单位工程的组成部分，按不同的结构部位、施工特点等，将单位工程划分为若干个项目单元。
A．单项工程
B．子项工程
C．分部工程
D．分项工程
24、不追随竞争对手的价格，而是根据本企业商品房的实际情况与竞争对手的差异情况来确定房地产价格的方法，称为（）。
A．需求导向定价法
B．主动竞争定价法
C．日标利润定价法
D．随行就市定价法
25、同一个房地产投资项目由不同的投资者经营，其经济效益往往不同。
这体现了房地产投资具有（）的特点。
A．投资品种多样性
B．投资价值附加性
C．投资区域差异性
D．投资收益个别性
26、处分抵押的建设用地使用权所得金额，首先用于（）。
A．偿还抵押权人的债权本息
B．赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害
C．支付处分抵押建设用地使用权的费用
D．缴纳相关税费
27、业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，由（）督促期限期缴纳。
A．业主大会
B．业主委员会
C．社区居民委员会
D．房地产行政主管部门
28、房地产开发企业在开盘前公开推出的各种楼盘销售广告中的房地产资料，是一种（ ）资料。
A．准交易
B．已促成供求双方交易的
C．成功交易完成的
D．正在发生交易的
29、房地产开发企业委托两家以上房地产经纪机构共同代理销售其开发的商品房，房地产经纪机构之间的协调工作一般由（ ）负责。
A．房地产开发企业
B．地方房地产经纪行业组织
C．资信的一家房地产经纪机构
D．资质等级的一家房地产经纪机构
30、在房地产市场营销中常说的“金九银十”现象，描述的是购房者的（）特征。
A．消费水平
B．消费动机
C．消费行为
D．消费结构31、下列关于房地产投资方案风险测度评价的说法，准确的是（）。
A．标准差越小的方案，风险越大
B．期望值越大的方案，风险越大
C．变异系数越大的方案，风险越大
D．概率值越大的方案，风险越大
32、在众多的管理内容和目标中，三个基本目标构成了房地产开发项目管理的目标体系，下列选项中不属于三个基本目标的是（ ）。
A．质量
B．成本
C．利润
D．进度
33、建筑物因房地产市场不景气而造成的价值损失，属于（ ）折旧。
A．功能
B．经济
C．物质
D．快速
34、某投资者以l00万元购买了一店铺，其中60万元为银行提供的年利率为7％、期限为10年按年等额还款的抵押贷款。
该店铺的年租金收入为l5万元，年经营成本为年租金收入的韵25％o该项投资的偿债备付率是（ ）。
A．1．32
B．1．76
C．1．88
D．2．50
35、从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可依次划分为（）四个阶段。
A．相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散
B．相对分散、相对集中、绝对集中、绝对分散
C．绝对集中、相对分散、相对集中、绝对分散
D．绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散
36、房地产投资项目财务评价的目标是评价项目的盈利水平，动态指标是（）。
A．成本利润率
B．销售利润率
C．投资收益率
D．财务净现值
37、某套住宅的成交价格为5000元／平方米，交易中的营业税和契税等税费均由买方负担。
已知房地产交易中应由卖方缴纳的营业税等税费为正常价格的6％，应由买方缴纳的契税等税费为正常价格的2％。
该套住宅的正常价格为（）元平方米。
A．5200．OO
B．5300．OO
C．5319．15
D．5400．O0
38、城市中心商务强度指标是指（）。
A．中心商务区建筑面积总和÷总建筑基底面积×100%’
B．中心商务用地建筑面积总和÷总建筑面积×100%
C．中心商务用地建筑面积总和÷总建筑基底面积×100%
D．中心商务区建筑面积总和÷总建筑面积X100%
39、等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃水准的土地上所产生的超额利润转化的地租是（）。
A．绝对地租
B．垄断地租
C．级差地租I
D．级差地租Ⅱ
40、下列关于征收与征用区射的说法，错误的是（）。
A．征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要
B．征收理应依法给予补偿，征用理应依法返还或者补偿
C．征收不必得到财产所有权人同意，征用必须得到财产所有权人同意
D．征收要强制取得财产所有权，征用旨在获得财产使用权41、房地产估价报告可视为房地产估价机构提供给委托人的（）。
A．成果
B．价值
C．评估
D．产品
42、下列房地产开发成本中，可视为固定成本的是（）。
A．土地费用
B．建安费用
C．公建费用
D．销售税费
43、下列关于房地产开发项目工程投标担保的说法，错误的是（）。
A．招标人能够要求投标人提交投标担保
B．投标担保能够采用投标保函或投标保证金的方式
C．投标保证金一般不得低于投标总价的2%
D．投标保证金不得超过50万元
44、在土地总价一定的情况下，楼面地价与容积率之间的关系是（）。
A．楼面地价随容积率的增高而降低
B．容积率随楼面地价的增高而升高
C．楼面地价不受容积率变化的影响
D．容积率间接地受到楼面地价变化的影响
45、房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至（）等于零止的年数。
A．净现金流量
B．累计净现金流量
C．现金流入减去现金流出
D．净现金流量折现值的累计值
46、下列物业管理事项中，不需要业主共同决定的事项是（ ）。
A．制定和修改业主大会议事规则
B．监督管理规约的实施
C．选举业主委员会
D．选聘物业服务企业
47、与诉讼相比，房地产开发项目合同争议的调解方式不具有（）的特点。
A．国家强制保证
B．能较经济地解决纠纷
C．能较即时地解决纠纷
D．利于消除合同当事人的对立情绪
48、农产品的销售价格为V，生产成本为E，运输成本为T，农业经营利润P可表示为（）。
A．P=V+（E+T）
B．P=V一（E+T）
C．P=V一（E一T）
D．P=V+（E一71）
49、房地产经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿实行交易的金额，称为（）。
A．市场价值
B．市场价格
C．投资价值
D．现状价值
50、甲、乙、丙三个计算期相同的互斥方案，若有MRR（乙一甲）>ic，MRR（丙一乙）ic，则各方案从优到劣的排列顺序是（）。
A．甲、乙、丙
B．乙、丙、甲
C．丙、乙、甲
D．乙、甲、丙51、下列物业类型的前期物业管理服务，应通过招投标方式选聘物业服务企业的是（）。
A．新开发的写字楼项目
B．新开发的住宅项目
C．新开发的酒店项目
D．新开发的大型商场项目
52、八年前建成交付使用的某一建筑物，建筑面积为l20平/方米，单位建筑面积的重置价格为600元/平方米，年折旧额为l440元/方米，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A．81．O0％
B．84．00％
C．84．17％
D．84．80％
53、若贷款年利率相同，甲按月计息，乙按季计息，丙按半年计息，年实际利率从大到小排列顺序准确的是（）。
A．丙、乙、甲
B．乙、丙、甲
C．甲、乙、丙
D．甲、丙、乙
54、下列关于公共利益的说法，准确的是（ ）。
A．公共利益与政府利益是一致的
B．公共利益小于政府利益
C．公共利益不同予政府利益
D．公共利益的主体是政府
55、以出让方式取得的房地产开发用地，满（ ）年未动工开发的，政府能够无偿收回建设用地使用权。
A．0.5
B．1
C．2
D．3
56、收农民集体所有的土地，土地补偿费用归（）所有。
A．农民个人
B．剩余劳动力安置单位
C．地上附着物所有人
D．农村集体经济组织
57、在物业管理招投标活动中，招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同，这体现了物业管理招投标的（）。
A．公开原则
B．公平原则
C．公正原则
D．诚实信用原则
58、下列选项中，不属于房地产市场调研特点的是（ ）。
A．系统性
B．目的性
C．跟踪性
D．多样性
59、房地产估价的收益法主要是根据房地产（）求取房地产的价值。
A．过去的经济效益
B．当前的收益水平
C．未来的总收入
D．未来的净收益
60、城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程，称为（）。
A．郊区城镇化
B．逆城镇化
C．过度城镇化
D．再城镇化二、多项选择题（共20题，每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分）
61、下列选项中，能够通过划拨取得土地使用权的有（）。
A．军事演习场
B．公用卫生间
C．民用加油站
D．劳教所
E．经营性养老院
62、包干制下的物业服务费构成包括（）。
A．物业服务成本
B．法定税费
C．物业服务支出
D．物业服务企业的利润
E．物业服务企业的酬金
63、菜宗收益性房地产的评估价值偏高，其原因有（）。
A．收入估计过高
B．空置率估计过低
C．空置率估计过高
D．运营费用估计过大
E．收益期限估计过长
64、城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、利用水准和利用效果的总和，其代表性理论有（）。
A．多核心理论
B．扇形理论
C．级差地租理论
D．中心商务区土地利用模式
E．同心圆理论
65、下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有（）。
A．新竣工量
B．房屋成交量
C．空置量
D．商品房吸纳量
E．房屋施工面积
66、在国有土地上房屋征收中，被征收人在规定时间内未协商选定房地产价格评估机构的，可由房屋征收部门（）决定。
A．自行
B．报请市、县级人民政府
C．组织被征收人投票
D．采取摇号随机
E．采取抽签随机
67、房地产开发项目主题策划包括（）。
A．项目品牌名称设计
B．规划方案设计
C．项目景观设计
D．售楼中心形象设计
E．项目导视系统设计
68、房地产市场研判的具体作用，可从（ ）等层淡考虑。
A．把握市场机会
B．发掘市场潜力
C．功能定位
D．识别市场风险
E．项目区位定位
69、根据《中华人民共和国广告法》等法律法规，下列关于房地产广告内容的说法，准确的有（）。
A．不得含有风水、占卜等封建迷信内容
B．不得含有广告主能够为人住者办理户口、升学等事项的承诺
C．对价格有表示的，应清楚表示为实际销售价格并明示价格有效期限
D．表现项目位置，应以该项目到达某一具体参照物所需时间来表示距离
E．使用建筑设计效果图或模型照片的，可不在广告中注明
70、下列关于物业服务合同的说法，准确的有（ ）。
A．物业服务合同是有名合同
B．物业服务合同是无偿合同
C．物业服务合同是劳务合同
D．物业服务合同是要式合同
E．物业服务合同是集体合同71、我国现行房产税的计税依据有（）。
A．房产原值
B．房产原值一次减除10%～30%后的余值
C．房产市场价格
D．房产租金收入
E．房产评估值
72、住宅小区业主委员会的职责有（ ）。
A．召集业主大会会议
B．监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
C．选聘和解聘物业服务企业
D．监督管理规约的实施
E．业主大会赋予的其他职责
73、房地产开发企业在实行营销渠道比较和决策时，应考虑的因素有（）。
A．房地产开发企业决策者自身的水平和水平
B．房地产开发企监自身的实力和发展战略
C．房地产市场的供求状况
D．潜在目标客户的学术水平和欣赏水平
E．可供选择的房地产经纪机构的数量和水平
74、城市化进程中的各种量变和质变会引起（）变化。
A．城市体系属性
B．城市形态
C．城市生态
D．城市居民生活方式
E．城市人口性别
75、国有建设用地使用权转让的方式有（）。
A．出售
B．出让
C．互换
D．租赁
E．赠与
76、在房地产市场预测方法中，专家意见法的优煮有（）。
A．集思广益
B．避免偏见
C．修正自己的判断
D．步骤简单
E．易受他人意见的影响
77、影响房地产需求量的因素主要有（）。
A．房地产的价格水平
B．房地产开发的技术水平
C．消费者的收入水平
D．消费者的偏好
E．房地产开发商对未来的预期
78、房地产开发合同通常包括的内容有（）。
A．合同当事人
B．标的、数量、质量
C．价款或酬金
D．合同期限、履行地点、违约责任
E．设备
79、依据行为因素的市场细分有（）。
A．生活方式
B．购买时机
C．购买次数
D．购买动机
E．追求利益
80、下列关国有建设用地使用权抵押的说法，准确的有（ ）。
A．同一宗建设用地不得设定两个以上抵押权
B．两寨以上建设用地使用权设定同一抵押权时，视为同一抵押标的物
C．以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押
D．以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押
E．权属存有争议的住宅能够抵押三、案例分析题（共20题，每题2分。
由单选和多选组成。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分）
81、
（二）
根据以下资料，回答下列81-100问题：
某房地产开发企业拟建一幢自用办公楼，预计工程造价为2000；0-元，准备采用邀请招标方式选择承包商，并在招标文件中要求投标人提交投标保证金。
此外，为了评标．5-作的需要，拟组建由7人组成的评标委员会，其中该房地产开发企业总工程师、总经济师各l名，招标代理机构代表1名，其余4人是从专家名册中随机抽取的专家。
该房地产开发企业准备采用邀请招标方式的原因可能为（）。
A．节约招标费用
B．选择最有竞争力的承包商
C．减少风险
D．节省招标时间
82、该房地产开发企业为降低自己承担的工程量风险和通货膨胀风险，宜选择（）。
A．总价合同
B．单价合同
C．成本加固定额酬金合同
D．成本加比例酬金合同
83、该项目的投标保证金为（）万元。
A．40
B．60
C．80
D．100
84、拟组建的评标委员会组成存有的问题势（）。
A．评标委员会成员总数7人，未达到法定人数
B．评标委员会成员中有该房地产开发企业总经济师
C．评标委员会成员中有招标代理机构代表
D．评标委员会成员中专家人数未达到法定比例
85、
（二）
根据以下资料，回答下列85-104问题：
房地产开发企业在对其开发的某商品住宅实行定价之前，对项目开发成本和项目所在区域内的同类项目分别实行了测算和调研，得知该项目可租售面积的单位开发成本为6510元／平方米，四个代表性项目的售价范围为8900～9100元／平方米。
在此基础上，制定了下列价格策略：
（1）项目总体均价按照成本定价法确定，并参考市场价格，预期成本利润率取25％，销售税费率取9％。
（2）对于一次性付款的买家，给予总价5％的优惠；对于一次性购买两套以上住宅的买家，给予总价3％的优惠。
（3）开盘后第一个月，若销售量未达到开盘量30％的预期目标，则考虑适当增大价格优惠力葭。
下列关于该商品住宅定价之前调研工作的说法，准确的是（）。
A．实行的调研为次级调研
B．调研方法是重点调查
C．调研对象选择采用的方法是随机抽样法
D．调研内容包括竞争项目调查
86、按照成本定价法计算，项目总体均价为（）元／平方米。
A．8900
B．8942
C．8971
D．9000
87、制定的具体价格折扣策略为（）。
A．关系折扣
B．中间商折扣
C．现金折扣
D．数量折扣
88、若开盘后第一个月未能达到预期销售目标，可采取的具体方法为（）。
A．降低首付款比例，相对应提升最后一次付款比例
B．分期付款时问往后推延一个月，各次付款比例不变
C．提升分期付款中间付款的比例，降低最后一次付款的比例
D．取消分期付款策略，推行一次性付款
89、
（二）
根据以下资料，回答下列89-108问题：
某房地产开发企业4000万元竞拍到一宗别墅用地的土地使用权。
该地块面积为20000平方米，规划容积率为0．5，绿地率不低于35%，预期投资利润率为35%，销售税费为销售收入的6%。
产品定位为高档别墅区，按规划容积率实行产品设计，预计建筑安装工程造价为建筑面积2000元/平方夫，小区配套及基础设施工程和建设期间税费为建筑面积1500元／平方米，可销售比率为95%。
促销工作的安排是：
开盘前在当地晚报大幅面刊登项目即将开盘的消息；开盘
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